Содержание
Апартаменты для многих стали синонимом квартиры, хотя эти объекты различаются как по закону, так и по уровню комфорта для жильцов. Разобрались вместе с риелтором Еленой Мельниковой, чем отличаются апартаменты от квартиры, какие у них плюсы и минусы.
Что такое апартаменты?
Апартаменты – это коммерческая недвижимость.
«Юридически это нежилые помещения, вид коммерческой недвижимости, которые могут выполнять функцию жилья», – поясняет Елена Мельникова.
По ее словам, в действующем законодательстве России понятия апартаменты не существует.
Особенности проживания и владения
- Жить в таких помещениях можно. Если подойти к выбору с умом и оценить все плюсы и минусы, то апартаменты станут комфортным жильем. Особенно это касается больших или курортных городов.
«Можно привести разные примеры. Допустим, когда в Краснодарском крае берут санаторий советских времен и переделывают его под апарт-комплекс. В Екатеринбурге сейчас переделывают часть старой фабрики под апартаменты, которые можно купить для сдачи в аренду. Эта тема очень распространена в Москве, где в центре города нельзя построить жилые комплексы», – уточнила риелтор.
- Нередко апартаменты делают на первых этажах в коммерческих помещениях жилых домов. И тут случается всякое: отсутствие окон или, наоборот, панорамное остекление с большой входной группой и крыльцом.
- Часто апартаменты находятся в зданиях гостиниц или бизнес-центров. Поэтому стоит задуматься: понравится ли вам жить в подъезде, где постоянно появляются новые люди, клиенты салонов красоты.
- Под апартаменты могут возвести отдельную новостройку где-нибудь в центре города. В таком случае не стоит рассчитывать на детские площадки и тихие дворы.
Признание жилым помещением
Вопрос о статусе апартаментов на уровне государства поднимается не первый год. Осенью 2023 года Госдума продолжит работу над законом, определяющим статус апартаментов. Ожидается, что принят он будет до конца года. Вероятность того, что апартаменты приравняют к жилым помещениям, ничтожна, считают эксперты.
Какие отличия апартаментов от квартиры
Какие бывают виды апартаментов?
Современные апартаменты условно можно разделить на две группы:
- новостройки,
- переделанные помещения, например фабрики, заводы или офисы.
«У каждой из этих групп есть свое преимущество. В первом случае у застройщиков есть возможность построить в центре города или привлекательном районе, где уже нет возможности построить полноценный жилой комплекс. Во втором случае есть возможность модернизировать старые промышленные территории заброшенных заводов, в том числе в центральных частях города», – отмечает эксперт.
Законодательством конкретная классификация апартаментов не установлена, но существует условное деление.
Выделяют семь видов апартаментов:
- Апарт-отель. По сути, представляет из себя здание, в котором много небольших апартаментов с кухней, что роднит его с жилым домом. От отелей здесь остались гостиничный сервис, стойка регистрации и, например, посуда. Апартаменты в таких отелях чаще всего сдают в аренду на небольшие сроки. Хлопоты по поводу гостей (процесс сдачи в аренду, заселение и выселение, уборку) берет на себя управляющая компания (УК), которая получает за работу свой процент.
- Инвест-отель. Инвест-отель – это, по сути, гостиница, в которой номера принадлежат разным собственникам. Инвестор может купить один номер или даже целый этаж, а дальше передать в управление и администрирование УК («управляшка» также будет передавать собственнику прибыль).
«Основные отличия апарт-отеля от инвест-отеля – в длительности аренды. В инвест-отелях, как правило, можно остановиться на срок, не превышающий 1 месяц», – поясняет риелтор.
- Доходный дом. Здесь можно оформить аренду на длительный срок. Оказание дополнительных услуг необязательно, но может присутствовать по желанию владельца недвижимости.
- Кондоминиум. В России такой тип непопулярен (в отличие, например, от США). Такую недвижимость можно покупать и сдавать. Обычно подразумевается, что собственник квадратных метров владеет также и частью общей собственности – например, террасой или лужайкой.
- Кондо-отель. Особый формат, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. В нем есть своя инфраструктура, близкая к гостиничной, – салоны, бассейны, конференц-залы, клубы и так далее.
«Обычно это комплекс «пять звезд» с гостиничной инфраструктурой. Управляется оператором, как правило сетевым брендом. Собственники тут могут быть не только в лице УК, но и частными лицами. Стоимость аренды здесь обычно высокая», – добавляет специалист.
- Многофункциональный комплекс (МФК). Чаще всего представляет из себя комплексы с жилой и нежилой недвижимостью, магазинами, офисами и так далее (одна из функций обычно является ведущей). Например, это центр с офисами и торговыми площадями, в котором есть апартаменты. Апартаменты здесь можно покупать, сдавать в аренду на долгий и короткий срок, жить в них.
- Клубный дом. Довольно интересная разновидность, которая взяла в себя понемногу сразу из нескольких классов. Для таких строений нахождение в самом центре города – в порядке вещей. Как водится, это элитные дома с жилыми и нежилыми помещениями, собственным паркингом, гостиницей, красивым и просторным лобби, своими спа и фитнес-залами, дизайнерскими ремонтами и самым современным оснащением.
Чем отличаются апартаменты от квартиры?
В общих чертах мы определились с понятием апартаментов. Теперь разложим по полочкам, чем отличаются апартаменты от квартиры, затем пройдемся по некоторым пунктам чуть подробнее.
| Параметр | Апартаменты | Квартиры |
| Статус |
Коммерческая недвижимость |
Жилая недвижимость |
| Регистрация |
Временная и постоянная |
|
| Налоги и вычеты | 0,5%-2%, налоговых вычетов нет | 0,1%, вычеты есть |
| Содержание | Не всегда собственники будут участвовать в принятии решений | Важные вопросы решают сами жильцы |
| Капремонт и коммунальные платежи | Нет платежей за капремонт, «коммуналка» выше на 15-20% | Взносы, поддержка фонда. Тарифы контролирует государство |
| Соседи | Не регламентируется | Есть закон о тишине |
| Ипотека и господдержка | Господдержки нет, а ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость выше, чем на жилую | Программы «Семейная ипотека», использование маткапитала |
| Создание инфраструктуры | Регламентировано законом, застройщик создает за свой счет или на государственные деньги | Вопрос о создании решает сам застройщик, не предусмотрены помощь от государства |
| Изъятие |
Могут изъять для покрытия долга |
Не могут изъять, если это единственное жилье не в ипотеку |
Регистрация
В квартире можно прописаться, в апартаментах – нет. Временная прописка (на 5 лет) доступна только на площадках гостиниц и отелей. В здании на «офисных» землях прописаться никак нельзя.
Налоги и вычеты
Хозяева квартир платят налог на имущество в размере 0,1-0,15% от кадастровой стоимости минус 20 кв. м. Никакого «минуса» для обладателей апартаментов нет, да и ставка выше: если земля под гостиницу – 0,5%, под общественно-деловые здания – 2%.
Купив квартиру, вы можете вернуть часть суммы покупки, а именно получить налоговый вычет. Он равен 13% от стоимости жилья или от суммы процентов по ипотеке, но не может превышать 650 тысяч рублей.
Например, при покупке жилья вместе с супругом или супругой на двоих можно получить до 520 тысяч на двоих, то есть по 260 тысяч рублей на каждого. Если жилье бралось в ипотеку на двоих, то каждый может попробовать вернуть себе еще по 390 тысяч рублей (это максимально возможная сумма возврата за уплаченные проценты). А вот с апартаментами ничего вернуть не удастся. Даже если такие «квадраты» покупаются под жизнь семьи с ребенком.
Содержание общего имущества
Любой дом – настоящая система, которая требует должного ухода. Например, сломавшийся лифт нужно починить, прохудившуюся крышу – тоже, убрать снег зимой или листву во дворе осенью тоже кому-то нужно. И так далее. Важный вопрос – кто это все будет делать и на какие деньги.
Ключевые, общие вопросы по управлению домом лежат на плечах собственников – кто будет подрядчиком, как благоустроить территорию и так далее. При этом вес голоса владельца зависит от его доли (например, голос собственника 120 кв. м. важнее мнения владельца 40 кв. м). И это правило работает для всех.
Чтобы единолично принимать решения, нужно быть владельцем «контрольного пакета» квадратных метров – 51%. И если в жилом доме о таком и думать нечего, то вот с апартаментами это вполне возможно. Например, компания или индивидуальный предприниматель может выкупить подавляющую часть апартаментов и разместить там салоны, бутики и кофейню. И именно этот владелец будет решать вопросы по тому же благоустройству. А вот финансово это отразится на всех жильцах.
Капремонт и коммунальные платежи
Тарифы ЖКХ для квартир контролирует государство. Коммунальщиков можно заставить поменять тарифы через суд, прокуратуру и т.д. Тарифы для апартаментов зависят от вида постройки и запросов коммунальных служб. В целом, придется платить примерно на 15-30% больше, чем за квартиру, но можно забыть о капремонте. Для примера: собственники квартир в Свердловской области платят 14 руб. 81 коп. за квадратный метр за капремонт.
Соседи
Жизнь в квартире будет как минимум тише из-за того, что это регламентируется законом о тишине. Регионы самостоятельно устанавливают временные промежутки для тишины. В праздники и выходные шумные работы в жилых помещениях запрещены законом, а вот в апартаментах этот вопрос никак не регулируется – соседи могут шуметь сколько захотят.
Квартиру запрещено использовать для бизнеса – в противном случае это будет незаконно (разве что перевести жилое помещение в разряд нежилого, что не всегда возможно). А вот у владельцев апартаментов больше свободы: они могут сдавать апартаменты, как заблагорассудится, открыть бар, салон красоты и так далее, не спросив вашего мнения. Главное для владельцев апартаментов – соблюдать техрегламенты и требования надзорных органов. Совсем не обязательно, что владельцы соседних апартаментов будут мешать, но при жизни в том же доходном доме риски постоянного шума растут.
Господдержка и защита
Все программы господдержки при покупке недвижимости работают только для жилых помещений. Об апартаментах, по крайней мере на данный момент, речи не идет.
Действующие льготные ипотечные программы для квартир:
- квартира или дом на первичном рынке под льготную ипотеку под 6% годовых или рефинансирование для семей с детьми;
- для жителей Дальнего Востока первичный и вторичный рынок в ДФО под 2% годовых;
- льготная ипотека до 8% годовых на новостройки и ИЖС;
- военная ипотека;
- материнский капитал;
- льготная ипотека для IT-специалистов со ставкой до 5%;
- льготная ипотека для сельских жителей и новых переселенцев в село (сельская ипотека до 3%);
- субсидия в 450 тыс. руб. на погашение ипотеки многодетным семьям.
Инфраструктура
Жилые дома вряд ли построят рядом с фабриками и заводами, тут есть строгие требования. Также в этом вопросе предусматривают социальную инфраструктуру – детские сады, школы. Инфраструктуру застройщики апарт-недвижимости не закладывают.
«Не стоит ждать садиков, школ или больниц. Поэтому очень часто апартаменты покупают с точки зрения инвестирования или как вторую недвижимость, допустим, имея загородный дом», – поясняет эксперт.
Изъятие
Квартира, купленная в ипотеку, будет в залоге у банка. Ее могут изъять за неуплату только, если это не единственное жилье. А вот апартаменты – это коммерческий объект или актив. Так что, даже если человек живет в этих апартаментах, их могут изъять.
Плюсы покупки апартаментов
Несмотря на недостатки, многие все же выбирают апартаменты. И этому есть масса причин. Тезисно достоинства апартаментов выглядят следующим образом:
- доступная цена (зачастую на 10-30% дешевле квартиры);
- нет строгих запретов по перепланировке;
- зачастую уже есть хорошая отделка и необходимая мебель;
- выгода (доходность от сдачи в аренду составляет около 7% (для квартиры около 4%));
- комплексы в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой;
- могут стать залогом для ипотеки.
Минусы покупки апартаментов
Недостатки апартаментов можно свести к следующим пунктам:
- исключена постоянная регистрация;
- приличный имущественный налог;
- дорогая «коммуналка»;
- при возведении апартаментов могут не соблюдаться санитарные требования;
- нет закона о тишине, поэтому жаловаться на шум почти бессмысленно;
- судебные приставы вправе забрать апартаменты в качестве уплаты долга;
- не удастся получить налоговый вычет;
- техтребований при строительстве нет, поэтому стены могут оказаться почти «бумажными»;
- из-за «долевки» придется платить за обслуживание, даже если ничем не пользуетесь;
- застройщики могут не позаботиться об обустройстве прилегающей территории.
«На практике все выглядит не так плохо. Из-за высокой конкурентности на рынке девелоперы стараются угодить, и делают благоустройство на высоком уровне», – подчеркивает Елена Мельникова.
Почему стоит купить апартаменты?
Апартаменты – не самый плохой вариант для инвесторов, которые хотят купить недвижимость и не тратить время и силы на ее сдачу. Управляющая компания возьмет на себя все обязательства, а собственник будет просто получать процент. Стоит быть внимательными: на рынке есть предприниматели, которые сдают квартиры, но в рекламе указывают жилье как апартаменты.
«Идет подмена понятий, а потому что апартаменты – это коммерческое помещение, а квартиры таковыми не являются. Люди подразумевают, что это аналог гостиницы, что есть кухня, полностью готовая для краткосрочного проживания. А называют квартиры апартаментами бизнесмены нередко потому, что это звучит солиднее или есть часть гостиничного сервиса: клининг после каждого гостя, трансфер, предметы быта, одноразовые шампуни, чай и кофе», – отметила эксперт.
Есть категории граждан, которые покупают апартаменты и для самостоятельного временного проживания, и для сдачи в аренду.
«Например, в Челябинске есть апарт-отель со спа и всеми удобствами. Собственница живет там летом и пользуется инфраструктурой отеля, а зимой едет в Дубай, сдает апартамент и получает доход. Такая картина часто наблюдается и в Краснодарском крае», – пояснила риелтор.
Несмотря на все недостатки, апартаменты довольно привлекательны и для самой жизни. Но потенциальным собственникам стоит четко понимать, чем апартаменты отличаются от квартиры, ведь для кого-то минусы такого жилья могут существенно перевесить плюсы и наоборот.
