Могу ли я сэкономить и купить квартиру без участия риэлтора или юриста? Такой вопрос задают себе многие, кто планирует приобрести недвижимость. Действительно, услуги профессионалов стоят немало. Однако в таких сделках, особенно на вторичном рынке жилья, есть много нюансов и рисков.
Как распознать все подводные камни при покупке квартиры и не попасть на удочку мошенников? В этом материале мы опишем подробный алгоритм проверки квартиры перед покупкой.
Проверка квартиры при покупке: собственник и его права
Первое, на что нужно обратить внимание, – на каком основании продавец владеет недвижимостью. Эту информацию можно получить в правоустанавливающих документах. Основания могут быть разными: приватизация, наследство, покупка, долевое участие и другие. Также специалисты рекомендуют внимательно изучить свидетельство о праве на собственность и выписку из ЕГРН. Именно в них указана информация о собственнике недвижимости при условии, что владелец заказал справку самостоятельно или открыл данные о себе для других в Росреестре.
Почему же важно проверять по документам чистоту квартиры перед покупкой? Например, если квартира перешла собственнику по наследству. В этом случаем из документов можно узнать, существует ли вероятность, что на жилье появятся другие претенденты-наследники. Или, допустим, квартира находится в долевой собственности. Тут необходимо согласие на продажу от других дольщиков. А если недвижимость была куплена в браке, она может быть оформлена только на одного из супругов. Но для чистоты сделки в этой ситуации необходимо письменное согласие второго супруга. И таких нюансов при проверке квартиры можно обнаружить множество.
Какие квартиры не стоит покупать
Итак, давайте разберемся, какие именно документы нужно запрашивать перед покупкой квартиры. Какая информация в них может сигнализировать о рисках и обманных схемах?
Паспорт собственника квартиры
Изучение паспорта собственника недвижимости поможет нам удостовериться, что продавец является законным правообладателем квартиры. Для этого необходимо сверить данные в паспорте с информацией в правоустанавливающих документах.
Также необходимо не постесняться и тщательно осмотреть паспорт продавца. Сравнить паспортные данные (ФИО и дата рождения) и данные в СНИЛС. Если у собственника есть водительские права, лучше проверить и их. Специалисты рекомендуют проверять все личные документы, которые может предоставить продавец. Такая процедура снижает риски попасть в руки мошенников. Ведь все документы одновременно подделать сложно.
Кроме того, можно пробить паспорт по базе недействительных паспортов на сайте МВД. Если проверка показывает, что документ был утерян, украден или недействителен, скорее всего, вы разговаривайте о покупке квартиры с мошенником.
Справка из психоневрологического диспансера
Также нужно попросить собственника предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Такая бумага доказывает, что продавец не стоит на учете в данных учреждениях, находится во вменяемом состоянии и осознает все свои действия. Юристы рекомендуют оставлять у себя оригиналы таких документов после сделки. В случае возможных судебных разбирательств вы сможете доказать, что согласно справкам в момент продажи квартиры собственник отвечал за свои действия.
Если продавец стоит на учете, а вы хотите приобрести именно его жилье? В этом случае специалисты рекомендуют продавцу в день сделки пройти медицинское освидетельствование. Оно подтвердит ясность ума и действий собственника при продаже недвижимости.
Кредитная история продавца и суды
Помимо психического состояния собственника, необходимо проверить его финансовую историю. Важно, чтобы продавец не оказался злостным неплательщиком. При наличии больших финансовых долгов, законность сделки возможно оспорить в суде. Например, при процедуре банкротства. Основанием будет то, что недобросовестный покупатель проигнорировал проверку продавца и заключил рискованную сделку.
Проверить наличие долгов собственника можно несколькими способами. Попросите у продавца справку о его кредитной истории. Ее выдают при личном обращении в БКИ (бюро кредитных историй). Так же есть возможность проверить задолженность продавца на сайте ФССП (для запроса нужны ФИО и дата рождения).
Если у человека имеются большие долги, стоит насторожиться. Юристы рекомендуют проверить владельца квартиры на банкротство и убедиться, что на нем нет судебных исков и производств. Все можно проверить онлайн. Банкротство – в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Судебные иски и судебное производство – на интернет-портале государственной автоматизированной системы РФ «Правосудие».
«Сейчас в договорах купли-продажи есть формулировка «продавец заявляет, что на данный момент не является банкротом и финансовых притязаний со стороны третьих лиц не имеет». Эту фразу можно использовать для подтверждения, что сделка заключена с добросовестным покупателем», – делится опытом риэлтор АН «Корифей» Наталья Бурцева.
Согласие супруга на сделку купли-продажи
Если объект недвижимости был куплен в браке, он считается совместно нажитым имуществом. Даже если по документам жилье оформлено только на одного из супругов, необходимо нотариальное согласие на продажу второго супруга. Официальное согласие даст вам гарантию, что после покупки обделенный супруг не сможет оспорить сделку в суде и вернуть себе квартиру.
Если квартира была куплена в браке, но произошел развод, попросите показать продавца решение о разделе имущества. Если такой документ есть, бывший супруг или супруга не имеют право претендовать на квартиру.
При оформлении собственности эти документы никто спрашивать не будет, но в деле недвижимости лучше подстраховаться и защитить свое право на приобретенное имущество.
Правоустанавливающие документы
Один из ключевых моментов проверки – это внимательное изучение правоустанавливающих документов. Документы-основания показывают, при каких условиях человек стал собственником квартиры.
Существует несколько типов таких бумаг:
- договор купли-продажи;
- сертификат о наследстве;
- ипотечный договор;
- договор долевого участия;
- сертификат о приватизации;
- договор дарения и другие.
Специалисты рекомендуют уточнять основание при первом разговоре по телефону. Если продавец замешкался, либо говорит, что документы на оформлении, это повод насторожиться. Также можно уточнить, как долго владелец является собственником объекта. Если этот срок составляет несколько месяцев – еще один повод задуматься. Менее рискованной покупкой считаются квартиры, которые находятся в собственности более 3-х лет. Особенно это касается наследства.
Выписка из ЕГРН
Самый важный документ, с которого начинают проверку специалисты, – это выписка из ЕГРН. Из него можно получить максимум информации по объекту недвижимости. В ЕГРН вы найдете информацию о собственнике (при наличии открытых данных или юрлица), узнаете характеристики объекта, уточните, есть ли обременения, правопритязания, права требования и другую информацию.
Важно! Сведения в выписке ЕГРН актуальны только на дату выдачи документа.
Риэлтор Наталья Бурцева начинает проверку объекта недвижимости с изучения выписки из ЕГРН.
«При анализе объекта необходимо смотреть, кто его собственники (совершеннолетние, несовершеннолетние), сколько владеют недвижимостью и на основании чего. Документы-основания показывают, как приобретен этот объект. Можно посмотреть обременения. Например, ипотека, аресты. Увидеть кадастровую стоимость. Это все влияет на чистоту сделки».
Также эксперт рекомендует при проверке использовать максимально свежие документы.
«Выписка ЕГРН актуальна только на дату выдачи. Механизм такой: 1 января квартира принадлежит мне, 2 января я ее продала, в течении 5 дней мне зарегистрировали право и 7 января я уже не собственник. Поэтому данные по документам надо обновлять. Кота в мешке покупать не нужно».
Если раньше выписку из ЕГРН с данными продавца мог заказать любой желающий, то сейчас информация о собственнике скрыта от посторонних. С 1 марта 2023 года выписку с ФИО собственника может заказать только сам владелец или узкий круг лиц, регламентированный законом.
Доверенность на квартиру
Если квартира продается через посредника по доверенности, нужно быть особо бдительными. По поддельным доверенностям часто работают мошенники. Настоящий собственник может даже не подозревать, что его квартира продается.
Юристы рекомендуют проверять доверенность через сайт Федеральной нотариальной палаты. А если есть возможность, лучше сходить лично к нотариусу, который указан в доверенности, и убедиться в подлинности документа.
Кроме того, нужно тщательно сверить данные в доверенности с паспортными данными собственника и с информацией, которая указана в правоустанавливающих документах.
Проверка квартиры при покупке: коммуналка, прописанные и другие документы
Дальше проверяем задолженности по ЖКУ. Уточняем наличие или отсутствие перепланировки. Смотрим информацию о прописанных в квартире. Выясняем, не находится ли недвижимость в залоге у банка. Все эти действия необходимо сделать, чтоб избежать лишних трат и проблем в будущем.
Справка об отсутствии задолженности за ЖКУ
Задолженность по ЖКУ проверяется несколькими способами:
- Можно запросить у владельца справку об отсутствии задолженности. Ее выдадут, если все квитанции оплачены.
- Если долг все-таки есть, в этом случае данные по сумме можно узнать из бумаги ЕЖД (единого жилищного документа) или выписки из домовой книги. Эти документы выдаются в МФЦ любому лицу, прописанному в квартире.
Важно! Долги за коммунальные услуги не передаются при покупке новому собственнику. А вот сумма за капремонт записана на квартире. Если предыдущий хозяин жилья не оплатил капремонт, долг переходит новому владельцу квартиры.
Справка о прописанных в квартире
Обязательно нужно посмотреть, кто прописан в квартире. Выписка из домовой книги покажет, кто постоянно или временно зарегистрирован в квартире. В ней отражаются паспортные данные, гражданство, вид регистрации и т.д. В едином жилищном документе можно увидеть информацию о прописанных, о долгах за ЖКУ. Есть расширенные выписки по форме 9 и 12.
В справке о регистрации (форма 9) возможно проследить всю историю прописки, начиная с момента существования дома. А в справке о составе семьи по форме 12 могут быть указаны временно выписанные люди. Например те, кто находится в тюремном заключении, или граждане, которым пришлось уехать на долгое лечение, или жильцы, кто пропал без вести. Эти люди могут вернуться в любой момент и заявить о своих правах на долю в квартире. Поэтому, если в справке по форме 12 есть информация о временно выписанных жильцах, есть повод насторожиться и уточнить информацию по ним у продавца.
Обязательно обратите внимание на прописку несовершеннолетних детей. Если ребенку принадлежит доля в квартире, то это влияет на ход сделки. В этом случае специалисты органов опеки проверяют, предоставлено ли ребенку аналогичное жилье с сохранением его доли. Смотрят условия проживания в альтернативном жилье (они должны быть такими же или лучше). Если проверка проходит успешно, опека выдает разрешение на продажу недвижимости.
Если квартира была получена при приватизации, нужно убедиться, что зарегистрированных несовершеннолетних детей в это момент не было. По закону такой ребенок может претендовать на свою долю в жилом помещении. Все эти документы может получить в МФЦ собственник или другой человек, прописанный в квартире.
Дополнительно владелец квартиры может предоставить копию финансово-лицевого счета. В этом документе указаны общие данные о квартире, сведения о зарегистрированных жильцах и информация по долгам за ЖКХ.
Документы из БТИ
Проверка квартиры перед покупкой включает и документы из БТИ: техпаспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию. Эти документы показывают отсутствие или наличие перепланировки. Любая перепланировка должна быть согласована в БТИ. Если подобные изменения в квартире не учтены в документах, но проведены, владельцу жилья грозит штраф. А при продаже возникнут проблемы с оформлением сделки.
Справка о погашении ипотеки
Если недвижимость была куплена собственником с помощью ипотеки, нужно просить справку из банка о погашении ипотечного кредита. В такой справке обязательно должна быть фраза, что по кредиту и просроченным процентам долги отсутствуют, а обязательства выполнены в полном объеме.
Если кредит еще не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, чтоб продать квартиру, собственнику нужно совместно с кредитной организацией провести сделку по отчуждению квартиры. Только после этого недвижимость сможет перейти в собственность к новому владельцу.
Почему важно знать, как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
Недвижимость – это всегда сделки на крупные суммы. Здесь достаточно рисков и много случаев мошенничества. Как правило, риэлторы и юристы знают как без потерь продать или купить недвижимость. Но, если вы самостоятельно решили приобрести квартиру, не игнорируйте простые правила проверки документов. Убедитесь в их подлинности, проверьте собственника, посмотрите информацию по квартире. Это поможет избежать денежных потерь, судов и прочих неприятностей. Все сделки являются обратимыми. Поэтому, если в ходе проверки квартиры у вас закрались сомнения, лучше отказаться от покупки или воспользоваться помощью специалистов.
