Содержание статьи
В сделках купли-продажи, особенно на вторичном рынке жилья, есть много нюансов и рисков. Как распознать все подводные камни при покупке недвижимости и не попасть на удочку мошенников? В этом материале мы опишем подробный алгоритм проверки квартиры перед приобретением.
Какие документы проверить при покупке квартиры?
Первое, на что нужно обратить внимание, – на каком основании продавец владеет жильем. Эту информацию можно получить в правоустанавливающих документах. Также специалисты рекомендуют внимательно изучить свидетельство о праве на собственность и выписку из ЕГРН.
Итак, давайте разберемся, какие еще бумаги нужно запрашивать и какая информация в них может сигнализировать о рисках и обманных схемах.
Какие квартиры не стоит покупать?
Паспорт собственника квартиры
Изучение паспорта собственника недвижимости поможет нам удостовериться, что продавец является законным правообладателем объекта. Необходимо сверить данные в паспорте с информацией в правоустанавливающих документах. Также нужно тщательно сравнить паспортные данные (ФИО и дату рождения) и данные в СНИЛС.
Справка из психоневрологического диспансера
Также нужно попросить собственника предоставить справку из психоневрологического диспансера. Такая бумага доказывает, что продавец не стоит на учете в данных учреждениях, находится во вменяемом состоянии и осознает все свои действия.
Кредитная история продавца и суды
Помимо психического состояния собственника, необходимо узнать его финансовую историю. Важно, чтобы продавец не оказался злостным неплательщиком. При наличии больших финансовых долгов законность сделки возможно оспорить в суде.
Узнать наличие долгов собственника можно несколькими способами. Попросите у него справку о его кредитной истории. Ее выдают при личном обращении в БКИ (бюро кредитных историй). Также есть возможность узнать задолженность продавца на сайте ФССП (для запроса нужны ФИО и дата рождения).
Если у человека имеются большие долги, стоит насторожиться. Юристы рекомендуют проверить владельца на банкротство и убедиться, что на нем нет судебных исков и производств. Все можно сделать онлайн. Банкротство – в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Исполнительное производство – на сайте ФССП.
«Сейчас в договорах купли-продажи есть формулировка «продавец заявляет, что на данный момент не является банкротом и финансовых притязаний со стороны третьих лиц не имеет». Эту фразу можно использовать для подтверждения, что сделка заключена с добросовестным покупателем», – делится опытом риэлтор АН «Корифей» Наталья Бурцева.
Согласие супруга на сделку купли-продажи
Если объект был куплен в браке, он считается совместно нажитым имуществом. Даже если жилье оформлено только на одного из супругов, необходимо нотариальное согласие второго супруга на продажу. Официальное согласие даст вам гарантию, что после сделки обделенный супруг не сможет оспорить сделку в суде и вернуть себе квартиру.
Если объект был куплен в браке, но произошел развод, попросите показать продавца решение о разделе имущества.
Правоустанавливающие документы
Они показывают, при каких условиях человек стал собственником недвижимости.
Существует несколько типов таких бумаг:
- договор купли-продажи;
- сертификат о наследстве;
- ипотечный договор;
- договор долевого участия;
- сертификат о приватизации;
- договор дарения и другие.
Почему же важно проверять по документам чистоту квартиры перед покупкой? Например, если объект перешел собственнику по наследству. В этом случае есть возможность узнать, существует ли вероятность, что на жилье появятся другие претенденты-наследники. Или, допустим, недвижимость находится в долевой собственности. Тут необходимо согласие на продажу от других дольщиков.
Если какие-то бумаги были утеряны, попросите их восстановить.
Выписка из ЕГРН
Из выписки ЕГРН вы получите максимум информации по объекту. В ЕГРН вы найдете информацию о собственнике (при наличии открытых данных или юрлица), узнаете характеристики объекта, уточните, есть ли обременения, правопритязания, права требования и другую информацию.
Важно! Сведения в выписке ЕГРН актуальны только на дату выдачи.
«При анализе объекта необходимо смотреть, кто его собственники (совершеннолетние, несовершеннолетние), сколько владеют недвижимостью и на основании чего. Есть ли обременения, например, ипотека, аресты. Увидеть кадастровую стоимость. Это все влияет на чистоту сделки», – отмечает риэлтор Наталья Бурцева.
Также эксперт рекомендует использовать максимально свежие бумаги.
Если раньше выписку из ЕГРН с данными продавца мог заказать любой желающий, то сейчас информация о собственнике скрыта от посторонних. С 1 марта 2023 года выписку с ФИО собственника может заказать только сам владелец или узкий круг лиц, регламентированный законом.
Доверенность на квартиру
Если квартира продается через посредника по доверенности, нужно проявить особую бдительность. По поддельным доверенностям часто работают мошенники.
Юристы рекомендуют проверять доверенность через сайт Федеральной нотариальной палаты. А если есть возможность, лучше сходить лично к нотариусу, который указан в доверенности, и убедиться в подлинности бумаги.
Кроме того, нужно тщательно сверить данные в доверенности с паспортными данными собственника и с информацией, которая указана в правоустанавливающих документах.
Проверка квартиры при покупке: коммуналка, прописанные и другие документы
Дальше проверяем задолженности по ЖКУ, уточняем наличие или отсутствие перепланировки. Выясняем, не находится ли жилье в залоге у банка. Все эти действия необходимо сделать, чтоб избежать лишних трат и проблем в будущем.
Справка об отсутствии задолженности за ЖКУ
Есть несколько способов узнать задолженность по ЖКУ:
- Запросить у владельца справку об отсутствии задолженности. Ее выдадут, если все квитанции оплачены.
- Если долг все-таки есть, в этом случае данные по сумме узнают из бумаги ЕЖД или выписки из домовой книги.
Важно! Долги за коммунальные услуги не передаются новому собственнику. А вот сумма за капремонт записана на квартире, и долг переходит покупателю.
Справка о прописанных в квартире
Обязательно нужно посмотреть, кто прописан в квартире. Выписка из домовой книги покажет, кто постоянно или временно зарегистрирован в жилье. В ЕЖД можно увидеть информацию о прописанных, о долгах за ЖКУ. Есть расширенные выписки по форме 9 и 12.
В справке о регистрации (форма 9) проследите всю историю прописки, начиная с момента существования дома. А в бумаге о составе семьи по форме 12 могут быть указаны временно выписанные люди. Например те, кто находится в тюремном заключении, или граждане, которым пришлось уехать на долгое лечение, или жильцы, кто пропал без вести. Эти люди могут вернуться в любой момент и заявить о своих правах на долю.
Если жилье было получено при приватизации, нужно убедиться, что зарегистрированных несовершеннолетних детей в это момент не было. По закону такой ребенок может претендовать на свою долю в жилом помещении. Все эти бумаги получают в МФЦ.
Документы из БТИ
Важно проверить также техпаспорт, поэтажный план и экспликацию. Они показывают отсутствие или наличие перепланировки. Любая перепланировка должна согласовываться в БТИ. Если подобные изменения не учтены в бумагах, но проведены, владельцу жилья грозит штраф. А при продаже возникнут проблемы с оформлением сделки.
Справка о погашении ипотеки
Если недвижимость была куплена собственником с помощью ипотеки, нужно просить справку из банка о погашении ипотечного кредита. В такой бумаге обязательно должна быть фраза, что по кредиту и просроченным процентам долги отсутствуют, а обязательства выполнены в полном объеме.
Если кредит еще не погашен, объект находится в залоге у банка.
Поэтому, чтоб продать квартиру, собственнику нужно совместно с кредитной организацией проводить сделку.
Как проверить чистоту квартиры перед покупкой онлайн?
Также проверить недвижимость онлайн помогут государственные сайты Плюс в том, что это бесплатно. Итак, какие сервисы помогут:
- Госуслуги. На этом сайте можно узнать действительность паспорта владельца жилья.
- Федеральная нотариальная палата. Если сделка будет заключаться по доверенности, то на сайте палаты необходимо определить ее действительность.
- ФССП РФ. На сайте есть информация о том, открыты ли на продавца исполнительные производства. Дело в том, что если у человека большие долги, то на его имущество могут наложить арест, и тогда он не имеет права продавать его до погашения долгов.
- Реестр сведений о банкротстве. В едином федеральном реестре нужно уточнить, объявлял ли продавец себя банкротом. Ведь в таком случае в течение 3 лет суд может признать его сделки недействительными.
- Реформа ЖКХ. На портале покупателю стоит посмотреть данные о годе постройки дома, технические характеристики МКД и планы на капремонт. Здесь же узнайте, какая управляющая компания обслуживает дом.
- Нотариальный портал. Если на имя предыдущего владельца жилья было открыто наследство, то эти данные отразятся на портале. Это означает, что на недвижимость могут иметь права другие лица.
Почему проверка недвижимости перед покупкой важна?
Недвижимость – это всегда сделки на крупные суммы. Здесь достаточно рисков и много случаев мошенничества. Если вы самостоятельно решили приобрести квартиру, не игнорируйте простые правила проверки. Посмотрите всю информацию о жилье и владельце. Это поможет избежать денежных потерь, судов и прочих неприятностей.
