Можно ли продать ипотечную квартиру с маткапиталом?

Большинство российских семей, получивших материнский капитал, тратят его на жилье. По статистике ДОМ.рф, за все время действия госпрограммы почти 70% получателей денег использовали их на покупку квартир, в том числе в ипотеку. Но годы идут, семьи растут – нужно улучшать жилищные условия. Приходится продавать уже купленные квартиры. А сделать это не так просто, если был задействован маткапитал.   

Разберемся, как продать квартиру с материнским капиталом, если к тому же жилье куплено в ипотеку: какие условия нужно выполнить и какие справки собрать, не нарушив при этом закон. 

Способы продать квартиру в ипотеке с маткапиталом

Квартира, купленная на ипотечные средства, находится в залоге у банка. То есть без разрешения финансовой организации жилье невозможно продать. Пока с банком не рассчитаются, обременения он не снимет. 

Есть три варианта продажи квартиры в ипотеке: 

• Самостоятельно погасить ипотечный кредит раньше времени

Этот способ подойдет тем, у кого остался небольшой долг по ипотеке. Деньги можно занять или в крайнем случае взять потребительский кредит. Как только ипотека закроется, квартиру можно продавать как обычное жилье без обременений.  

• Погасить ипотечный кредит деньгами покупателя 

Здесь необходимо получить разрешение банка на продажу недвижимости. Банк сам готовит договор купли-продажи помещения с сохранением залога в свою пользу, который в дальнейшем снимут – покупатель получит квартиру без обременения. В этом случае открывают два аккредитива. На один покупатель кладет деньги, которые уйдут в счет погашения ипотеки. На другой – остаток от стоимости квартиры, который забирает продавец. 

• Переоформить ипотеку на покупателя 

Покупатель может взять ипотеку на продаваемую квартиру в том же банке, где взял ее продавец, или же в другой финансовой компании. В этом случае ипотека продавца погашается кредитными деньгами покупателя. 

Из всех вышеперечисленных вариантов подходят для продажи квартиры с ипотекой и материнским капиталом только первый и частично второй. Дело в том, что закон обязывает учитывать интересы детей при продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом. А именно – нужно сначала выделить доли детям. Сделать это можно, только если с квартиры сняты все обременения, то есть вы закрыли долг перед банком.  

Вот несколько способов, как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: 

1. Договориться с покупателем о задатке, который уйдет на погашение ипотеки. Как только с банком рассчитаетесь, вы становитесь собственником помещения, а, значит, можно выделять доли и выставлять квартиру на продажу. 
2. Вернуть маткапитал в Социальный фонд. Это снимает обязанность выделять доли. Останется лишь получить у банка разрешение на продажу ипотечной квартиры. Маткапитал позднее можно использовать на покупку другого жилого помещения.  
3. Попросить банк дать разрешение на выделение долей. Кредиторы редко соглашаются на то, чтобы в числе собственников были несовершеннолетние. И на уступки они идут, лишь когда долг остался небольшой.    

«Обычно родители сначала погашают кредит, затем выделяют доли детям и потом продают квартиру, – отмечает Марина Тюменцева. – Если же ипотека еще не погашена, а квартиру нужно продать, то необходимо обратиться в банк. С некоторыми банками можно договориться, они дают разрешение на выделение долей. Но таких очень мало, буквально 2-3». 

Выделение детских долей при продаже квартиры

Итак, если в покупке квартиры участвовал маткапитал, то родители должны выделить в ней доли своим детям – таково требование закона. Продавать без этого помещение запрещено, иначе придется в лучшем случае отдавать маткапитал обратно. В худшем – отвечать в суде за мошенничество.

 

Выделить доли обязаны не позднее шести месяцев после того, как расплатились с банком и стали полноценными владельцами жилья. 

В законе не описаны конкретные размеры долей. Но сказано, что ребенок должен иметь часть жилого помещения, цена которой равна или больше  его части маткапитала. Уменьшиться она не должна. 

Пример: Семья из трех человек (двое родителей и ребенок) покупает квартиру за 3 млн рублей. В покупке были использованы средства маткапитала – 587 тыс. рублей. Они ушли на первоначалку по ипотеке. В итоге на каждого члена семьи приходится по 195 600 рублей из материнского капитала. 

Чтобы понять, какой размер жилого помещения принадлежит каждому члену семьи, нужно стоимость квартиры разделить на часть маткапитала: 3 млн/ 195 600 =15,33. То есть ребенку нужно предоставить как минимум 1/15 доли в квартире.   

Получение разрешения органов опеки

Просто так взять и продать жилье, купленное на маткапитал, невозможно, даже если доли выделены. Сначала предстоит пообщаться с органами опеки – попросить разрешение на сделку. Так государство защищает детей от того, чтобы они не оказались без крыши над головой.

Чтобы продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала состоялась, нужно гарантировать, что у ребенка не ухудшатся жилищные условия: 

• он получит равноценную долю, будет жить в такой же по квадратуре квартире, как и прежняя;
• число собственников покупаемой квартиры не вырастет;
• кадастровая стоимость нового жилья будет больше, чем у старого, или же цена долей детей не станет ниже;
• дом будет такого же класса комфортности, что и прежний, либо выше;
• район или город будут равноценными или лучше. Например, опека, скорее всего не даст разрешение на продажу квартиры, если раньше семья жила в центре города, а переехать собирается на окраину или в деревню.  

«Обычно проблем с разрешение от опеки не возникает, – комментирует Марина Тюменцев. – Отказ – один случай на сотню. Из моей практики скажу, что такие сделки почти всегда закрываются. Была однажды ситуация, когда опека не дала разрешение, потому что не могли найти папу. Собственниками квартиры были только мама и двое детей. В свидетельствах о рождении написан папа в том числе, поэтому нужно было от него заявление, которое он написал бы в органы опеки. Папу так и не нашли. Пытались решить вопрос через суд, однако получили отказ. Причем, продавали комнату в общежитии, делали улучшение квартиры. Но суд почему-то сказал – пусть дети живут в общежитии». 

По словам эксперта, причины отказа в органах опеки сразу объясняют. Чаще всего они связаны как раз с тем, что не написал заявление один из родителей детей. Реже – неравноценное выделение долей, ухудшение условий проживания:  например, продают в Москве квартиру в относительно новом доме, а покупают квартиру в хрущевке в провинции.

Впрочем, в некоторых случаях даже при ухудшении условий проживания можно продать квартиру с материнским капиталом – органы опеки дают добро. Но для этого должны быть веские основания. К примеру, родителям нужно переехать из-за смены работы, детям по медицинским показаниям лучше жить в деревне, а не в мегаполисе, ребенку срочно нужно дорогостоящее лечение, а денег больше взять негде. 

Бывают ситуации, когда квартиру продать нужно, но покупка другого жилья не планируется. В этом случае можно перевести долю в материальную плоскость: открыть на имя детей счета в банке и внести на каждый сумму, равную стоимости доли каждого ребенка. Когда дети достигнут совершеннолетия, то смогут использовать эти деньги. Другой вариант – как только родители решат купить недвижимость, они вправе пустить эти средства на покупку, но опять-таки с выделением долей в новой квартире.

Необходимые документы

Чтобы оповестить органы опеки о том, что вы собираетесь продавать квартиру с детскими долями, и попросить на это разрешение, придется собрать целый пакет документов: 

• паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
• копии паспортов всех, кто является собственником квартиры;
• согласие детей старше 10 лет на отчуждение их долей;
• документы, дающие право на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в стройке дома;
• выписка из ЕГРН на жилье;
• отчет оценщика о том, сколько сейчас стоит эта квартира;
• поэтажный план дома, техпаспорт квартиры;
• выписка с лицевого счета. 

Плюс ко всему нужно написать заявление на разрешение продать квартиру. Его пишут оба родителя. 

Точно такой же пакет бумаг необходимо будет предоставить и на новое жилье, которое будет куплено вместо старого. Полученное разрешение от опеки прикладывают к документам, которые нужны для совершения сделки купли-продажи.  

Как продать ипотечную квартиру с маткапиталом?

Разберем по шагам, как продать квартиру в ипотеке с маткапиталом: 

Шаг 1. Решите, что в вашем случае нужно сделать, чтобы выделить доли в квартире. Можно договориться с банком, взять у покупателя задаток и перекрыть ипотеку, вернуть Социальному фонду маткапитал.  

Шаг 2. Выделите доли детям. 

Шаг 3. Получите разрешение у банка на продажу жилья, если оно в ипотеке.

Шаг 4. Найдите покупателя и подходящую квартиру для покупки. Будет идеально, если планируется обмен жилья либо одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. 

Шаг 5. Подготовьте все документы.

Шаг 6. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку. В них необходимо вписать размер долей, которые достанутся детям. 

Шаг 7. Получите разрешение у органов опеки на продажу.

Шаг 6. Пройдите государственную регистрацию сделки.

Важно! Если жилье было куплено с деньгами маткапитала, то продать его можно исключительно с участием нотариуса. Дело в том, что по закону долевые сделки удостоверяются нотариально. 

Шаг 8. Отчитайтесь перед органами опеки. Как только продажа жилья пройдет госрегистрацию, нужно снова дать о себе знать органам опеки. Они должны быть уверены, что интересы детей соблюдены, родители выполнили все данные государству обещания. На этом этапе снова придется собирать документы. Какие – все зависит от ситуации: 

• Если квартиру продали, но ничего не купили взамен. Как мы говорили выше, необходимо деньги за доли детей положить на их персональные банковские счета. Для органов опеки готовьте документ, который доказывает, что счета открыты, выписку со счета и реквизиты банка.
• Если куплено другое жилье. Здесь нужно доказать, что дети получили свои доли в помещении. Подойдет такой пакет бумаг: договор купли-продажи, документы, подтверждающие права на квартиру (например, выписка из ЕГРН), техпаспорт жилья, выписка из домовой книги, паспорта родителей, детей старше 14 лет и свидетельства о рождении ребятишек младше 14 лет, свидетельство о браке, если жилье купила семейная пара. 

• Если новая квартира куплена в ипотеку. В органы опеки нужно принести все документы из предыдущего пункта и добавить к ним согласие банка на то, что среди собственников будут дети. Если его нет, то придется заверять у нотариуса обязательство, что дети получат свои доли, как только будет погашена ипотека.   

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Важно помнить, что главное в продаже квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом – вовремя выделить доли детям или же положить вырученные средства на их счета. Однако это делают не все родители, потому что в ЕГРН нет информации, что квартира была куплена с использованием маткапитала. То есть регистрационные органы попросту не видят детских долей, поэтому не спрашивают разрешение опеки. 

В итоге квартира продается, а нарушения всплывают через несколько лет. Это чревато проблемами и для продавца, и для покупателя. Неизбежны судебные тяжбы и аннулирование сделки. Продавцу придется вернуть деньги – возместить расходы покупателю и отдать маткапитал государству. Покупатель при этом может потребовать еще и проценты за использование своих кровных.   

Если решение суда проигнорировать, то тут уже предстоит отвечать по уголовному кодексу: платить штраф до 50 тысяч рублей, выполнять обязательные работы 240 часов или исправительные работы до года. Предусмотрено даже лишение свободы на год. 

Налог с продажи квартиры с маткапиталом

Многих волнует вопрос – можно ли продать квартиру с маткапиталом и не платить при этом налог или хотя бы его снизить? Тут все зависит от срока владения жильем и особенностей семьи.

Когда квартира принадлежит семье более 5 лет, то платить налог не придется. К тому же есть льготный период – 3 года. Он распространяется на квартиры, которые являются единственным жильем. Если срок владения единственной квартиры уже составил 3 года, можно продавать и не платить при этом налог.  

Поскольку в нашей статье речь идет о продаже ипотечной квартиры, то она априори принадлежит банку, а не купившей ее семье. Срок владения 3 и 5 лет еще не вышел. А, значит, налог в размере 13% придется в любом случае платить. 

Уменьшить налог поможет использование вычета: 1 млн рублей или же разница между покупкой и продажей. При продаже квартиры маткапитал входит в состав вычета – из суммы продажи его можно вычесть как расход. Проценты по ипотеке так же считаются расходами, поэтому и их стоит учесть, чтобы снизить налог. 

При продаже выделенных долей детям тоже предстоит отдать 13% государству. Здесь не получится снизить налог на расходы по покупке этих долей, потому что дети ничего не платили. Однако доход от продажи детских долей можно уменьшить на сумму вычета. 

В 2021 году вышел новый закон, по которому семья не обязана платить налог, продавая квартиру. Но для этого нужно выполнить сразу несколько условий: 

• Купить другое жилье в том же году или до 30 апреля следующего года;
• Растить двоих и более детей. Не важно, родные они или усыновленные. Главное, что им нет еще 18 лет;
• Площадь купленной квартиры больше, чем у проданного жилья. Либо – кадастровая стоимость выше;
• Кадастровая стоимость проданной квартиры меньше 50 млн рублей;
• На момент продажи семья не имеет более 50% площади любой другой жилой недвижимости, которая по размеру больше, чем продаваемая. 

Плюсы и минусы продажи ипотечной квартиры с маткапиталом

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом имеет свои плюсы и минусы. Разберем их подробнее.

Преимущества

• Продавец квартиры, как и покупатель рискуют по-минимуму, ведь сделка проходит под строгим контролем не только банка, но и государства.  
• Продать такое жилье – отличный шанс улучшить жилищные условия. 

Недостатки 

• Найти покупателя не так-то просто. Чаще всего потому, что сделка с ипотечными квартирами, где задействован материнский капитал, занимает больше времени. Не все покупатели готовы ждать. 

«Квартиры, купленные в ипотеку с участием маткапитала, продаются дольше, чем обычное жилье, – говорит Марина Тюменцева. – Банк в течение 3-5 дней дает справку-разрешение на продажу. Затем органы опеки изучают заявку 10 дней. Потом снова банк рассматривает документы в течение 10 дней. Вот и выходит, что сделка длится минимум месяц, а иногда и два». 

• Если найти покупателя не получается, то придется уступать по цене. 

Как отмечает эксперт, поначалу редко кто из продавцов таких квартир снижает стоимость. Однако все зависит от времени ожидания, которое уходит на решение бюрократических вопросов. Если покупатель готов ждать, то продавец в итоге немного уступает. 

• Получить разрешение на продажу от органов опеки иногда превращается в настоящий квест. А в некоторых случаях придется решать вопрос через суд;
• Часто одно из условий покупателей – включить в договор условие о задатке. Если опека откажет в разрешении на продажу, то продавец должен будет отдать покупателю двойной задаток.