Как продать долю в квартире?

В этом материале мы расскажем, как провести успешную сделку по продаже своей доли в квартире – как определить свою долю, что необходимо сделать перед сделкой, а также как правильно подготовить договор купли-продажи доли.

Что нужно сделать перед продажей доли в квартире?

Квартира может оказаться в совместной долевой собственности нескольких людей по самым разным причинам. Как правило, долевая собственность существует тогда, когда недвижимость между собой делят члены семьи. Например, несколько долей одной квартиры могут принадлежать мужу и жене, или детям, которым родители эту долю передали в собственность. Также долевая собственность может возникнуть тогда, когда распределяются права на владение приватизированным или полученным по наследству имуществом.

Собственник доли может задаться вопросом о том, как продать свою собственность по личным причинам. Например, если предстоит развод, или если кто-то из наследников имущества хочет выкупить доли у других владельцев квартиры, находящейся в долевой собственности.

Прежде чем продать свою долю в квартире, очень важно совершить все предусмотренные законом процедуры и подготовить нужные документы. В частности, собственник доли должен будет:

1. Четко определить площадь доли, которая находится в собственности.
2. Оформить договоренность с остальными совладельцами общей квартиры.
3. Собрать и систематизировать все документы, относящиеся к сделке.
4. Подписать и заверить у нотариуса сам договор купли-продажи.
5. Оформить сделку в соответствующих госорганах.
6. С выручки от продажи жилплощади уплатить подоходный налог (НДФЛ).

Важно учитывать, что каждый этап процесса продажи доли регулируется конкретными законодательными требованиями и особенностями. Далее мы расскажем о том, как подготовиться к продаже своей части жилплощади и совершить сделку по всем правилам.

Как определить долю?

Еще до продажи квартирной доли владелец должен определить площадь своей собственности. Юристы выделяют два типа долей:

• Идеальная доля определяется соотношением общей площади квартиры, а не конкретными квадратными метрами. Она не привязана к конкретному имуществу, и все собственники жилплощади должны прийти к взаимному согласию при распределении прав на владение, распоряжение и пользование имуществом.
• Натуральная доля относится к реально существующему объекту общей недвижимости, она подлежит конкретному определению. Например, в случае квартиры с несколькими жилыми комнатами натуральной долей собственника может быть одна из этих комнат. Площадь такой доли определяется согласно квадратным метрам, которые эта комната занимает.

При подготовке к процессу продажи своей доли собственник должен определить, какая часть имущества ему принадлежит. Согласно статье 252 ГК РФ, это можно сделать двумя способами:

• Собственник может самостоятельно урегулировать этот вопрос, договорившись со всеми владельцами общей недвижимости. В этом случае определить, кому какая доля принадлежит, должны будут все владельцы конкретной квартиры. Коллективное решение совладельцев необходимо будет официально зафиксировать в Росреестре в виде официального договора.
• Существует и более сложный вариант для тех, у кого договориться не получается. Собственник, который намерен выставить свою долю в квартире на продажу, имеет право потребовать начала судебного разбирательства. Тогда доля каждого из владельцев общей квартиры будет определена в процессе судопроизводства.

Если вы решили подать такое исковое заявление, вам могут потребоваться следующие бумаги:

1. Документы, которые устанавливают права каждого владельца общей жилплощади, например, договор о купле-продаже, о приватизации или завещание прошлого собственника недвижимости.
2. Выписка из ЕГРН с указанными в ней правами физических лиц, владеющих недвижимостью.
3. Технические документы на жилое помещение, а в частности: кадастровый паспорт, техплан БТИ, сведения об актах перепланировки (при необходимости) и другие документы, зависящие от характеристик конкретного жилья.
4. Само исковое заявление о требовании выдела своей доли из общего имущества нескольких совладельцев. Истцом в подобном судебном разбирательстве будет выступать собственник, который намерен определить и выставить на продажу свою долю, а ответчиками – все остальные владельцы квартиры.

Согласно сформировавшейся судебной практике, суд, как правило, выносит решение в пользу истца, желающего продать свою долю, и выделяет натуральную долю от общей квартиры, например одну комнату из нескольких. Однако иногда встречается и ситуация, когда в совместной собственности оказывается однокомнатная квартира, и выделить натуральную долю не представляется возможным. Тогда площадь просто делят на равные части между каждым собственником квартиры.

Преимущественное право покупки: что это?

Если вы намерены выставить на продажу свою долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, важно помнить, что у них по закону существует преимущественное право на покупку этой доли. Это означает, что вы обязаны уведомить совладельцев о предстоящей продаже, и предложить им купить свою часть недвижимости до того, как будете продавать ее посторонним покупателям.

Когда вы собираетесь официально уведомить совладельцев о своем намерении, вы должны подготовить извещение в письменном виде. Каждому совладельцу должно быть предоставлено по одной копии такого извещения, а одна копия должна оставаться на руках у продавца доли. Этот документ составляется по единому шаблону, он обязательно должен содержать следующее:

1. Полное наименование объекта недвижимости.
2. Предполагаемая цена, по которой доля будет продана.
3. Порядок, по которому были проведены расчеты.
4. Предполагаемые сроки продажи доли.

Важно помнить, что каждый совладелец на своей копии извещения должен поставить подпись, которая подтверждает, что он получил уведомление о том, что доля будет выставлена на продажу.

Извещение вы можете передать различными способами — лично в руки остальным собственникам жилья, по почте (заказным письмом) или через нотариуса, который представляет ваши интересы. С того момента, как получено уведомление, для собственников отведен срок в один месяц на принятие решения о том, будут ли они приобретать предложенную долю в квартире.

В том случае, если ни один из совладельцев не проявил заинтересованности в покупке доли, собственник имеет право продать ее сторонним покупателям. Если доля продается одному из домовладельцев по предварительному соглашению, уведомление не требуется, поскольку соблюдается требование о преимущественном праве покупки.

Может возникнуть ситуация, когда все совладельцы отказываются от покупки доли до ее продажи. Тогда ждать месяц, чтобы приступить к продаже, не требуется. Важно зафиксировать отказ в письменной форме, при этом каждый совладелец должен оставить свою подпись. Хотя эта процедура и не является обязательной, ее желательно все-таки провести, поскольку без официальных отказных нотариус имеет право отказать в подтверждении договора купли-продажи.

Как продать долю в квартире

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю?

Долю в квартире, конечно, можно продать постороннему покупателю, ведь по закону вы как собственник имеете право по-разному распоряжаться своим имуществом — дарить, обменивать и продавать. Но важно помнить, что когда речь идет о долевой недвижимости, совладельцы имеют право выкупить продаваемую часть до того, как она будет продана кому-либо еще. В целях соблюдения законодательства при продаже имущества, находящегося в долевой собственности, необходимо до начала реализации сообщить совладельцам о своем намерении продать долю в квартире.

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Независимо от того, решите продать долю в квартире совладельцу или стороннему покупателю, вы должны убедиться в правильности составления договора купли-продажи.

При совершении такой сделки крайне важно проследить за тем, чтобы в договоре купли-продажи доли квартиры были указаны существенные сведения, такие как ФИО всех собственников, подробное описание квартиры, цена и права собственников. Кроме того, необходимо нотариально заверить договор, а переход доли новому владельцу должен быть официально оформлен актом передачи.

Помимо прочего, при оформлении договора купли-продажи доли квартиры за регистрацию сделки необходимо оплатить государственную пошлину, которая в 2024 году составляет 2 тысячи рублей. Важно проследить за тем, чтобы квитанция об оплате была приложена к регистрационным документам.

После того, как сделка будет зарегистрирована, в Росреестр будут внесены права нового совладельца квартиры. Теперь вы можете приступить к подаче необходимых документов для перерегистрации объекта недвижимости в местное отделение государственного кадастра недвижимости или в отделение МФЦ.

Помните, что по закону вы не имеете права продавать долю квартиры, если недвижимость имеет какие-либо обременения, например, непогашенную ипотеку, или если она находится в аресте. Кроме того, если один из совладельцев квартиры является несовершеннолетним, процесс продажи усложняется, поскольку необходимо согласие официального представителя ребенка (родителя или опекуна) и органов опеки. Если вы попытаетесь заключить договор купли-продажи без необходимого согласия, сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана судом недействительной.

От чего зависит стоимость доли в квартире?

Цена, по которой продается доля, может отличаться от ранее заявленной цены в уведомлении совладельцам. Это колебание зависит от нескольких факторов: размера и типа доли, региональных цен на жилье, местоположения и состояния квартиры. Натуральные доли обычно оцениваются выше, чем идеальные, а общая стоимость квартиры влияет и на стоимость ее частей. Кроме того, при определении цены продажи учитывается популярность района, в котором расположена квартира, а также то, в каком состоянии она находится.

Некоторые совладельцы квартиры ошибочно полагают, что цена доли квартиры при продаже зависит исключительно от ее общей стоимости. Однако эксперты по недвижимости советуют помнить о понижающем коэффициенте, который учитывает конкретные факторы при расчете стоимости доли. Он зависит от нескольких факторов:

• Количество совладельцев квартиры. Меньшее количество совладельцев приводит к более высокой стоимости каждой из долей.
• Количество физических лиц, зарегистрированных и реально проживающих в квартире. Чем меньше жильцов прописано и проживает в квартире, тем выше будет рыночная стоимость доли в ней.
• Наличие несовершеннолетних среди собственников квартиры. Если такие имеются, цена доли будет ниже, поскольку такая ситуация усложняет процесс обмена или продажи квартиры в будущем.

Продажа доли исходя из реальной стоимости квартиры может оказаться достаточно сложной задачей. В зависимости от обстоятельств могут использоваться различные методы расчета цен. В договоре купли-продажи должно быть указано, как определялась стоимость доли: исходя из общей стоимости квартиры или исходя из цены одного квадратного метра. Как правило, удобнее и выгоднее можно продать именно натуральную, конкретно обозначенную долю, например, одну комнату в квартире, где комнат несколько.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

Для регистрации договора купли-продажи доли в Росреестре, осуществляющем официальный переход прав собственности, необходимо предоставить документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права. Самый простой способ это сделать – добиться от остальных собственников отказа в приобретении доли, которая по праву принадлежит вам. Однако иногда обстоятельства не позволяют самостоятельно связаться с совладельцами, и тогда встает вопрос о том, можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников.

По закону вы не имеете права игнорировать требование о соблюдении права преимущественной покупки, поскольку это является нарушением прав и интересов остальных собственников квартиры.

Вариантов в такой ситуации остается немного.

• Во-первых, у вас есть возможность обратиться к нотариусу. Нотариус создаст документ, предоставляющий возможность покупки другим владельцам, и проверит вашу подпись на этом документе. Затем нотариус отправит этот документ вместе с сопроводительным письмом другим владельцам. Если нотариус получит отказ от других владельцев на покупку доли или они откажутся получить письмо, нотариус предоставит вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки было соблюдено, и вы сможете искать других покупателей.
• Во-вторых, в том случае, если вы являетесь одним из нескольких совладельцев квартиры, и один из других совладельцев заинтересован в покупке вашей доли, вы можете продать ее ему, не уведомляя остальных совладельцев. Такой вариант может стать компромиссом для тех, у кого не получается договориться со всеми собственниками квартиры. Закон при этом будет соблюден.

Как продать долю несовершеннолетнего?

Если одним из собственников вашей квартиры является ребенок, закон разрешает продать его долю, однако нужно понимать, что процедура продажи доли несовершеннолетнего имеет особые условия и требования.

Родители или официальные опекуны, которые хотят продать недвижимость, часть которой принадлежит их несовершеннолетнему ребенку, обязаны соблюдать его права и законные интересы. Согласно статье 26 Гражданского кодекса, собственником квартиры или доли в ней может выступать несовершеннолетний любого возраста, однако совершать сделки с недвижимостью (с письменного согласия опекунов) могут только дети от 14 лет до 18.

Если вы хотите выставить на продажу квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего, вы должны согласовать это с местными органами опеки и попечительства. Важное условие для родителей и опекунов в таком случае заключается в том, что для ребенка должны быть созданы иные жилищные условия не хуже тех, что были ранее. Вы можете выставить на продажу жилплощадь, частично принадлежащую несовершеннолетнему, если пойдете по одному из двух возможных путей:

1. Можно приобрести новую квартиру взамен старой.
2. После продажи квартиры часть или вся выручка должна быть помещена на специальный счет, открытый родителями на имя несовершеннолетнего в любом банке. Ребенок сможет получить доступ к средствам, когда ему исполнится 18 лет.

Помните, что при оценке жилищных условий органы опеки учитывают рыночную стоимость имущества, его размеры и местонахождение.

Риски при продаже доли

При продаже доли в квартире очень важно брать в расчет некоторые юридические и финансовые риски. В частности:

1. Убедитесь, что договор купли-продажи составлен грамотно с юридической точки зрения. В нем должны описываться все условия продажи, включая покупную цену, а также все передаваемые обязательства. Грамотно составленный договор поможет защитить ваши интересы и смягчить потенциальные споры.
2. Убедитесь в том, что у вас отсутствуют непогашенные залоги, обременения или юридические споры, которые способны повлиять на продажу вашей доли жилплощади.
3. Обеспечьте соблюдение любых юридических требований, например, преимущественное покупки доли в квартире другими ее собственниками.
4. Раскройте покупателю все существенные факты и любые известные дефекты, связанные с долей в квартире. Нераскрытие соответствующей информации может привести к юридической ответственности и возможным судебным искам.