Как купить квартиру в 2024 году: пошаговая инструкция

Квартирный вопрос не теряет своей актуальности. Для тех, кто планирует пройти путь приобретения собственного жилья без помощи профессионалов – риэлтора или специалиста по недвижимости, – мы расскажем, что нужно для покупки квартиры, как купить квартиру в 2024 выгодно, а также предоставим пошаговую инструкцию.

Этапы покупки квартиры

Основные этапы покупки квартиры выглядят следующим образом:

1. Определить критерии жилья и оценить финансовые возможности.
2. Подать заявку на ипотеку в банк, если своих средств недостаточно.
3. Подобрать объект недвижимости.
4. Собрать необходимые документы, проверить продавца и объект на юридическую чистоту.
5. Заключить сделку, передать деньги и оформить право собственности.

Как купить квартиру, если нет денег?

В случае, когда собственных накопленных средств оказывается недостаточно, а квартира очень нужна, можно использовать следующие источники:

• Заемные средства. Можно, конечно, попробовать занять у родственников или друзей, но вряд ли они смогут одолжить большие суммы на длительный срок. Поэтому остается один вариант: обратиться в банк и заключить договор ипотечного кредитования. Но в любом случае потребуется первоначальный взнос. Если его нет, некоторые застройщики готовы внести взнос за клиента, но, к сожалению, далеко не все.
• Средства материнского капитала. Ими можно оплатить часть необходимой суммы, а также использовать в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки.
• Рассрочка от застройщика при покупке жилья в новостройке. Она отличается от ипотечного кредита тем, что дается на небольшой срок и без процентов – чаще всего к моменту сдачи дома вся сумма должна быть уже выплачена застройщику.
• Траншевая ипотека. Она построена таким образом, что до момента ввода дома в эксплуатацию заемщик платит банку небольшие ежемесячные платежи, а полноценно начинает гасить всю сумму только после сдачи дома.

Где еще взять деньги на квартиру? Можно поискать различные акции и скидки от застройщиков и посмотреть, какие есть госпрограммы на приобретение недвижимости и субсидии. Если есть пожилой родственник или одинокий знакомый в годах, можно договориться и заключить с ним договор ренты на квартиру. Или просто начать откладывать деньги на улучшение своих жилищных условий.

Шаг 1. Поиск и выбор квартиры

Итак, как купить квартиру? После того, как вы определили, какой суммой средств располагаете на сегодняшний день и есть ли необходимость привлекать заемные, необходимо проработать критерии вашей будущей квартиры. Для начала нужно понять, в каком районе вы хотели бы жить и какое количество комнат вам необходимо. Следующий шаг – определиться, будет это новостройка или вы предпочтете вторичное жилье, а также в каком доме (этажность, материалы) будет ваша квартира. Далее следует решить, на каком этаже вы предпочитаете жить, с каким ремонтом – «заезжай и живи» или вы в любом случае будете переделывать квартиру под себя, а также изучить и продумать особенности планировки будущей квартиры.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу Подобрать объект, задав все необходимые параметры поиска, можно при помощи онлайн-баз, сервисов и досок объявлений. Прошерстить все базы – задача достаточно нудная и кропотливая, поэтому рекомендуем воспользоваться сервисом «Акварто», где сосредоточены объявления о продаже недвижимости со всех крупных досок: Авито, Циан и Яндекс.Недвижимость.

Шаг 2. Проверка квартиры и продавца

Как безопасно купить квартиру? Первым делом нужно учесть юридические нюансы. Чтобы самостоятельно проверить объект на юридическую чистоту, необходимо попросить паспорт собственника (-ов), выписку из ЕГРН с указанием ФИО собственника, правоустанавливающие документы. Тщательно сравните данные в паспорте и документах, внимательно изучите выписку на отсутствие несоответствий и наличие обременений. 

Директор АН «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова рекомендует просить у продавца все имеющиеся документы на недвижимость, включая справку о прописанных лицах, а параллельно собрать информацию и о самом собственнике на предмет наличия исполнительных производств или банкротства, а также следует заказать расширенную выписку из ЕГРН.

«Недавно в моей практике был случай, когда ни продавец, ни риэлтор не знали о залоге квартиры, так как его из-за личных долгов наложил сын продавца. Это стало видно из свежей выписки ЕГРН, а сделку пришлось отменить. Своим клиентам я обычно не рекомендую приобретать квартиру, если есть хоть малейшее сомнение в юридической чистоте объекта», – делится опытом эксперт.

Более подробно о проверке продавца и объекта мы писали в статье «Как проверить продавца квартиры». 

Кроме юридических документов специалисты по недвижимости рекомендуют очень тщательно подойти к осмотру самой квартиры. В идеале снять видео, чтобы всегда можно было вернуться к деталям и внимательно все изучить. По возможности планируйте просмотры на светлое время суток – так проще увидеть все недостатки. Не стесняйтесь заглянуть в самые скрытые места, отодвинуть шторы и ковры, проверить состояние труб, сантехники, электрики.

«Прежде, чем идти на просмотр, соберите информацию о доме и микрорайоне. Придите на просмотр заранее, оцените двор и общую обстановку, если есть желание, можете пообщаться с бабушками на скамеечке или молодыми мамами – они расскажут об особенностях их дома и микрорайона. Поднявшись на этаж, обратите внимание на чистоту подъезда и этажа. Внутри квартиры внимательно осмотрите потолок на предмет протечек. Еще один важный момент: при осмотре вооружитесь официальным планом квартиры (можно заранее запросить у собственника) – выпиской из БТИ или выпиской из ЕГРН. И сверьте план на бумаге с реальной планировкой квартиры. Несогласованная перепланировка может обернуться штрафами, судебными разбирательствами и требованием вернуть все в первоначальный вид», – дополняет риэлтор. 

Еще больше советов вы найдете в статье «Как провести осмотр квартиры перед покупкой?». 

Шаг 3. Переговоры с продавцом

Прежде, чем остановить свой выбор на конкретном понравившемся объекте, необходимо выяснить у продавца все нюансы предстоящей сделки: все ли документы готовы, когда продавцы планируют выйти на сделку и освободить квартиру, что оставляют из техники и мебели, есть ли какие-то ограничения. Например, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей или недееспособных граждан – в этом случае сделка может сильно затянуться из-за получения согласия органов опеки. Или, например, все ли ранее зарегистрированные в квартире сняты с учета. Если нет, то могут ли возникнуть какие-то проблемы с их выпиской из недвижимости? 

Торг будет уместен, если у вас уже есть на примете несколько вариантов подходящего жилья, квартира продается выше среднерыночной цены либо есть существенные недочеты: требуется серьезный ремонт в квартире, первый или последний этаж, плохая инфраструктура или есть юридические нюансы.

Шаг 4. Сбор документов для покупки квартиры

Прежде чем вносить аванс за квартиру, необходимо удостовериться, что все документы имеются в наличии и продавец действительно готов к сделке в оговоренный срок. Какие документы необходимы для покупки квартиры:

1. Паспорта всех собственников.
2. Выписку из ЕГРН.
3. Правоустанавливающие документы: ДКП, ДДУ, дарственная, договор о приватизации или наследования и т.д.
4. Справку о снятии с регистрационного учета.
5. Нотариально заверенное согласие супруга.
6. Доверенность, если собственник по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке лично.

«Продавцы не всегда охотно предоставляют все вышеназванные документы до заключения предварительного договора, поэтому можно попросить принести эти документы непосредственно на встречу и там уже внимательно изучить. На практике бывает, что некоторых документов еще просто нет – например, согласия супруга или справки о снятии с учета. Обычно их предоставляют за несколько дней до сделки и приносят на нее с остальным пакетом документов. Лучше не тянуть с получением документов до последнего. Если с ними будет что-то не так, например, супруг откажется давать согласие на продажу, то вам будет очень жаль потерянного времени и нервов», – уточняет риэлтор.

Шаг 5. Заключение предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП), договора внесения аванса или внесения задатка – вещь сугубо добровольная. Но опытные риэлторы всегда посоветуют своим клиентам закрепить все достигнутые договоренности письменно. Он не гарантирует, что сделка состоится на 100%, но дает возможность прописать сроки и детали планируемой сделки, финальную стоимость недвижимости, условия ее передачи и взаимные обязательства.

Такой договор предполагает, что покупатель вносит небольшую сумму средств в качестве подтверждения своего намерения приобрести недвижимость. Это может быть аванс или задаток. Внесение аванса предполагает, что если одна из сторон передумает совершать сделку по любой причине, то продавец просто возвращает внесенную покупателем сумму. Задаток же предполагает некие санкции за срыв сделки: если передумал покупатель, то взнос остается продавцу, а если продавец, то он возвращает внесенную сумму и дополнительно выплачивает штраф в ее размере.

Шаг 6. Заключение основного договора купли-продажи

Это, пожалуй, самый ответственный этап при покупке квартиры. К моменту заключения договора купли-продажи квартиры (ДКП) необходимо дособрать пакет всех необходимых документов, подготовить сам договор купли-продажи и акт передачи (если квартира передается в день сделки), назначить дату сделки.

Если сделка совершается с участием банка (покупка в ипотеку), то банк за дополнительную плату сам составит ДКП. То же самое с оформлением сделки у нотариуса. Если же вы решили составить документ самостоятельно, то образцы можно найти в сети. Главное, проверьте, чтобы в нем были отражены основные пункты:

1. Дата и место заключения ДКП.
2. Все участники договора с указанием ФИО, даты рождения, данных паспорта и прописки.
3. Основные характеристики объекта недвижимости: полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж.
4. Наименование правоустанавливающих документов и дата и номер регистрации права собственности.
5. Стоимость квартиры, порядок и способ расчетов.
6. Наличие (или отсутствие) зарегистрированных лиц и сроки снятия их с учета.
7. Срок передачи квартиры покупателю.

«Указанный перечень – далеко не полный список тех моментов, которые должны быть отражены в ДКП. Все тонкости может учесть только квалифицированный специалист. Это основной документ, на основании которого будет совершен переход права собственности. Неточности и ошибки в договоре, ложные данные могут повлечь за собой приостановку и отказ в регистрации. Не говоря уже о юридических последствиях и признании договора ничтожным. Именно поэтому я бы не полагалась на непроверенные источники в сети, а доверила этот этап опытному юристу или риэлтору», – советует Евгения Новичкова.

Шаг 7. Расчеты с продавцом

Независимо от того, каким способом и в каком виде будут передаваться деньги за квартиру, важно помнить один момент: кроме предоплаты по предварительному договору купли-продажи, для покупателя безопаснее передать оставшуюся сумму только после регистрации права собственности в Росреестре. Но в этом случае возникают риски у продавца: право собственности перешло, а деньги покупатель задерживает.

Выходом из положения является открытие аккредитива или другого сервиса безопасных расчетов в банке. Суть в том, что покупатель вносит на независимый счет сумму, указанную в договоре, а банк переведет ее продавцу только после получения подтверждения перехода права собственности из Росреестра.

Шаг 8. Регистрация сделки

После того, как стороны подписали договор купли-продажи квартиры, а деньги были отправлены на специальный счет в банке, сторонам необходимо подать заявление на регистрацию перехода права собственности. Где оформляют покупку квартиры? Некоторые банки, а также нотариусы, предоставляют услугу электронной регистрации, то есть самостоятельно отправляют документы в Росреестр. В этом случае выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на недвижимость, придет новому собственнику на электронную почту.

Если же вы решили все сделать самостоятельно, то вам необходимо обратиться с заявлением и пакетом документов в ближайшее МФЦ, причем явиться необходимо всем сторонам договора купли-продажи. В этом случае придется посетить отделение МФЦ дважды: второй раз – чтобы забрать выписку из ЕГРН. 

Шаг 9. Подписание акта приема-передачи

Акт приема-передачи недвижимости подтверждает фактическую передачу объекта покупателю. То есть продавец передает ключи от квартиры и саму квартиру новому владельцу, который с этого момента несет за нее полную ответственность. В акте фиксируются не только дата передачи и данные самого объекта недвижимости, но и его фактическое состояние в момент передачи, имеющиеся дефекты, наличие дополнительной техники и мебели, а также показания приборов учета. Чаще всего передача квартиры происходит после государственной регистрации права собственности и получения продавцом всей суммы стоимости квартиры.

Шаг 10. Действия после покупки квартиры

После получения ключей от квартиры и подписания акта приема-передачи, новому собственнику предстоит пройти еще несколько важных процедур.

Прописаться в новой квартире

Для регистрации по новому месту жительства (при условии, что вы снялись с регистрации в старой квартире и до сих пор не имеете постоянной прописки), необходимо заполнить заявление, взять паспорт и правоустанавливающие документы и обратиться в орган регистрационного учета МВД РФ. 

Оформить договор на поставку коммунальных услуг

Чтобы стать полноценным пользователем недвижимости, необходимо заключить договоры на поставку ЖКУ и переоформить лицевой счет. Для этого с заявлением и правоустанавливающими документами нужно обратиться в компанию, которая управляет вашим домом, или организацию, которая выставляет счета. 

Если собранием собственников жилья принято решение заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями напрямую, то лицевые счета открываются/переоформляются у каждого поставщика услуг отдельно. 

Получить налоговый вычет

Основное условие для получения налогового вычета – наличие официального дохода. Если его нет, то налоги в бюджет вы не отчисляете. Вычет можно оформить всего один раз, сумма составит не более 260 000 рублей (суммарно за все время его получения).

В следующем после покупки жилья году, собрав необходимые документы (справки о доходах, налоговую декларацию, правоустанавливающие документы и квитанции, подтверждающие оплату квартиры), нужно обратиться в налоговую инспекцию. Можно принести их лично, переслать почтой или отправить документы в электронном виде через Госуслуги или сайт ФНС.

Кроме того, можно получить 13% от суммы выплаченных за год процентов, если квартира приобретена в ипотеку – это вычет за проценты от выплачиваемого кредита. Сумма составит не более 390 000 рублей за все время выплаты по кредиту.