Доверительное управление недвижимостью: особенности и тонкости

Имея несколько объектов недвижимости, собственники нередко решают заработать на той квартире, которую не используют сами. Но в процессе они узнают, что это требует определенных навыков и знаний. Да и поиск арендаторов, заселение посуточных жильцов отнимают много сил и времени.

В таких случаях на помощь приходит доверительное управление квартирой. Это специализированная услуга, которая берет на себя все хлопоты по управлению вашим жильем. Рассказываем, в чем плюсы и минусы доверительного управления, как грамотно составить договор и какие особенности нужно учесть. В теме помогает разобраться ипотечный брокер, риелтор Таисия Дейнега.

Что такое доверительное управление квартирой?

Понятие доверительного управления в России прописано в Гражданском кодексе. По договору одна сторона (учредитель) передает свое имущество в управление другой стороне – управляющему. Второй берет на себя обязанности распоряжаться имуществом в интересах учредителя. В России доверительное управление применяется в различных сферах, включая недвижимость.

Говоря простым языком, собственник передает предпринимателю в управление свою квартиру или свои апартаменты. Тот, кто взял на себя роль управляющего, обязуется заботиться о жилье и следовать указаниям, пожеланиям доверителя и делать все в его интересах. Управляющий не может совершать какие-либо действия с квартирой в своих интересах, в том числе для получения денег.

Например, вы можете передать апартаменты в управление компании или предпринимателю, чтобы они сдавали их посуточно и следили за порядком, находили и селили жильцов. Чаще всего к доверительным управляющим обращаются, когда живут в другом городе или за границей. Также иногда к такому прибегают инвесторы: они делегируют управление сразу несколькими объектами недвижимости. Правда, инвесторы все же чаще предпочитают приобретать объекты под управлением отельного оператора: и система прозрачнее, и управляющие – более квалифицированные.

Особенности доверительного управления квартирой

На российском рынке недвижимости договор доверительного управления не пользуется популярностью. И этому есть несколько причин.

«Для заключения договора нужно соблюсти условия по тому, кто может выступать доверительным управляющим, и по регистрации договора. Выглядит все довольно сложно», – говорит Таисия Дейнега.

Кроме того, собственников часто смущает «распоряжение имуществом», которое встречается в понятии доверительного управления. Но в договоре доверительного управления можно и нужно предусмотреть границы полномочий управляющего. Например, прописать, что в полномочия управляющего не входит продажа недвижимости.

«Хочу успокоить: на продажу недвижимого имущества все-таки управляющему потребуется дополнительная доверенность. И я надеюсь, что потихоньку рынок недвижимости будет становиться более квалифицированным, более грамотным», – подчеркнула эксперт.

Часто доверительное управление стараются обойти. Например, собственник заключает с агентом договор аренды, после чего агент заключает договор субаренды. Еще один вариант обхода – агентский договор. Но способ этот – довольно рискованный.

«В случае споров может выясниться, что агентский договор по своей сути является договором доверительного управления, но не зарегистрирован в Росреестре. Это приведет к признанию его недействительным, что влечет риски в первую очередь для агента. Договор доверительного управления лучше тем, что он передает широкие полномочия, объединенные общим понятием – интересами собственника», – отметила риелтор.

Кто может быть доверительным управляющим?

Одно из особых условий, которые пока отпугивают участников рынка недвижимости, – требования к статусу доверительного управляющего. Выступить в его качестве может только индивидуальный предприниматель (ИП) или юридическое лицо, то есть компания или отдельный специалист. Рынок таких специалистов сильно зависит от того, как функционирует рынок недвижимости конкретного города или региона.

Физлицу, которое хочет взять на себя обязанности доверительного управляющего квартирой или домом, придется оформить ИП или зарегистрировать юрлицо.

«Даже частный агент, который хочет заниматься управлением через такой договор, должен быть зарегистрирован как минимум в качестве индивидуального предпринимателя. Тут даже о самозанятости речи не идет», – поясняет эксперт.

Плюсы и минусы доверительного управления квартирой

Как и в любом деле, в доверительном управлении есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим их более подробно, чтобы вы могли принять информированное решение.

Плюсы

• Свобода от рутины управления. Для собственника это самый большой и очевидный плюс. При этом человек не теряет возможность получать доход от недвижимости. 
• Хорошие объявления. Управление отнимает много сил и времени, особенно, если речь идет о аренде. В первую очередь нужно грамотно составить и разместить объявление, для чего понадобятся маркетинговые навыки. Управляющие либо сами разбираются в этой теме, либо привлекают специалиста.

«Это не юридические, но очень важные моменты. Собственники, которые занимаются сдачей в аренду самостоятельно, чаще всего сильно проигрывают. Непривлекательные фотографии красивых и качественно отремонтированных квартир снижают спрос, и владельцы сдают квартиру по меньшей цене, чем могли бы. Человек может думать, что экономит на управляющем, а на самом деле теряет деньги», – говорит эксперт. 

• Актуальные цены. В посуточной аренде крайне важно следить за ценами. Рынок очень быстро реагирует на изменения, стоимость аренды периодически растет и падает. Управляющий сможет отслеживать тренды и не допускать простоя квартиры. 
• Контроль сдачи в аренду. Управляющие встречают и провожают гостей или организуют удаленную передачу ключей. После каждого жильца они заказывают клининг жилья и следят, чтобы все работало исправно.

Минусы

У доверительного управления есть и ряд недостатков.

• Регистрация. Договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, что потребует времени.
• Отсутствие полного контроля. Собственнику будет сложно полностью контролировать все действия управляющего. Например, он не сможет самостоятельно выбирать арендаторов.

Как сдать квартиру в доверительное управление: инструкция

Передача недвижимости в доверительное управление проходит в несколько этапов. Каждый из них требует ответственного и вдумчивого подхода.

Этап 1. Поиск управляющего

Чаще всего управляющих находят в интернете или по рекомендациям знакомых. На этом этапе обязательно стоит изучить отзывы на независимых платформах, где никто не будет удалять нелестные комментарии или жалобы. не лишним будет и просмотреть портфолио специалистов – с какими категориями жилья они работают и на каком управлении специализируются. 

• Не бойтесь потратить больше времени на поиски специалиста. Лучше всего встретиться с несколькими людьми и выбрать того, с кем вы сильнее всего совпадаете по вкусам.

• Не поддавайтесь соблазну сэкономить. Вполне возможно, что человек с самым низким «ценником» не имеет достаточно опыта и связей и/или выполняет свои обязанности некачественно.

Этап 2. Переговоры

На первых встречах стороны знакомятся. Важно, чтобы управляющий и владелец нашли общий язык. На это лучше выделить чуть больше времени и выстроить доверительные взаимоотношения.

«Управление предполагает долгое сотрудничество. Поэтому очень важно, чтобы у сторон совпали интересы и даже вкусы. Управляющий покупает вещи, перед заездом гостя проверяет, чтобы все было красиво расставлено. Хорошо, если понимание и требования красоты и чистоты совпадают», – подчеркнула Таисия Дейнега.

Этап 3. Работа над договором

Для начала стороны обсуждают границы полномочий, размер вознаграждений. Например, в Сочи управляющие обычно берут 25-30% от суммы дохода (допустим, от суммы аренды). Только после того, как все нюансы обсудили, приступают к составлению договора. Нередко у управляющих есть свои юристы, которых они привлекают к сделкам и составлению договоров. Готовый договор передают на государственную регистрацию в Росреестр.

На этом же этапе при необходимости составляется и оформляется доверенность на управляющего. Например, она может пригодиться в управляющей компании жилого дома.

Этап 4. Начало управления

После регистрации объект передается по акту приема-передачи доверительному управляющему. В этом акте нужно прописать состояние недвижимости, мебели, техники. В интересах сторон все указать в подробностях: марки, параметры, имеющиеся следы эксплуатации. Не лишним будет приложить фотографии или даже видео, на которых запечатлено состояние жилья на момент сдачи.

Владельцу недвижимости для своего же спокойствия лучше поделиться с управляющим копиями инструкций по эксплуатации техники.

Этап 5. Управление имуществом

На этом этапе управляющий уже распоряжается имуществом. Например, ищет квартиросъемщиков – посуточно или на длительный период. Он следит за тем, чтобы квартира была в хорошем состоянии, чтобы жильцы не мешали соседям или чтобы клининг вовремя убрался в квартире до приезда следующих гостей.

Что указать в договоре доверительного управления?

Договор доверительного управления – довольно сложный документ. Составлять его самостоятельно, найдя образцы в интернете, не стоит. Так вы рискуете предоставить управляющему больше полномочий, чем сами того желаете. Лучше всего подключать к составлению юриста.

Составляется договор в письменной форме. Стандартно в нем указываются:

• данные и реквизиты обеих сторон;
• описание и параметры объекта управления (квартиры или дома);
• срок действия договора (не более 5 лет);
• условия, при которых договор может быть прекращен досрочно;
• права и обязанности, ответственность сторон;
• вознаграждение управляющего;
• способы разрешения споров.

На что обратить внимание?

Есть несколько нюансов, которые Таисия Дейнега рекомендует учесть при передаче квартиры в доверительное управление:

• Вознаграждение. Тщательно прописываем размер и форму вознаграждения. Законодательно в России не установлено, за что и как именно доверительный управляющий получает деньги. Поэтому все нюансы управляющий и собственник оговаривают и описывают в подробностях.
• Расходы. Прописываем, какие расходы на себя берет владелец. Ремонт, расходы по наполнению недвижимого имущества (например, расходниками), коммунальные услуги обычно ложатся на плечи собственника.
• Форс-мажоры. Указываем, в каких обстоятельствах управляющий сам экстренно принимает решение, а в каких – ждет согласования от владельца квартиры. В том числе рекомендуется прописать, сколько времени дается собственнику для ответа и что вправе сделать управляющий, если этот ответ не получил.
• Границы полномочий управляющего. Можно прописать запрет на продажу имущества. Также рекомендуется указать, в каких случаях управляющий должен согласовать траты, а в каких сам принимает окончательное решение. В том числе можно указать лимиты сумм.
• Особенности управления. Владелец может прописать в договоре, что квартиру можно сдавать только на длительный срок или, например, только посуточно.
• Банковские счета. Управляющему и собственнику лучше завести отдельные счета для договора доверительного управления. Это позволит соблюсти прозрачность в вопросе отчетности, в том числе перед налоговой.
• Страхование. Дополнительная страховка будет не лишней для обеих сторон. Та же сдача квартиры в аренду – дело рискованное. Полис обеспечит защиту и позволит оперативно исправить ситуацию, привести в надлежащий вид квартиру или апартаменты. Чаще всего страховку оформляет и оплачивает собственник. Но некоторые компании, занимающиеся управлением, предоставляют страхование как дополнительную услугу.

Доверительное управление недвижимостью: налоги

В самом договоре обязанности по уплате налогов можно не прописывать. По умолчанию, это является обязанностью собственника. Даже действуя через управляющего, владелец недвижимости платит налоги сам и сам выбирает систему налогообложения. Например, он может оформиться как самозанятый, открыть свое ИП или платить стандартные 13% как физлицо.

Риски доверительного управления

Доверительное управление недвижимостью подразумевает некоторые риски. Практически все из них можно избежать, если выбрать хорошего и добросовестного специалиста с опытом, а также грамотно, подробно составить договор. Многие из возможных рисков связаны именно с недобросовестными управляющими и некачественно составленными договорами. Тем не менее, с чем можно столкнуться:

• Управляющий может умолчать о негативных событиях (поэтому в договоре важно прописать ответственность сторон).
• Имущество может быть испорчено (тут на помощь придет акт приема-передачи).
• Рыночная стоимость объекта может снизиться из-за постоянного использования или повреждений.
• Квартиру на самом деле могут не сдавать в аренду. Чтобы обезопасить себя, можно прописать в договоре минимальную гарантированную сумму, которую управляющий должен платить собственнику. Еще один вариант – установить электронный замок, который позволит увидеть, когда заселяются и выселяются гости.

Каждый договор доверительного управления индивидуален. Составляются такие документы с учетом опасений и пожеланий владельцев. Чтобы снизить риски, многие собственники стремятся составить максимально подробный и полный договор.