Как перевести жилое помещение в нежилое?

Вся жилплощадь в нашей стране подразделяется на два фонда: жилой и нежилой. Конечно, если ваша недвижимость принадлежит к жилому фонду, то ее привлекательность и возможности увеличиваются. Но и у нежилых пространств есть свои преимущества. Как перевести жилое помещение в нежилое, рассказываем в этом материале.

Зачем квартиры переводят в нежилые помещения?

Ответ на этот вопрос находится на поверхности – для получения прибыли. В обычной квартире можно жить, а также заниматься небольшими подработками-хобби. Открыть полноценный офис, организовать магазин или склад там не получится. Для этого необходимо изменить статус помещения, то есть перевести квартиру из жилого фонда в нежилой.

Процесс перевода – это юридическая процедура. Но для начала стоит проверить само помещение. Квартира должна соответствовать стандартам нежилых помещений. То есть обязательно стоит подумать о пожарной сигнализации, индивидуальном входе, звукоизоляции и прочих инженерных коммуникациях.

Штрафы за предпринимательство в квартире

Некоторые занимаются предпринимательством и в квартире, без каких-либо переводов. Но за это предусмотрены штрафы. Кроме того, подобная деятельность может повлиять на ваши отношения с соседями в худшую сторону.

Предпринимателям, занимающимся нелегальной коммерческой деятельностью в жилом здании, грозит штраф:

• 5 тысяч рублей для физлиц
• 50 тысяч рублей для юрлиц.

При этом штрафовать не будут ряд специалистов, которые соблюдают права соседей. К таковым относятся психологи, копирайтеры, репетиторы, переводчики, а также представители прочих профессий, которым для работы нужен только компьютер. Однако если вы решите открыть в жилом помещении бар-ресторан или другой шумный бизнес, то соседи могут обратиться в полицию или прокуратуру. Тогда санкций не избежать.

Законодательные основы

Как и любой юридический процесс в России, перевод жилого помещения в нежилое регулирует закон. И с 2019 года его ужесточили. Вступил в силу ФЗ-116. По обновленным правилам теперь кроме стандартного перечня бумаг надо организовать собрание жильцов и подкрепить пакет документов согласиями от соседей. Далее обо всем по порядку.  

• Важно рассмотреть вопрос с юридической точки зрения и понять, как закон регулирует этот процесс. Смены статуса недвижимости подробно описаны в 3 главе Жилищного кодекса России. В 2019 году некоторые из этих норм были изменены.
• Как мы уже говорили выше, некоторые помещения необходимо привести в соответствие с санитарными или пожарными нормами. Для этого иногда требуется перепланировка. В таком случае необходимо опираться на правила, которые закреплены в СП 54.13330.2011. Эти нормы являются основополагающими при проведении таких работ.
• Постановлением Правительства РФ №266 утвержден унифицированный бланк заявления о переустройстве жилого помещения, а также форма документа, подтверждающего согласование данного решения.
• При разработке плана и проведении строительных работ необходимо строго соблюдать правила пожарной безопасности, установленные в ФЗ №123.
• Также на региональном уровне могут действовать дополнительные нормативно-правовые акты, которые могут предусматривать требования и процедуры при переводе жилья в нежилой фонд.

Технические условия перевода

Собственник имеет право преобразовать квартиру в нежилое помещение при соблюдении технических требований, установленных законодательством Российской Федерации. Список норм:

• Помещение расположено на первом этаже, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.
• Необходимость оборудования индивидуального входа.
• Квартира должна быть изолирована от других мест общего пользования и пространств.
• Во время перевода важно не создать трудности к доступу в параллельные помещения, к примеру, на лестничные клетки, в лифты и общие площадки.
• Земельный участок, на котором расположен дом, должен разрешать коммерческую деятельность.

Если вы планируете изменить статус квартиры, которая находится на втором этаже – то важно учитывать ряд нюансов. В частности, этажом ниже также не должно быть квартир, в которых постоянно проживают люди. Подобные прецеденты носят исключительный характер в нашей стране. Так как типовая застройка не позволяет менять статус помещения через этаж.

Необходимо помнить, что, если здание является объектом культурного наследия, для проведения процедуры потребуется согласие от комитета культуры, а при затрагивании фасада – от департамента архитектуры.

И еще одно важное замечание: если участок земли, на котором расположено здание, не предусматривает коммерческого использования, необходимо сначала изменить вид разрешенного использования земли, а затем уже приступать к процессу перевода.

Когда помещение нельзя перевести в коммерческое?

Основные требования прописаны в статье 22 Жилищного кодекса России. Отказать в изменении статуса могут, если:

• Невозможно обеспечить отдельный доступ к квартире, который не связан с общим подъездом.
• Помещение не зарегистрировано на лицо, подающее заявление на изменение статуса.
• В момент подачи документов в квартире зарегистрированы или проживают другие люди.
• На объект наложено обременение (арест, залог, невыплаченная ипотека и так далее).
• Квартира расположена выше первого этажа при условии наличия жилых помещений под ней.
• Отсутствуют необходимые согласия соседей.
• Квартира находится в здании социального использования.
• Планируется осуществлять в квартире религиозную деятельность.

Важно помнить, что для изменения статуса квартиры необходимо строго соблюдать все установленные законодательством требования.

Документы для перевода квартиры в нежилое помещение

В общем стандартный перечень документов включает в себя не так много бумаг. Однако с их получением могут возникнуть трудности. Готовый пакет отдать на регистрацию можно в ближайший филиал центра «Мои документы» либо в отделение по управлению имуществом.

Если помощь в сборе документов оказывает посредник, необходимо оформить доверенность.

В пакет документов включаются:

• План квартиры, выданный БТИ.
• Справка от управляющей компании или товарищества собственников недвижимости с информацией об использовании смежных помещений.
• Экспертное заключение о техническом состоянии дома от УК или ТСЖ.
• Пожарное заключение, о том, что все нормы и правила эвакуации соблюдены, нет нарушений и огнеопасных материалов в неположенных местах.
• Санитарно-эпидемиологическое заключение.
• Справка об отсутствии прописанных лиц в квартире, выданная УК, ТСЖ или ЖСК.

Как проходит перевод: инструкция

Для того, чтобы нагляднее представить весь процесс составим пошаговый алгоритм в виде инструкции. А также добавим образец заявления.

Шаг 1. При создании проекта перепланировки или переустройства помещения необходимо учитывать индивидуальные потребности собственника и обеспечить соответствие всем санитарным и противопожарным нормам, соответствующим видам деятельности.

Шаг 2. Проведение общего собрания собственников и получение их согласия на перевод помещения в нежилое в многоквартирном доме является обязательным шагом. Организация таких собраний регламентирована законодательством, а согласие должно быть оформлено в протоколе в установленные сроки.

Шаг 3. Для реконструкции, перепланировки или перестройки, затрагивающей общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников. Реконструкция может включать изменения в объеме квартиры или пристройку к зданию.

Шаг 4. Подача пакета документов в орган местного самоуправления или в МФЦ требует внимательного подхода, чтобы обеспечить правильное направление бумаг.

Шаг 5. Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое занимает определенное время, которое может быть уменьшено при подаче через МФЦ.

Шаг 6. После проведения перепланировки или переустройства необходимо получить акт приемочной комиссии.

Шаг 7. Для подготовки технического плана после перепланировки рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру.

Шаг 8. Внесение изменений в реестр и получение выписки из ЕГРН производится через Росреестр.

При возникновении ситуации, когда соседи получают разрешение на перевод помещений без необходимого согласия или кворума, можно обжаловать их действия в суде. 

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Конечно, с введением новых пунктов закона изменилась и стоимость самого процесса перевода. Однако и до этого перевод был недешевым. Не все условия процесса можно выполнить самостоятельно – на некоторых этапах потребуется привлечь экспертов и специалистов в той или иной области.

На сегодняшний день общая стоимость процесса начинается от 250 тысяч рублей. Но это только минимальная цена, без учета сдельной оплаты услуг юриста. Да, деньги немалые, но в долгосрочной перспективе все-таки это выгоднее, чем регулярно оплачивать штрафы и слушать недовольства соседей.

Ключевой блок расходов относится к блоку с экспертизой и подготовкой технической документации, а также к перепланировке.