Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Хотите купить квартиру, которой продавец владеет менее трех лет? Эта сделка может оказаться весьма рискованной, поэтому нужно внимательно проверить не только приглянувшееся жилье, но и документы самого продавца.

Каких осложнений действительно стоит опасаться при покупке недавно полученной в собственность вторички, а о чем переживать не стоит? В материале рассказываем о реальных рисках и надуманных страхах: на что следует обратить внимание, чтобы избежать подводных камней.

С чем связан страх при покупке квартиры менее 3 лет?

Российское законодательство предписывает уплату налога в размере 13% от цены жилья, если квартира находилась в собственности менее пяти (за исключением унаследованных, подаренных, приватизированных, иждивенческих и единственных квадратных метров). Поэтому, если владелец жилья продает его через три года после приобретения, стоит задуматься о причинах. Они, кстати, могут оказаться вполне безобидными и житейскими. Например, семья собственника срочно переезжает в другой город или страну. А может, состав проживающих расширился: появился ребенок или пришлось взять к себе пожилого родственника, нуждающегося в уходе.

Бывает и наоборот: за срок меньше чем 3 года с момента покупки квартиры хозяева поняли, что жилье слишком большое, или срочно понадобилась крупная сумма денег, или пришлось сменить работу и стало неудобно добираться. В общем, ситуации могут быть разные. И, разумеется, стоит отдельно выделить реализацию квартиры собственником в новом доме, недавно сданном в эксплуатацию. Несмотря на то, что по документам это уже вторичная недвижимость, она изначально приобреталась как инвестиционное вложение для последующей перепродажи.

Будет ли налоговый вычет за покупку квартиры менее 3 лет в собственности?

Одно из самых популярных переживаний покупателей квартиры – получат ли они налоговый вычет за покупку квартиры 3 года в собственности. Безусловно, имущественный вычет (когда возвращается уплаченный ранее НДФЛ) будет, как и при любой другой покупке квартиры, но при соблюдении нескольких важных условий:

1. Каждому человеку дается лимит на вычет за квартиру – это 2 миллиона рублей на покупку квартиры, из которых можно вернуть до 260 тысяч рублей. Супруги могут объединить лимиты до 4 миллионов и получить на двоих 520 тысяч рублей.
2. Покупатель – налоговый резидент Российской Федерации и покупает жилье в этой стране.
3. Претенденты на вычет – это официально трудоустроенные, выплачивающие налоги.
4. Сделка не должна заключаться между близкими родственниками и взаимозависимыми людьми (например, имеющими общего ребенка).
5. Квартира не покупается за деньги материнского капитала, средств бюджета или за счет работодателя.

Если выполнены все условия, о праве на вычет с налога на доход физических лиц можно не переживать. Зато стоит задуматься и проверить другие обстоятельства и реальные риски.

«Срок 3 года в недвижимости – это важный фактор, некая критическая точка отсчета, – подчеркивает эксперт, руководитель АН «Аргумент» Альбина Филонова. – С этого срока для некоторых (но не для всех) собственников наступает период освобождения уплаты от налога НДФЛ при продаже квартиры. Кроме того, это базовый срок исковой давности для признания сделки с недвижимостью недействительной (есть исключения). Характерной особенностью покупки квартиры на вторичном рынке является наличие предыдущих собственников, а значит возрастает риск признания сделки недействительной».

Какие есть реальные риски покупки квартиры менее 3 лет в собственности?

Мошеннические сделки

Альбина Филонова рекомендует покупателям быть особенно внимательными, если квартира за последние три года неоднократно меняла собственника, продавалась ранее подозрительно дешево или сейчас продавец просит вас оформить сделку по цене, значительно отличающейся от ее реальной рыночной стоимости. Кроме того, стоит насторожиться, если квартира продавалась по доверенности, которая могла быть отозвана собственником или оформлена на подставных лиц.

Такие сделки проводятся как можно быстрее, чтобы покупатели не успели ничего заподозрить. В итоге после внесения предоплаты окажется, что правоустанавливающие документы подделаны, или собственник продаст один и тот же объект разным людям. Если не прошли 3 года с момента покупки квартиры нынешним владельцем, стоит особенно тщательно проверить как недвижимость, так и личность продавца – не является ли он подставным лицом.

Квартира по наследству

«Так называемое «свежее» наследство может насторожить, – рассказывает эксперт. – Если прошло менее трех лет с момента смерти предыдущего владельца, в течение этого срока сделку могут оспорить наследники, которых обошли вниманием. Очень часто это может быть квартира с невыплаченной ипотекой, с использованием средств материнского семейного капитала и невыделенными детскими долями в квартире, а также иные моменты».

Уточним, что в течение года можно оспорить добровольность написания завещания. За этот срок можно попытаться доказать в суде, что наследство было оформлено под давлением. А в течение трех лет возможно оспорить сделку купли-продажи из-за выявления ошибок при составлении завещания или обнаружившейся недееспособности наследника-продавца (то есть, предыдущего собственника жилплощади).

Банкротство продавца

«В случае с последующим банкротством продавца все совершенные сделки с недвижимостью в течение трех лет также могут быть признаны недействительными», – отмечает специалист по недвижимости Альбина Филонова.

Продажа жилья по доверенности

Такие сделки через третье лицо в любом случае относятся к весьма рискованным. При малейших подозрениях стоит отказаться от приобретения, и неважно, меньше 3 лет квартира была в собственности или больше. При покупке у доверенного лица все равно стоит обязательно связаться с собственником и лично поговорить, чтобы убедиться, что он действительно продает жилье. Если вас уверяют, что это невозможно, проявите максимальную осторожность и трезво оцените риски. Кроме того, оформленную доверенность лучше показать юристу, чтобы не попасть на поддельный документ.

Квартира не так хороша, как ожидалось

Для поспешной перепродажи квартиры есть и не криминальные, но не менее серьезные причины. Если еще не прошло 3 года с покупки квартиры, а владелец уже хочет от нее избавиться, стоит задуматься, почему собственника не останавливают 13% налога. Поэтому, осматривая такое жилье, постарайтесь познакомиться с соседями и оценить обстановку в целом. Вдруг жильцы сверху очень сильно шумят? Или может, парковку рядом с домом облюбовали юные любители автозвука и гонок? Не следует сбрасывать со счетов и такие возможные нюансы, как слишком низкая температура зимой или насекомые, которых не получилось вывести, – это реальные случаи.

Покупка квартиры, приватизированной менее 3 лет назад

Одним из главных рисков покупки приватизированной квартиры являются так называемые отказники от приватизации. Это значит, что кто-то из членов семьи не включен в список участников приватизации, но в любом случае он имеет законное право пользоваться жилплощадью, даже если квартира теперь принадлежит другому собственнику.

Вторая опасность заключается в наличии скрытых собственников – это люди, не воспользовавшиеся своим правом при приватизации и не указанные в выписке ЕГРН. Такими скрытыми собственниками могут быть дети, супруги, не получившие долю при разводе или наследники, не вступившие в наследство, а также находившиеся в местах лишения свободы. Они могут потребовать свою долю, когда квартира уже находится во владении нового собственника.

К рискованным обстоятельствам относится и наличие несовершеннолетних детей, которых выписали с жилплощади незадолго до приватизации, хотя фактически они проживали в квартире.

Все эти люди имеют право на бессрочное пользование жильем и на законных основаниях могут потребовать вселения уже у нового владельца квартиры. Разумеется, решать этот вопрос придется в судебном порядке.

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить при покупке квартиры менее 3 лет в собственности?

«Важно всеми доступными средствами проверить и продавца, и объект недвижимости, – напоминает Альбина Филонова. – По собственникам и их представителям: действительность паспортов, доверенностей, наследственного дела, проверить, нет ли у продавца долгов, не находится ли он в стадии банкротства, не имеются ли против него судебные иски и исполнительные производства».

По объекту недвижимости нужно выяснить следующее. Обязательно перед сделкой заказать свежие выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) и по объекту и о переходе прав, проверить наличие или отсутствие арестов, обременений, ограничений на объект; необходимо получить справки об отсутствии долгов по объекту, зарегистрированных лиц, запросить согласие супруга на сделку, согласие иных участников общей долевой собственности на продажу недвижимости, проверить условие выполнение обязательств продавца при приобретении недвижимости за счет бюджетных денежных средств (например обязательное оформление доли в праве собственности на объект недвижимости детям при использование материнского капитала).

Подводных камней очень много. Каждая сделка, как и каждая семья, индивидуальны. Проявить бдительность можно даже старым дедовским способом: пообщаться с соседями, выяснить информацию и по дому, и по жильцам квартиры, которую вы планируете приобрести.

«Очень важным фактором является указание реальной рыночной цены в договоре купли-продажи, а также проведение всех расчетов по сделке в безналичной форме с использованием банковских расчетных инструментов (аккредитива, различных сервисов безопасных расчетов)», – объясняет эксперт.

Все это в дальнейшем поможет доказать добросовестность покупателя в случае, если сделка вдруг будет признана недействительной.

Стоит отдельно обратить внимание, если квартиру продает человек в браке или в разводе. Нужно узнать, когда было куплено жилье: до брака или после. Одно дело, когда недвижимость приобретена либо до заключения брака, либо в браке, но на деньги, скопленные продавцом самостоятельно до свадьбы. Если же жилплощадь купили супруги вместе, необходимо нотариально заверенное согласие второго.

Проверка документов при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Одним из самых информативных и важных документов при приобретении недвижимости является выписка из ЕГРН. Ее можно самостоятельно заказать на адрес объекта или на его кадастровый номер или попросить это сделать самого продавца, чтобы убедиться в принадлежности квартиры. Дело в том, что в выписках из ЕГРН после 1 марта 2023 года больше не указываются ФИО собственников объектов: из-за нового закона о персональных данных эти сведения заменены фразой «физическое лицо».

Из выписки вы узнаете историю и причины смены собственников, наличие правообладателей на жилплощадь, есть ли обременения (ипотека, арест, судебный запрет) и т.д. Важно рассматривать как можно более свежую выписку, полученную не раньше чем за 7-10 дней.

Кроме того, необходимо тщательно изучить документы самого продавца и всех собственников. Во-первых, проверить на подлинность и действительность паспорта. Осмотрите документы визуально: серия и номер должны совпадать на всех страницах, а страница с фотографией должна быть такой же толщины, как и прочие. Необходимо убедиться, что паспорта не просрочены. Если это выяснится при регистрации сделки, то Росреестр ее приостановит на срок до трех месяцев.

Также стоит внимательно отнестись к вопросу дееспособности собственника – для этого понадобится соответствующая справка. Если продавец или иные заинтересованные лица обратятся в суд с заявлением, что квартира продана человеком, не отдававшим себе отчет в действиях, сделка может быть признана недействительной. Юридически недееспособные – это не только люди с ментальными и психическими расстройствами, но и наркозависимые, злоупотребляющие алкоголем и т.д. Таких продавцов и собственников нужно избегать. Для этого и потребуется справка из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Разумеется, нужно ознакомиться и с правоустанавливающими документами, получить нотариально заверенное согласие супруга (если таковой имеется), справки о зарегистрированных лицах и отсутствии задолженности за коммуналку и выписку из пенсионного счета, чтобы убедиться в том, что квартира была куплена без участия маткапитала. Все документы должны быть оригинальными.