Как взять ипотеку на двоих?

Ипотечный кредит – прекрасный вариант, когда накопить большую сумму денег на квартиру не получилось, а жить где-то нужно. Но бывают ситуации, когда банк может отказать в выдаче кредита по причине недостаточного дохода заемщика. Выходом из положения будет взять ипотеку на двоих. В каких случаях это может быть выгодно, какие требования предъявляются к заемщикам и каковы особенности процедуры выдачи, расскажем в этой статье.

Можно ли взять ипотеку на двоих?

Ипотечный кредит, оформленный сразу на двоих людей, называется ипотекой с созаемщиком. Важно не путать с поручителем – у них юридически разный статус. В случае оформления кредита на двоих, один человек выступает титульным заемщиком, а второй – созаемщиком.

Титульный созаемщик является основным заемщиком по договору кредитования и владельцем недвижимости, под залог которой он выдан. Созаемщик – это лицо, которое совместно с титульным заемщиком берет на себя обязательства по выплате ипотечного кредита, а вот собственником недвижимости может и не быть – все зависит от договоренностей. Созаемщиком может стать и родственник, включая супруга, и посторонний человек, готовый выступить для банка страховкой выплаты долга.

Плюсы и минусы ипотеки на двоих

Независимо от того, кто выступает созаемщиком по договору ипотечного кредитования, у ипотеки на двоих есть свои преимущества и минусы.

Плюсы

У ипотечного кредита, оформленного на двоих, есть следующие плюсы:

• Можно получить выгодные условия кредитования: увеличить сумму по кредиту за счет суммарного дохода или снизить ставку по кредиту, если, например, один из заемщиков является зарплатным клиентом банка.
• В случае, когда оба заемщика наделяются долями в жилье, у обоих возникает право на оформление налогового вычета, причем как за покупку жилья, так и за уплату процентов по кредиту.
• Если созаемщик ежемесячно участвует в погашении кредита, то уменьшается кредитная нагрузка на каждого участника.
• Созаемщика можно наделить долей в приобретаемой недвижимости, даже если он не является официальным супругом. Главное, сразу отразить это в кредитном договоре.
• В случае ухудшения финансовой ситуации у одного из заемщиков, другой берет на себя 100% обязательства по ежемесячным выплатам.

«Когда двое людей не оформили официально отношения и живут в так называемом гражданском браке, им особенно выгодно выступать созаемщиками. В этом случае они оба сразу могут стать полноценными собственниками недвижимости. Кто именно вносит ежемесячные платежи по сути уже неважно, хотя это также заранее можно прописать в кредитном договоре», – комментирует ипотечный брокер Екатерина Банных.

Минусы

Но, как и везде, у совместной ипотеки есть и свои риски:

• В случае, если один из заемщиков решит продать свою долю, а второй не сможет выкупить ее сам и при этом не даст согласия на продажу, выйти из этой ситуации будет очень непросто (только через суд с привлечением юриста и имея веские основания).
• Если один из заемщиков перестает платить по кредиту, ипотечная нагрузка полностью ложится на плечи созаемщика.
• Необходимо предусмотреть вариант смерти одного из заемщиков: если не оформить завещание на второго созаемщика, придется договариваться с наследниками по закону.
• В случае просрочки по выплате кредита, даже если оплату пропустил только один из участников, информация об этом попадет в Бюро кредитных историй по обоим заемщикам.

«Следует очень тщательно взвесить все «за» и «против», если вы решили оформить ипотеку на двоих. И четко договориться, как будут решаться возможные спорные ситуации. Например, обговорить, как вы будете отчитываться друг перед другом о проведении ежемесячных платежей, ведь в случае, если один из заемщиков пропустит платеж в силу каких-либо жизненных обстоятельств, недобросовестным плательщиком будет признан и второй», – отмечает эксперт.

Как оформить ипотеку на двоих супругов: инструкция

Процедура согласования и получения кредита на супругов практически не отличается от получения обычного ипотечного кредита. Разница заключается лишь в том, что банк будет проверять и оценивать платежеспособность обоих заемщиков.

Шаг 1. Соответствие требованиям банка и оценка платежеспособности

Оба супруга должны соответствовать требованиям банка – иметь определенный уровень дохода, стаж, хорошую кредитную историю. В противном случае подумайте о выводе супруга из числа заемщиков и о привлечении другого созаемщика. Далее определите, достаточно ли накоплено средств на первоначальный взнос и посчитайте общий доход семьи. Договоритесь, с какой суммой вы сможете безболезненно для вашего бюджета расставаться ежемесячно. Если у вас есть дети, в качестве первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала.

Шаг 2. Заявка в банк

Образец заявления можно найти на сайте банка. При заполнении заявки необходимо отметить галочкой пункт про созаемщика. Вместе с заявлением в банк подаются документы по обоим супругам.

Шаг 3. Выбор объекта недвижимости

После получения положительного ответа из банка у вас есть примерно 90 дней на подбор подходящего жилья и предоставление в банк документов по нему (срок зависит от выбранного банка).

Шаг 4. Проверка и оценка объекта недвижимости

По требованиям любого банка выбранное жилье должно в обязательном порядке пройти процедуру оценки в оценочной компании, аккредитованной банком. Банк также проводит полноценную проверку продавца и объекта недвижимости.

Шаг 5. Подписание кредитного договора и заключение сделки

Созаемщики подписывают кредитный договор с банком, вносят первоначальный взнос на специальный счет, а затем подписывают договор купли-продажи. Обычно это происходит в один день. Остаток суммы по договору купли-продажи также зачисляется на специальный счет. После завершения процедуры регистрации права собственности вся сумма будет перечислена на счет продавца недвижимости.

Шаг 6. Выплата ипотечного кредита

В соответствии со сроком и графиком платежей производятся выплаты по ипотеке. Независимо от того, платит только титульный заемщик или сразу оба, деньги по кредиту вносятся на один счет.

«Важно понимать, что супруг автоматически становится созаемщиком при получении ипотечного кредита. Если у второго супруга нет дохода или плохая кредитная история, то можно вывести его из потенциальных созаемщиков. Для этого нужно оформить брачный договор, в котором будет прописано, что ипотечные обязательства может брать только один супруг, либо подписать нотариальное согласие на выдачу ипотеки супругу.

Супруг также не становится созаемщиком, если не имеет российского гражданства», – добавляет ипотечный брокер.

Ипотечные программы для семьи

Есть несколько программ ипотеки, предназначенных именно семей. В таких программах, как правило, супруги становятся созаемщиками.

Семейная ипотека

Это льготная ипотека по ставке от 5,99% на покупку жилья от застройщика либо на строительство дома. Под нее попадают граждане РФ от 18 до 75 лет (возрастные границы могут меняться в зависимости от банка) с ребенком до 6 лет либо несовершеннолетним ребенком с инвалидностью. Если в семье двое несовершеннолетних детей, можно купить или построить дом, а также приобрести другую недвижимость, но только в определенных городах и районах.

«Одно время было распространено такое явление, как ипотечное донорство, когда в качестве созаемщиков привлекали друзей или родственников с маленькими детьми, чтобы взять льготную семейную ипотеку. Эти люди, к сожалению, не осознавали всех последствий этих действий.Что они несут полную ответственность по кредиту в случае невыплаты основным заемщиком, что теряют возможность в дальнейшем взять семейную ипотеку со сниженным процентом для себя, что на них распределяется кредитная нагрузка и прочее. При этом долями в недвижимости их, естественно, никто не наделял. К счастью, ситуация хоть медленно, но меняется в лучшую сторону, люди становятся более грамотными», – комментирует эксперт.

Программа «Молодая семья»

Это государственная программа помощи молодым семьям, которая действует до 2025 года и заключается в получении субсидии от государства в размере 30-35% от стоимости квартиры. Семья должна нуждаться в улучшении жилищных условий, например, проживать в технически непригодном помещении либо в квартире недостаточной площади. Правила определения нуждаемости зависят от региона проживания. Деньги можно потратить на первоначальный взнос либо на погашение уже действующего кредита. Но придется подтвердить свою платежеспособность: предоставить справку о доходах либо выписку со счета о наличии сбережений на полную оплату жилья.

Под программу попадают супруги-граждане РФ до 35 лет с наличием или отсутствием детей, а также родители-одиночки до 35 лет с одним ребенком. Для получения субсидии необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет, встать на учет и ожидать своей очереди. Важно понимать, что желающих много, и с момента подачи документов до момента получения денег может пройти несколько лет.

Ипотека с материнским капиталом

Если у семьи есть сертификат на материнский капитал, его можно использовать в качестве первоначального взноса за жилье при получении ипотечного кредита либо на частичное или полное погашение ипотеки. Основное условие использования маткапитала – это необходимость наделить всех членов семьи (и детей, и обоих родителей) долями в приобретаемом жилье. В случае с ипотечным кредитом сделать это необходимо после полного погашения кредита, так как жилье находится в залоге у банка.

Как оформить ипотеку на двоих без брака?

В случае, когда созаемщиками выступают не официальные супруги, а родственники или даже просто друзья, процедура оформления будет такая же, как была описана выше. Но необходимо предусмотреть несколько юридических нюансов и отразить их в кредитном договоре и договоре купли-продажи:

1. прописать долю каждого заемщика в собственности;
2. в кредитном договоре прописать обязательства каждого заемщика по выплате ежемесячных платежей;
3. оформить завещание в пользу второго заемщика на данный объект недвижимости;
4. договориться о порядке действий и последствиях в случае, если один из заемщиков перестает платить по кредиту.

«Ответственность по выплате кредита лежит на обоих заемщиках одинаковая, даже если один из них владеет меньшей долей или вообще не наделен собственностью. Это значит, что если основной (титульный) заемщик перестает вносить платежи, то долг обязан погасить второй заемщик. Может случиться так, что второй заемщик не владеет долей в имуществе, но при этом выплачивает большую часть кредита. В этом случае хорошо бы, чтобы подобная ситуация была отражена в кредитном договоре и прописана возможность наделения долей того, кто гасил основную часть кредита», – дополняет эксперт.

Как решить, кто будет титульным заемщиком?

Юридически все участники кредитного договора – созаемщики – несут равную ответственность по кредиту. Но зачастую в договорах кредитования фигурирует понятие «титульный заемщик», или «основной», на которого оформляется кредитный договор и на чье имя открывается счет, на который вносятся платежи по кредиту. По умолчанию собственником недвижимости становится именно титульный созаемщик. Но, если прописать это в договоре, созаемщик может быть наделен долей и выплачивать ежемесячные платежи наряду с титульным.

«Чаще всего титульным созаемщиком определяют человека с более высоким доходом или с лучшей кредитной историей. Либо того, у кого уже открыт счет в данном банке или он является зарплатным клиентом. Но, по большому счету, это не так важно, так как ответственность перед банком несут в равной степени оба созаемщика», – делится эксперт.

Документы для подачи заявки на ипотеку на двоих

Без регистрации брака получить ипотеку на двоих сложнее, так как рисков для банка больше. Но все-таки это возможно.

Для подачи заявки на ипотеку на двоих необходимо подготовить пакеты документов на обоих участников:

• личные документы: паспорт, СНИЛС, ИНН обоих заемщиков;
• свидетельства о заключении или расторжении брака, брачный договор (при наличии), свидетельства о рождении детей;
• военный билет или приписное свидетельство;
• справки о доходах 2-НДФЛ либо по форме банка;
• копии трудовых книжек, заверенные работодателем, либо справки, если ведется электронная трудовая книжка.

«Если в случае с супругами деление недвижимости и обязательств по кредитам регулируется нормативными актами, то в случае оформления ипотеки на двоих родственников или друзей я рекомендую четко прописать обязательства и права каждого. В идеале сразу наделить каждого долей и ежемесячные платежи вносить пропорционально выделенной доле. Причем каждому заемщику необходимо вносить платеж именно со своего счета и сохранять официальные документы. Это облегчит ситуацию в случае, если между созаемщиками возникнет конфликт и придется доказывать свои права в суде», – дополняет ипотечный брокер.

Риски ипотеки на двоих

Привлечение созаемщика при оформлении ипотечного кредита дает много дополнительных возможностей. Но важно осознавать, что ипотека – это долгосрочное обязательство, а значит возможны любые изменения и в условиях жизни, и в ее качестве, и в отношениях между людьми.

Мы уже упоминали о разного рода сложностях, которые могут возникнуть при оформлении ипотеки на двоих. Ниже напомним основные риски для созаемщика:

• Придется полностью выплатить долг банку, если основной заемщик по какой-либо причине не сможет этого сделать. Важно понимать, что автоматически доля собственности на недвижимость при этом не изменится. При необходимости придется доказывать право на долю в собственности через суд.
• В случае допущения просрочки по кредиту у обоих заемщиков может испортиться кредитная история.
• Сложно будет получить другой кредит, даже если по факту ипотеку выплачивает только титульный заемщик, так как показатель долговой нагрузки рассчитывается с учетом всех потенциально возможных рисков.
• Сложная процедура вывода одного из заемщиков из договора в случае ухудшения или полного разрыва отношений между созаемщиками (например, в случае развода супругов).
• В случае смерти одного из участников, его доля будет разделена между всеми возможными наследниками, если не составить завещание на второго созаемщика.