Покупка вторички в ипотеку: пошаговая инструкция

Покупка вторички в ипотеку актуальна для многих: некоторые отдают предпочтение уже сданным новостройкам или домам, проверенным временем. Банки одобряют ипотечные кредиты на недвижимость на вторичном рынке, но при определенных условиях и требованиях к жилью. Рассмотрим порядок покупки вторички в ипотеку и разберемся в тонкостях процесса.

Что такое вторичное жилье?

Вторичным считается жилье, которое является чьей-то собственностью и по всем правилам зарегистрировано на физическое или юридическое лицо. Ко вторичному рынку относятся и дома советских построек, и готовые квартиры в новых домах, даже если в них никто не жил.

Например, если инвестор выкупил несколько квартир в строящемся доме, а после сдачи решил продать их, новый собственник будет уже владельцем вторички, несмотря на небольшой «возраст» дома.

Плюсы и минусы покупки вторички в ипотеку

Покупка вторичного жилья в ипотеку имеет свои плюсы:

• заселение сразу после подписания договора и переоформления объекта;
• можно сразу зарегистрироваться (получить прописку) и прикрепиться к поликлинике, занять очередь в детский сад или записаться в школу;
• часто в квартире уже сделан ремонт, а придомовая территория и район благоустроены, с богатой инфраструктурой;
• в старых домах отличная шумоизоляция и теплые квартиры, чего не скажешь о новостройках.

Минусы относятся, прежде всего, к домам старого фонда. Они хоть и прошли испытание временем, из-за него же изношены. В старых домах, как правило, требуется замена электропроводки, систем коммуникации, лифты и подъезды нельзя назвать свежими. В некоторых постройках уже есть серьезные дефекты, например, протечка крыши, да и старые планировки не всех устроят.

Если говорить о цене, покупка квартиры-вторички в ипотеку часто выгоднее, чем новостройка, но процентная ставка при этом выше. Владельцы предлагают хорошие скидки покупателям, а объект уже практически готов для заселения: хоть какой-то косметический ремонт сделан, поэтому не нужно тратить деньги на съемное жилье и ремонт.

На что обратить внимание, прежде чем взять ипотеку на покупку вторичного жилья?

Покупка недвижимости всегда несет риски, особенно на вторичном рынке. Собственник может оказаться мошенником, подделать документы, могут возникнуть споры о распределении долей, причем уже после того, как вы заключите сделку. Поэтому обязательно нужно внимательно изучить все документы на квартиру и задать уточняющие вопросы собственнику.

Покупка вторичного жилья в ипотеку: документы, которые нужно проверить:

• Правоустанавливающий документ. Убедитесь, что тот, с кем вы ведете переговоры, – настоящий собственник жилья. Если он не единственный владелец, нужно запросить письменные разрешения других собственников на продажу, в том числе супруга (-и). Данные из свидетельства о праве собственности нужно сравнить с паспортными данными продавца.
• Выписка из ЕГРН. В ней содержатся все характеристики объекта, а также история перехода права собственности и информация об обременениях. Внимательно изучите и ее, особенно данные об арестах, залогах и прочих ограничениях. Обратите внимание на частоту перехода права собственности: если квартира слишком часто продается, возможно, с ней что-то не так.
• Справка из БТИ и кадастровый паспорт. В этих документах содержится информация об узаконенных перепланировках. Сравните реальную планировку со схемой. Если есть неузаконенные перепланировки, вы столкнетесь с трудностями еще на этапе обращения в банк, потому что ипотеку на недвижимость с несогласованной перепланировкой обычно не одобряют.
• Выписка из домовой книги покажет, кто зарегистрирован в квартире. На момент заключения сделки все должны сняться с учета, а если среди зарегистрированных есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки.

Также необходимо проверить, нет ли долгов за коммунальные услуги, – запросите справки об отсутствии задолженности у собственника. И проверьте состояние дома и квартиры в целом, убедитесь, что он не относится к аварийному фонду и не имеет значительных дефектов и проблем.

Требования ко вторичной квартире

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку начинается с уточнения, подходит ли выбранная квартира под требования банка. К недвижимости, которая уже является чьей-то собственностью, особенно в доме старого фонда, требования жестче, чем к новостройкам.

Обычно банки не одобряют ипотеку на вторичку, если:

• за последние 2 года она неоднократно переоформлялась (дарилась, продавалась, разменивалась на доли и пр.);
• с момента ее получения по наследству прошло меньше полугода;
• она разделена по долям и имеет несколько собственников;
• дом, в котором расположена квартира, относится к аварийным, под снос или находится на реконструкции.

В некоторых случаях банки выдвигают особые требования в индивидуальном порядке, например, не предоставляют ипотеку на квартиры в сельской местности.

Далее разберем, как происходит покупка вторичку в ипотеку пошагово.

Покупка вторичного жилья в ипотеку: порядок действий

После того, как вы изучите предложения вторичного рынка, получите представления о ценах, особенностях жилья и, возможно, даже выберете несколько подходящих вариантов, нужно переходить к следующему этапу – подбор банка и условий ипотеки.

Шаг 1. Выбрать банк

Условия покупки вторички в ипотеку в банках отличаются, поэтому сначала нужно ознакомиться с ними и выбрать наиболее выгодную программу. Лучше изучать условия ипотечного кредитования в сравнении, а не для каждого банка отдельно, чтобы в итоге сделать правильный выбор, основываясь на собранных данных.

На сайтах большинства банков есть онлайн-калькуляторы, где можно предварительно рассчитать процентную ставку, сумму ежемесячного платежа и срок кредита. Там же можно найти информацию о минимальном и максимальном сроке, размере кредита, процентной ставке и размере первоначального взноса.

Шаг 2. Проверить, подходите ли вы под требования к заемщику

Прежде чем оформлять ипотеку, ознакомьтесь с требованиями банка к заемщику. Они, как правило, одинаковы:

• возраст от 21 года (в некоторых банках – от 18 или 23 лет) до 60-75 лет;
• российское гражданство;
• официальное трудоустройство (не менее 6-12 месяцев на последнем месте работы).

Также банк обязательно запросит документ, подтверждающий доход, поэтому, чтобы убедить банк в своей платежеспособности, нужно иметь достаточный заработок для совершения ежемесячных платежей в рассчитанном для вас размере.

Шаг 3. Подать заявку на ипотеку

Среди выбранных на предыдущем шаге банков нужно остановиться на одном и подать заявку на ипотеку, чтобы получить предварительное одобрение. Желательно не обращаться сразу в несколько банков: так вы испортите свою кредитную историю, а банки, скорее всего, откажут в кредитовании.

Подать заявку на ипотеку можно онлайн на сайте банка или в мобильном приложении. Плюсом будет, если вы обращайтесь в банк, на карту которого получаете зарплату.

Для заполнения заявки понадобятся те же данные, что и для обычного потребительского кредита: ФИО, паспортные данные, СНИЛС, ИНН, информация о трудоустройстве, доходах и семейном положении.

В течение 3-7 дней обычно уже приходит сообщение или оповещение с предварительным решением банка.

Шаг 4. Выбрать квартиру

Для многих покупка квартиры в ипотеку во вторичке начинается с этого пункта: сначала человек находит подходящий вариант, затем обращается в банк. Так можно сделать, но нет гарантии, что, пока вы ждете ответ от банка и собираете документы, квартиру не купит кто-то другой.

Если вы пошли правильным путем, покупка квартиры в ипотеку (вторичное жилье) пройдет быстрее при условии, что:

• квартира не находится в аварийном или ветхом доме;
• в выбранном объекте нет незаконных перепланировок;
• жилье не располагается на первом или последнем этаже;
• предыдущий собственник владеет квартирой не меньше 3 лет;
• квартира чиста юридически (нет арестов и обременений);
• в числе собственников или зарегистрированных нет несовершеннолетних, детей-инвалидов, сирот, без вести пропавших граждан.

Перед повторным обращением в банк со справкой о доходах и заверенной трудовой книжкой лучше убедиться, что квартира подходит по всем пунктам, заказав выписку из ЕГРН.

Что должно быть в договоре купли-продажи?

Шаг 5. Получить окончательное одобрение ипотеки

Финальное одобрение ипотеки происходит после того, как вы предоставите все данные о своей работе и доходе, а также всю информацию о квартире. В общем вам нужно будет принести целый пакет документов:

• паспорт и копию паспорта нынешнего собственника квартиры;
• предварительный договор купли-продажи квартиры;
• документ-основание на приобретаемую квартиру;
• выписку из ЕГРН;
• отчет оценщика (оценщика обычно назначает сам банк);
• согласие на сделку от супруга (-и) собственника;
• выписку из БТИ, технический и кадастровый паспорта квартиры;
• если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, справку из органов опеки на разрешение сделки.

Когда банк проверит документы, вас пригласят на окончательное подписание договоров (ДКП, на ипотеку и закладную). Проверьте, чтобы в договоре ипотеки была указана полная стомость ипотечного кредита. После этого деньги помещаются в банковскую ячейку до момента регистрации права собственности (до 7 рабочих дней). 

Риски при покупке вторичного жилья в ипотеку

Покупка вторички в ипотеку предельно ясна, однако рисков при такой сделке у заемщика много. Поэтому нужно проверить:

• отсутствие у квартиры обременений и арестов;
• подлинность всех документов продавца, начиная от паспорта и заканчивая правоустанавливающим документов;
• не является ли дом аварийным, когда в последний раз проводился капитальный ремонт, планируется ли замена коммуникаций;
• не зарегистрированы ли в квартире лица, которые могут в дальнейшем претендовать на нее (несовершеннолетние, внезапно объявившиеся наследники, лица, отбывающие тюремный срок).

Покупка вторички в ипотеку выглядит именно так. Если планируете приобрести недвижимость на вторичном рынке, обязательно несколько раз внимательно проверьте все данные, прежде чем подписывать договор, чтобы в дальнейшем избежать проблем.