Покупка вторички в ипотеку: пошаговая инструкция

Покупка вторички в ипотеку актуальна для многих: некоторые отдают предпочтение уже сданным новостройкам или домам, проверенным временем. Банки одобряют ипотечные кредиты на недвижимость на вторичном рынке, но при определенных условиях и требованиях к жилью.

Рассмотрим порядок покупки вторички в ипотеку и разберемся в тонкостях процесса.

Что такое вторичное жилье?

Вторичным считается жилье, которое является чьей-то собственностью и по всем правилам зарегистрировано на физическое или юридическое лицо. Ко вторичному рынку относятся и дома советских построек, и готовые квартиры в новых домах, даже если в них никто не жил.

Например, если инвестор выкупил несколько квартир в строящемся доме, а после сдачи решил продать их, новый собственник будет уже владельцем вторички, несмотря на небольшой «возраст» дома.

Плюсы и минусы покупки вторички в ипотеку

Покупка вторичного жилья в ипотеку имеет свои плюсы:

• заселение сразу после подписания договора и переоформления объекта;
• можно сразу зарегистрироваться (получить прописку) и прикрепиться к поликлинике, занять очередь в детский сад или записаться в школу;
• часто в квартире уже сделан ремонт, а придомовая территория и район благоустроены, с богатой инфраструктурой;
• в старых домах отличная шумоизоляция и теплые квартиры, чего не скажешь о новостройках.

Минусы относятся, прежде всего, к домам старого фонда. Они хоть и прошли испытание временем, из-за него же изношены. В старых домах, как правило, требуется замена электропроводки, систем коммуникации, лифты и подъезды нельзя назвать свежими. В некоторых постройках уже есть серьезные дефекты, например, протечка крыши, да и старые планировки не всех устроят.

Если говорить о цене, покупка квартиры-вторички в ипотеку часто выгоднее, чем новостройка, но процентная ставка при этом выше. Владельцы предлагают хорошие скидки покупателям, а объект уже практически готов для заселения: хоть какой-то косметический ремонт сделан, поэтому не нужно тратить деньги на съемное жилье и ремонт.

На что обратить внимание, прежде чем взять ипотеку на покупку вторичного жилья?

Покупка недвижимости всегда несет риски, особенно на вторичном рынке. Собственник может оказаться мошенником, подделать документы, могут возникнуть споры о распределении долей, причем уже после того, как вы заключите сделку. Поэтому обязательно нужно внимательно изучить все документы на квартиру и задать уточняющие вопросы собственнику.

Покупка вторичного жилья в ипотеку: документы, которые нужно проверить:

• Правоустанавливающий документ. Убедитесь, что тот, с кем вы ведете переговоры, – настоящий собственник жилья. Если он не единственный владелец, нужно запросить письменные разрешения других собственников на продажу, в том числе супруга (-и). Данные из свидетельства о праве собственности нужно сравнить с паспортными данными продавца.
• Выписка из ЕГРН. В ней содержатся все характеристики объекта, а также история перехода права собственности и информация об обременениях. Внимательно изучите и ее, особенно данные об арестах, залогах и прочих ограничениях. Обратите внимание на частоту перехода права собственности: если квартира слишком часто продается, возможно, с ней что-то не так.
• Справка из БТИ и кадастровый паспорт. В этих документах содержится информация об узаконенных перепланировках. Сравните реальную планировку со схемой. Если есть неузаконенные перепланировки, вы столкнетесь с трудностями еще на этапе обращения в банк, потому что ипотеку на недвижимость с несогласованной перепланировкой обычно не одобряют.
• Выписка из домовой книги покажет, кто зарегистрирован в квартире. На момент заключения сделки все должны сняться с учета, а если среди зарегистрированных есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки.

Также необходимо проверить, нет ли долгов за коммунальные услуги, – запросите справки об отсутствии задолженности у собственника. И проверьте состояние дома и квартиры в целом, убедитесь, что он не относится к аварийному фонду и не имеет значительных дефектов и проблем.

Требования ко вторичной квартире

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку начинается с уточнения, подходит ли выбранная квартира под требования банка. К недвижимости, которая уже является чьей-то собственностью, особенно в доме старого фонда, требования жестче, чем к новостройкам.

Обычно банки не одобряют ипотеку на вторичку, если:

• за последние 2 года она неоднократно переоформлялась (дарилась, продавалась, разменивалась на доли и пр.);
• с момента ее получения по наследству прошло меньше полугода;
• она разделена по долям и имеет несколько собственников;
• дом, в котором расположена квартира, относится к аварийным, под снос или находится на реконструкции.

В некоторых случаях банки выдвигают особые требования в индивидуальном порядке, например, не предоставляют ипотеку на квартиры в сельской местности.

Далее разберем, как происходит покупка вторичку в ипотеку пошагово.

Покупка вторичного жилья в ипотеку: порядок действий

После того, как вы изучите предложения вторичного рынка, получите представления о ценах, особенностях жилья и, возможно, даже выберете несколько подходящих вариантов, нужно переходить к следующему этапу – подбор банка и условий ипотеки.

Шаг 1. Выбрать банк

Условия покупки вторички в ипотеку в банках отличаются, поэтому сначала нужно ознакомиться с ними и выбрать наиболее выгодную программу. Лучше изучать условия ипотечного кредитования в сравнении, а не для каждого банка отдельно, чтобы в итоге сделать правильный выбор, основываясь на собранных данных.

На сайтах большинства банков есть онлайн-калькуляторы, где можно предварительно рассчитать процентную ставку, сумму ежемесячного платежа и срок кредита. Там же можно найти информацию о минимальном и максимальном сроке, размере кредита, процентной ставке и размере первоначального взноса.

Шаг 2. Проверить, подходите ли вы под требования к заемщику

Прежде чем оформлять ипотеку, ознакомьтесь с требованиями банка к заемщику. Они, как правило, одинаковы:

• возраст от 21 года (в некоторых банках – от 18 или 23 лет) до 60-75 лет;
• российское гражданство;
• официальное трудоустройство (не менее 6-12 месяцев на последнем месте работы).

Также банк обязательно запросит документ, подтверждающий доход, поэтому, чтобы убедить банк в своей платежеспособности, нужно иметь достаточный заработок для совершения ежемесячных платежей в рассчитанном для вас размере.

Шаг 3. Подать заявку на ипотеку

Среди выбранных на предыдущем шаге банков нужно остановиться на одном и подать заявку на ипотеку, чтобы получить предварительное одобрение. Желательно не обращаться сразу в несколько банков: так вы испортите свою кредитную историю, а банки, скорее всего, откажут в кредитовании.

Подать заявку на ипотеку можно онлайн на сайте банка или в мобильном приложении. Плюсом будет, если вы обращайтесь в банк, на карту которого получаете зарплату.

Для заполнения заявки понадобятся те же данные, что и для обычного потребительского кредита: ФИО, паспортные данные, СНИЛС, ИНН, информация о трудоустройстве, доходах и семейном положении.

В течение 3-7 дней обычно уже приходит сообщение или оповещение с предварительным решением банка.

Шаг 4. Выбрать квартиру

Для многих покупка квартиры в ипотеку во вторичке начинается с этого пункта: сначала человек находит подходящий вариант, затем обращается в банк. Так можно сделать, но нет гарантии, что, пока вы ждете ответ от банка и собираете документы, квартиру не купит кто-то другой.

Если вы пошли правильным путем, покупка квартиры в ипотеку (вторичное жилье) пройдет быстрее при условии, что:

• квартира не находится в аварийном или ветхом доме;
• в выбранном объекте нет незаконных перепланировок;
• жилье не располагается на первом или последнем этаже;
• предыдущий собственник владеет квартирой не меньше 3 лет;
• квартира чиста юридически (нет арестов и обременений);
• в числе собственников или зарегистрированных нет несовершеннолетних, детей-инвалидов, сирот, без вести пропавших граждан.

Перед повторным обращением в банк со справкой о доходах и заверенной трудовой книжкой лучше убедиться, что квартира подходит по всем пунктам, заказав выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Получить окончательное одобрение ипотеки

Финальное одобрение ипотеки происходит после того, как вы предоставите все данные о своей работе и доходе, а также всю информацию о квартире. В общем вам нужно будет принести целый пакет документов:

• паспорт и копию паспорта нынешнего собственника квартиры;
• предварительный договор купли-продажи квартиры;
• документ-основание на приобретаемую квартиру;
• выписку из ЕГРН;
• отчет оценщика (оценщика обычно назначает сам банк);
• согласие на сделку от супруга (-и) собственника;
• выписку из БТИ, технический и кадастровый паспорта квартиры;
• если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, справку из органов опеки на разрешение сделки.

Когда банк проверит документы, вас пригласят на окончательное подписание договоров (ДКП, на ипотеку и закладную). После этого деньги помещаются в банковскую ячейку до момента регистрации права собственности (до 7 рабочих дней).

Риски при покупке вторичного жилья в ипотеку

Покупка вторички в ипотеку предельно ясна, однако рисков при такой сделке у заемщика много. Поэтому нужно проверить:

• отсутствие у квартиры обременений и арестов;
• подлинность всех документов продавца, начиная от паспорта и заканчивая правоустанавливающим документов;
• не является ли дом аварийным, когда в последний раз проводился капитальный ремонт, планируется ли замена коммуникаций;
• не зарегистрированы ли в квартире лица, которые могут в дальнейшем претендовать на нее (несовершеннолетние, внезапно объявившиеся наследники, лица, отбывающие тюремный срок).

Покупка вторички в ипотеку выглядит именно так. Если планируете приобрести недвижимость на вторичном рынке, обязательно несколько раз внимательно проверьте все данные, прежде чем подписывать договор, чтобы в дальнейшем избежать проблем.