Как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция

Если вы впервые решили расстаться со старой квартирой или нашли жилье своей мечты, то придется познакомиться с такой важной бумагой, как договор купли-продажи. Этот документ нужен, чтобы все стороны сохранили свои законные права и остались довольны – покупатель квартирой, продавец выручкой.

Вместе с юристом рассказываем, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, нужно ли для этого идти к нотариусу, где взять образец документа и сколько придется заплатить сторонам за его оформление. 

Что такое ДКП квартиры и зачем он нужен? 

Договор купли-продажи квартиры – это договоренность о том, что недвижимость меняет владельца за определенную сумму денег. Он необходим, чтобы никто не обманул друг друга: бывший и новый собственники выполнили друг перед другом обещания. Именно для этого в документе перечисляются все детали сделки. 

Правила оформления договора купли-продажи квартиры 

Перед тем, как оформлять договор купли-продажи квартиры, стоит ознакомиться с некоторыми правилами. Его можно составить самостоятельно в простой письменной форме. Но есть исключения: сделки, которые обязательно по законодательству должны пройти через кабинет нотариуса:

• Если среди собственников жилья есть дети до 18 лет, а также люди, которые из-за заболеваний не отдают отчет в своих действиях, или ограниченно дееспособные.
• При сделках купли-продажи доли в праве.
• Покупка недвижимости, которую поделят между собой супруги.

Впрочем, даже если случай не попадает ни под один из пунктов, некоторые покупатели и продавцы все равно предпочитают сходить в нотариальную контору для подстраховки. Нотариуса многие воспринимают как своего рода гарант того, что права никого из владельцев квадратных метров не будут нарушены. Однако с юридической точки зрения это не совсем так. 

«Нотариальное заверение сделки не является панацеей, – считает юрист по недвижимости Люся Алексеева. – Да, ее оспорить сложнее, но все-таки можно. Нотариус затребует для проведения сделки необходимый минимум документов, но проверять собственника, например, на предмет наличия признаков банкротства не станет, справку о регистрации специальных субъектов не запросит… Если уж очень хочется подстраховаться, то лучше обращаться к проверенному юристу для организации сделки, правовой экспертизы рисков, составления пакета документов».

Договор купли-продажи составляют в трех экземплярах. Один остается у покупателя, другой – у продавца, третий отдают вместе с пакетом документов в Росреестр на регистрацию прав на недвижимость.

Чтобы не придумывать пункты документа самим и не пропустить ничего важного, стоит заглянуть в интернет. На просторах всемирной паутины можно найти, как выглядит договор купли-продажи квартиры. Пустые бланки скачивают, распечатывают и заполняют или сначала дополняют необходимыми пунктами.

Что нужно указать в договоре купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи на квартиру содержит массу информации, начиная от адреса жилья и заканчивая способами расчета.

Эксперт перечисляет моменты, которые важно отобразить в ДКП:

1. Дату заключения договора.
2. Стороны (продавец: все собственники недвижимости, покупатель – лицо, в чью собственность недвижимость приобретается) с указанием полных паспортных данных.
3. Предмет договора, в данном случае продажа недвижимости продавцом и покупка покупателем с указанием полного адреса объекта, кадастрового номера и основных характеристик.
4. Документы-основания права собственности продавца на объект недвижимости с указанием даты и номера регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним (ЕГРН).
5. Цена договора. В этом пункте обычно расписывается порядок оплаты цены договора, способы взаиморасчетов.
6. Возникает ли право залога на объект недвижимости у продавца в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ.
7. Срок передачи объекта недвижимости.
8. Наличие зарегистрированных в объекте недвижимости лиц и срок снятия их с регистрационного учета.
9. Место составления договора (наименование населенного пункта).

Если есть какие-то нюансы, о которых продавец и покупатель договорились на словах, их тоже стоит обязательно включить. Например, могут появиться такие условия и дополнения:

1. Пункт о том, что продавец получит в руки задаток.
2. Пункт о залоге: если покупатель еще не расплатился полностью, то хозяин свою квартиру оставляет у себя в залоге.
3. Акт приема-передачи квартиры, который станет приложением к договору купли-продажи. Он наглядно показывает, в каком виде жилье продавалось.

Важно! При составлении договора купли-продажи дома нужно понимать, что он является неразрывно связанным с земельным участком, и сделки по купле-продаже таких объектов должны проходить единовременно.

«Да, типовые шаблоны для составления договора купли-продажи можно поискать в интернете, но за их качество я не ручаюсь, – отмечает Люся Алексеева. – При ознакомлении с договорами, составленными малоопытными риэлторами или одной из сторон договора самостоятельно, часто вижу ошибки как в паспортных данных сторон, так и отсутствии страхующих покупателя пунктов. Поэтому, чтобы не рисковать, рекомендую обращаться для составления договора купли-продажи к специалистам».

Когда нужна выписка из ЕГРН?

Выписка ЕГРН при составлении договора купли-продажи нужна, если его будет заверять нотариус. Он проверит, совпадают ли данные выписки с информацией в паспорте продавца. Это нужно как доказательство, что жилье продает именно его законный владелец.

Также без выписки из ЕГРН никуда, если продается жилье, где хозяевами являются в том числе дети до 18 лет. Чтобы сделка вообще состоялась, сначала идут в органы опеки, которые должны дать добро на нее. Разрешение выдают лишь собственникам. Выписка показывает, что именно эти дети – владельцы жилого помещения.

Однако помните, что с 1 марта 2023 года ФИО собственников скрыто в выписках ЕГРН. Для получения прежнего варианта придется попросить собственника открыть информацию в Росреестре либо заказать справку самому и передать ее покупателю. 

Стоимость ДКП квартиры и кто несет расходы

Договор продажи квартиры стоит денег, если самостоятельно составить его не решаются ни продавец, ни покупатель.

Стоимость оформления документа у нотариуса зависит от двух факторов: вам по закону положено нотариальное удостоверение или же так, для подстраховки. В первом случае специалист возьмет 0,5% от цены недвижимости. Сумма в итоге не должна превышать 20 тысяч рублей, но и менее 300 рублей тоже быть не может.

Участники сделки, решившие по своему желанию идти к нотариусу, заплатят от 0,1 до 0,4% от стоимости квартиры. Чем она дешевле, тем больше придется заплатить. К тому же цена услуги зависит еще и от того, какие родственные узы и насколько сильно связывают покупателя и продавца.

У юристов же и банков, которые тоже могут сделать ДКП, свои расценки.

«Такая услуга стоит недорого. Замечу, что стоимость составления договора не зависит от его сложности. Как правило, это фиксированная сумма. Например, сейчас юристы составляют договоры в среднем за 3000 рублей, – делится Люся Алексеева. – Банки часто предлагают такую услугу при покупке квартиры за счет ипотечных средств или использование сервисов банка по электронной регистрации за дополнительную плату. На данный момент эта сумма тоже не выше 3 000 рублей».

Обычно расходы на нотариуса и юриста продавец и покупатель делят поровну между собой.

Кроме того, предстоит заплатить сбор при сдаче в Росреестр договора купли-продажи. Ведомство зарегистрирует права на нового владельца жилья, но до этого попросит госпошлину в размере 2 000 рублей. Эти деньги – уже траты исключительно будущего хозяина квадратных метров.

Регистрация права собственности на квартиру

Чтобы стать полноправным хозяином купленной квартиры, нужно чтобы изменили собственника в информации ЕГРН. Для этого продавец и покупатель собирают необходимые документы на жилье, прикрепляют ДКП и отправляют все бумаги в Росреестр.

Предусмотрено несколько способов подачи документов:

1. Лично сходить в управление Росреестра или в МФЦ.
2. Через нотариуса. Она самостоятельно направит заявку и документы на регистрацию, если ДКП должен быть по закону нотариально удостоверен.
3. Через сайт Росреестра. Для этого понадобится сначала получить электронную подпись как продавцу, так и покупателю.
4. Через курьера из Росреестра, который приедет на дом. Однако такой способ доступен лишь инвалидам 1 и 2 групп, ветеранам Великой Отечественной войны. 

Срок регистрации права собственности варьируется от недели до 10 дней, смотря каким способом документы были отправлены в Росреестр.

Как изменить условия в договоре купли-продажи квартиры?

Порой при составлении ДКП не все удалось учесть, но документ уже подписан сторонами. Что делать?

В этом случае оформляют соглашение, которое прикрепляют к договору купли-продажи.

А бывает, что нужно изменить форму договора, однако все документы уже отправились в Росреестр на регистрацию. Здесь стоит просто отозвать заявку, заключить дополнительное соглашение и снова отправить бумаги в ведомство.

Срок действия ДКП квартиры

Покупатель стал официально владельцем квартиры, а продавец получил все деньги за нее – в этом случае договор купли-продажи прекращает свое действие.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Чтобы расторгнуть договор, придется найти очень вескую для этого причину. Есть два способа «разорвать» документ:

1. По соглашению сторон. Это значит, полюбовно, без судебных исков договориться и не иметь претензий друг к другу. Соглашение составляют с учетом новых договоренностей: сколько денег и когда покупатель вернет продавцу. Но тут важен момент расторжения договора купли-продажи. Лучше, если документы еще не попали на регистрацию в Росреестр или в ведомстве их пока не рассмотрели. Отправленную заявку легко аннулировать. Но если право собственности уже официально перешло покупателю, то нужно создавать так называемый обратный договор: новоиспеченный покупатель продает квартиру бывшему хозяину.
2. По суду. В этом случае речь идет о расторжении ДКП в одностороннем порядке – то есть какая-то сторона сделки отправляется в суд. Судья встанет на сторону истца, если будут веские для этого причины. Например, продавцу отдали не все деньги, покупатель в квартире нашел неожиданные изъяны и считает, что она не стоит потраченных средств. 

Восстановление договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи лучше надежно хранить. Его потеря или порча грозит неприятностями. Например, трудно будет продать жилье, подарить, получить налоговые вычеты.

Этот документ не подлежит восстановлению. Оригинал может заменить лишь:

1. копия (юридической силы у нее нет, нужна только, чтобы ознакомиться с деталями сделки);
2. дубликат (имеет полную юридическую силу, с ним можно совершать сделки с недвижимостью).

Где получить копии и дубликаты договора купли-продажи квартиры:

• Если жилье было получено до 1989 года, то справку о том, что вы – владелец, выдадут в БТИ. 
• Если квартира досталась вам после 1998 года, то в Росреестре предоставят копию ДКП.
• У бывшего хозяина квартиры тоже есть такой же договор, можно попросить у него.
• У нотариуса, если сделка проходила через руки этого специалиста, хранится дубликат ДКП.

Когда ДКП квартиры будет недействительным? 

Если к договору купли-продажи подойти несерьезно, то в будущем покупателя могут ожидать неприятности. Суд не так уж и редко признает его недействительным.

Как и в каких именно случаях сделку можно оспорить? Люся Алексеева, опираясь на юридическую практику, отмечает самые основные и распространенные причины:

1. Продажа недвижимости, купленной в период брака без согласия супруга. Даже если брак уже расторгнут, а в отношении недвижимости не было оформлено брачного договора или соглашения о разделе имущества.
2. Банкротство. Сделки, совершенные лицом в течение года до признания его банкротом, подлежат оспариванию.
3. Купля-продажа между близкими родственниками без подтверждения оплаты суммы договора.
4. Сделки с занижением стоимости ДКП.
5. Если появятся лица, претендующие на эту недвижимость.

«Еще один риск оспаривания, который сегодня распространен, – это когда собственник не исполняет обязательства о выделение долей членам семьи при использовании средств материнского капитала», – заключает эксперт.