Как проверить продавца квартиры?

Покупка недвижимости – серьезная и ответственная задача, ведь речь идет о крупных суммах и комфорте проживания семьи на долгие годы. Именно поэтому поиск подходящей квартиры, проверка документов собственника и информации об объекте, достижение соглашений о сделке занимает много времени.

Чтобы не стать жертвой мошенников и заключить юридически чистую сделку, лучше привлечь к выбору и проверке документов юриста или специалиста по недвижимости. Эксперты с опытом знают, как проверить продавца квартиры при покупке и на что обратить особое внимание. Подробности – далее.

Какие документы проверить у продавца квартиры: самый важный пункт

Многие знают, что до подписания договора купли-продажи нужно убедиться, что квартира не имеет обременений. Например, она не находится в залоге у банка. Но проверку личных данных продавца часто упускают из виду, не понимая, что это не менее важно.

Итак, в первую очередь нужно проверить паспорт продавца и убедиться, что именно он – реальный собственник объекта. Для этого нужно сверить паспортные данные и информацию из правоустанавливающего документа на квартиру.

Помощник руководителя Управления Росреестра по Красноярскому краю Галина Баранова отмечает, что продажа недвижимости по поддельным документам – распространенная мошенническая схема, поэтому проверить только один документ недостаточно.

«Мошенник регистрируется новым собственником, используя фальшивые документы. Происходит это так: недобросовестное лицо арендует квартиру, использует копии для создания поддельных правоустанавливающих документов и «перепродает». Поскольку подделку судебного решения сделать проще, чем договора купли-продажи, мошенники пользуются этим: регистрируют право собственности на основании ложного решения суда и срочно продают квартиру жертве, как правило, значительно дешевле рыночной цены. Подлинность решения суда можно проверить на сайте любого суда в разделе «Судебное делопроизводство».

Еще один документ, который стоит проверить, – выписка из ЕГРН. Лучше заказать расширенную версию выписки, в которой есть все данные о квартире, включая площадь, этаж, кадастровый номер, а также история смены собственников. Выписка из ЕГРН содержит также всю информацию об обременениях: залоге, аресте, запрете на регистрацию.

До 1 марта 2023 года можно было ограничиться сверкой паспортных данных продавца и данных о собственнике в выписке из ЕГРН. Но с этой даты вступил в силу закон, запрещающий указывать в выписке имя собственника: теперь личные данные заменены на словосочетание «физическое лицо».

Как проверить продавца квартиры с этими ограничениями? Для начала убедиться, что его паспорт подлинный и не просрочен. Взгляните на документ, внимательно его осмотрите. В паспорте не должно быть сторонних помарок, надписей и опечаток, а на каждой странице должны указываться серия и номер. Посмотрите, что в документе есть необходимые штампы и печати. В идеале, если продавец квартиры предоставит вам выписку из Росреестра с ФИО или откроет персональные данные, чтобы вы сами смогли заказать справку.

Как проверить продавца квартиры, если он в браке?

Если продавец в браке, вам потребуется еще один документ. В этом случае необходимо убедиться, что супруг (-а) дает согласие на сделку, даже если он (-а) не является собственником доли недвижимости и если брак расторгнут.

Совместно нажитое имущество подлежит разделу, за некоторым исключением:

• квартира куплена до заключения или после расторжения брака;
• квартира получена в дар или наследство;
• сделка проводится с приватизированной квартирой;
• есть брачный договор, который предусматривает иное.

Если ни один из этих случаев не ваш, запросите письменное согласие супруга (-и) собственника, заверенное у нотариуса. Упустив этот момент, в будущем вы можете стать участником судебного процесса, если не согласные со сделкой муж или жена обратятся в суд.

Как проверить дееспособность продавца квартиры?

Сделка купли-продажи считается действительной, если обе стороны являются дееспособными и вменяемыми. Подтвердить это могут справки из ПНД и НД. Поэтому не стесняйтесь и не бойтесь попросить этот документ у собственника: если он заинтересован в продаже, без проблем предоставит справку.

Лучше, если справка будет выдана государственным учреждением в вашем присутствии. Документы, полученные в частных клиниках, имеют меньший вес в суде, а если вы поверите продавцу на слово и получите справку за пределами ПНД или НД, рискуете ознакомиться с подделкой.

Но есть один нюанс: человек признается недееспособным только в судебном порядке, кроме случаев, если он был таковым в момент заключения сделки. Например, в состоянии аффекта. Вот что по этому поводу говорит наш эксперт.

«Мошенники действуют следующим образом: продают квартиру, получают деньги, а через некоторое время, когда деньги заканчиваются, идут в суд. Продавец подает иск, в котором указывает, что в момент совершения сделки у него обострилось психическое заболевание или он не мог осознавать характер своих действий. Если суд примет сторону продавца, сделка будет признана недействительной, только вот вернуть покупателю деньги, во всяком случае, в полном размере, не получится».

Как проверить дееспособность продавца в момент совершения сделки? Во-первых, обратите внимание на его поведение, манеру общения, психоэмоциональное состояние. Визуально можно легко определить, если человек не в себе.

Во-вторых, настаивайте на подписании договора в присутствии нотариуса. Если в будущем вам все же предстоит оказаться в суде, нотариус будет свидетелем с вашей стороны.

Как проверить продавца квартиры на долги?

Если задолженность продавца за ЖКУ, кредитные и налоговые просрочки и прочие долги пострадавшая организация (банк, ФНС, физическое лицо) решит взыскать через суд, в счет уплаты долга может пойти сумма, вырученная с продажи недвижимости. Проще говоря, квартира продавца выставляется на торги, продается, а деньги, которые при этом выручаются, покрывают долги.

Как проверить продавца на долги? В базе данных исполнительных производств. На официальном сайте ФССП есть актуальная информация об исполнительных производствах и долгах, которые будут взыскиваться с должника.

Будьте внимательны, когда подписываете договор купли-продажи. Продавец, понадеявшись на невнимательность покупателя, может добавить в него пункт, согласно которому все долги за жилье переходят новому владельцу (ст. 391 ГК РФ). Поэтому это еще одно важное уточнение о том, какие документы проверить у продавца квартиры.

Как проверить продавца квартиры перед покупкой

Как проверить продавца на банкротство?

Проверить продавца на банкротство при покупке квартиры нужно обязательно, даже если все остальные документы и справки в порядке. Дело в том, что сделки, заключенные с лицом, проходящим процедуру банкротства, автоматически и безоговорочно признаются недействительными. Распоряжаться имуществом банкрота может только арбитражный управляющий, но и он может делать это только на торгах.

Как проверить продавца на банкротство? На сайте Федерального реестра сведений о банкротстве. Для запроса вам понадобятся только ФИО и ИНН собственника.

Для дополнительной страховки можно запросить у продавца кредитную историю, в которой содержится информация обо всех закрытых и действующих кредитах. Если вы обнаружите там кучу просрочек по платежам, насторожитесь и несколько раз подумайте, стоит ли заключать сделку с таким продавцом. Возможно, пока вы занимаетесь переоформлением квартиры на себя, будет запущено исполнительное производство в отношении должника, и проблем потом не избежать.

Важно! Запросите разрешение собственника жилья на проверку его личности на долги и банкротства.

Если собственник начнет сопротивляться предоставлению личных данных, например, ИНН или сведений из БКИ, спокойно сообщите, для чего вам эта информация, и отметьте, что в таком вопросе, как проверить продавца квартиры на банкротство, вы не можете рисковать.

Как проверить продавца квартиры по доверенности?

В некоторых случаях сделку заключает не сам собственник, а доверенное лицо от его имени. Например, владелец квартиры проживает в другой стране или регионе или просто не располагает временем, чтобы заниматься бюрократией.

В таком случае перед началом обсуждений условий и нюансов сделки, запросите доверенность и убедитесь в ее подлинности. Галина Баранова рекомендует действовать по порядку.

«Сделка по доверенности – это серьезный риск для покупателя, поскольку вариантов для махинаций при оформлении такого документа множество. Для изготовления доверенности используются современные компьютерные технологии, которые позволяют подделать документ так, что даже опытный специалист не всегда может отличить подделку от подлинника. Если вы приобретаете квартиру, где от лица продавца действует представитель по доверенности, обязательно свяжитесь с собственником объекта и уточните, продает ли он жилье, и если да, то через кого».

Эксперт также напоминает, что доверенность на заключение сделки с недвижимостью подлежит нотариальному удостоверению. Поэтому действительность доверенности легко проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для проверки доверенности необходимо знать ее реквизиты (регистрационный номер, дату выдачи доверенности, сведения о лице, выдавшем доверенность, а также о нотариусе, ее удостоверившем).

Отдельное внимание уделите общению с собственником недвижимости, который продает ее по доверенности. Хотя бы для того, чтобы убедиться в его существовании, дееспособности и том, что он жив.

Наш эксперт рассказала несколько способов обмана покупателей при помощи доверенности от лица, которого уже нет в живых.

«После гибели собственника, который незадолго до нее оформил доверенность, документ теряет свою силу. Но тот, на кого оформлена доверенность, может попытаться схитрить. Недобросовестное лицо может скрыть факт смерти собственника или выдать себя за него, чтобы получить деньги. Информация об этом, конечно, всплывет, когда дело дойдет до регистрации права собственности. Но вернуть деньги, которые покупатель, скорее всего, уже передал продавцу, будет трудно».

Как проверить продавца квартиры: итоги

В таком вопросе, как покупка недвижимости, не спешите и не игнорируйте проверку документов собственника и самой квартиры. Вам обязательно понадобятся паспорт владельца, правоустанавливающий документ, выписка из ЕГРН, справка о дееспособности продавца. Желательно проверять подлинность документов через специальные сервисы или обратившись к юристу, а все договоры заключать в присутствии нотариуса.

Все нюансы сделки отразите в договоре купли-продажи и обязательно укажите реальную стоимость недвижимости. Иногда продавец просит занизить цену, чтобы сэкономить на налогах, но в некоторых случаях он действует так в корыстных целях: через некоторое время продавец оспаривает сделку, указывая, что он продал квартиру по цене намного ниже рыночной. В таком случае суд признает сделку недействительной, но покупателю вернут именно указанную в договоре сумму.

Не теряйте бдительность и сохраняйте здравый смысл.