Право собственности на недвижимость: что это и когда возникает?

Право собственности на недвижимость – одно из основополагающих понятий в гражданском праве, ведь именно оно наделяет собственника необходимыми правами и обязанностями. Проживать в квартире и владеть ею – две абсолютно разные категории. В этой статье мы рассмотрим, что дает право собственности на квартиру и другую недвижимость, какие бывают виды собственности на квартиру и когда возникает право собственности на приобретенную недвижимость.

Что такое право собственности на квартиру?

Право собственности на квартиру – это юридическое право, которое означает, что лицо является законным владельцем квартиры и может пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению.

Это право включает в себя возможность жить в квартире, продавать, сдавать в аренду, изменять ее внешний вид и т.д. Оно всегда подтверждается каким-либо документом и закрепляется путем внесения информации в Росреестр. 

Виды собственности на недвижимость

Согласно законодательным нормам на недвижимость в нашей стране есть три основных формы собственности: частная, государственная и муниципальная:

• Частная собственность – это такой тип собственности, когда физические или юрлица имеют полные права на владение и распоряжение недвижимостью. Важная особенность этой формы – что собственник может свободно распоряжаться своим имуществом, то есть передавать, продавать, передаривать, использовать по своему усмотрению, если нет наложенных ограничений.
• Государственная собственность принадлежит государству и охватывает имущество для выполнения госфункций. К ней относятся объекты инфраструктуры, земельные участки, используемые государственными и муниципальными органами. Распорядиться ею может только уполномоченное госучреждение. Имущество субъектов РФ также относится к этой форме собственности.
• Муниципальная собственность – это недвижимость, принадлежащая муниципалитетам, ее назначение – это удовлетворение нужд местного населения. Она также охватывает общественные здания, парки, дороги и прочие объекты, необходимые для жизни местных жителей.

По юридическому статусу и особенностям владения выделяют также:

1. Индивидуальную собственность, когда недвижимость принадлежит одному лицу. Владелец имеет право по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом.
2. Общую собственность, когда одним объектом недвижимости владеет несколько лиц одновременно. Она подразделяется на долевую и совместную. В долевой каждый собственник имеет выделенную часть в недвижимости, в совместной – права владельцев на квартиру равны.

Когда возникает право собственности на недвижимость?

Чтобы такое право возникло, необходимы определенные юридические действия. Наиболее распространенные способы возникновения права собственности:

• Покупка.
• Наследование.
• Дарение.
• Приватизация.
• Обмен.
• Постройка дома.

Для поиска максимально подходящей вам квартиры с целью дальнейшего приобретения можно воспользоваться удобным сервисом «Акварто». На сайте есть предложения о продаже квартир со всех основных онлайн-площадок.

Регистрируйтесь в личном кабинете, настраивайте поиск и включайте уведомления, чтобы не упустить выгодные варианты.

Основания приобретения права собственности

Законодательство определяет несколько юридических оснований: 

1. Договор купли-продажи. Участвуют как минимум две стороны: продавец и покупатель. Приобрести квартиру можно на вторичном рынке либо у застройщика, а также по договору долевого участия.
2. Право наследования. Во время оформления наследства права на имущество умершего передаются наследникам. Этот процесс требует нотариального подтверждения права наследования.
3. Договор дарения. Предусматривает безвозмездную передачу имущества. Это может происходить как между близкими людьми, так и между незнакомыми. Чтобы дарение стало законным, необходимо заключение письменного нотариального договора.
4. Договор приватизации. В этом случае гражданин выкупает имущество у государства или муниципалитета по установленной цене либо жилье передается безвозмездно.

«Выше перечислены самые распространенные ситуации возникновения права собственности. Я бы добавила еще судебное решение, полную выплату пая в ЖСК, постройку дома и приобретение недвижимости одним из супругов. В последнем варианте второй супруг автоматически становится собственником половины имущества, если нет брачного контракта с иными прописанными условиями», – добавляет Евгения Новичкова, директор АН «Нова-Риэлт».

Зачем регистрировать право собственности?

Согласно п.2 ст. 223 ГК РФ на недвижимое имущество право собственности возникает только с момента государственной регистрации перехода права. Исключением является недвижимость, купленная в браке, когда второй супруг автоматически становится сособственником, если в брачном договоре не оговорены другие условия, и полученная в наследство – с момента открытия наследства.

Зарегистрированное право является доказательством того, что именно вы являетесь владельцем недвижимости и дает возможность для совершения некоторых юридических действий, таких как продажа, завещание, использование имущества в качестве залога для получения кредита, сдача в аренду и т.д.

«К сожалению, на практике еще встречаются случаи, когда человек приобретает недвижимость, но не считает нужным (чаще всего по незнанию) подать документы в Росреестр. Без процедуры регистрации, даже имея на руках правоустанавливающий документ, лицо не будет считаться собственником и не будет иметь никаких прав на осуществление любых действий с квартирой, домом или землей. К счастью, большинство сделок сейчас совершается при участии компетентных людей – риэлторов, нотариусов, менеджеров банков, – которые контролируют процедуру оформления права собственности», – комментирует эксперт.

Порядок оформления права собственности на квартиру

Если сделка купли-продажи проходила при участии банка или право собственности оформлялось у нотариуса, то документы в Росреестр могут отправляться через них. Во всех остальных случаях потребуется собрать необходимый пакет документов и записаться в МФЦ. Кроме заявления, к документам прикладывается квитанция об оплате госпошлины. Заявление рассматривается от 1 до 12 дней. В случае положительного решения вы получаете выписку из ЕГРН, которая и является правоподтверждающим документом.

Что подтверждает право собственности на недвижимость?

К правоподтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права и выписка из ЕГРН.

Если недвижимость приобретена до 2016 года, то право собственности подтверждалось свидетельством о государственной регистрации. Но даже если оно утеряно, вы всегда можете заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно через портал Госуслуг либо обратиться в МФЦ.

Кроме того, в правоподтверждающих документах обязательно есть отсылка к правоустанавливающему документу, на основании которого был зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество.

Риски отказа от регистрации права собственности

Если право собственности не зарегистрировано должным образом, в случае возникновения споров с третьими лицами владельцу будет сложно отстоять свои интересы, и он не сможет совершить ни одно юридически значимое действие с такой недвижимостью. Кроме того, пока право должным образом не зарегистрировано, предыдущий собственник может распорядиться имуществом.

Если регистратор видит причины, препятствующие осуществлению регистрации перехода права, он приостанавливает регистрацию до момента их устранения. Все причины для приостановления регистрации перечислены в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перечислим наиболее распространенные:

1. Не оплачена госпошлина. В этом случае документы даже не начнут рассматривать и вернут заявителю.
2. Не хватает какого-либо документа либо они оформлены с ошибкой. Например, нет согласия органа опеки и попечительства или нотариального подтверждения сделки с участием ребенка до 18 лет. Либо в документах имеются исправления или приписки.
3. На имущество наложено обременение или оно находится под арестом. Например, прежний собственник установил запрет на регистрационные действия с недвижимостью и вовремя его не снял либо имущество находится в залоге.
4. Заявление подано не собственником и у него отсутствуют правомочия на подачу документов (не выписана доверенность от собственника на его имя).
5. Есть расхождение в информации, предоставленной в документах и имеющейся в ЕГРН.
6. Существует судебный спор по принадлежности имущества разным собственникам или о границах земельного участка и смежного с ним.

Коротко о главном

• Право собственности на недвижимость не только обеспечивает защиту имущества, но и открывает множество возможностей для использования и распоряжения недвижимостью.
• Оформление права собственности на квартиру является важным аспектом, который требует внимательного и осознанного подхода 
• Юридически грамотно оформленное и вовремя зарегистрированное право собственности защитит ваши интересы и даст вам полную уверенность в своих имущественных правах.
• Понимание различных видов собственности, законных оснований их возникновения и порядка регистрации поможет избежать множества юридических проблем.