Покупка квартиры супругами: особенности оформления сделки

Покупка квартиры в браке – очень ответственное решение, которое может иметь серьезные последствия для обоих супругов. Если при оформлении недвижимости есть ошибки, то любая сделка может быть признана недействительной. Поэтому, перед тем как подписывать договор купли-продажи, необходимо тщательно проверить все документы. Как это сделать? Разбираемся в статье.

Покупка квартиры в браке: на кого оформлять

Российское законодательство допускает варианты регистрации недвижимости:

• исключительно на одного из супругов;
• в общесемейную собственность без четкого разграничения долей;
• в совместную собственность с четким разграничением долей, например, 50% на 50%, или 70% – жене, 30% – мужу и так далее.

Между тем, любая недвижимость мужа или жены, приобретенная до брака, не считается совместной собственностью. Поэтому не подлежит разделу ни при каких ситуациях. Аналогичное правило распространяется и на недвижимость, переданную в дар или по наследству. Дарованное и унаследованное имущество принадлежит исключительно одному из супругов вне зависимости от момента получения: до или после бракосочетания.

На практике семьи в России предпочитают оформлять право собственности исключительно на одного из супругов. Это связано с упрощенным порядком регистрации и скоростью документооборота.

Однако во время регистрации права собственности в Росреестре понадобится письменное согласие второго супруга. Подобные документы уполномочен выдать нотариус.

Эти правила созданы для того, чтобы обезопасить совместное имущество. Без согласия всех сторон любую операцию с недвижимостью можно оспорить через суд. Существуют случаи, когда письменное согласие супруга или супруги не нужно, но о них чуть позже.

Квартира, дом или земельный участок, приобретенные в браке, являются совместно нажитым имуществом. Это касается и случаев, когда право собственности оформлено исключительно на одного из супругов. Второй также имеет равные права на квадратные метры.

Исключением являются только те ситуации, в которых у супругов есть брачный контракт, или ситуации с наследством, дарением и покупкой недвижимости до узаконивания отношений.

Кроме этого, жилье, которое было получено с привлечением средств госсубсидий, тоже не относится к нажитому совместно. К примеру, госслужащим предоставляют деньги на покупку жилья. В будущем это жилье будет считаться собственностью госслужащего, но никак не супруга или супруги.

Покупка квартиры одним из супругов в браке

Покупка квартиры женой или мужем в браке является наиболее частым случаем. Вероятно, подобное можно объяснить трудоемкостью процессов документооборота и процедуры оформления права собственности. Поэтому многие современные семьи предпочитают оформлять недвижимость только на одного из супругов, так называемого титульного собственника.

Рассмотрим примерный алгоритм покупки квартиры в браке и документы. Во время сделки с недвижимостью продавец и покупатель подписывают договор, к которому обязательно должно прилагаться согласие второго супруга. Важно, чтобы это согласие было заверено нотариально. Еще одним нюансом аналогичных сделок является то, что договор купли-продажи обязательно должен быть в трех экземплярах.

После всех подписаний бумаги отправляют в Росреестр. В течение 7 дней ведомство завершает процедуру оформления права собственности и подтверждает покупку выпиской из ЕГРН. Также эта выписка является гарантом права собственности.

Если документы в базу Росреестра были переданы без согласия одного из супругов, то в выписке ЕГРН добавляется особая пометка. Строка «согласие супруга не предоставлено» позволяет правомерно оспорить сделку в суде и добиться полной ее отмены.

Покупка квартиры в браке в совместную собственность

Документы о разделении права собственности на двоих можно оформить как перед процедурой регистрации в Росреестре, так и после. Если недвижимость уже приобретена на одного из супругов, то второй вправе заявить о своих правах через МФЦ. Для этого достаточно подать заявление о госрегистрации права общей совместной собственности.

В заявление понадобится указать данные супругов и прикрепить копию свидетельства о заключении брака. Важно подтвердить тот факт, что квартира была приобретена уже после свадьбы.

Также оформить совместную покупку квартиры супругами можно онлайн с помощью Госуслуг или сайта Росреестра. Однако для регистрации понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись.

После оформления в Росреестре в выписке из ЕГРН супруги будут отображаться как полноправные собственники.

Покупка квартиры в браке с выделением долей

В сделках с недвижимостью с привлечением средств маткапитала выделение долей является обязательным условием. В остальных случаях этот пункт носит исключительно рекомендательный характер. Даже при покупке квартиры в ипотеку в браке выделять конкретные доли непринципиально.  

Для выделения долей необходимы такие документы, как:

• паспорта супругов;
• свидетельства о рождении детей или их паспорта;
• соглашение супругов о размере детских долей (при наличии);
• свидетельство о браке.

Процедура оформления долевой собственности ничем не отличается от стандартного оформления. Обратиться с заявлением и документами можно как в МФЦ, так и в Росреестр. После оформления бумаг в выписке ЕГРН также отражаются все собственники и размеры долей каждого.

Покупка квартиры в браке: документы

Перечень документов для покупки квартиры в браке такой же, как и для единоличной покупки. За исключением письменного согласия или несогласия второго супруга на покупку. Рассмотрим этот аспект подробнее. Бывают ситуации, когда мнение второго супруга не учитывается:

• Если квартира получена по договору дарения. 
• Если квартира является прямым наследством одного из супругов.
• Покупка квартиры произошла за счет средств, которые подарили или передали по наследству одному из супругов. Однако важно доказать этот факт, приложить чеки или копию завещания, например.
• Супруги перед свадьбой подписали брачный контракт. С юридической точки зрения, это самый надежный и законный способ обезопасить себя в будущем. Как правило, брачный контракт четко регламентирует все правовые варианты владения и распоряжения имуществом мужа и жены.

Если согласие все-таки требуется, процедуру можно упростить. Для этого можно оформить нотариальную доверенность второму супругу на совершение сделок купли-продажи недвижимости.

Налоговый вычет при покупке квартиры супругами

Каждый налогоплательщик в России имеет право вернуть часть потраченных средств на покупку жилья. Вся процедура оформляется через декларацию по форме 3-НДФЛ в Федеральной налоговой службе. Налоговый вычет при покупке квартиры в браке могут получить оба супруга.

Согласно закону, вернуть в семейный бюджет можно 13% от стоимости недвижимости. При этом максимальная сумма вычета может составлять только 260 000 рублей, так как налоговая определяет верхнюю границу стоимости покупки в два миллиона рублей.

При покупке квартиры в ипотеку в браке или нет, дополнительно можно вернуть 13% от процентной ставки по кредиту. В этом случае налоговое законодательство определяет рамки в 3 миллиона рублей. Так, тот из супругов, кто оформлял ипотеку, может рассчитывать на максимальную сумму к возврату в 390 000 рублей.

Рассмотрим, как работает налоговый вычет на конкретном примере. Иван и Мария в браке купили 2-комнатную квартиру в ипотеку. Средняя зарплата Ивана в месяц составляет 60 000 рублей. За год со своего дохода он заплатил налогов на сумму около 93 000 рублей. Чтобы получить максимальную сумму к возврату Ивану потребуется три года.

Но если и Мария заполнит налоговую декларацию, указав свой средний доход в 40 000 рублей, то семья получит на 62 000 рублей больше к возврату. Сумма вычета увеличится потому, что к годовым налогам Ивана прибавят и налоги, удержанные с зарплаты Марии. При таком расчете максимальную сумму в 260 000 рублей семья получит уже через два года.

Установленный максимальный лимит вычета налоговая закрепляет за налогоплательщиком, а не за объектом недвижимости. Поэтому, если супруги в браке приобрели квартиру дороже двух миллионов рублей, то совместно их верхняя граница вычета составит уже четыре миллиона. Важным условием является только то, что каждому из супругов следует заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ отдельно.

Как делить квартиру, купленную в браке

Семейный кодекс в 34 статье закрепляет любую недвижимость, купленную во время брака, как совместно нажитое имущество. Поэтому делить квартиру придется поровну.

Распоряжаться жилплощадью один супруг без ведома второго также не вправе. Продать, подарить, обменять квадратные метры можно только с совместного согласия бывшего мужа или жены. Закон имеет силу, даже если в Росреестре или выписке из ЕГРН указан один собственник.  

Нарушение правил влечет за собой ряд последствий. Во-первых, даже если, к примеру, мужу удастся продать квартиру без ведома жены, то в выписке из ЕГРН появится особая строчка, в которой будет отмечено «Согласие супруга не предоставлено». Во-вторых, без заверенного нотариально согласия любую сделку с невидимостью можно оспорить в суде. 

Есть особые случаи, когда недвижимость можно не делить. Семейный кодекс предусматривает три подобные причины.

Причина 1. Квартиру купили на деньги или передали одному из супругов по наследству или по договору дарения.

Однако важно доказать факт происхождения денег или жилплощади. Для этого стоит:

• Обратиться к нотариусу и запросить подтверждающие документы. Кроме того, можно обратиться за выпиской в банк и запросить историю переводов со счета на счет. Если деньги или сама квартира были переданы в наследство, то также необходимо особое свидетельство от нотариуса.
• На основании истории банковских операций и свидетельств нотариуса обосновать факт перевода денег с персонального счета покупателя.

Причина 2. Квартира была получена за счет средств только одного из супругов. 

Речь идет об иждивении. В некоторых семьях по уважительным причинам один из супругов находится на полном содержании второго. В таких случаях в судебном порядке квартира может быть закреплена за тем, кто ее купил.

К списку уважительных причин суд может отнести:

• Уход за близким недееспособным родственником, подтвержденным врачебным заключением;
• Воспитание несовершеннолетних детей неработающим супругом;
• Тяжелое заболевание, ограничивающее трудоспособность.

Причина 3. Брачный договор.

Как правило, брачный договор невозможно оспорить в суде. Исключением являются только особые случаи, когда ущемляются интересы несовершеннолетних детей. Тогда суд примет решение исходя из норм не только семейного, но и гражданского законодательства.

Вместе с тем, если у супругов изначально выделены доли и никто из них не имеет претензий, пересматривать, кому сколько причитается, не придется.