Как правильно обменять квартиру на квартиру?

Если у вас уже есть жилье, но вы хотите улучшить условия, то можете обменять свою квартиру на другую с помощью договора мены. В этом тексте разберемся, как происходит процедура обмена квартиры на квартиру, что такое договор мены и чем он отличается от стандартного ДКП.

Договор мены – что это?

Договор мены — это документ, который позволяет обменять свое имущество на то, что находится в собственности у другого человека. Хотя чаще всего он используется для обмена недвижимостью, помимо нее предметом обмена могут быть и другие товары, такие как ценные бумаги или валюта.

Не только физические лица имеют право заключать договор мены. В некоторых случаях выступать в этой роли также могут юридические лица и даже государство.

Отношения сторон при применении договора мены в России прописаны в статье 567 Гражданского кодекса РФ. По закону, если вы подписываете договор мены, вы обязуетесь передать другому человеку свой товар в обмен на другой, вместе с правом собственности на него. При этом правила, которые применяются к договору мены, соответствуют правилам о купле-продаже. Все стороны такой сделки выступают одновременно как продавцы и покупатели.

В поисках подходящих квартир для обмена приходится столкнуться с некоторыми сложностями. Этот вид сделки нередко осуществляется родственниками, поскольку это упрощает процесс и увеличивает доверие между сторонами. Однако не всегда есть возможность найти человека из своей семьи, у которого имеется подходящее жилье для обмена.

Если вы хотите, чтобы процедура прошла максимально легко для обеих сторон договора, следует искать квартиру, которой владеет один человек, и кроме владельца в ней никто не зарегистрирован. Кроме того, важно помнить, что для заключения договора мены требуется, чтобы квартира не имела никаких обременений. Это правило относится ко всем объектам недвижимости, фигурирующих в процедуре обмена.

Если в квартире живут и прописаны несовершеннолетние, процедура обмена будет иметь свои особенности. Когда у ребенка уже есть прописка в жилплощади, предназначенной для обмена, то одно место регистрации заменяется другим. В этом случае родителям не придется сталкиваться с юридическими проблемами.

Однако если несовершеннолетний является собственником квартиры, то процедура усложняется. Родителям несовершеннолетнего необходимо подать заявку в местное отделение органов опеки и попечительства, после чего им будет выдано заключение, где будет прописано, соответствует ли обмен интересам ребенка. Если вы собираетесь переехать в жилье, которое по квадратным метрам меньше предыдущего, органы опеки вряд ли разрешат такой обмен, и тогда могут возникнуть юридические препятствия при заключении договора мены.

Особенности договора мены

Особенности договора мены квартиры заключаются в следующем:

1. В отличие от других документов, направленных на передачу имущества, договор мены квартиры не включает в себя денежные операции. Вместо этого, он предусматривает обмен равноценными жилыми помещениями. Доплата, однако, может потребоваться в случае неравноценного обмена. Если квартира, которую вы получаете, стоит дороже вашей собственной, вам скорее всего придется доплатить другой стороне разницу в стоимости.
2. При договоре мены вы передаете другому человеку право собственности на ту недвижимость, которую обмениваете.
3. Оба участника сделки выступают как продавцы и покупатели одновременно. Объект недвижимости должен быть передан и принят обеими участниками обмена согласно условиям, установленным в договоре.
4. Договор мены обычно заключается в простой письменной форме. Однако это возможно только тогда, когда среди собственников недвижимости нет несовершеннолетних, и доли в ней не отчуждаются.
5. Регистрация договора мены осуществляется только после того, как обе стороны выполнили свои обязательства. То есть, когда каждая из них получила квартиру, являющуюся предметом сделки.
6. При оформлении договора мены собственники всегда составляют акт приема-передачи недвижимости. Он документирует факт передачи квартиры и служит доказательством исполнения обязательств обеими сторонами договора.
7. Отдельно стоит сказать о ситуации, когда предметом обмена является не квартира, а доля в ней. Собственники, которые вместе с вами владеют квартирой, имеют право приобрести долю, которую вы отчуждаете, до того, как вы предложите ее сторонним людям. Поэтому если вы собираетесь оформить на свою долю в квартире договор мены, по закону вы обязаны предупредить об этом остальных собственников.

Виды обмена квартир

Есть несколько разных вариантов, по которым можно провести обмен квартиры. Перечислим некоторые из них.

Обмен ипотечной квартиры

Если вы хотите обменять квартиру, на которую взяли ипотеку, вы должны будете получить разрешение на эту сделку у банка, который выдал вам ипотечный кредит. Имейте в виду, что иногда в таких случаях банки могут потребовать залог. Ипотечную квартиру можно обменять не только при помощи договора мены, но и с привлечением потребительского кредита, или с одновременной покупкой и продажей недвижимости.

Альтернативная продажа

Альтернативная форма продажи квартиры имеет место, когда в сделке участвуют три или более стороны. Такую сделку называют еще встречной продажей. Для иллюстрации предположим, что у вас есть три квартиры и вы хотите продать их, чтобы купить квартиру с большей жилплощадью. В этом сценарии в сделке участвуют еще три покупателя жилья, и на каждый объект недвижимости оформляют отдельный ДКП, а средства от продажи одной квартиры используются для оплаты другой. Подробнее о таких ситуациях читайте в статье «Альтернативная сделка с недвижимостью: особенности и риски».

Сделка trade in

В обмене жилья по сделке trade in участвуют только квартиры в новостройках. Застройщик берет на себя весь процесс: производит оценку вашей текущей жилплощади, покупает ее и предоставляет для вас подходящую квартиру в новом доме. Помимо договора купли-продажи в сделке такого формата используется также договор долевого участия.

Обмен муниципальной квартиры на другую

Люди, живущие в квартире, которая была предоставлена им государством по договору социального найма ограничены в выборе жилья для обмена. Для улучшения жилищных условий им доступны только другие муниципальные квартиры.

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

Иногда собственник хочет обменять свою квартиру на квартиру побольше, или, например, переехать из двушки на окраине города в такую же по размеру квартиру, но в самом центре. Тогда объекты недвижимости, скорее всего, окажутся неравноценными, и вам придется доплатить разницу в цене квартир человеку, с которым вы решили обменяться.

Чтобы определить, сколько необходимо доплатить, можно прибегнуть к услугам оценщика. Специалист проанализирует ситуацию на рынке, оценит стоимость обеих квартир, и определит, какую сумму должна заплатить одна из сторон в качестве доплаты.

Следует также отметить, что вы можете доплатить недостающую сумму не только деньгами. Владельцу квартиры, на которую вы хотите обменяться, можно предложить различные ценные вещи: бытовую технику, автомобиль, предметы мебели или гараж. Если вы договоритесь об этом, обязательно пропишите все детали обмена в договоре мены.

Чем отличается договор мены от ДКП?

Договор мены и договор купли-продажи отличаются друг от друга сразу по нескольким важным показателям:

• Договор купли-продажи всегда включает в себя денежные операции. В договоре мены же они используются лишь тогда, когда обмен неравноценен и требуется доплата.
• При оформлении договора мены оформляется один договор, единый для всех сторон. Купля-продажа подразумевает отдельный договор для каждой квартиры, фигурирующей в сделке.
• В отличие от договора мены, ДКП подразумевает оформление передаточного акта. Когда сделка будет зарегистрирована в Росреестре, право собственности автоматически закрепится за новыми владельцами.
• Оформить договор мены быстро можно только в том случае, если вы уже нашли человека, который хотел бы обменятся с вами, и его квартира вам подходит. В противном случае подходящего варианта можно ждать очень долго. Купля-продажа обычно является более быстрым процессом.

Как оформить обмен квартиры?

Перед совершением сделки необходимо выполнить несколько этапов.

Этап 1. В начале необходимо собрать все необходимые для оформления договора мены документы. Важно проверить, что все документы, связанные с жильем, в порядке, и для обмена нет никаких юридических препятствий. Далее мы подробнее рассмотрим перечень документов, которые вам необходимо подготовить.

Этап 2. Провести оценку жилья. Прежде чем начать поиск подходящего варианта для обмена, важно узнать стоимость вашей квартиры на рынке недвижимости. Рекомендуется изучить цены на аналогичные объекты, чтобы иметь представление о текущей рыночной стоимости. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, воспользуйтесь услугами риелтора. Специалист осуществит оценку вашего жилья и поможет решить все сложные вопросы, связанные со сделкой.

Этап 3. Найти квартиру, которую вы хотели бы получить взамен своей. Это можно сделать разными способами. Во-первых, можно обратиться к своим знакомым, друзьям и родственникам и спросить, нет ли у них желания поменяться жильем. Во-вторых, можно разместить объявление в интернете на специальных платформах для обмена жильем. Таким образом, вы сможете найти тех, кто также заинтересован в обмене квартирами.

Этап 4. Когда подходящая квартира найдена, пришло время перейти к четвертому этапу — составлению договора мены. В документе должны быть указаны все необходимые данные и условия сделки. К ним относится:

• ФИО и паспортные данные участников обмена.
• Детальное описание объектов недвижимости, которые будут фигурировать в обмене. Необходимо указать адрес, этаж, кадастровый номер, площадь, количество комнат и другие важные характеристики.
• Информация о стоимости каждой квартиры. Эта информация нужна для того, чтобы понимать, насколько обмен равноценен. Если цена на квартиры несоразмерна, следует указать разницу, которую должен будет внести один из собственников.
• Сроки, в которые недвижимость будет передана каждой из сторон, а также условия, необходимые для этого.
• Дата, когда был оформлен и подписан договор мены.

Этап 5. Когда договор составлен, можно его заключать. На этом этапе важно не забыть оформить акт приема-передачи. Этот документ является основой для юридической защиты и подтверждения сделки.

Этап 6. После заключения договора мены можно приступать к процедуре регистрации. Для этого вам нужно направить соответствующие документы в Росреестр. Это можно сделать лично в отделении ведомства или воспользоваться онлайн-сервисом. Также вы можете обратиться в МФЦ для оформления документа.

Список документов для договора мены

1. Паспорта участников сделки.
2. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Здесь может пригодиться ДКП, договор о дарении или документ о праве наследования.
3. Информация о составе семьи и свидетельство о регистрации или расторжении брака. Эти документы могут быть необходимы, если вы обмениваете квартиру, будучи в браке, или если у вас есть совладельцы квартиры.
4. Согласие супруга (когда это необходимо).
5. Справка о том, что квартира не имеет задолженностей за ЖКУ, и выписка из домовой книги. Эти документы подтверждают, что вы не имеете задолженностей по оплате коммунальных услуг, и что квартира не является объектом споров или ограничений.
6. Выписка из ЕГРН о составе собственников и их долях.
7. Договор мены. Их должно быть столько, сколько сторон участвует в сделке, а также одна копия для Росреестра.
8. Квитанция об оплате пошлины за госрегистрацию сделки.
9. Другие специальные документы, если среди собственников есть дети, либо собственники долевой недвижимости.

Налог при обмене жилья

Если договор мены проводится без доплаты, в сделке не участвуют денежные операции, а потому и налогом эта сделка не облагается, хотя в налоговой декларации 3-НДФЛ информацию о ней вы все же должны прописать.

В случае с доплатой один из участников получает доход, и эта сумма облагается НДФЛ.  Однако есть исключения. Если вы владеете квартирой больше пяти лет, вы не должны платить НДФЛ от неравноценной сделки. В некоторых случаях минимальный срок владения может быть снижен до трех лет.