Как проверить дееспособность продавца квартиры?

При покупке квартиры не обойтись без справки о дееспособности продавца. Если в будущем кто-то попытается оспорить сделку и докажет, что продавец недееспособен, сделка будет аннулирована. Это риск для покупателя, ведь он может остаться и без недвижимости, и без денег.

Рассказываем, как проверить дееспособность продавца квартиры.

Что такое дееспособность и почему ее нужно проверять?

Законную силу имеют сделки, которые совершены между адекватными, вменяемыми и дееспособными людьми. Термин «дееспособность» применяется к лицам старше 18 лет, она подтверждается справками из НД (наркологического диспансера) и ПНД (психоневрологического диспансера). Если в этих учреждениях дееспособность гражданина ставится под сомнение, ему выдается справка. После этого недееспособность человека устанавливается судом.

Автоматически недееспособными являются:

• несовершеннолетние;
• люди старческого возраста, если таковыми их признает суд;
• люди с психическими заболеваниями.

Для суда имеет значение состояние продавца именно в момент совершения сделки. Если удастся доказать, что он, например, пребывал в аффекте, сделка может быть оспорена, даже если у него есть справка о дееспособности.

Чем опасна покупка квартиры у недееспособного продавца?

Имеет значение вменяемость обоих участников сделки, но на практике чаще проверяют именно дееспособность продавца квартиры. Если после подписания договора купли-продажи и передачи права собственности удастся доказать, что в сделке участвовал недееспособный человек, ее признают недействительной: договор будет расторгнут, покупателя обяжут вернуть недвижимость и получить деньги от продавца.

Однако продавец уже может не иметь той суммы, которую выручил от продажи. В таком случае он будет возвращать деньги частями, и это может затянуться на долгий срок. В этот период покупатель окажется и без денег, и без квартиры.

Почему важно проверять дееспособность продавца квартиры

Как проверить дееспособность продавца?

Проверяет ли нотариус дееспособность продавца квартиры, зависит от действий покупателя. Если он потребует документ, доказывающий вменяемость второй стороны, нотариус примет во внимание этот факт, но заверить договор он может и без справки от психиатра или врача-нарколога.

Справки из НД и ПНД не исключают вероятность недееспособности продавца, но минимизируют риски для покупателя. Предположим, у продавца есть справка о дееспособности, полученная в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Но накануне сделки ему позвонили коллекторы и угрожали, если он не вернет долги по кредиту. В состоянии аффекта гражданин принимает решение продать квартиру, но через несколько месяцев возвращает долги по кредиту и понимает, что квартиру можно было не продавать.

В таком случае он может обратиться в суд и доказать, что в момент заключения сделки был недееспособен. Если сделка была заключена с участием нотариуса, в суде он выступит свидетелем на стороне покупателя. И хотя то, как нотариус проверяет дееспособность сторон, не является официальным доказательством вменяемости продавца, его показания будут приняты во внимание.

Кроме заключения специалистов о дееспособности, можно спросить у продавца о наличии водительского удостоверения. Если человек получил права, значит он уже проходил медкомиссию с участием психиатра, и специалист не заподозрил ничего необычного в его поведении. То же самое касается разрешения на оружие.

Также обратите внимание на общение продавца: признаки недееспособности или психических расстройств вы можете заметить невооруженным взглядом даже без специальной диагностики.

Где получить справку о дееспособности продавца?

Документ, подтверждающий дееспособность продавца, может получить только он сам. Желательно сделать это в государственном, а не частном учреждении, а покупателю лучше присутствовать при вручении справки: продавец может легко подделать справку, попросить ее у знакомых врачей или купить.

В ПНД можно получить 2 вида документов:

• справка о том, что человек не обращался в психдиспансер за помощью;
• справка психиатра об отсутствии противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Покупатель или его представитель заявляет, что хочет получить одну из этих или обе справки до заключения сделки, после чего продавец обращается в ПНД по месту жительства и проходит осмотр специалиста. Документ, выданный государственным учреждением, имеет больший вес в суде, нежели справка из частной клиники.

Если продавец отказывается от прохождения медкомиссии, вас это должно насторожить: вы смело можете отменить сделку и не покупать квартиру. Такой процесс, как проверить продавца квартиры на дееспособность, хоть и не является обязательным, защищает покупателя от нежелательных последствий покупки недвижимости у недееспособного лица.

Есть и другой вариант, более быстрый и простой: пригласить психиатра к нотариусу в момент заключения сделки. В таком случае специалист проведет осмотр и выдаст заключение прямо на месте. Заключение подтверждает, что в момент совершения сделки продавец находился в дееспособном состоянии и отдавал отчет своим действиям.

Как еще удостовериться в дееспособности продавца?

Если справки из ПНД или НД вам недостаточно или вы все еще сомневаетесь в чистоте умысла продавца, можно запросить информацию в органах опеки и попечительства по месту его жительства. Но третьим лицам такую информацию просто так не предоставят за редким исключением. Например, если сотрудник пойдет вам навстречу и вы сумеете объяснить, зачем вам эти данные, или у вас есть корочки сотрудника МВД.

Органы опеки и попечительства первыми получают информацию о недееспособности, установленной судом. В таком случае в учреждении появятся данные, что за гражданином установили присмотр.

Кроме этого, есть неформальные способы выяснить адекватность продавца. Как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры?

1. Пообщайтесь с его знакомыми и соседями. Возможно, они обращали внимание на его странное поведение, были свидетелями его обращения в ПНД или НД или замечали, что он выпивает. Человек, стоявший на учете в связи с алкоголизмом, тоже может быть признан судом недееспособным.
2. Изучите соцсети продавца. В них тоже можно получить много полезной информации.
3. Обратитесь к работодателю гражданина. Коллеги и начальник могут сообщить вам, если он проявлял явные признаки психических отклонений или прогуливал работу, например, в связи с запоями.
4. Проверьте информацию о продавце на сайте районного или городского суда по месту жительства. Там может храниться заключение о признании его недееспособным, т.к. оно выносится только в судебном порядке.

Обязательно заключайте сделку в присутствии нотариуса. Он хоть и не привлекает психиатра и определяет дееспособность сторон на глаз, его показания будут приняты во внимание в суде, если до этого все же дойдет дело. Также нотариус может оперативно получить информацию из различных государственных источников по системе межведомственного электронного взаимодействия или записать сделку на видео – это тоже будет важно в суде.

Можно ли купить квартиру у недееспособного продавца?

Человек, участвующий в сделке, может быть признан полностью или частично недееспособным. В этом случае покупатель должен понимать все риски, связанные с покупкой квартиры, находящейся в его собственности. Но отказываться от сделки необязательно.

У гражданина, частично или полностью признанного недееспособным, должен быть законный опекун или представитель, который дает согласие на совершение сделки. Но для начала он должен предоставить документ, подтверждающий опекунство или попечительство. Также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Представитель недееспособного гражданина присутствует на сделке и собственноручно подписывает документ, если гражданин полностью недееспособен. При частичной недееспособности владелец квартиры может подписать договор купли-продажи сам.

Что еще проверить при покупке квартиры кроме дееспособности?

Кроме дееспособности продавца нужно также проверить юридическую чистоту квартиры: убедиться, что продавец действительно является собственником, что в квартире не зарегистрированы другие лица (в том числе несовершеннолетние) и что на недвижимость не наложены ограничения (например, арест).

Всю эту информацию можно получить из одного документа – выписки из ЕГРН. При ряде сделок документ является обязательным, но выписку стоит получить даже в том случае, если вы можете осуществить куплю-продажу без нее.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• лично в любом МФЦ;
• онлайн на официальном сайте Росреестра или лично в ведомстве;
• на Госуслугах.

Стоимость полной выписки ЕГРН начинается от 350 рублей. Электронный вариант выйдет дешевле бумажного. Получить документ обычно можно через 3-5 дней.

Какую информацию даст вам выписка из ЕГРН?

• Кто является собственником квартиры. В выписке, сформированной после 1 марта 2023 года, нет ФИО собственника. Эти данные заменены термином «физическое лицо». Однако вы можете сравнить дату перехода права собственности в выписке из ЕГРН и в документе, подтверждающем право собственности. Либо выписку из ЕГРН продавец может предоставить самостоятельно. Тогда в документе будут его данные.
• Нет ли на квартире обременений: ареста, связанного с неуплатой кредитов, налогов, ЖКУ, не находится ли квартира в залоге у банка. В случае, если есть ограничения, собственник не может совершать сделки без разрешения банка. Например, если он все еще платит ипотеку. Проигнорировав эти сведения, вы приобретете квартиру, на которую частично есть права у банка.
• Нет ли других собственников. Если доли квартиры распределены между несколькими людьми, для законности сделки потребуется разрешение всех собственников. Особенно сложны и спорны ситуации, если среди собственников есть недееспособные или несовершеннолетние лица.
• Историю перехода права собственности. Вас должно насторожить, если квартира слишком часто продается или если собственник является таковым менее 3 лет и получил квартиру по наследству. В этом случае через некоторое время могут объявиться другие потенциальные наследники, претендующие на долю в квартире, и сделка может быть оспорена.

Зачастую покупатель стремится как можно скорее подписать договор купли-продажи и переехать в собственную квартиру, забывая убедиться в чистоте и законности сделки. Это опасно покупкой недвижимости с обременениями или участие в мошеннических сделках: тогда вы рискуете оказаться и без денег, и без жилплощади.

Договариваясь о сделке с продавцом, обращайте внимание на его адекватность и то, отдает ли он отчет своим действиям. Чтобы удостовериться в дееспособности продавца, предложите ему добровольно получить справку из ПНД и НД. Если человек ничего от вас не скрывает, ему не составит труда пройти осмотр у специалистов и предоставить нужный документ.

Также не забудьте заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить, что с вами общается единственный собственник квартиры и у него есть все права на недвижимость, и заключайте сделку только в присутствии нотариуса.