Как приватизировать квартиру?

В России граждане могут приватизировать квартиру, принадлежащую государству или муниципалитету, если он живет в ней до договору социального найма. Сделать это можно только раз в жизни. Рассказываем, как приватизировать квартиру и какие документы для этого требуются.

Что такое приватизация квартиры?

Приватизация квартиры в 2024 году предусмотрена для определенной категории граждан – воспользоваться этой возможностью могут те, кто получил для проживания жилплощадь из государственного или муниципального жилого фонда. 

Нужно ли приватизировать квартиру и какие последствия имеет данное действие? 

Выделенное для проживания жилье остается в собственности государственного или муниципального жилого фонда до того момента, пока гражданин не переоформил его в собственность. Квартира передается в собственность безвозмездно, и с этого момента принадлежит оформившему ее владельцу. У такого юридического действия есть свои плюсы и минусы.

Закон о приватизации

Приватизация жилого помещения регламентируется соответствующим федеральным законом, действующим в Российской Федерации еще с 1991 года. За прошедшее время в закон о приватизации – он известен как ФЗ №1541-1 было внесено множество изменений и дополнений, и на сегодня в нем прописаны все юридические постулаты, связанные с этой процедурой. 

С 2017 года были сняты наложенные ранее временные ограничения, и приватизация была законодательно признана бессрочной. 

Граждане вправе самостоятельно решать, продолжать проживание в жилом фонде социального использования или стать полноправными собственниками выделенных квадратных метров путем прохождения приватизации, которую можно оформить в органах местного самоуправления. 

Кто может приватизировать квартиру?

Муниципальная квартира выделяется государством тем гражданам, которые имеют на это право по законам РФ, в порядке очереди. К таким категориям относятся:

• все очередники, зарегистрированные на 1 марта 2005 года;
• граждане, официально признанные малоимущими позднее указанной даты;
• некоторые особые категории, имеющие право на получение жилья от государства. 

После выделения жилья по договору социального найма можно приступать к его приватизации. По итогам процедуры передача жилья в собственность может быть передано как отдельным гражданам, в том числе несовершеннолетним, так и в общую собственность нескольких владельцев. Обязательным условием является согласие всех, кто имеет право участвовать в приватизации жилья, на проведение этой процедуры. Согласие потребуется не только от совершеннолетних, но и от лиц, достигших 14-летнего возраста. Для участия в приватизации граждане должны соответствовать ряду обязательных требований:

• быть нанимателем по договору соцнайма жилья, принадлежащего государству;
• иметь гражданство РФ;
• получить согласие всех зарегистрированных в квартире проживающих в возрасте от 14 лет;
• впервые участвовать в приватизации (кроме случаев, когда право собственности было получено в возрасте до 18 лет). 

Любой из участников приватизации квартиры может дать согласие на ее проведение, но отказаться от своей части имущества в пользу остальных. Так, например, нередко поступают родители в пользу детей, оставляя за собой лишь право пожизненного проживания на данной жилплощади. 

Обязательными участниками приватизации должны быть несовершеннолетние дети, исключить их из числа собственников невозможно без соответствующего решения органов опеки и попечительства. 

Но если кто-то из проживающих не даст согласия на приватизацию, отменить его решение не сможет даже суд, это только добровольное право гражданина. 

Какую квартиру нельзя приватизировать?

Некоторые виды жилья, переданные в пользование по договору соцнайма, не могут быть приватизированы, хотя жильцы в них зарегистрированы и проживают. К ним относятся:

• квартиры в домах, признанных аварийными;
• жилой фонд военных городков;
• служебный жилой фонд (за исключением жилфонда сельхозпредприятий);
• в сельской зоне – жилой фонд учреждений соцзащиты стационарного типа (геронтологические или другие интернаты);
• жилплощадь в общежитиях;
• квартиры, выделенные детям-сиротам, на протяжении пяти лет после получения. 

Плюсы и минусы приватизированной квартиры

После приватизации квартиры граждане, которые вошли в число собственников, получают полное право владения и управления данным имуществом. При этом у них появляются права, которые несомненно относятся к плюсам:

• Право распоряжения имуществом. Приватизированную квартиру можно передать по договору дарения, продать, обменять, поставить в залог для получения кредита. 
• Вклад. Собственник квартиры может оформить ее в качестве вклада для помещения в дом-интернат для престарелых или для заключения договора пожизненной ренты. 
• Перепланировка. При желании изменить планировку внутренних помещений собственник вправе получить в администрации района или города разрешение на такие действия. 
• Использование под помещение для бизнеса. Собственник приватизированного жилья может обратиться за разрешением о переводе помещения в категорию нежилых. При положительном решении можно будет использовать его для размещения объектов бизнеса. 
• Прописка. Владелец жилья может зарегистрировать на своей жилплощади не только членов семьи и близких родственников, но и любого гражданина. 
• Выписка. Выписать собственника с принадлежащей ему жилплощади никто не имеет права, тогда как он имеет право по суду выписать совершеннолетних граждан, не являющихся владельцами приватизированной жилплощади. Если собственник добровольно выписался с занимаемой площади, он остается собственником квартиры. 

К минусам, которые влечет за собой приватизация квартиры, можно отнести: 

• Повышение меры ответственности собственника за принадлежащий ему жилой фонд. С момента вступления в право собственности владелец обязан уплачивать налог на имущество, взносы на капитальный ремонт. Кроме того, он должен нести финансовые обязательства по поддержанию жилья в надлежащем состоянии: услуги консьержа, установка и обслуживание домофона, видеонаблюдения, и прочие взносы, необходимость которых принимает на общем собрании объединение собственников. 
• Приватизированная квартира – это объект для наложения ареста в случае возникновения у любого из собственников невыполненных финансовых обязательств. Либо она может быть признана залоговым имуществом для обеспечения судебного иска. 
• Если гражданин входит в категорию, дающую право на получение от государства бесплатного жилья, то с получением доли в приватизированной квартире такое право будет утрачено. 

Документы для приватизации

Один из этапов приватизации, требующий терпения и внимания – подготовка комплекта документов. 

Какие документы для приватизации квартиры обязательно должны быть в наличии:

• Оригиналы и копии паспортов граждан Российской Федерации – от всех будущих собственников начиная с 14-летнего возраста. 
• Нотариально заверенное на бумажном носителе согласие на осуществление приватизации от каждого из зарегистрированных лиц старше 14 лет. Бланк заявления можно найти в интернете или попросить составить нотариуса. 
• Заявление на проведение приватизации. Образец предоставляют при обращении для приватизации квартиры в МФЦ. 
• Ордер на получение жилья или распоряжение уполномоченного органа о выделении жилья для проживания по договору социального найма. Ордер хранится у собственников с момента получения квартиры, его копию нигде нельзя получить. Архивную выписку распоряжения можно получить в архиве издавшего его учреждения. 
• Договор социального найма на подлежащее приватизации жилье. Хранится у зарегистрированных жильцов. 
• Выписка из домовой книги с перечислением даты регистрации каждого зарегистрированного на данной площади лица. 
• Справка о том, что ранее данное лицо не принимало участия в приватизации жилья – за исключением тех, кто был участником приватизации в возрасте до 18 лет. Документ выдают в департаменте жилищной политики или аналогичных подразделениях муниципальной власти. 
• Технический план и кадастровый паспорт квартиры. Эти документы для приватизации потребуются только в случае отсутствия в Росреестре соответствующих сведений. Получить их можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ). 

Как приватизировать квартиру: инструкция

Многие до сих пор не стали собственниками жилья только потому, что не знают, как можно приватизировать квартиру. Мы постарались описать алгоритм действий максимально доступно. 

Шаг 1. Первым делом необходимо заручиться согласием всех зарегистрированных в квартире жильцов старше 14 лет, независимо от того, войдут они в число будущих собственников или откажутся от своей доли в пользу прочих. Если возражений на этом этапе не возникло, соответствующий документ необходимо составить и заверить нотариально.

Шаг 2. Необходимо предварительно проконсультироваться, как проходит приватизация квартиры через МФЦ, уточнить список документов, сроки действия выписок, справок, имеющих временный характер. Для будущего визита с документами назначают дату и время. 

Шаг 3. Выше мы уже говорили, какие документы нужны для приватизации квартиры. Необходимо собрать их с учетом сроков действия справок из различных инстанций. Если собственников несколько, потребуется их одновременное присутствие при подаче пакета документов в МФЦ. Исключение составляют случаи отсутствия по уважительной причине – болезнь, командировка, военный призыв или подобные ситуации – с документальным подтверждением, которое прилагается к нотариально заверенному согласию на проведение приватизации. 

Сотрудники МФЦ проверяют комплект документов, полноту и правильность их составления. В случае, если пакет документов неполный, либо некоторые из них требуют доработки, специалисты дают рекомендации по исправлению ситуации. 

Шаг 4. В случае отсутствия претензий по собранным документам, в течение 46 дней квартира должна быть передана в собственность новым владельцам по договору передачи. 

Шаг 5. Необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей. Сумму собственники делят пропорционально долевому участию в собственности. Подлинник квитанции об оплате передается специалистам МФЦ. 

Шаг 6. Новым собственникам придется еще раз собраться вместе, чтобы подписать и получить на руки договор о приватизации – его называют «договор передачи». Каждый должен поставить на нем собственноручную «мокрую» подпись. За отсутствующих подписи ставят доверенные лица – с предоставлением нотариально заверенной доверенности, которая прилагается к договору. За несовершеннолетних поставить подписи имеют право их законные представители – родители или опекуны. 

Шаг 7. Экземпляр подписанного всеми собственниками договора о приватизации с приложениями через тот же МФЦ или непосредственно в орган Росреестра передается для регистрации права собственности. 

Сколько стоит приватизировать квартиру?

Сама приватизация квартиры проводится безвозмездно, за исключением госпошлины. Но отдельные документы потребуют денежных затрат, например, нотариальное оформление согласия, оплата за срочность предоставления справок, выписок и т.п.

Если придется оформлять техплан и кадастровый паспорт квартиры, за это нужно будет также заплатить. Стоимость техплана может достигать 10-20 тысяч рублей, это самая дорогостоящая статья расходов. 

Суммарные расходы на приватизацию в любом случае несравнимо ниже, чем суммы ее покупки и уплаты 13% налога НДФЛ, обязательного при покупке. 

Почему могут отказать в приватизации квартиры?

Сложности могут возникнуть с оформлением в собственность жилплощади в домах, отнесенными к категории памятников архитектуры. Причиной отказа может стать довод, что эти дома признаны общественным достоянием и не могут быть отданы в собственность отдельным владельцам. 

Еще одной причиной отказа может стать неузаконенная перепланировка в квартире. Устранить такую ситуацию можно либо узаконив перепланировку, либо путем приведения жилья в соответствие техническому плану. 

Иногда возникают проблемы с подтверждением факта, что гражданин ранее не участвовал в приватизации. Отсутствие ордера или решения о выделении жилья может помешать укомплектовать пакет необходимых документов. 

Иногда возникают сложности из-за правовых коллизий: претензий со стороны третьих лиц или организаций, нарушение прав граждан, спорные моменты в отношении регистрации граждан на данной жилплощади и т.д.

Как правило, подобные проблемные ситуации решаются только в судебном порядке.

Вопросы эксперту

Специалист МФЦ Наталья Шевченко ответила на популярные вопросы о приватизации жилья.

– Является ли процедура приватизации платной и нужно ли предоставлять справки о доходах?

– Нет, приватизация квартиры полностью бесплатна для граждан и не зависит от уровня доходов или имущественного положения. Финансовые справки для этой процедуры не требуются.

– Можно ли приватизировать отдельную комнату в коммунальной квартире?

– Да, законодательство позволяет приватизировать лишь свою жилую комнату в коммуналке. При этом кухня, санузел и прочие места общего пользования останутся в общедолевой собственности.

– Как быть, если соседи не дают согласия на приватизацию моей комнаты?

– К сожалению, без письменного согласия всех проживающих в квартире приватизация невозможна. Придется убеждать соседей или через суд доказывать отсутствие у них прав на помещение.

– Что делать, если решение о приватизации не получено по прошествии 45 дней?

– Если по истечении 45 дней ответа нет – это отказ по умолчанию. Можно обжаловать его в суде и добиться положительного решения, подтвердив свое право на приватизацию.

– Как быстро нужно заключить договор приватизации после получения разрешения?

– Положительное решение действительно 3 месяца. В этот срок нужно подписать все бумаги и оформить право собственности. Иначе процедуру придется начинать заново.