Оспаривание сделок купли-продажи квартиры

Покупка квартиры на вторичке – это всегда риск. Иногда этот риск может перерасти в настоящий кошмар, и вместо радости новому жилью покупатель получит месяцы судебных разбирательств.

Выясняем, что такое оспаривание сделок купли-продажи квартиры и как этого избежать, с экспертом, начальницей отдела по работе с юрлицами ГК «ЛИКАОН» Анастасией Власовой.

Оспаривание сделки в суде – что это?

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры в суде – это процесс, когда одна из сторон подает иск, чтобы сделку признали недействительной. Истцу нужно доказать, что его права не учли или нарушили. Инициаторами оспаривания могут выступить наследники, бывшие супруги, родственники и другие лица.

Анастасия Власова делится, что чаще всего такие вопросы решаются в арбитражных судах между предпринимателями. Обычные физические лица чуть реже подают подобного рода иски. Оспаривание сделки купли-продажи – скорее вторичное требование по отношению к основному. Например, основным может быть требование восстановить срок принятия наследства, а вторичным – признать сделку недействительной.

«Институт недействительности – сложный. Нужно доказать, что договор действительно не соответствует закону или, например, заключен с противоправной целью. Как доказать, что у человека есть определенная противоправная цель? Сложно залезть ему в голову», – говорит эксперт.

Оспаривание сделок купли-продажи недвижимости производится только в суде по соответствующему исковому заявлению либо «плюсуя» требование о признании сделки недействительной к основному требованию.

Признание договора купли-продажи недействительным

Как купить квартиру во вторичке и не оказаться в суде?

Юрист отмечает, что нужно досконально проверять не только саму недвижимость, но и продавцов. И лучше всего, если возникают какие-то сомнения, обращаться к специалистам. Так вы сэкономите время, деньги и нервы.

«Нужно не бояться задавать собственнику вопросы даже личного характера: замужем или разведены, сколько детей, когда родились, с кем проживают. Спросите, были ли перепланировки, переустройство, согласовано ли это все с управляющей компанией, с департаментом градостроительства и архитектуры. Проверяем абсолютно все, не только недвижимость. Квартира может быть красивая, но потом за нее придется платить в суде», – уточняет эксперт.

Сейчас проверку осложняют новые правила: с 1 марта 2023 года в справках ЕГРН скрыли ФИО собственника квартиры. Чтобы получить прежний (полный) вариант выписки, владельцу недвижимости нужно самому заказать документ в Росреестре или открыть доступ третьим лицам.

«Это сказалось на судебных процессах. Если имеются сомнения в наделении детей долями или распределении долей между бывшими супругами, нужно все это проверять, конечно, через ЕГРН. То есть отправляем собственника получать выписку с синей печатью у нотариуса. Это дело 10 минут, но избавит вас от достаточного количества проблем.

Лучше всего, попросите собственника получить выписку из ЕГРН в расширенной форме с момента появления этой квартиры и до настоящего времени. Это повлияет на наши права. Именно на плечах приобретателя лежит обязанность проверки объекта. Если вас закидали бумажками и словами, что все хорошо, отправляем собственника писать заверение о том, что он предоставил нам всю информацию: про наследников, иных собственников. Тогда можно спать более-менее спокойно», – делится Анастасия Власова.

Какой срок оспаривания сделки купли-продажи недвижимости?

В целом по большинству оснований срок составляет 1 год с момента, когда человек узнал, что его права были нарушены. Сроки оспаривания сделки купли-продажи квартиры зависят от оснований. Есть срок, равный 3 годам, но применяется он в случае признания сделки ничтожной – это тоже одно из оснований недействительности.

«Опять же эти сроки можно восстановить процессуально, если человека обманули. Например, введя в заблуждение относительно действительного срока совершения сделки или человек был в коме, не мог в силу серьезных причин осознавать происходящее», – отмечает Анастасия Власова.

Оспаривание сделок: покупка квартиры на материнский капитал

Ситуация

Вы покупаете квартиру у семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Бывшие собственники при покупке квартиры использовали материнский капитал. Сделка оформлена, прошла государственную регистрацию, и вы сделали в новом семейном гнездышке хороший ремонт.

Спустя время вам поступают повестка в суд и иск от прокуратуры. Оказалось, что прошлые жильцы переехали в квартиру бабушки, не наделив детей долями.

Риск состоит в том, что суд может признать сделку купли-продажи недействительной, и вы останетесь без квартиры и без денег.

Почему возникло судебное разбирательство?

Бывшие владельцы квартиры, использовав маткапитал, должны обеспечить несовершеннолетних жильем. Это право детей было нарушено: родители не наделили никого из малышей долями, хотя должны были.

Мнение юриста

Есть обязательство родителей о наделении детей долями из-за использования материнского капитала. Если оно не выполнено, нужно понимать, приобретая эту квартиру, что в будущем можно получить иск о признании сделки недействительной с обязательством родителей наделить детей долями в жилом помещении.

Маткапитал и его использование – это целевая выплата. Родители используют его на приобретение не абстрактного жилого помещения, а на покупку конкретного жилья. Выплата носит целевой, специальный характер по отношению к имуществу – вплоть до указания номера квартиры. Можно надеяться, что все это пройдет мимо. Но это временно, до первой внутренней проверки в органах опеки и СФР.

В суде можно попросить для себя статус добросовестного приобретателя. То есть покупатель может написать возражение на исковое заявление и указать: «я – добросовестный приобретатель или надлежащим образом проверил сделку». Но суд к этому вряд ли прислушается: если ты все проверил, как мог не заметить, что есть два ребенка, и они должны быть собственниками, но не стали? Суд не признает добросовестным такое поведение.

Если мы видим одного или нескольких детей, рожденных после 2009 года, и не видим соглашения о маткапитале, наделении детей долями, нужно озадачить родителей, чтобы они это сделали. А сделать это можно просто в МФЦ. Детей спокойно наделяют долями, и сделку можно будет завершить.

Как решается вопрос и как поступить правильно?

В первую очередь спрашиваем о детях. Если у нынешних владельцев дети рождены после 2009 года, то нужно спросить, был ли использован материнский капитал.

Если отвечают утвердительно, просите предоставить:

• Если малыши рождены после 2006 года, просим у продавцов соглашение о выделении долей детям, нотариальное обязательство о наделении долями. До 2020 года этот документ был обязательным. Если его нет, в будущем возникнут серьезные проблемы.
• Если дети появились на свет после 2020 года, требуем у продавца решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами маткапитала, соглашение о наделении детей долями. Можно попросить также копию договора, в счет оплаты которого пошли средства маткапитала (актуально для ипотеки, договора-купли-продажи, договора подряда).

Если вас уверяют, что дети уже наделены долями, то обязательно просите выписку из ЕГРН. Молодой семье с детьми, которая продает квартиру, можно обратиться к нотариусу и получить выписку из ЕГРН с синей печатью, чтобы доказать, что все законно и дети долями наделены.

Чтобы произвести отчуждение детских долей, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на это. С соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства обращаются родители. К заявлению они прикладывают:

• проект соглашения, по которому будут отчуждаться доли;
• информацию о том, имеется ли иное помещение, где дети наделены долями, или они будут наделены долями где-то еще впоследствии, например, в квартире родственников;
• документы на детей (паспорта, если дети достигли 14 лет, или свидетельства о рождении, если детям нет 14 лет);
• ребенок, достигший 14 лет и получивший паспорт, должен быть на приеме у органа опеки и попечительства при передаче документов.

«Каждый раз, когда продаются детские доли, необходимо доказывать, что отчуждение долей детей – это нормально, что дети не останутся ни с чем. Нужно выходить на переговоры с органами опеки и попечительства, доказывать, что это законно», – объясняет Анастасия Власова.

Оспаривание сделок: покупка квартиры с жильцами

Ситуация

Молодой человек накопил на свою первую квартиру. Удачно под руку подвернулось выгодное предложение. Но на момент покупки в квартире была зарегистрирована бывшая супруга владельца. Владелец обещал, что его бывшая жена спокойно выпишется из квартиры, когда жилье будет продано. Но женщина не захотела выписываться по своему желанию.

Почему возникло судебное разбирательство?

Принудительно выписать человека с жилплощади, где он имеет постоянную регистрацию, можно только через суд. Для этого нужно доказать, что человек действительно не имеет права жить в этой квартире.

Мнение юриста

Такие ситуации возникают нечасто. Собственники стали чуть более грамотными в вопросах регистрации. Все реже встречаются договоры, где кто-то обязуется сняться с регистрационного учета в течение определенного количества дней после совершения сделки. Обычно квартира продается, когда в ней никто уже не зарегистрирован. Тем не менее такие случаи есть.

Конечно, самая очевидная рекомендация – покупать жилье без прописанных в ней посторонних людей.

Как решается вопрос и как поступить правильно?

Выписать человека из квартиры просто так нельзя. Есть два варианта развития событий:

1. Убедить человека выписаться.Можно попросить зарегистрированного человека сходить в паспортный стол и выписаться, предоставив документы о том, что собственник сменился и утратил интерес к жилому помещению.
2. Выписать человека принудительно. К такому прибегают, когда проживающий не хочет выписываться. Нередко это случается с родственниками собственника, бывшими супругами. Осложняются ситуации, когда с человеком полностью потерян контакт – он игнорирует звонки и сообщения, не выходит на связь.

Чтобы выписать принудительно, необходимо подать исковое заявление о снятии с регистрационного учета. Указывается, что человек не желает сняться добровольно с учета. В ход идут любые доказательства:

• Скриншоты, на которых видно, вы пытались связаться с жильцом.
• Фотографии квартиры с доказательствами, что в ней нет ничьих других вещей, что там живут условно собака и новый собственник.
• Могут быть вызваны в суд допрошены соседи, которые укажут, что этого человека последние полгода реально не видели.
• Направления требования о снятии с регистрационного учета на адрес фактического места проживания человека.
• Последние квитанции об оплате коммунальных услуг, которые будут свидетельствовать, что человек не содержит имущество, в котором прописан, и полностью утратил интерес к проживанию там. Из квитанций будет видно, если прежний собственник – единственный плательщик. А счета за коммунальные услуги помогут соотнести периоды оплаты.
• Свидетельство о расторжении брака. Указывается, что бывший супруг не хочет выписываться, например, год не живет в этой квартире, утратил интерес к проживанию и добровольно сниматься с регистрационного учета не хочет. При этом его регистрация препятствует распоряжаться имуществом, потому что, например, существенно снижает цену жилья.

Насколько досконально суд будет рассматривать дело, зависит, как правило от конкретного судьи. Некоторые судьи подвергают сомнению, что человек действительно отказывается добровольно снять с учета.

«Не стоит кривить душой. Есть люди, которые злоупотребляют своими правами, подают иски, просто чтобы помучить. Понять недоверчивость к собственникам можно. Тем не менее, чаще всего удовлетворяются иски владельцев жилья», – отмечает эксперт.

Суд выносит решение об удовлетворении иска, которое прекращает права пользования жилым помещением. Данное решение нужно отнести в паспортный стол.

Оспаривание сделок: межевание

Ситуация

Рядом с домом супругов-пенсионеров поселились новые соседи – семья с двумя детьми. В первый же месяц молодая семья поставила забор, частично пустив его по земле своих соседей. Но земля пенсионеров не была отмежевана, а вот новый участок семейства по правилам поставили на кадастровый учет. В итоге край одного участка наложился на другой.

Почему возникло судебное разбирательство?

Границы участка пенсионеров не были юридически зафиксированы, потому что пара в свое время не провела межевание участка. Поэтому граница соседнего участка беспрепятственно легла на немежеванную землю.

Мнение юриста

Немежеванная земля – это юридическое нарушение, которое может серьезно повлиять на дело. В таких случаях с рекомендую начинать с заявления в Росреестр о проверке действий соседа. Не должно быть такого, что границы участков наложились друг на друга. Росреестр надзирает за тем, чтобы у всех были надлежащим образом определены границы.

Не должно быть и такой ситуации, когда забор находится на «ничейной» земле. Земля всегда чья-то. Иски удовлетворяются, если имеется четкая граница между земельными участками. Если планируется спор с соседом, который не соблюдает права, необходимо озаботиться границами собственного земельного участка в первую очередь.

Чтобы сберечь свои нервы и деньги, нужно перед покупкой изучить в публичной кадастровой карте информацию о границах приобретаемого и смежных земельных участков или заказать соответствующую выписку ЕГРН. Неотмежеванный земельный участок лучше не покупать.

Как решается вопрос и как поступить правильно?

Если получилось так, что в результате межевания забор оказался на земле пенсионеров, необходимо начинать с заявления в Росреестр. Орган должен будет составить предписание на собственника рядом находящегося участка об устранении нарушений.

Срок устранения устанавливается, как правило, до 6 месяцев. Если ничего не делается, составляется протокол об административном нарушении.

Когда участок будет отмежеван, а забор соседа окажется фактически на земле пенсионеров, собственники имеют право обратиться в суд. Своим иском они требуют изъять часть земельного участка из чужого незаконного владения, указывая, что своими действиями второй собственник захватил часть территории, из-за чего часть земельного участка оказалась в чужом и незаконном владении.

Оспаривание сделок: приватизация и бывшие члены семьи

Ситуация

Переехав в новый город, женщина купила квартиру у бывших супругов, в которой жена когда-то отказалась от участия в приватизации. Собственником жилья стал ее супруг, хотя жили в квартире они вместе. Мужчина выписался с адреса и продал приватизированную квартиру, а вот его жена выписываться не захотела. Тут же выяснилось, что однажды она уже выписывалась из этой квартиры, но затем экс-супруг прописал ее, чтобы помочь. Суд встал на сторону владельца жилья – бывшего супруга.

Почему возникло судебное разбирательство?

По закону, отказавшись от приватизации, человек получает право постоянного бессрочного пользования в приватизированной квартире. Даже продажа жилья не отменяет это право.

Мнение юриста

Приватизацию юристы крайне не любят, потому что это порождает много проблем.

Как работает закон: все члены семьи должны получить по доле в приватизированной квартире. Отказавшийся получает право постоянного бессрочного пользования. На основании судебной практики, в том числе основываясь на позиции Верховного суда РФ, если у человека есть это право, то его не снять с учета и не выселить иском. Процентная часть удовлетворения таких исков крайне мала.

Это может произойти только в случае грубейшего нарушения прав других жильцов, например, этот экс-супруг злоупотребляет алкоголем, мешает другим нормально жить, пользоваться общим имуществом, разрушает имущество, дебоширит.

Приобретая такую квартиру нужно понимать, что человек может приехать и вселиться. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо проверить перед сделкой, чтобы все из квартиры были выписаны обязательно добровольно, в крайнем случае есть исполненное решение суда, по которому все сняты с регистрационного учета. Если собственники уверяют в том, что приватизировали, а бывший супруг отказался от приватизации и снимется с учета через несколько дней, не верьте.

Как поступить правильно?

Покупать приватизированную квартиру только в том случае, если все ее бывшие жильцы снялись с регистрационного учета.

Оспаривание сделок: наследование

Ситуация

После смерти дяди его двое племянников стали наследниками квартиры. Через некоторое время после наследства молодые люди продали квартиру и уехали жить в другой город. Спустя время выяснилось, что на жилье претендует несовершеннолетняя дочь мужчины от первого брака.

Почему возникло судебное разбирательство?

Дочь мужчины имеет право на долю в наследстве. Племянники умершего мужчины не сообщили нотариусу при открытии наследства о дочке своего дяди. Поэтому девочке пришлось отстаивать свои права в суде. Сделка была оспорена.

Мнение юриста

Покупатель квартиры в таких обстоятельствах имеет статус добросовестного приобретателя. О том, каков реальный круг наследников был, этот человек знать по определению не может. Он может, например, попросить заверение у продавца о том, что все наследники вступили в свои права и реализовали их.

Как решается вопрос и как поступить правильно?

Совет 1. Если имеется два наследника, один из которых приобрел право на квартиру, получить у нотариуса заверение о том, что это действительно произошедший законно раздел наследства и второй наследник не претендует на квартиру.

Такое заверение повлияет на признание покупателя добросовестным приобретателем. За ним будет сохранена квартира либо ему выплатят компенсацию ее стоимости.

Если приобретаете квартиру у наследников, которая получена по завещанию либо после смерти прежнего собственника, просите заверение, что все наследники реализовали свои права.

Совет 2. Если заявился «новый» наследник, покупатель может отправить его в суд и к юристу. И это будет самое правильное решение, потому что у наследника есть право защищать свои права в судебном порядке. Ему придется объяснять, почему не смог принять наследство в определенный срок после смерти наследодателя:

• Он является достойным наследником, все время надлежащим образом содержал наследодателя в период его доживания, однако впоследствии сильно заболел, не смог обратиться к нотариусу.
• Он пропустил срок принятия наследства по иным уважительным причинам.

Когда ты 20 лет был в ссоре с мамой и не поддерживал связь, приехать и забрать дом не получится. Отношения с наследодателем – самое важное.

Большинство решений суда – восстановить срок принятия наследства с передачей имущества обратно наследнику и компенсации его денежной стоимости добросовестному приобретателю. Чуть меньшая часть решений – отказы в восстановлении сроков, когда имущество остается у покупателя и ничего никому не компенсируется.

Резюмируем оспаривание сделок с недвижимостью

Прежде чем идти в суд, нужно убедиться, что по-другому вопрос решить не удастся. Для начала нужно постараться урегулировать спор мирными способами, насколько это возможно.

«Часто судебные решения, когда спор разрешается в конфликтном порядке, не устраивают ни одну из сторон, потому что появляется третье лицо – судья. Судья абсолютно по-иному видит всю ситуацию с учетом и своего личного опыта и своих каких-то убеждений. Можно юристов привлекать, которые нацелены урегулировать споры и с головой на плечах, понимают, что в судах делать-то нечего. Оспаривание сделки в суде – это крайняя мера все-таки, это не средство для избавления от всех проблем и не панацея», – заключает Анастасия Власова.