Содержание
Покупка квартиры у застройщика или на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы. Если не хочется ждать жилье в новостройке, то можно приобрести его на вторичном рынке. Но в этом случае важно внимательно изучить не только планировку выбранного жилья и вид из окна, но и количество собственников. Эта процедура требует усилий, но избавит вас от множества трудностей в будущем.
Как узнать доли собственников в квартире и почему это полезно, расскажем в материале.
Что необходимо знать о долевой собственности?
Если вы нашли подходящее жилье на вторичном рынке, то велика возможность, что оно будет в долевой собственности. Такое возникает, когда супруги разделяют жилье на доли, заключив брачный договор, родственники получают недвижимость в наследство, она приобретается несколькими людьми и т.п. В документе на право собственности такой недвижимости указывается 1/2 или 1/3.
Гражданский кодекс Российской Федерации определяет долевую собственность как имущество, которое принадлежит более, чем одному лицу на праве общей собственности. Доли могут быть равными и неравными. Собственники могут заключить договор, по которому определяются доли в квартире. Решать, что делать с имуществом, владельцы могут лишь в пределах собственной доли.
Основная проблема, с которой возможно столкновение, – собственник доли распоряжается принадлежащим ему имуществом, только если соблюдены интересы и права других совладельцев. Между собственниками долей есть правила:
- В случае продажи доли нужно, чтобы на это были согласны все владельцы.
- Совладелец недвижимости в первую очередь может выкупать доли остальных. Другие могут претендовать на эти доли лишь в случае отказа совладельца или спустя месяц после того, как его оповестили о продаже доли.
- Продать долю разрешается исключительно на условиях, какие предложены другим содольщикам. В противном случае они могут подать в суд и попытаться признать сделку недействительной (исключение – поднятие стоимости для иного покупателя).
Однако долю можно подарить, передать в наследство либо под залог без разрешения совладельцев.
Вроде все логично и просто. Но представьте ситуацию, когда местонахождение хотя бы одного совладельца неизвестно. Он, возможно, и рад дать вам требуемое законом разрешение, но не знает о ваших проблемах. А без него вас могут просто выселить. Согласитесь, сомнительная перспектива.
Владелец доли, желающий ее продать, может, конечно, проявить чудеса дипломатии и договориться с остальными собственниками продать квартиру целиком. При таком раскладе можно добиться максимально высокой цены. Но в реальной жизни чудеса бывают редко. Чаще доли продаются отдельно, отчего продолжительность процедуры увеличивается. Поэтому перед сделкой купли-продажи важно узнать, сколько собственников в квартире.
Зачем знать долю собственности в квартире?
Целое всегда лучше, чем часть. Но бывает так, что покупка доли в недвижимости – оптимальный вариант. К примеру, вы приехали в большой город и есть необходимость ускоренно и с наименьшими затратами получить регистрацию. Или же вы пока не в состоянии приобрести жилплощадь целиком. Как вариант – вы арендатор такой недвижимости, получили ее в подарок, в качестве обеспечения кредита.
Понятно желание сэкономить при решении вопросов, связанных с недвижимостью, но при этом важно знать, сколько долей в квартире. Иначе велика вероятность, что, сэкономив, вы в будущем с большой вероятностью столкнетесь с одной следующих проблем:
- нельзя приобрести долю, которой владеет ребенок младше 18 лет, если этого не разрешили органы опеки;
- нельзя купить долю у человека, признанного недееспособным, без согласия его законного представителя;
- через какое-то время может объявиться совладелец и заявить о своих правах;
- если нет согласия на сделку от владельцев других долей, то она может быть оспорена;
- отмена сделки при приобретении доли, которую сначала не предложили выкупить содольщикам.
Есть ситуации, когда необходимо узнать свою долю в квартире. Например, если при приватизации владелец был ребенком и не знает, имеется ли у него доля и какого она размера.
Итак, подытожим. Знание о числе собственников в квартире и их частях важно при покупке жилья или доли в нем, при съеме в аренду, при составлении договора дарения или завещания, при оформлении прописки, при взятии ипотеки, при расчете коммунальных платежей, налогов и т.д.
Разница между совместной и долевой собственностью
Недвижимость пребывает в совместной собственности, если доли нельзя определить или сами хозяева решили владеть имуществом совместно. Эта ситуация характерна, когда собственниками являются супруги (все имущество, нажитое в браке, по умолчанию общее). Если ничего иного не оговорено в брачном договоре, который заключается до узаконивания отношений или после.
Если супруги часто могут без особых проблем договориться о совместном использовании находящейся в их собственности недвижимости, то вне брака это почти невозможно. Поэтому и существует практика, в том числе судебная, определения доли каждого собственника. И это необязательно отдельная комната в квартире. Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом.
Как определить долю в натуре?
Выходит, доля в праве на квартиру в целом – понятие абстрактное. Если требуется понимать, чем именно вы владеете, то необходима процедура определения доли собственности в натуре.
Распоряжение долевым имуществом производится по соглашению всех участников. Определение же доли в натуре позволяет собственникам иметь свой объект имущества. При разногласиях совладельцев выдел доли в натуре – оптимальный выход. Человек, который начал раздел, лишается общей собственности и обретает свою. Одновременно он получает право распоряжаться собственной выделенной долей, как хочет, не спрашивая разрешения у других: продавать, дарить или сдавать.
Как узнать размер доли в квартире? К этой процедуре есть требования. По закону в выделенной доле нужно устроить отдельные выход и санузел, иначе выдел запрещается. Задача по определению в натуре доли собственников частного дома непростая, но чаще решаемая. С многоквартирным домом трудностей намного больше. Так, определение доли в натуре в однокомнатной квартире нереально.
Есть случаи, когда выделить долю в натуре законодательно нельзя. Допустим, собственник помещения в многоквартирном доме не может произвести выдел в натуре собственной доли в праве общей собственности на имущество. Выдел недопустим без ущерба имуществу? Владелец может смело требовать денежную компенсацию за свою часть.
Можно ли сдать либо продать собственную долю в квартире?
Российское законодательство разрешает дарить, завещать или заложить долю в квартире. Но распоряжаться долевым имуществом можно исключительно с разрешения всех участников этой собственности. Собрать их всех в одно время и в одном месте – задача сложная, а то и невыполнимая. Но есть хороший выход: все собственники дают нотариально оформленное согласие на то, что сделку совершает один из них.
Долевую квартиру допускается продать частями, но это более сложная процедура. Собственники обладают первоочередным правом на покупку. Продавать свою долю можно, если за месяц от них не поступило предложений. Все взаимодействия с владельцами остальных долей стоит оформлять нотариально, иначе могут возникнуть лишние проблемы.
Кроме того, долевую квартиру можно сдавать в аренду. Но предварительно важно получить согласие содольщиков и заключить соглашение о том, кто станет арендодателем.
Как узнать, сколько собственников в квартире или доме?
Эту полезную информацию можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать справку можно в Росреестре, МФЦ или через портал Госуслуг.
Для этого нужно с паспортом прийти в офис Росреестра или МФЦ, написать заявление, оплатить пошлину (ее размер зависит от того, кто делает запрос: физическое или юридическое лицо). Заявление в Росреестр можно отправить почтой. Только не забудьте приложить копию квитанции об оплате пошлины. Забрать выписку можно также в офисе Росреестра или МФЦ.
Важно помнить, что с 1 марта 2023 года в выписке больше не указывается ФИО владельцев. Это значит, что, если вы желаете купить чужую квартиру и заказываете на нее выписку из ЕГРН, в строке «Правообладатель» напишут «физическое лицо».
Сколько собственников у квартиры, столько и соответствующих строчек будет в выписке. Напротив каждого физлица укажут его долю собственности в квартире.
Получить выписку из ЕГРН прежнего образца вправе только собственник и ограниченный круг лиц. Поэтому можно запросить актуальную справку у владельца доли. Тем более, что он, как один из собственников, имеет доступ к информации о других владельцах. Иной вариант – обратиться к нотариусу. Но придется объяснить, зачем вам нужно знать долю собственности в квартире. Просто так выписку из ЕГРН специалист не закажет.
