Как выбрать застройщика при покупке квартиры?

Купить собственное жилье быстро и безопасно – задача непростая. Даже если речь идет о первичном рынке недвижимости. Да, покупка квартиры от застройщика несколько лет назад стала уже не такой рискованной, как раньше: требования к застройщикам закон ужесточил, появились эскроу-счета. Но все же нет-нет, но стройки останавливаются, сдача домов задерживается, а в судах кипят споры между дольщиками и строительными компаниями. Поэтому очень важно подойти к покупке квартиры на «первичке» осторожно.

Рассказываем, как выбрать надежного застройщика и какие детали перепроверить прежде, чем отдавать миллионы своих кровных за новенькие квадратные метры.  

Шаг 1. Ищем застройщика в интернете

Первая задача перед тем, как выбрать застройщика, – отыскать на просторах всемирной сети сайт компании и изучить его от и до. У серьезного застройщика, как правило, есть собственный портал, ведь это один из важных инструментов, чтобы выделиться на фоне конкурентов.

Сайт расскажет, какие проекты строительная компания воплотила в жизнь, а какие только еще строятся. Обычно есть «живые» фото и видео, планировки квартир и коммерческих помещений. Многие застройщики даже устраивают онлайн-трансляции стройки в режиме реального времени: в любой день и час можно посмотреть, что творится на площадке.

Если сайта у застройщика нет, то это должно насторожить.

Шаг 2. Изучаем документы строительной компании

Документацию тоже можно найти на сайте. Чаще всего они размещены на таких страницах, как «Документы», «Юридическая информация» или «О компании». В некоторых случаях документы на своем портале застройщик не размещает, но по закону обязан предоставить ее любому желающему. Поэтому можно сделать запрос. По документам вы поймете, все ли в порядке с девелопером и какого выбрать застройщика.

У строительной компании обязательно должны быть:

• Устав.
• Свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговой.
• Информация из ЕГРЮЛ.

Выписка из ЕГРЮЛ содержит полную юридическую информацию о компании. Ее можно заказать по номеру ИНН застройщика, например, на портале ФНС. Выписка покажет, как долго компания на самом деле работает на рынке. Разумеется, чем дольше, тем лучше. Стоит обратить внимание на строку сведений об учредителе или руководителе. Если там указан конкурсный управляющий, то организация проходит процедуру банкротства. 

• Разрешение на строительство того или иного объекта.

Нельзя связываться с застройщиком, который не может показать разрешение. Это значит, что дом возводится незаконно. В разрешении указывают название строительной компании, срок его действия, характеристику объекта недвижимости – что именно разрешили строить.

• Проектная декларация на дом или ЖК.

Это полная карточка объекта, которая содержит подробную информацию об этажности, количестве домов, комплексе коммуникаций, строительном материале, планируемых сроках ввода в эксплуатацию, какой у дома будет двор и даже собираются ли в нем обустроить велодорожки. Также в проектной декларации найдете назначение земельного участка, где развернулась стройка. Обычно земли застройщики берут в долгосрочную аренду у муниципалитета или приобретают их в собственность. Срок аренды и строительства должны быть одинаковыми.

Если проектную декларацию не удается обнаружить на сайте застройщика, то поможет в этом портал «Наш дом РФ». Сайт представляет собой единую информсистему по жилому строительству в стране. Здесь строительные компании обязательно размещают проектные декларации на каждый свой объект. Найти интересующую стройку можно по адресу, названию ЖК или самого застройщика.

Шаг 3. Выясняем источник финансирования

В 2019 году для застройщиков изменились правила в части получения денег от покупателей жилья. Теперь им нельзя брать средства дольщиков и строить непосредственно на них. Деньги будущих владельцев квартир лежат на специальных эскроу-счетах. Строительная компания их получит только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи готовых квартир покупателям.

Средства на возведение дома застройщик берет у банка, где и открыт эскроу-счет. Ни один банк не будет рисковать своими финансами, поэтому, прежде чем согласиться на проектное финансирование застройщика, проверяет его со всех сторон. Проектное финансирование от банка – это доказательство, что компания надежная и ответ на вопрос, как выбрать застройщика, уже есть.

Шаг 4. Уточняем срок возведения дома

Сроки строительства зависят от материала, из которого возводят дом или жилой комплекс. Быстрее всего растут панельки: хватает буквально полгода-год, чтобы дом вырос. Больше времени понадобится на строительства объектов из кирпича и монолита: на них уходит не менее двух лет.

Но в любом случае не стоит верить обещаниям застройщика, что от котлована до благоустройства территории пройдет всего год. Этого времени еще никому не хватало. Проверить, не лукавит ли застройщик со сроками, можно, если сравнить указанное время со статистикой средней длительности строительства в конкретном регионе. Ее можно найти на сайте Единой информационной системы жилищного строительства.

Шаг 5. Смотрим готовность дома

Если вы не рисковый покупатель, то по степени готовности объекта сразу поймете, какого выбрать застройщика. Люди, которые хотят подстраховаться, предпочитают вкладываться в новостройки, когда они готовы на 60-70%. Да, квартиры на такой стадии готовности уже дороже, чем на этапе котлована, но зато есть уверенность – дом достроят. 

Шаг 6. Сравниваем цены застройщика с рыночной стоимостью жилья

У застройщика, который давно обосновался на рынке и при этом строит качественно, будут и цены соответствующие. Если строительная компания вдруг распродает буквально за бесценок жилье либо предлагает обилие скидок на квартиры, это плохой знак. Возможно, у нее кончились деньги, срочно нужно дополнительное финансирование.

При сравнении цен стоит учитывать категорию жилья. Квартиры эконом и комфорт-классов стоят по-разному, поэтому между собой их сравнивать невозможно.  

Шаг 7. Проверяем информацию в СМИ

Перед тем, как выбрать застройщика, можно почитать, что же пишут о нем СМИ. Обычно в погоне за рейтингами новостные издания публикуют скандалы с участием строительных компаний, журналисты устраивают проверки, тайно приезжая на стройплощадки. В итоге в распоряжении покупателей оказывается бесценная правда.

Шаг 8. Проверяем застройщика на банкротство и суды

Без внимания СМИ не останется и банкротство того или иного застройщика. Но если этой информации в изданиях не найдется, стоит самостоятельно проверить строительную компанию на этот счет. Дело в том, что эскроу хоть и защищает от потери денег, но пока длится процедура банкротства, лежащие на счете деньги могут обесцениться. Когда суммы вернут покупателям, на них трудно будет приобрести желаемую квартиру.

Проверить застройщика на предмет банкротства помогут портал арбитражных судов, Единый реестр сведений о банкротстве и другие ресурсы.

Наличие судебных разбирательств тоже многое расскажет о строительной компании. Часто люди подают в суд за то, что застройщик тянет со сроками сдачи объекта. Впрочем, в этом нет ничего страшного – редко дом сдается срок в срок. Но если судебный иск поступил от прокуратуры, значит, у строительной компании большие проблемы.

Полное отсутствие судебных дел тоже не сулит ничего хорошего. Возможно, застройщик еще не возвел ни одного объекта, на рынке он новичок и, кто знает, чем закончится его первая стройка.

Шаг 9. Проверяем партнеров застройщика

Понять, как выбрать застройщика, можно и по его партнерам: банкам и подрядчикам. Если с ним сотрудничают крупные компании с отличной репутацией, то не стоит переживать – значит, застройщик тоже надежный. Партнеры обычно перечислены на сайте строительной организации.

Также хороший признак застройщика – продажа квартир по программам ипотечного кредитования с господдержкой. Не каждая строительная компания получает такую мощную поддержку.

Шаг 10. Читаем отзывы покупателей и лично едем на стройплощадку 

Отзывы людей, купивших квартиры в прошлых проектах застройщика, могут оказаться весьма информативны. Жилые комплексы уже заселены, а, значит, все недостатки строительства давно всплыли наружу. Может так оказаться, что застройщик обещал одно, а построил совсем другое. Например, на территории должен был быть бассейн или сад, но в итоге ни того, ни другого.

Найти жителей домов можно в группах социальных сетей, а также в домовых чатах мессенджеров. Отзывы, написанные на сайтах самих компаний или же на других тематических ресурсах, могут быть обманчивыми. Нередко отрицательные комментарии пишут конкуренты, чтобы очернить застройщика, а положительные – сами строительные компании.

Если дом только строится, то дольщики тоже организуют чаты, чтобы обсуждать ход возведения объекта недвижимости. Не помешает присоединиться к беседам, если напрямую задать вопросы застройщику при покупке квартиры не получается. Люди расскажут, есть ли задержка сроков строительства, какие обещания застройщик уже сдержал, изменились ли детали проекта за все время стройки.

Как мы говорили выше, за ходом долевого строительства можно следить в режиме онлайн на сайте застройщика. Однако некоторые строительные компании лукавят и включают так называемые ролики-заглушки – закольцованные видео длиной в пару-тройку минут. Это может быть технической проблемой или же вполне умышленным действием, чтобы скрыть тишину на стройке. Поэтому один из эффективных способов проверки – сходить на строительную площадку. Тут можно своими глазами увидеть, насколько готов дом и как вообще идет строительство. Если рабочих и техники на площадке очень мало, то что-то явно не так. 

Если пройти все эти 10 шагов, вам будет легче решить, как выбрать застройщика. Правильный выбор поможет избежать неприятностей в дальнейшем, в том числе вовсе не дождаться новой квартиры.