Собственник квартиры: права и обязанности

Приобретая квартиру, собственник получает определенные права и обязанности. Зачастую многие не подозревают о том, что помимо прав продажи, дарения, сдачи в аренду и завещания существуют и другие. В нашем материале расскажем, какие существуют права и обязанности у владельца недвижимости.

Кто такой собственник квартиры?

Для начала разберемся с термином собственник.

Собственник – это гражданин, у которого есть документы, подтверждающие право собственности на жилье.

Собственник также является лицом, которое имеет определенные права на использование недвижимости в разных целях. Помимо это он имеет и обязанности.

Кто может считаться владельцем жилья?

Как мы уже обозначили выше, собственником является человек, у которого есть документы, подтверждающие право собственности на жилье. Не важно какой правовой статус у человека, он может быть физическим или юридическим лицом.

Появляется право на владение квартирой после того, как был заключен один из видов договоров:

• ДКП (договор купли-продажи);
• ДДУ (договор долевого участия);
• дарения;
• наследования;
• договор обмена жилыми помещениями (важно понимать, что сам факт обмена необходимо прописать в договоре).

Право собственности сначала нужно подтвердить, зарегистрировав его в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Там же можно получить справку, в которой будет указан собственник жилья.

Права собственника квартиры

Разберем в подробностях, какие бывают права у собственника квартиры.

Использовать квартиру для жилья и работы

Жилищный кодекс РФ включает в себя статью 17 ч. 2 и 4 ЖК РФ, в которой прописано, что в квартире, которая является вашей собственностью, вы можете работать и просто жить.

Естественно, работа в жилом помещении не подразумевает под собой, например, ведение целого производства или создание на базе квартиры магазина. Для такого существуют отдельные коммерческие, нежилые помещения.

Есть несколько видов работы, которые точно не разрешат выполнять в квартире. Законом, например, запрещено проводить богослужение, начинать какое-либо производство или размещать хостелы.

Объясняем, какие должны быть условия для того, чтобы в квартире можно было работать или вести бизнес:

1. Одно из самых важных правил – использование недвижимости на законных основаниях. Соответственно у владельца должен быть документ, подтверждающий право собственности.
2. Работа не должна мешать другим людям, проживающим в вашем доме. Соседи имеют право пожаловаться на вас в полицию или в управляющую компанию, после чего вы можете получить наказание по закону. Например, у вашей двери не должны скапливаться клиенты, а во дворе не должно быть скопление автомобилей. Также, нельзя шуметь по ночам и в определенные законодательством часы. Существуют и другие запреты, которые можно найти в статьях ЖК РФ.
3. Необходимо придерживаться всех санитарных, пожарных и экологических требований и не нарушать их. Например, нельзя делать заведомо опасную перепланировку, при которой часть здания может обрушиться из-за нагрузки, нельзя устанавливать станки и другое оборудование, от которого исходит сильная вибрация и прочее.

Для того, чтобы работать в своей квартире, вы можете оставаться как физическим лицом, так и зарегистрировать ИП.

Вот примеры некоторых профессии для работы на дому:

• Журналист
• Писатель
• IT-специалист
• Фотограф
• Репетитор
• Копирайтер
• Брокер
• Бухгалтер
• 3D-дизайнер

Есть множество других профессий, подходящих под условия, прописанных в законе. Если же соседи жалуются на то, что к вам пару раз в день приходят дети на занятие, то это не значит, что вы нарушили законодательство.

А вот, если вы сделали из своей жилой недвижимости целый офис или склад обуви, то тут можно уже напроситься на штраф или что похуже.  

Разрешать жить в квартире членам семьи

В жилищном кодексе также есть статья 31 ЖК РФ, которая позволяет собственнику заселить в свою квартиру кого захочет.

Вселять в квартиру можно членов семьи. При этом нет необходимости иметь кровное родство или брак. Вселить можно, например, двоюродного племянника, невестку или гражданского мужа. Их никто не сможет выселить, и соседи в том числе никак не смогут повлиять на ситуацию, если им, например, не понравится новый жилец.

Важно! Помните, что ваши родственники, вселенные в квартиру, имеют столько же прав пользоваться ей, сколько и вы.

Единственное – они не смогут вселить еще кого-то без вашего согласия и участия. Однако это не касается несовершеннолетних детей, их может вселить любой из жильцов, без согласия владельца.

Выселить посторонних

Статья 35 ЖК РФ и статья 293 ГК РФ дают право собственнику выселять посторонних жильцов из своей недвижимости.

В случае необходимости владелец квартиры может выселить человека, который больше не является его членом семьи. Сюда, например, можно отнести бывшего мужа/жену. Если до брака квартира предлежала одному из них, то второй имеет права там жить только до момента, пока собственник не решит выселить его. Подобная практика касается и брачных договоров. Если жилье по такому договору принадлежит только одному из бывших супругов, то второго вполне возможно выселить.

Чтобы выселить кого-то другого, необходимо доказать, что вы не имеете семейных отношений, общего бюджета, быта и утратили доверие к человеку.

В случае с детьми – все сложнее. Если гражданин разводится, но у него остается прописанный в его квартире ребенок, то выселить его до совершеннолетия нельзя.

Сохранить единственное жилье в случае долгов

У любого гражданина есть право не отдавать единственное жилье (ст. 446 ГПК РФ, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке). Однако, есть нюанс. Банк может забрать даже единственное жилье, если оно в ипотеке и находится в залоге у кредитной организации. Во всех остальных случаях за любые долги квартиру отобрать не смогут.

Прописать любого человека в квартире

Собственник имеет право на постоянной или временной основе прописать у себя любого человека. Он не обязан быть родственником. Человек, которого прописывают, не будет иметь таких же прав на продажу или дарение квартиры, как у собственника, и его можно будет выселить в любой момент. Однако он может заселить своих детей, которым еще не исполнилось 18 лет.

Перевести квартиру в нежилое помещение

Если вы все же решили сделать из квартиры коммерческое, нежилое помещение для работы, у вас есть такое право.

Для этого нужно соблюсти несколько условий:

• Для квартиры должен быть отдельных вход.
• Вы не должны нарушать права других людей, проживающих в том же доме, а соседи не против перестроек.
• Местоположение помещения – первый этаж или выше в случае нахождения под ним таких же нежилых помещений. 

Защищать жилье от незаконного проникновения

Закон защищает права собственников. В ст. 35 Конституции РФ, ст. 14, ст. 1066, ст. 1067 ГК РФ указано, что в ваше жилье не имеют права заходить посторонние без вашего согласия. Это касается даже госслужб, если у них нет специального судебного постановления.

Если же в вашу квартиру пытаются попасть посторонние, вы имеете право применить самозащиту.

Помните, что есть исключение из правил. Полиция может проникнуть в дом и квартиру без согласия для предотвращения преступления или для того, чтобы спасти жизнь.

Требовать соблюдения тишины и порядка

В СанПиНе прописано, что в жилом помещении нельзя шуметь в определенные часы и нарушать общие правила. Например, запрещено делать перепланировку без специального разрешения и согласования (СанПиН 2.1.2.2645-10, ст. 6.3 КоАП РФ, ст. 6.4, СНиП 23-03-2003).

Если же у вас слишком шумные соседи, которые постоянно нарушают правила, вы можете решить с ними этот вопрос через полицию, управляющую компанию или суд.

Устанавливать видеокамеры и кондиционер

Статья 36 ЖК РФ позволяет установить средство видеонаблюдения над своей дверью в квартиру. Если на камеру не попадают чужие двери, разрешение и согласие жильцов не нужно. Однако, если камера охватывает всю площадку, а записи хранятся у вас еще какое-то время, тогда необходимо получить согласие соседей. 

Камеры видеонаблюдения на фасаде здания или на площадке можно устанавливать, только если вы получили письменное разрешение на общем собрании жильцов.

Помимо этого, собственник может установить кондиционер на фасаде дома. Однако запрет могут ввести, если оборудование будет очень громко шуметь, с него будет капать вода, будет испорчено общедомовое имущество, кондиционер будет угрожать пожарной безопасности или закрывать обзор соседям. Также зачастую нельзя устанавливать кондиционеры в объектах культурного наследия.

Пользоваться общим имуществом

Любой владелец квартиры вместе с правом на свое жилье получает и право на пользование общедомовым имуществом (ст. 289 ГК РФ, ст. 36, ст. 37, ст. 38 ЖК РФ, пп. 2—7 постановления правительства № 491).

К общедомовому имуществу относятся:

• Стены, потолки, пол в подъездах и других общих местах МКД.
• Кладовки, подвалы, чердаки.
• Лестницы, лифты.
• Крыша здания.
• Земельный участок вокруг дома и прилежащая территория.
• Детская площадка.
• Инженерные коммуникации (водопровод, системы электроснабжения и прочее).
• Парковка (как рядом с домом, под ним, так и отдельно стоящая, подземная парковка, если она принадлежит конкретному МКД).
• Общие балконы. 

За содержание общедомового имущества необходимо платить, сумма указана в квитанции ЖКХ. Взамен собственник может ездить на лифте, гулять на площадке и прочее.

Участвовать в управлении домом

В нескольких статьях законодательства прописано, что собственники могут организовывать собрания и создавать органы управления жилым домом. Например, можно собрать ТСЖ и самостоятельно решать, когда и как ремонтировать общедомовое оборудование, нужна ли детская площадка и так далее.

Вместо ТСЖ владельцы квартир могут просто сами решить, какую управляющую компанию им выбрать, чтобы не заморачиваться с другими вопросами, касающимися управления МКД.

Защищать свои интересы и получать компенсацию за ущерб

Если ваши права собственника нарушаются, то вы можете требовать компенсацию (ст. 11 ЖК РФ, ст. 12, ст. 15, ст. 1064 ГК РФ). Получить ее можно, например, если:

• Жильцы вашего дома решили устроить гостиницу или хостел в одной из квартир.
• Один из жильцов просто так требует деньги на выдуманные нужны.
• УК не выполняет свои обязанности.

Причин может быть больше. Права можно отстаивать такими способами, которые не нарушают законодательство России.

Обязанности собственника квартиры

О правах и обязанностях собственника можно прочитать в статье 30 ЖК РФ. Подробнее сейчас расскажем об обязанностях, которые есть у собственника квартиры.

Оплачивать коммунальные услуги и капремонт

Гражданин, владеющий квартирой, обязан оплачивать все коммунальные услуги, включая капитальный ремонт. Делать это необходимо вовремя, иначе будут начисляться пенни, а также могут отключить электричество, воду, отопление.

Соблюдать жилищное законодательство

Собственнику нужно соблюдать закон. За нарушения прописанных законов и правил можно получить как административный штраф, так и наказание в виде уголовной ответственности. Все будет зависит от масштаба проступка или преступления. 

Поддерживать надлежащее состояние квартиры

Нужно держать квартиру в надлежащем состоянии: соблюдать санитарные правила, пожарные нормы, не нарушать благоустройство и сохранять окружающую среду.

Важно поддерживать порядок и не допускать бесхозяйственного обращения со своим жильем.

Помимо этого, следует исполнять решения, принятые на общем собрании владельцев недвижимости, соблюдать установленные правила и не нарушать законные интересы соседей.

Нести ответственность за состояние общего имущества

Нельзя портить общедомовое имущество. Если необходимо внести какие-либо изменения, нужно получить согласие проживающих в МКД и управляющей компании.

Нести ответственность за нарушение пожарной безопасности

Необходимо следить за тем, чтобы не возникало пожароопасных ситуаций. Например, не стоит курить на балконе и лучше всего отказаться от курения в квартире. Также нежелательно выкидывать бычки от сигарет в мусорное ведро, так как в нем могут оказаться бумажные или другие, легковоспламеняющиеся изделия. Это может привести к пожару, трагедии, а также за это могут выписать штраф. 

Права и обязанности собственника доли в квартире

Собственники одной квартиры должны распределять быт между собой и совместно оплачивать все коммунальные расходы. Если возник масштабный спор, можно обратиться в суд для решения проблемы.

Зачастую все права и обязанности одинаковы у всех, кто имеет долю в квартире. Исключение составляют случаи, когда законодательство предусматривает соотношение обязательств к выделенной доли.

Например, если у одного человека только треть квартиры, а у другого – две трети, то коммунальные услуги они будут платить соразмерно долям. Допустим платеж оставляет 9000 рублей, тогда гражданин, имеющий большую долю, заплатит 6000 рублей, а имеющий меньшую долю – 3000 рублей.

Права и обязанности прописанного в квартире

Человек, который прописан в квартире, но не являющимся собственником, в любом случае должен соблюдать общие правила, установленные владельцем. Необходимо уважать соседей и выполнять все требования, которые прописаны в законе. Такой гражданин не может самостоятельно вселять кого-то, кроме своих несовершеннолетних детей, не может единолично без согласия собственника начать ремонт или изменить условия проживания.

Если человек знает все права и выполняет обязанности, которые появляются у него с приобретением квартиры и получением документа на право собственности, то никаких конфликтов с соседями или управляющей компанией возникать не будет. Главное помнить о взаимоуважении друг к другу и соблюдать закон.