Содержание
Для успешной продажи недвижимости необходимо правильно написать объявление. Вместе с риэлторами Александром Федорченко и Марией Суслиной разбираемся, как выглядит идеальное объявление о продаже квартиры и почему перед его составлением нужно взяться за уборку.
Изучение рынка и оценка квартиры
Перед тем, как вы сядете за компьютер писать объявление, необходимо изучить рынок и оценить квартиру. Какие квартиры сейчас продаются в вашем районе? Сколько они стоят? В первую очередь это нужно для того, чтобы установить адекватную стоимость продажи.
«Рынок идет от покупателя. Покупатель не готов отдавать больше денег, если квартира их не стоит», – говорит Александр Федорченко.
Далее встает вопрос – как правильно разместить объявление о продаже квартиры? Эксперт пояснил, что первое время объект выставляется по максимальной цене. Объявление нужно разместить на всех возможных ресурсах приблизительно на 2 недели. У рынка будет возможность отреагировать на предложение. Так поступают, например, в агентствах недвижимости: распространяют новость о продаже, в том числе в соцсетях и чатах.
Если продавец за две недели не получил ни одного отклика от покупателей, то стоит подумать о том, чтобы снизить цену.
При этом важно, чтобы цена соответствовала и состоянию квартиры. Помните, что покупатель будет стараться снизить во время торга свои будущие затраты.
Написание заголовка
По большому счету, заголовка в обычном понимании в объявлении нет. Но тут важно начало, то есть сам подход к тому, как правильно подать объявление о продаже недвижимости. Описание нужно всегда начинать с самого главного – с того, что заинтересует ваших потенциальных покупателей.
«Для того, чтобы написать продающее объявление, необходимо посмотреть на вашу недвижимость с разных сторон. И раскрыть их все в тексте вашего объявления. Первое, с чего мы начинаем, – это цепляющий заголовок, отражающий самую яркую деталь вашей недвижимости. Например: «Продается уникальный жилой в дом с камином и бассейном», – рассказывает риэлтор Мария Суслина.
Описание квартиры
Грамотное объявление о продаже квартиры содержит только самую важную информацию. Главная задача – достичь максимального количества звонков от потенциальных покупателей.
«Описывать нужно положительные качества квартиры. Про новый ремонт, готовность документов к сделке, раздельный санузел, раздельные комнаты. Про отсутствие балкона или смежные комнаты указывать не надо. Пусть покупатель придет и сам посмотрит квартиру. Очень часто люди меняют свою точку зрения. В моей практике часто было, что те, кто не хотел квартиру без балкона, все-таки покупали такое жилье. Например, потому что к квартире прилагалась кладовка», – поделился Александр Федорченко.
Конечно, искажать или приукрашивать информацию в объявлении тоже не стоит. Не надо указывать вместо первого фактического этажа второй. К тому же квартиры на первых этажах часто привлекательнее для покупателей по цене – они дешевле на 5-15%.
«Мы должны соединить в объявлении технические характеристики и описательную часть. Например: «Гостиная 21 кв.м. станет центром притяжения. Тут вы с удовольствием будете отмечать свои праздники в кругу родных и близких под звуки тлеющих дров в камине». Аналогичная история и с квартирой. «Спальня 18 кв.м. с видом на парк. Встречайте рассветы и провожайте закаты в удовольствие», – добавляет Мария Суслина.
Информация о районе и инфраструктуре
Как показывает практика, в большинстве случаев люди покупают квартиры в районе, в котором жили или с которым хотя бы знакомы.
«За мой многолетний опыт работы только 20% покупателей переезжают в новый район», – говорит Александр Федорченко.
Здесь работает то же правило, что и с описанием самой квартиры. Акцентируйте внимание покупателей на положительных моментах: магазины, аптеки в шаговой доступности, остановки общественного транспорта поблизости.
«Если мы говорим о большом городе (Москве, Екатеринбурге и им подобных), вся инфраструктура обычно есть. Если мы говорим о маленьких городах, то просто описываем, что действительно там находится. Как я уже сказал, покупают квартиры зачастую соседи по району», – пояснил эксперт.
Мария Суслина отмечает, что следует указывать в объявлении информацию об инфраструктуре, которая важна для вашей целевой аудитории.
«Не нужно описывать все подряд. Например, для жителей однокомнатной квартиры вряд ли будет важно наличие школы, а для будущих жителей двухкомнатной или трехкомнатной квартиры – это критичный момент», – говорит риэлтор.
Порядок продажи
В объявлении о продаже квартиры обязательно надо добавить информацию о готовности документов.
«Эта информация поможет агенту покупателя составить представление о сроках сделки. И конечно, это поможет в формировании цепочек сделок», – рассказывает Мария Суслина.
Сложности со сделкой в объявлении описывать не стоит. Покупатели, которые самостоятельно подбирают квартиру, опасаются трудностей. Чаще всего они мечтают найти лучшую квартиру без обременений и с одним собственником.
«На сегодняшний день около 60% квартир продается с дополнительными моментами вроде ипотеки и залога, детских долей, обременений от судебных приставов», – говорит Александр Федорченко.
В таких случаях, конечно, лучше привлечь риэлтора. Специалист поможет провести продажу, не нарушив ничьи права или законы.
«Если физлицо планирует альтернативную сделку, я бы тоже рекомендовал обратиться к профессионалам», – делится эксперт.
Указание контактов
С указанием контактов все несколько проще. По большому счету, здесь не нужно ничего, кроме вашего имени и номера телефона.
Но здесь можно столкнуться со сложностью. Многие сайты подменяют номера продавцов номерами IP-телефонии. И звонки через такую систему могут идти с задержкой в 3-5 секунд. То есть ответ собеседника может дойти до вас только через несколько секунд, из-за этого получается сумбур и ощущение, что собеседники прерывают друг друга на полуслове. И это будет чисто технической неполадкой.
«Покупателю прямой номер продавца недоступен, а вот продавец видит телефон во время входящего звонка. Поэтому лучше сразу перезвонить потенциальному покупателю на его номер. Не все понимают, что задержка происходит по техническим причинам, и думают, что их перебивают. И в этом кроется много негатива», – говорит эксперт.
Важно! Не сообщайте потенциальному покупателю, когда вас не будет дома – это небезопасно. Порой продавцам звонят мошенники, чтобы выяснить, когда квартира будет свободна и когда ее можно будет ограбить.
Подготовка фотографий
Фотографии играют важнейшую роль в процессе продажи. Бывает даже так, что благодаря качественным снимкам продавцам удается немного поднять стоимость своего жилья.
«98% людей, продающих квартиры самостоятельно, не знают критериев действительно хороших и продающих фотографий квартиры. А для создания таких снимков придется очень усиленно поработать», – подчеркивает эксперт.
Рассказываем про несколько основополагающих правил продающих снимков.
- Важнейшее правило – квартира должна выглядеть так, будто в ней никто не живет. То есть о ваших семейных фотографиях на полках, магнитах на холодильнике, кухонной утвари не может быть и речи.
- Необходимо максимальное количество света. Если окна выходят на восток, снимайте утром, когда солнечные лучи осветят стены. Если такой возможности нет, используйте приборы освещения. Помните, что уют создают точечные источники света.
- Выберите такой ракурс, который позволит показать объем комнаты. По фотографии угла покупатель не сможет понять, где заканчивается та или иная стена. На снимках полностью должен уместиться периметр дальней от фотографа стены. Исключение из правил – ванные комнаты, зачастую небольшие по размеру.
- Фотографировать можно и на телефон, профессиональное оборудование здесь не пригодится. Тем более, что многие сайты сжимают изображения и делают их менее качественными.
- Добавьте фото планировки квартиры в формате 2D. И лучше не из кадастрового паспорта, а качественно прорисованную.
Как не стоит писать объявления о продаже квартиры?
Мы уже описали, чего стоит избегать при написании объявления. Резюмируем вместе с экспертом Александром Федорченко.
- Не указывайте отрицательные моменты жилплощади и района. Дайте покупателю представить свою жизнь в этой квартире. Некоторые минусы могут для него оказаться незначительными.
- Избегайте больших и слишком подробных описаний. Стимулируйте интерес, чтобы покупатель позвонил или пришел узнать все лично.
- На снимках квартиры не должно быть предметов личного обихода, снимков, магнитиков, кошачьих лотков, ершиков. Унитаз должен быть всегда закрыт.
- Не перегружайте объявление фотографиями. На одну комнату – один-два снимка.
- Планировку не нужно делать в 3D. Да, это красиво, но многим будут непонятны реальные масштабы.
- Никому не рассказывайте, когда квартира будет пустовать. Вам могут звонить не только покупатели, но и мошенники.
Теперь рассмотрим все правила на примере.
Как не стоит составлять описание однокомнатной квартиры для продажи:
«Однушка рядом с ЦПКиО, после косметического ремонта. Неузаконенное совмещение санузла, есть ипотечный хвост 800 тысяч».
Продающее объявление о продаже квартиры, образец:
«Продается однокомнатная квартира со свежим ремонтом в центральном районе города, в 300 метрах от парка ЦПКиО им. Маяковского.
- Классическая просторная планировка с выходом из комнаты на остекленный балкон, изолированная кухня, совмещенный санузел и встроенный шкаф для хранения вещей в коридоре.
- Окна выходят на солнечную сторону с видом на старинные малоэтажные дома из камня с камерной атмосферой. Материал стен дома – кирпич.
- В квартире сделан косметический ремонт: установлены пластиковые окна, сейф-дверь на входе, в комнате – натяжные потолки, напольное покрытие – ламинат.
- Вместе с квартирой передается кухонный гарнитур, холодильник, стиральная машина, новый обеденный стол и 3 стула, сантехника и зеркало в ванной, осветительные приборы.
- До передачи ключей в квартире будет проведен клининг.
- Чистый, ухоженный подъезд с цветами на подоконниках.
- Просторный озелененный двор с цветущими всю весну яблонями, черемухой и сиренью. На придомовой территории в наличии спортивный корт со свободным входом и зона воркаута.
- В радиусе 700 метров торговый центр, международный бизнес-парк, сеть продовольственных магазинов, множество соцобъектов в соседних дворах, несколько прогулочных зон и скверов, обустроенная набережная вдоль реки Исеть.
- У дома удобное расположение, прямой выезд на ул. Восточную в любом направлении, до остановок общественного транспорта не более 6 минут пешком. Парковочные места – по периметру дома.
Вариант отлично подойдет как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду в быстрой доступности от центра города и вблизи от сформировавшейся инфраструктуры».
