Как выбрать квартиру?

Приобретение квартиры – это серьезный шаг, который требует взвешенного и осознанного решения. Ведь от выбора жилья зависит не только ваше комфортное проживание, но и финансовое благополучие. Но как правильно выбрать квартиру для своей семьи или для инвестирования? Как купить жилье для сдачи в аренду или подобрать подходящую недвижимость для родителей?

В этой статье мы расскажем, как выбрать квартиру для разных целей. С вопросом помогает разобраться эксперт, специалист по недвижимости в ЦН «Домос» Надежда Легостаева.

Как выбрать квартиру для покупки?

Цель покупки недвижимости может быть разной: покупатель берет жилье для жизни или для инвестиций. Если планируется использовать квартиру для жизни семьи, то важным фактором будет расположение дома относительно работы, школы, детских садов, магазинов и транспортной инфраструктуры. Если же цель покупки – инвестирование, то важными будут доходность объекта и его перспективы на рынке.

«Когда приобретаешь квартиру для себя, часто на выбор влияет эмоциональная составляющая: какая-то квартира может идеально подходить технически, а купите вы в итоге не этаж и метраж, а приятное соседство, возможность ходить в бассейн через дорогу или каждый день гулять в парке с собакой. Если же мы говорим про инвестиции: без разницы, нравится ли лично вам квартира, главное, чтобы она понравилась будущему покупателю или арендатору, и какой доход это вам принесет», – отмечает Надежда Легостаева.

Если обобщить, то кардинальные различия выглядит так:

• выбирая квартиру для себя, вы учитываете свои пожелания;
• выбирая квартиру как инвестиционную недвижимость, вы в первую очередь смотрите ситуацию на рынке и ликвидность объекта.

Способы инвестирования в квартиры

Инвестирование как таковое предполагает, что вы вкладываете деньги, чтобы получить дополнительный доход или сохранить свои накопления.

Рассмотрим несколько видов инвестирования в недвижимость:

• перепродажа, когда квартиру продают дороже, чем купили;
• аренда, от которой можно получать ежемесячный доход;
• сбережение, когда квартиру выбирают с перспективой на будущее, например, для детей.

Как выбрать квартиру для покупки с последующей перепродажей?

Чаще всего такими инвестициями занимаются люди, у которых есть свободные деньги. Чтобы выбрать квартиру для последующей перепродажи важно заложить время на расчеты всех перспектив и рисков, изучение вопроса как такового.

«Инвестиции в недвижимость – это очень интересная специализация с возможностью получения дохода выше среднего, и вместе с тем сопряженная и с более высоким уровнем риска. Если вам повезет встретить специалиста, который изо дня в день занимается только этим направлением, он станет вашим самым востребованным финансовым советником. Это крутой опыт и знания и не самый дешевый опционал, но, если этот человек принесет вам хорошие деньги, вы будете сами рады ему заплатить, потому что он зарабатывает, когда зарабатываете вы», – поясняет эксперт.

В качестве общих рекомендаций тут будут два момента:

1. Покупать есть смысл только жилье с высокой ликвидностью.
2. Брать нужно, если высока вероятность подорожания жилья.

Простыми словами, при перепродаже ваша квартира должна быть дороже, чем в момент, когда ее покупали вы. Прямых советов здесь нет и быть не может. Но есть информация, которая может пригодится:

1. Стандартно высокой ликвидностью обладает жилье массового сегмента. По сути, это обычные «однушки» и двухкомнатные квартиры небольшого метража и со стандартной планировкой.
2. Хороший район – залог высокой ликвидности. Даже непопулярные четырехкомнатные квартиры в хорошем районе с удобной и развитой инфраструктурой будут востребованы у многодетных семей, каких в стране становится все больше.
3. Нужно следить за инсайдерской информацией. Например, строительство и открытие большого бизнес-центра может спровоцировать рост спроса на квартиры даже в отдаленном районе.
4. Полезно будет следить за планами развития города, которые публикуются в открытых источниках. В том числе такую информацию можно получить у застройщиков и риэлторов.

«Предугадать заранее со 100%-ной гарантией возврата, какую прибыль принесет тот или иной проект, невозможно. Иногда вложение может стать и убыточным, тогда нужно будет принимать решение: выйти из него в ноль, скинуть объект в кратчайшие сроки с минимальными издержками или даже заморозить на неопределенное время, если такая возможность есть. Получить 500-600 тысяч рублей сверх вложенных в строящееся жилье возможно практически в любом районе, если покупать на ранних стадиях строительства с пониманием перспективы роста района застройки, и по возможности в первых очередях», – говорит Надежда Легостаева.

Как выбрать квартиру под сдачу в аренду?

Прежде чем покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, нужно определиться, кто будет арендатором. Для этого лучше вместе с риэлтором изучить рынок и определить, какая недвижимость пользуется наибольшим спросом в настоящий момент.

Еще один важный момент – сам регион. Очевидно, что в Алтайский край чаще приезжают туристы, чем командировочные, а вот в Екатеринбург в командировки отправляются чаще, чем приезжают в отпуск.

Определив, кто будет арендатором, нужно решить, будет сдаваться жилье в долгосрочную аренду или посуточно.

Как выбрать квартиру для долгосрочной аренды?

Аренда квартир на длительный срок требует решить уже на этапе подбора недвижимости, кто будет в ней жить. Наглядно это можно увидеть на примерах:

• Для студентов может быть важна транспортная доступность и близость к учебному заведению. Но и это – не стопроцентная гарантия успеха.

«Есть категория людей, которые перемещаются по городу исключительно на такси либо на личном транспорте. В таком случае наличию метро и транспортной доступности уступит место наличие парковки или то, что из себя представляет сама квартира, уровень ее комфорта и статус соседей. Чем изощреннее запрос человека, тем больших денег это может ему стоить, и, следовательно, приносить больший доход собственнику», – комментирует специалист по недвижимости.

• Сотрудники компаний из других регионов и стран чаще всего приезжают без личного транспорта и стараются найти жилье поближе к работе. Чем выше статус работника, тем выше будут требования к жилью: топ-менеджеры компании чаще всего селятся в квартиры уровня премиум с современным ремонтом и полным оснащением.
• Молодые семьи чаще всего рассматривают для аренды районы, где есть школы и детские сады. Вероятнее всего, для них будет важно наличие парковки, лифта и детской площадки.

В целом долгосрочная аренда будет тем выгоднее, чем выше класс квартиры. При этом нужно реально смотреть на вещи – в отдаленном спальном районе Екатеринбурга даже квартиру премиум-класса за 50 тысяч рублей вряд ли удастся сдать.

«Если при покупке недвижимости бюджет человека позволяет выбрать что-то поинтереснее и подороже, это открывает возможность получать соответственно вложениям и большую прибыль. Для примера: при сдаче однокомнатной и двухкомнатной квартир разница в оплате может составить до 5-6 тыс. рублей. Если брать уровень выше, например, с качественным ремонтом и комплектацией дорогой техникой, то разница может вырасти до 8-10 тысяч. Если говорить про бизнес-класс, дельта может достигать 30 тысяч рублей и более. Чем выигрышнее расположение квартиры относительно центра, выше ее статус и чем лучше она упакована, тем выше будет цена», – рассказывает Надежда Легостаева.

Есть и еще один способ инвестирования – купить квартиру в плохом состоянии, пригласить дизайнера и сделать хороший ремонт. Так арендная плата (как, кстати, и в целом стоимость квартиры) может вырасти в разы.

Как выбрать квартиру для краткосрочной аренды?

Как и при сдаче на долгий срок, посуточная аренда должна быть направлена на своего основного потребителя. Такая аренда несет для владельца жилья немалые риски – за неделю в квартире могут успеть пожить несколько человек, и не все из них окажутся честными. Но мы рассмотрим наиболее безопасных нанимателей жилья: туристов и командировочных.

• Туристам важно, чтобы жилье находилось в транспортной или пешей доступности от основных достопримечательностей. На уровень комфорта такие жильцы смотрят нечасто – обычно в съемной квартире только спят.
• Люди, приехавшие в командировку, напротив, будут смотреть на комфорт, в том числе дорогу до места работы. Командировочным важно, чтобы бытовые трудности не отвлекали от работы и цели поездки.

Сдавать в аренду можно не только квартиру. Один из примеров инвестирования – покупка площади в гостиничном комплексе.

«Фактически ты покупаешь номер в гостинице. И можешь использовать его как в личных целях для отдыха, так и передавать в доверительное управление для сдачи в аренду для получения прибыли. В случае успеха и популярности места, где расположен такой комплекс, действительно можно говорить о стабильности заработка. Вместе с тем необходимо учитывать сезонность бизнеса, к которому привязана сдача такого рода недвижимости», – делится Надежда Легостаева.

Как выбрать квартиру для родителей?

При выборе важную роль играет то, согласована ли покупка с будущими жильцами. В любом случае, выбирая квартиру для родителей, в первую очередь нужно опираться на их предпочтения и пожелания.

«Если чувствуете, что можете предложить что-то лучше, то не лишним будет сравнить. Не понравится – вернетесь к тем параметрам, которые родители выбрали сами. Важно слышать и учитывать их желания. Если родители не привыкли жить выше 15 этажа, то на 30 им будет некомфортно. Кому-то важнее охотничий магазин, потому что отец любит рыбалку. Так что речь идет и об образе жизни. Даже если в новом районе больница будет ближе, но человек привык к своему старому району, тут уж ничего не поделаешь, привычка – вторая натура», – комментирует Надежда Легостаева.

Есть и общие критерии, которые можно учесть при подборе жилья для пожилых людей:

1. Дом и инфраструктура должны быть безопасны. Лучше всего, если  по всему периметру дома идут тротуары, к подъезду ведет пандус, а в самом доме есть лифт. Так пожилые люди могут более комфортно передвигаться и быть самостоятельными.
2. Нижние этажи. Возраст сыграет злую шутку, если в доме сломается единственный лифт. В целом пожилые подниматься на первый или второй этаж смогут самостоятельно. А еще так будет возможность зайти в квартиру через окно, если что-то случится.
3. Чаще всего взрослым важно, чтобы район был привычным. В обжитом месте у пожилых есть свои знакомые, которые в случае чего могут прийти на помощь или просто скрасить будни.
4. Рядом есть больницы, аптеки и магазины. Важно, чтобы у пожилого человека была возможность без труда сходить за лекарствами и продуктами. Близость медицинских учреждений позволит чувствовать себя в безопасности: не дожидаться врачей часами, а то и вовсе пойти к доктору самостоятельно.
5. Лучше, чтобы планировка квартиры изначально предполагала, что живущий в ней человек может получить помощь. Просторная ванная комната даст больше свободы. Если есть риски, что в доме будет ездить инвалидная коляска, лучше сразу избегать квартир с узкими и извилистыми коридорами.

Как правильно выбрать квартиру для покупки семье с детьми?

Прежде чем приступать к выбору квартиры, важно оценить свои финансовые возможности. В первую очередь нужно определить критически важные моменты: например, предельную цену, которую вы готовы заплатить за жилье, предпочитаемые районы, планировку.

При подборе квартиры обратите внимание на несколько моментов:

• Узкий и длинный коридор не позволят сделать межкомнатное пространство комфортнее.

«В большом и широком коридоре можно что-то разместить, в длинном это сделать сложнее. Квадратный коридор – это уже интересно, там можно поставить велосипеды. Но все опять же зависит от того, к чему люди привыкли. Кто-то сделает широкий коридор узким, но зато с привычной кладовой», – объясняет эксперт.

• Лучше делать детскую комнату без выхода на балкон. Когда малыш будет самостоятельнее, такая близость может оказаться весьма опасной.
• Покупка квартиры с отдельными комнатами для двух детей-подростков может не оправдаться. После поступления в университет или колледж дети разъедутся, и комнаты будут пустовать.
• Если не готовы тратиться на дизайнера, выбирайте квартиру со стандартной планировкой. И наоборот.

«Сейчас в новостройках особое внимание уделяют комфорту и удобству будущих жильцов. В Екатеринбурге можно встретить застройщиков, которые делают акцент на нестандартных, но при этом продуманных планировках. А можно остановить свой выбор на классических нестареющих вариантах. Так или иначе, и те и другие создают собственные тренды, которые находят своих покупателей. Для одних в стандартной планировке будет скучно без возможности воплотить индивидуальные задумки. Для других чем планировка проще, тем яснее представление, что с ней делать», – говорит специалист по недвижимости.

• В домах старого типа с планировкой особо выбора не будет. Но зато можно купить квартиру ближе к центру города и не за баснословные деньги.

«Квартиру в старом доме можно приобрести в хорошем районе. А вот новостройки в таких районах будут стоить на порядок дороже», – отмечает Надежда Легостаева.

Профессиональный риэлтор поможет вам просчитать, на что вы можете рассчитывать при покупке жилья. Вполне возможно, что с материнским капиталом или государственной поддержкой вы сможете позволить себе квартиру побольше или выбрать район получше.

«Финансовые возможности рассчитываются и для того, чтобы понять, как минимизировать расходы и использовать все возможные акции. Если есть маткапитал, то можно искать и вторичку, и новостройку. По семейной ипотеке мы можем рассматривать только новостройку», – подчеркивает эксперт.

Есть один хороший совет для тех, кто планирует брать ипотеку:

• Сделайте тест-драйв жизни с ипотекой: поживите в рамках средств, которые будут у вас оставаться за вычетом платежей. Так вы поймете, комфортно ли вам будет жить или лучше найти другое решение.