Содержание статьи
Каждый, кто когда-либо сталкивался с покупкой или продажей недвижимости, знает, что с продавца обязательно потребуется предоставить документы. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – это ключевой элемент, который описывает существенные условия сделки. В данной статье мы подробно рассмотрим, что такое правоустанавливающие документы на квартиру и другие виды недвижимости, а также разберем отличия между правоустанавливающими и правоподтверждающими документами.
Что такое правоустанавливающий документ на квартиру?
Правоустанавливающий документ на квартиру – это официальный документ, который фиксирует существенные условия сделки и на основании которого осуществляется регистрация перехода права собственности от одного владельца к другому. На практике наиболее распространенными документами о праве собственности на жилье являются договор купли-продажи и ДДУ, договор дарения, свидетельство о наследовании, а также договор приватизации.
Отличия правоустанавливающих документов от правоподтверждающих
Чтобы четко различать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, необходимо понять их функции и назначение.
Правоустанавливающие документы отражают существенные условия сделки и договоренности сторон, тогда как правоподтверждающие документы служат для подтверждения уже существующего права. К правоподтверждающим документам относятся свидетельство о регистрации права, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Таким образом, правоустанавливающие документы отвечают на вопрос, на основании чего возникло право собственности, в то время как правоподтверждающие документы удостоверяют действительное право собственности или иное вещное право на имущество.
«Во всех правоподтверждающих документах обязательно есть отсылка к документу, на основании которого это право возникло: договор купли-продажи, дарения, получение наследства и т.д. И, казалось бы, можно на этом остановиться – право собственности же подтверждено. Но, чтобы удостовериться, что нет особых условий, при которых право собственности перешло к человеку, необходимо обратиться именно к правоустанавливающему документу», – комментирует директор АН «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.
Виды правоустанавливающих документов
Существует несколько основных видов правоустанавливающих документов, которые используются при сделках с недвижимостью. Рассмотрим их подробнее.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи (ДКП) – один из наиболее распространенных правоустанавливающих документов. Он оформляется между продавцом и покупателем и фиксирует согласие сторон на передачу прав на недвижимость. Существует несколько моментов, о которых следует помнить при оформлении такого договора:
- ДКП обязательно должен быть составлен в письменной форме и подписан всеми собственниками (и бывшими, и будущими).
- ДКП не фиксирует возникновение права собственности – для этого необходимо пройти регистрацию в Росреестре. Только после этого покупатель становится полноправным собственником квартиры.
- В ДКП могут отражаться специальные условия, например, право преимущественной покупки для соседей, использование средств маткапитала или возникновение обременения.
Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу
Найти квартиру для покупки можно быстро и просто на сайте «Акварто». В сервисе есть все предложения с основных площадок, а удобные фильтры позволят настроить эффективный поиск.
Зарегистрируйтесь в личном кабинете и включите уведомления, чтобы не упускать выгодные варианты.
Договор участия в долевом строительстве
Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение между застройщиком и дольщиком при покупке недвижимости на стадии строительства, в котором дольщик предоставляет средства на строительство объекта, например, квартиры. Важно понимать, что право собственности на такой объект возникает только после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ также регистрируется в Росреестре, чтобы исключить продажу одного объекта разным лицам.
Дарственная
Договор дарения (или дарственная) – это правоустанавливающий документ, который оформляется между дарителем и одаряемым. С помощью этого документа осуществляется безвозмездная передача прав собственности на объект недвижимости. Договор дарения может фиксировать определенные условия использования подарка.
Особенности договора дарения:
- Оформляется только нотариально (с 13 января 2025 года).
- Необходимо согласие обеих сторон.
- Обязательна регистрация в Росреестре.
- В некоторых случаях договор дарения может быть отменен.
Свидетельство о праве на наследство
Документ подтверждает возникновение права наследования и служит основанием для его регистрации в Росреестре. Этот документ выдается нотариусом наследникам по завещанию или по закону.
Решение суда
Решение суда также может стать правоустанавливающим документом. Когда возникают споры о праве собственности или доказана неправомочность этого права, либо одна из сторон уклоняется от выполнения обязанностей, возникших у нее как у собственника объекта недвижимости, суд может вынести решение, которое будет служить основанием для смены собственника.
Справка ЖСК об уплате пая
Справка о полной выплате пая, выданная жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), может также являться правоустанавливающим документом на недвижимость. Она подтверждает факт именно полной выплаты паевого взноса и право членства в кооперативе, на основе чего может быть зарегистрирован переход права собственности. Составляется в свободной форме за подписью председателя или главного бухгалтера ЖСК.
Документ о приватизации
Договор передачи жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации) – это правоустанавливающий акт, на основании которого государственная или муниципальная квартира переходит к частному лицу. Приватизация жилья осуществляется в соответствии с законом и позволяет гражданам стать владельцами квартир, где они проживают.
Соглашение о разделе имущества супругов
В случае развода супругам часто необходимо разделить совместно нажитое имущество. Соглашение о разделе имущества закрепляет согласие обеих сторон на раздел квартиры или другой недвижимости. Этот документ оформляется у нотариуса.
Когда нужны правоустанавливающие документы на квартиру?
Есть ситуации, когда без правоустанавливающих документов на недвижимость не обойтись.:
- Первая и основная – это сделка купли-продажи. Без правоустанавливающего документа на приобретаемую квартиру нельзя совершить саму сделку, а также без ДКП покупатель не сможет в дальнейшем зарегистрировать свои права на квартиру.
- Вторая – при оформлении наследства. Потребуются как правоустанавливающие документы на наследуемое имущество, так и правильно оформленное свидетельство о наследовании для регистрации своего права в Росреестре.
- Третье – при обращении за кредитом. Банк обязательно потребует как правоустанавливающий документ на приобретаемую квартиру, так и новый ДКП для перевода ипотечных средств и оформления залога недвижимости. Также без правоустанавливающих документов невозможно будет доказать в суде законность своего права на имущество.
«Выше названы основные случаи, когда требуется предъявлять правоустанавливающие документы. Но существует и масса других жизненных ситуаций, когда они могут потребоваться. Например, при оформлении налогового вычета или в случае голосования на собрании собственников жилья. Кроме того, эти документы необходимо предъявить в управляющей компании при переоформлении договора на обслуживание или для регистрации по месту жительства. То есть эти документы нужны практически всегда, когда дело касается вашей квартиры», – дополняет эксперт.
Коротко о главном
Правоустанавливающие документы – это документы-основания права собственности на недвижимость.
- Важно тщательно следить за юридически грамотным оформлением этих документов, чтобы избежать проблем в будущем.
- Существует несколько видов таких документов, включая договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и другие.
- Следует различать правоустанавливающий и правоподтверждающий документы.
- Эти документы достаточно сложно восстанавливать, поэтому важно отнестись к ним со всей ответственностью и бережно хранить.
