Доверенность на продажу квартиры

Бывает, что при оформлении сделки купли-продажи недвижимости покупатель или продавец не может присутствовать лично. Причины разные: сделка проходит в другом городе, дети представляют интересы своих пожилых родителей при покупке, риэлтор выступает в роли доверенного лица при продаже квартиры клиента и т. д. В этих случаях можно продавать и покупать квартиру по доверенности.

В этой статье подробно расскажем все нюансы оформления доверенности на продажу квартиры.

Когда можно использовать доверенность на куплю-продажу квартиры?

Почти во всех случаях, когда покупатель или продавец объекта не может присутствовать лично, есть возможность оформить доверенность на совершение сделки с недвижимостью. Доверенность на оформление купли-продажи квартиры можно использовать как при покупке объекта в ипотеку, так и без нее.

• Если сделка купли-продажи квартиры по доверенности проходит в другом городе и покупатель или собственник не могут лично приехать на оформление документов. В этом случает доверенность на продажу квартиры выдают либо риэлтору, либо другому лицу, который может представлять доверителя.
• Если одна из сторон сделки не может физически присутствовать на сделке по причине болезни или травмы.
• Если владелец объекта недвижимости на момент купли-продажи квартиры служит в армии или находится в месте лишения свободы.
• Также доверенность делается, если квартиру покупают в подарок.
• При покупке или продаже объекта недвижимости, где владельцами являются несколько людей. Обычно доверенность на квартиру оформляется на одного человека, который будет представлять интересы всех владельцев. Например, так можно купить большое жилье для многочисленной семьи.
• Доверенность используют деловые люди, которые покупают недвижимость как инвестицию. Как правило, в этом случае от их лица действует проверенный риэлтор либо сотрудник, который постоянно покупает и продает объекты недвижимость клиента.

Какие правила необходимо соблюдать при оформлении доверенности на куплю-продажу квартиры?

В доверенности фигурируют две стороны: доверитель и доверенное лицо. В бумаге четко прописывается, кто и кому передает определенные полномочия. Доверитель должен быть совершеннолетним и дееспособным. Представлять интересы детей или лиц, признанных недееспособными, могут их опекуны.

Доверитель, как и доверенное лицо, – это не обязательно один человек. Например, при продаже большой квартиры, где несколько владельцев, может по доверенности представлять риэлтор. Или группа юристов, как доверенные лица, могут оформлять крупную сделку по недвижимости. При этом в обоих случаях все уполномоченные лица прописываются в едином документе.

Далее стоит обратить внимание на обязательные элементы при оформлении доверенности на продажу квартиры:

• Она выдается в письменной или электронной форме (оформленной через сайт Госуслуги).
• В документе обязательно должна быть надпись «Доверенность».
• Прописывается место составления документа.
• В бумаге указываются сведения о доверителе и представителе (данные паспорта, ФИО, дата рождения, адрес регистрации).
• Обязательно подробно нужно описать полномочия (что доверяете и где нужно представлять интересы).
• Прописывается дата выдачи доверенности (числом и прописью). Именно с этой даты отсчитывается срок действия полномочий.
• Указывается срок действия (например, 6 месяцев и т.д.). Если в бумаге не указана дата окончания полномочий, то такая доверенность считается действительной 1 год.
• В документе должна стоять подпись доверителя. Если бумага выдается юридическим лицом, то также необходима печать организации.

«Тут можно указать конкретные действия, которые вы доверяете своему официальному представителю. Например, риэлтор может продавать квартиру без права получения денег по сделке. Можно ограничить цену продажи, указав, что сумма сделки должна составлять не менее чем столько-то рублей. Обозначить форму оплаты – наличные или на счет в банке. Указать реквизиты расчетного счета для перечисления оплаты по сделке. Чем больше конкретных действий прописано, тем прозрачнее будет сделка», - отмечает специалист по недвижимости АН «Корифей» Кристина Батяева. 

Также Кристина Батяева рекомендует прописать адрес квартиры, которую вы хотите продать или купить через доверенное лицо. Указать размер доли, если владельцами объекта недвижимости являются несколько человек. Также в документе можно указать, что представитель не может передавать свои полномочия другому лицу. Доверенности могут быть разного формата, все зависит от цели выдачи:

1. Разовая доверенность выдается на совершение определенного действия и заканчивается после выполнения данной манипуляции. Например, такой документ используется для получения выписки ЕГРН в Росреестре или сбора других документов для продажи определенного объекта недвижимости.
2. Специальная доверенность выдается на совершении ряда определенных действий. В отличие от разовой специальная доверенность позволяет многократно выполнять действия, указанные в документе. Например, риэлтор может представлять интересы своего клиента при сборе пакета документов по разным объектам недвижимости. Или представитель может сдавать квартиру доверителя несколько раз.
3. Общая или генеральная предполагает максимальные права. Такая бумага позволяет осуществлять любые операции с объектом недвижимости, который указан в доверенности. Именно генеральная доверенность дает полномочия третьему лицу оформлять и подписывать договор купли продажи и получать оплату по сделке. При необходимости, в документе можно указать ограничения по правам представителя.
    Также по ней можно получать документы в государственных структурах, принимать и передавать оплату и т.д. Важный нюанс состоит в том, что по закону (ст. 182 ГК РФ) третьи лица могут заключать сделки по недвижимости только по нотариально заверенной генеральной доверенности. При этом доверенное лицо не может продать себе недвижимость своего доверителя.
4. Безотзывная доверенность. Это вид доверенности, которую, как правило, нельзя аннулировать без определенных обстоятельств.

Нужно ли нотариальное удостоверение доверенности при сделках с недвижимостью?

Существуют виды доверенностей, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. К таким случаям относятся все сделки с недвижимостью, подача заявлений о государственной регистрации прав или сделок, передоверия права. Получается, что доверенность на продажу квартиры нужно обязательно заверять в нотариальной конторе. Такой документ печатается на специальном бланке.

Есть случаи-исключения, когда роль нотариуса при заверении доверенность купли-продажи квартиры может выполнять другое лицо. Указания на этот счет четко прописаны законодательством:

• Командир военного подразделения может заверить доверенность на куплю-продажу квартиры для военнослужащих.
• Начальник тюрьмы выполняет функцию нотариуса и подписывает бумаги от заключенных.
• Руководители социальных учреждений (больницы, пансионаты и т.д.) могут заверять доверенности для своих постояльцев.

Как оформить доверенность на куплю-продажу квартиры у нотариуса?

Для оформления доверенности понадобятся паспорт доверителя и оригинал или копия паспорта доверенного лица. При этом лично присутствовать должен только доверитель. Если вы продаете объект недвижимости, то понадобится документ, подтверждающий ваше право владения объектом. В случаях, когда доверитель не может приехать в нотариальную контору из-за физических ограничений, можно вызвать нотариуса домой.

За доверенность, оформленную нотариусом, необходимо оплатить госпошлину и услуги по оформлению. Если вам необходима помощь при составлении текста доверенности, то вам также помогут в нотариальной конторе. Как правило, в таких организациях есть юристы, которые за дополнительную плату грамотно оформят документ. При этом специалисты рекомендуют не скупиться и оформлять подобные документы у профессионалов. Для составления текста доверенности нужно подробно рассказать, что конкретно вы готовы доверить своему представителю при продаже квартиры:

1. Опишите какие действия может выполнять доверенное лицо. Например, подписание договора купли-продажи.
2. Укажите, в каких государственных структурах человек может представлять ваши интересы.
3. Подробно опишите объект (адрес, размер доли).
4. Обозначьте ценовые рамки, в которых будет действовать ваш представитель (например цена не ниже определенного уровня или право предоставление скидки покупателю не более 10% от желаемой суммы от продажи).
5. Укажите, как должна производится оплата при продаже квартиры. Имеет ли право доверительное лицо принимать деньги от покупателя. Или же доверенность будет оформлена без права получения денег от продажи недвижимости.

Важно! Любая ошибка в доверенности может послужить поводом для отказа в регистрации сделки. В этом случае придется заново платить за исправленную доверенность. 

Как правило, доверенность оформляется в бумажном виде. Но сейчас есть возможность оформлять доверенность в электронной форме. Создать доверенность можно через сайт Госуслуги, а заверить у нотариуса при личном присутствии доверителя. Также через нотариуса можно отправить доверенность в другой город через электронный документооборот. Вы оформляете документ у своего нотариуса, он отправляет его в нужную нотариальную контору в другой город, и ваш представитель получает такую доверенность в бумажном виде у своего нотариуса.

Что делать, если собственник квартиры находится за границей?

Если собственник квартиры находится за границей, он также может оформить доверенность на продажу квартиру. Для этого специалист по недвижимости Кристина Батяева рекомендует воспользоваться двумя путями.

«Первый способ – обращение в консульство РФ в стране своего пребывания. Необходимо будет прийти с образцом документа в консульство и там оформить консульскую доверенность. Документ будет на русском языке». 

После этого бумагу можно передать международными курьерскими службами или, например, со знакомыми, кто улетает в Россию.

«Второй вариант – это обратится к местному нотариусу. Вы приносите образец, через бюро переводов нотариус переводит текст на язык своей страны, делает апостиль. После эти документы можно отправить в Россию. Местные нотариусы через бюро переводят доверенность на русский язык и заверяют документ,» – продолжает риэлтор.

Специалисты рекомендуют оформлять консульскую доверенность. Доверенность на продажу квартиры от нотариуса другой страны иногда отказываются принимать на территории России. Основание – невозможность проверить подлинность документа.

Нужно ли вносить данные о доверенном лице в договор купли-продажи?

При оформлении сделки обязательно нужно указывать информацию, что договор купли-продажи заключен по доверенности. Также указываются данные доверенного лица. Например, используют формулировку «договор № купли-продажи по доверенности». А в графе с данными о сторонах сделки обязательно указывают, что покупатель либо продавец действовал по доверенности. Необходимо указать номер и дату выдачи документа, прописать каким нотариусом заверена бумага.

Кроме этого, в договоре нужно указать, какими полномочиями наделен представитель. Может ли он проводить операции с оплатой, имеет ли право осматривать объект недвижимости, какие именно документы он имеет право подписывать и подавать в органы государственной регистрации.
 Так же нужно сделать копию доверенности на продажу квартиры и прикрепить ее к договору, перед этим указав ее в перечне документов.

Образцов доверенности на куплю-продажу квартиры в сети можно найти большое количество. Главное при составлении документа – учитывать особенности своей ситуации с продажей квартиры, грамотно составить текст и выбрать надежного представителя. Соблюдение этих правил поможет сэкономить деньги, нервы и время при оформлении сделки.