Как правильно сдавать квартиру в ипотеке?

Сдача ипотечной квартиры – один из способов облегчить себе жизнь и компенсировать хотя бы часть платежа. С другой стороны, есть подводные камни и особые правила, обусловленные тем, что квартира в ипотеке находится в залоге у банка.

Прежде чем заселять жильцов, важно тщательно изучить все правила и условия, установленные законодательством и банком. Нарушение этих правил может привести к серьезным последствиям – штрафам или необходимости выплатить всю ипотеку сразу. Разбираемся, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду и получать дополнительный доход.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Сдача ипотечной квартиры в аренду – вопрос неоднозначный. Да, у вас как собственника появляется дополнительный доход и возможность гасить ипотеку деньгами своих арендаторов. При этом же ипотечная квартира находится в залоге у банка, а, значит, на нее наложено обременение.

Законодательно ограничений на сдачу такого жилья нет, однако все упирается именно в обременения и отношения с банком-кредитором. Хоть финансовая организация не является собственником квадратных метров, она очень заинтересована, чтобы жилье было в сохранности. Это объясняется просто: залоговая квартира – своего рода «обещание» банку вернуть деньги, которые тот дал. И заселение посторонних жильцов в квартиру создает дополнительные риски: как для банка, так и для самого заемщика (за ипотечную квартиру ответственность несет тот, кто оформил ипотеку).

Нередко банки уже в самом договоре с заемщиком указывают, что при сдаче в аренду потребуется уведомление или получение соглашения со стороны финансовой организации. Более того, в документах по ипотеке может быть и вовсе прописано, что помещение запрещено передавать во временное пользование третьим лицам. Поэтому перед обращением к риелтору или публикацией объявления на онлайн-площадках нужно дотошно изучить все документы – и кредитный договор, и договор ипотеки.

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком?

Спрашивать, можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке, в первую очередь нужно именно у банка. Это работает даже в случаях, когда в кредитном договоре такое обязательство заемщика не прописано. Ведь всегда есть риск что-то упустить или неправильно прочесть.

Чтобы все было честно и по правилам, до вселения новых жильцов нужно получить согласие организации, которая выдала деньги на покупку. Согласие это должно быть письменным, официальным. Банк при этом не обязан соглашаться на аренду залоговой квартиры, а лишь имеет на это право.

Обращаться в банк нужно заблаговременно – точно до того, как новые жильцы встанут на пороге с чемоданами. Обычно финансовые организации открыты для общения с клиентами в разнообразных форматах: через личный кабинет интернет-банка, мобильное приложение, по телефону, электронной почте или лично в офисах. Для начала нужно будет написать заявление, обычно у организаций есть для этого шаблоны. Возможно, придется пойти в офис, где вам выдали ипотеку.

После остается лишь дождаться ответа от банка. Обычно рассмотрение запроса занимает около недели. Нередко заемщики получают «добро» на сдачу в аренду, изредка банки ограничивают срок аренды.

Можно ли сдать жилье без согласия банка, и какие будут последствия?

Взяв кредит на жилье, владелец ипотеки соглашается на условия банка. Нарушение условий этой договоренности – повод для банка оштрафовать заемщика. Такие штрафы могут довольно заметно испортить кредитную историю. Чтобы знать о всех «можно» и «нельзя», важно читать документы внимательно, и лучше всего – с юристом или другим специалистом.

У сдачи ипотечной квартиры в аренду без согласия или уведомления могут быть довольно неприятные последствия. Например, банк запросто обратит взыскание за заложенное имущество или потребует досрочно выплатить весь долг с процентами. 

Обязателен ли договор аренды?

Договор аренды нужен в любом случае. Сдача аренды «по-серому» запрещена на законодательном уровне. Заемщику могут вменить незаконное предпринимательство. И речь про предпринимательство идет неспроста – деньги от арендатора являются, условно говоря, оплатой услуг. В такой ситуации у владельца квартиры есть риск попасть на штрафы, пени и налоги.

Несколько нюансов сдачи квартиры как таковой:

• Сдача квартиры в аренду должна быть закреплена документально.
• Доход с аренды – тоже доход, и с него нужно платить налоги.
• Плату арендатора могут учесть как дополнительный доход при оформлении следующего кредита.
• Договор аренды/найма защищает стороны, если в ипотечной застрахованной квартире что-то случилось. В случае того же затопления из-за соседей с документами можно будет обратиться в суд. В этом случае важно, чтобы страховая тоже знала о том, что квартира сдается. Возможно, за эту возможность придется доплатить.

Как составить договор аренды ипотечной квартиры?

Если планируете сдать квартиру, будет не лишним иметь на руках шаблон договора. Это поможет сэкономить время, когда найдете подходящих жильцов. Рекомендуется привлечь к составлению документа специалиста, например, юриста. Так вы сможете снизить риск нарушить чьи-либо права или оказаться в безвыходном положении.

Важно! Аренду квартиры на 1 год и более продолжительный период нужно зафиксировать: договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Когда потенциальный арендатор появится, вы сможете вписать все данные в шаблон – даты, сроки и другую информацию. Проект договора (еще до сдачи в аренду) понадобится, когда вы пойдете все согласовывать с банком.

Чек-лист, что должно быть в договоре аренды

Договор аренды ипотечной квартиры почти не отличается от обычного. Нюанс – надо прописать, что квартира находится в залоге. Что еще обязательно должно быть указано в договоре:

• предмет договора (с указанием, что сдается и на какой срок);
• описание жилья во всех подробностях (кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, количество комнат, мебель, техника и др.);
• права и обязанности арендодателя и арендатора;
• срок действия договора;
• денежный вопрос – условия оплаты, информация по депозиту и его возврату;
• информация о каждой стороне, в том числе паспортные данные, реквизиты, телефоны и прочее.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру?

Если планируете купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, помните, что такая инвестиция – вопрос спорный. Чтобы недвижимость окупилась за счет сдачи ее другим людям, придется потерпеть, ведь на это нужно много времени. При этом сдача в аренду поможет снизить нагрузку на кошелек.

Конечно, многое зависит от города. Если взять крупные города, то при стандартном раскладе (ипотека на 15 лет под 15% и первоначальный взнос в 20%) плата за аренду не покроет ежемесячный платеж.

Рассмотрим ситуацию на примере Екатеринбурга. В отдаленном от центра города и относительно новом ЖК Мичуринский однокомнатную квартиру 37 кв.м. можно купить на вторичном рынке примерно за 4,2 млн. Ситуация с ипотекой на 15 лет под 16% годовых будет выглядеть примерно так:

• первоначальный взнос – около 850 тыс. руб;
• ежемесячный платеж – порядка 50 тыс. руб.

При этом предельный платеж по аренде такой квартиры составит около 30 тыс. рублей.

Более-менее о выгоде можно говорить:

• если жилье берется по льготной программе;
• если вносится большой первоначальный взнос;
• если сделать дизайнерский ремонт и поднять ежемесячную плату за съем;
• если снизить ставку (например, оформив дополнительно какой-либо полис страхования по рекомендации банка).

Что касается небольших городов с населением до 1 млн человек, каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально. Тут также может сыграть качество ремонта: потратившись на обустройство можно «выиграть» несколько тысяч на ежемесячном платеже.

В Москве выгода от сдачи в аренду ипотечной квартиры будет весьма сомнительной. При дороговизне жилья и высокой процентной ставке (в том числе на фоне высокой ключевой ставки) ежемесячный платеж может вылиться в сотни тысяч рублей. При этом доход от сдачи жилья в аренду может не перекрыть и половины платежа.

Поэтому, прежде чем взять ипотеку и сдавать квартиру, лучше все просчитать, и надежнее – с риэлтором или ипотечным брокером. Кроме того, важно будет учесть нюансы и правила, как сдавать как сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Штрафы

Как мы уже сказали выше, сдача квартиры в аренду требует серьезного подхода. Несоблюдение правил, то есть серая сдача квартиры – это попросту нарушение закона. При этом не стоит рассчитывать на «авось», например, что налоговая останется в неведении. «Подставить» могут и соседи, которым помешал шум от ваших арендаторов, и даже сами арендаторы.

Помните, что доход от сдачи квартиры в аренду – тоже доход. Поэтому придется обратиться в налоговую и предоставить декларацию, паспорт, договор найма и документы, подтверждающие право собственности. Налог составит 13% от ежемесячного платежа. Также есть возможность оформить самозанятость: в таком случае размер отчислений будет ниже (4%), но оплачивать его нужно будет ежемесячно.

В противном случае за неуплату налогов физлицу придется платить:

1. Сам НДФЛ (13% от суммы платежа за аренду).
2. Штраф:

• За нарушение срока подачи декларации (5% за каждый месяц, максимум 30% от суммы налогов, минимум - 1 тыс. руб.);
• За неумышленное уклонение от налогов (20% от суммы налогов);
• За умышленное уклонение от налогов (40%).

Для самозанятого штраф составит 20% от суммы платежа за аренду при первом нарушении, при повторном нарушении в течение полугода с первого – 100%.

Кроме того, за неуплату налогов могут начать начислять пени: 1/300 от ключевой ставки ЦБ (при ставке в 15% это 0,05%) на неуплаченную сумму налогов каждый день.

Дело может дойти и до уголовной ответственности и лишения свободы. Это произойдет, если неуплаченная сумма за три года превысит 2,7 млн руб. (для физлица).

Неуплата налогов с большой долей вероятности повлечет за собой лишние траты. Рассмотрим это на примере:

• Ольга сдала свою квартиру-студию бывшей коллеге Светлане. Оплата за съем составила 16 тыс. рублей в месяц. Ольга решила не платить налоги, считая, что и так уступила цену по знакомству. Договор экс-коллеги заключили на два года.

За все время владелица квартиры получила 384 тыс. рублей – и этот доход был не учтен государством. В последний месяц, когда Светлана уже собирала вещи и потихоньку переезжала в свою квартиру, на шум пожаловались соседи. Из-за этого на Ольгу вышла налоговая.

Итогом всего стало то, что Ольга должна была заплатить в общей сложности (включая налог, штраф и пени) почти 90 тысяч рублей. При этом, если бы Ольга платила налоги, она бы отдала почти вдвое меньше – почти 50 тыс. рублей.