Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотечное кредитование настолько прочно вошло в нашу жизнь, что кажется уже совершенно простым делом. В реальности же все немного не так. На пути к заветному жилью с помощью банковского займа ждем много подводных камней. Если их не учесть, заранее не продумать план, то можно потерять в деньгах и даже лишиться самой квартиры.  

Рассмотрим покупку квартиры в ипотеку пошагово: с чего начать, как оформляется такая сделка, сколько времени занимает и какие налоговые вычеты при покупке квартиры в ипотеку можно получить.

Условия покупки квартиры в ипотеку

Для начала немного статистики. Ключевая ставка ЦБ РФ сохраняется на уровне 7,5%. По данным ДОМ.РФ на апрель 2023 года, за первые три месяца года россияне взяли 345,9 тысячи ипотечных кредитов. В России по-прежнему действуют все возможные программы, начиная от льготной ипотеки и заканчивая кредитами, которые выдают желающим поселиться на Дальнем Востоке.  

Ключевые ставки

ДОМ.РФ сделал анализ 20 крупнейших банков страны и определил среднюю ставку на каждую программу:

• Ипотека на новостройки: 11%
• Ипотека на вторичном рынке: 11,15%
• Ипотека с господдержкой: 7,6%
• Семейная ипотека: 5,57%
• Сельская ипотека: 3%
• Дальневосточная ипотека: 2%
• Покупка и строительство частного дома: 10,98-11,36%

Ипотечная ставка зависит от банка: одни предлагают выше, другие ниже.

Первоначальный взнос

Без первоначального взноса оформить ипотеку практически невозможно. Нужно обязательно иметь хоть какие-то накопления.

• За квартиру в новостройке или в старом доме придется отдать 30% от стоимости жилья. При этом сумма кредита составляет 5,5 млн рублей.
• Чтобы купить жилой дом, необходимо иметь 40% свободных денег. Здесь размер кредита начинается от 3,6 млн рублей. 

Срок кредитования

Сколько лет придется выплачивать ипотеку, зависит от условий, которые ставит отдельно взятый банк. Срок кредитования варьируется от 3 до 30 лет. Обычно берут ипотечные ссуды на 15-20 лет – люди успевают за это время расплачиваться с банком. Но, по прогнозам аналитиков рейтингового агентства НКР, средний срок в 2023 году может достичь 27 лет.

Как купить квартиру в ипотеку

Как происходит покупка квартиры в ипотеку?

Мы подготовили инструкцию покупки квартиры в ипотеку, чтобы вы не упустили ничего важного:

Шаг 1. Определитесь с банком.

Как пройдет покупка квартиры в ипотеку, зависит, в первую очередь, от самой финансовой организации. Ее нужно правильно выбрать. Чаще всего банк подыскивают по нескольким критериям: читают отзывы клиентов, смотрят, где взяли ипотеку близкие и друзья. Иногда решающее значение имеет увиденная где-то реклама. Плюс ко всему потенциальные заемщики мониторят банки на предмет процентных ставок и первоначального взноса – кто меньше предложит, того и выбирают. 

Однако этого мало, чтобы без особых рисков взять ипотеку. Рассмотрите кредитора со всех сторон:

• Сколько он уже работает. 10-15 лет – достаточный срок, чтобы зарекомендовать себя как надежную организацию.
• В каких городах представлен. Чем больше филиальная сеть, тем лучше.
• Какой у банка рейтинг благонадежности. Его можно найти на просторах интернета. Хорошо, если кредитная компания находится в начале рейтинга.
• Есть ли лицензия. На портале Центробанка можно проверить любой банк на этот счет.
• Насколько удобно будет сотрудничать. Плохо, если у банка нет СМС-оповещений, он не предоставляет личное сопровождение менеджера. Решать возникшие проблемы будет сложнее. 
• Сколько ипотечных программ предлагает. От этого напрямую зависит возможность сэкономить на ипотеке. Особенно важно, чтобы были льготные программы, которые действуют с поддержкой государства: дальневосточная, семейная, ипотека для сельских жителей и др. Есть шанс, что подберут программу, которая подойдет именно вам.

Вообще банк – решающий фактор, если вы хотите сэкономить на ипотеке. Как выгодно взять кредит, рассказывает наш эксперт Марина Тюменцева:

«Сразу же, когда человек приходит к нам, мы спрашиваем, в каком банке он обслуживается, где у него зарплата, и уже от этого отталкиваемся. У зарплатников в финансовой организации есть льготы – она дает скидку 1% от общей ставки. Затем нужно выявить потребность человека – какую квартиру он хочет приобрести. В зависимости от этого подбираем программы.

Например, на новостройки банки предоставляют процентные скидки, можно купить жилье без удорожания. Определенные квартиры, которые скоро сдаются в эксплуатацию, выставляют на своего рода аукцион. Если у человека есть время ждать, то можно выбрать такой вариант и в итоге сэкономить. Выгодно купить жилье можно и по госпрограммам, если покупатель подходит под их условия. Иногда люди даже не понимают, что купить дом выгоднее, чем квартиру. Например, ипотечная ставка на частный дом, который идет по госпрограмме, будете всего 5%. При подборе ипотеки нужен индивидуальный подход, стоит рассматривать каждую деталь, и таким образом появится возможность платить меньше». 

Выбрать банк – еще полдела. Главное, чтобы вы подходили под его условия покупки квартиры в ипотеку. Впрочем, у всех кредитных компаний они почти одинаковые. Если вы не вписываетесь в условия, то придется покупать квартиру как-то по-другому, без заемных денег. 

Ипотеку вам, скорее всего, не дадут в таких случаях:

• У вас слишком маленький доход или нет постоянной работы. Банк смотрит, сколько денег вы будете тратить на погашение кредита. Если не более трети дохода семьи, то ипотечную ссуду дадут.
• Вы устроились на работу меньше, чем 3 или 6 месяцев назад.
• Вы брали кредиты и не спешили их гасить. Негативно банки относятся к клиентам фирм микрозаймов, обладателям множества кредитов, даже если распакованы только кредитные карты.
• Есть долги по алиментам, коммуналке, а также непогашенная судимость.
• Вам меньше, чем 21 год, или вы давно уже пенсионер. В этих случаях одобрение кредитов бывает, но редко.

Шаг 2. Подайте заявку на одобрение кредита.

Банк все посчитает и предоставит в течение пары-тройки дней документ, в котором будет сказано, какая ставка и общая сумма кредита будут вам доступны. Стоит учесть, что это примерная информация. Точные расчеты – процент покупки квартир в ипотеку, скидки и все остальные условия – будут произведены, когда вы найдете квартиру и принесете на нее документы. 

Чтобы получить предодобренние, банк запросит следующие справки и документы для покупки квартиры в ипотеку:

1. Справку о доходах, если вы работаете в найме. К ней приложите копию трудовой книжки. Не забудьте попросить работодателя поставить на копии печать организации и подпись руководителя.
2. Налоговая декларация за последний отчетный период, если вы предприниматель.
3. Выписка с банковского счета, если вы пенсионер.
4. Если есть еще какие-то доходы, то можно предоставить справку 3-НДФЛ.
5. Если в ипотеке будет участвовать материнский капитал, то предстоит получить разрешение органов опеки, выписку со счета и сам сертификат (копию).
6. Справку об уплаченных налогах.
7. Выписку из лицевого счета в ПФР (ныне СФР).
8. Паспорт.
9. СНИЛС и ИНН.
10. Паспорта и данные о доходах поручителя или созаемщика, если они участвуют в сделке.

Шаг 3. Найдите квартиру. 

Как только банк дал добро, у вас будет три месяца, чтобы найти подходящее помещение. Если не уложитесь в срок, то можно попросить продлить одобрение. В случае с обычной ипотекой квартира может быть любой – той, которая больше понравится и на которую хватит денег. Другая ситуация с льготными программами: нужно, чтобы жилье подпадало под их условия.

Важно! Проверьте квартиру на юридическую чистоту. Если хоть что-то в ней будет не так, банк не даст ипотеку. Например, сверьте паспорт продавца с данными в выписке из ЕГРН – они должны совпадать. Запросить выписку ЕГРН с ФИО с 1 марта 2023 года можно у собственника жилья. Из ЕГРН вы также узнаете, есть ли у помещения залоги и обременения. Попросите доказательства, что нет просрочек по коммунальным платежам. Если владелец жилья в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Шаг 4. Закажите оценку квартиры.

Банки, выдавая ипотеку, требуют оценку жилья, которую проводит специалист с лицензией и состоящий в рядах саморегулируемой организации. Этот документ подтверждает размер ипотеки. Также во время оценки смотрят, не пережила ли квартира перепланировку.

Шаг 5. Подпишите ипотечный договор.

Как только банк окончательно одобрит заявку на основании документов на квартиру и ваших данных, то тут же составит договор ипотеки. В этой бумаге расписаны все условия: размер кредита, ставка, сколько и когда именно платить, в каком году вы рассчитаетесь с кредитом.

Банк перечислит на ваш счет деньги. А как только ипотека пройдет процедуру регистрации в Росреестре, то средства окажутся уже у продавца.

Шаг 6. Официально стать владельцем жилья.

А именно – зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого отнесите в МФЦ договоры ипотеки и купли-продажи, ваше заявление и продавца, приложите паспорта. Не забудьте также квитанцию том, что вы оплатили госпошлину.

Документы для покупки квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку предполагает целый пакет документов, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке. Банк попросит следующие бумаги:

1. Паспорта всех, кто владеет квартирой. У нее может быть как один собственник, так и сразу несколько.
2. Документ, который расскажет, как именно квартира оказалась у продавца. Если он ее купил, то это договор купли-продажи. Если получил в наследство, то свидетельство о праве на наследство и т.д.
3. Выписка из ЕГРН.
4. Технический паспорт, в котором показано, как сейчас выглядит квартира, была ли сделана перепланировка.
5. Отчет от оценщика.
6. Предварительный договор купли-продажи. Банки его часто составляют сами.

Это главные документы. Помимо основного пакета, возможно, понадобятся дополнительные бумаги:

• Нотариально заверенное согласие мужа или жены продавца на продажу, если квартиру они покупали в браке, а право собственности есть лишь у одного из супругов.
• Разрешение на продажу от органов опеки, если среди собственников имеется несовершеннолетний.

Если же квартира в строящемся доме, то нужен только договор участия в долевом строительстве.

Сколько времени занимает покупка квартиры в ипотеку?

Судя по опыту тех, кто пережил все этапы покупки квартиры в ипотеку, процедура длится три недели. Время может увеличиться из-за недочетов в пакете документов или долгих поисков квартиры. 

• День, максимум три уходит на то, чтобы подать заявление в банк и получить одобрение.
• Примерно две недели заемщики тратят на поиск жилья.
• Два дня работает оценщик.
• За один день заключают ипотечный договор и оформляют сделку.
• Росреестр поменяет в документах владельца квартиры в течение трех дней.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Многие могут стать обладателями собственного жилья, только если возьмут ипотеку. Однако стоит помнить, что ипотечная ссуда – это большая ответственность, да и права на жилье ограничены.

Покупка квартиры в ипотеку таит в себе такие риски для покупателя:

1. Полноценным владельцем квадратных метров вы не станете тут же, как только права зарегистрируют в Росреестре. Это произойдет только, когда полностью расплатитесь с банком. До тех пор квартира будет у него в залоге: продавать и дарить ее нельзя без разрешения кредитора.
2. Придется каждый год платить деньги за страховку. Без нее банки не дают кредит или увеличивают на 1% ставку.
3. В некоторых случаях досрочно погасить ипотеку невозможно, потому что такое условие прописано в договоре. А это значит, что вам придется переплачивать проценты за жилье в любом случае.
4. Нужно тщательно следить за выплатами по ипотеке. Если вы три раза в год по три месяца не отдаете деньги банку, то он может выставить квартиру на торги. То же самое случится, если долг перешагнет 80-процентный порог от цены жилья.

Как получить налоговый вычет по ипотеке и процентам?

Часть денег можно вернуть назад, если вы официально работаете или имеете ИП, то есть платите налоги. Речь идет об имущественном вычете с цены купленного в ипотеку жилья и уже уплаченных процентов. Максимальный вычет за ипотеку составляет 13% от 2 млн рублей, а по процентам – 13% от 3 млн рублей. То есть можно вернуть 260 и 390 тысяч рублей соответственно. Чтобы вернуть налоги, подайте на следующий год после покупки жилья декларацию в налоговую.