Можно ли продать подаренную квартиру?

Получив в дар недвижимость, новые собственники задаются вопросами, через какое время можно продать подаренную квартиру, и как сэкономить на налогах. Разберемся, при каких обстоятельствах можно совершить такую сделку с максимальной выгодой.

Возможно ли сразу продать подаренную квартиру?

Нет универсального ответа на вопрос, можно ли сразу продать подаренную квартиру. Технически вы вправе расстаться с новой собственностью хоть на следующий день после оформления документов и получения выписки из ЕГРН. Но при некоторых жизненных обстоятельствах могут быть исключения. 

В каких ситуациях продажа подаренной квартиры осложняется?

1. В идеальном случае даритель предоставляет пустую квартиру, которой новый владелец может распоряжаться по своему желанию. Но может получиться так, что предыдущий хозяин фактически проживает на подаренной площади, и переехать ему некуда. С одной стороны, дарение оформляется по безвозмездному договору, и закон не предусматривает внесение в него условий об обременении в виде проживания дарителя. С другой – были прецеденты, когда суд выносил решение о праве проживания бывшего собственника в подаренной им квартире. Это особенно острый вопрос, если даритель – пенсионер или инвалид. В такой ситуации новый хозяин вправе продать подарок – но только вместе с жильцом, которого покупатель тоже не сможет выселить. Найти желающих купить такую квартиру может оказаться непростым делом.
2. Еще более сложная ситуация складывается, если жилье дарят несовершеннолетнему. Такую недвижимость могут продать представители ребенка, но для сделки потребуется предварительное разрешение от опеки. В законе не прописаны условия для согласия или отказа госорганов на продажу квадратных метров несовершеннолетнего собственника. Например, опека в праве обязать продавцов подаренной квартиры приобрести для ребенка жилье аналогичной площади и стоимости. Еще одним вариантом может стать вклад на имя ребенка, «замороженный» до его совершеннолетия – на этот счет надо будет сразу после продажи положить вырученную сумму.
3. Если одаряемый юридически недееспособен, то для продажи квартиры его опекуном тоже нужно разрешение в органах опеки и попечительства. Условия такие же, как и для сделки с «детскими» квадратными метрами – покупка взамен равноценного жилья такой же площади.
4. Неоднозначная ситуация получится, если нужно продать квартиру, подаренную одному из супругов. Пока дар в неприкосновенности, этим имуществом владеет только получатель и сохранит его даже в случае развода. Закон не считает подаренную жилплощадь совместно нажитой собственностью. Но если недвижимость продать и полученные средства приобрести что-то другое – это уже будет общая собственность, которую придется делить при расторжении брака. Можно попробовать доказать в суде происхождение средств: новое жилье куплено за счет подаренного. Но не факт, что это получится сделать. Чтобы этого избежать, можно в договоре покупки недвижимости уточнить, что она приобретается за счет средств от продажи подарка. 
5. Самый сложный случай, когда договор дарения оспорен в суде. Это могут сделать родственники, наследники (только после смерти дарителя) либо сам даритель. Признать договор ничтожным вправе контролирующие или силовые госорганы, а также кредиторы. Если суд признает сделку мнимой, договор фиктивным или скрывающим иные соглашения (например, фактическую продажу без отчисления налога и пошлины), то квартира будет изъята у нового владельца. 

Список документов для продажи квартиры

Так через сколько можно продать подаренную квартиру? Это можно сделать сразу после принятия дара, если нет осложняющих обстоятельств. В действительности собственников интересует, можно ли продать подаренную квартиру  без налога – и это уже более сложная тема, которую рассмотрим ниже. А пока, готовясь к продаже жилья, следует собрать пакет обязательных документов.

К ним относятся:

• паспорт продавца;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт на квартиру;
• договор дарения, на основании которого вы стали владельцем квартиры;
• проект договора купли-продажи;
• акт приема-передачи.

При оформлении сделки могут понадобиться:

• заверенная нотариусом доверенность, если сделкой занимается не сам владелец, а его представитель; 
• справка о юридической дееспособности продавца;
• разрешение от опеки, если жилье принадлежит несовершеннолетнему;
• свидетельства о рождении на несовершеннолетних;

А вот согласие супруга не требуется, поскольку подарок (даже такой дорогой) – не совместно нажитая собственность, а единоличное имущество.

Налог с продажи подаренной недвижимости

«Подарили квартиру, хочу продать. Какой налог придется заплатить?» Действительно, это важный вопрос – через сколько лет можно продать подаренную квартиру, чтобы как можно меньше отдать за эту сделку государству. Совсем избежать отчислений в казну, конечно, не получится, но немного сэкономить вполне реально.

Как рассчитать сумму налога?

Иногда, даже если нет планов продать подаренную квартиру, налог уже придется заплатить. Такой дорогой подарок как недвижимость считается доходом, если сделан человеком, не являющимся близким родственником. Поэтому перед продажей сначала нужно заплатить НДФЛ 13%. Сумма исчисляется из стоимости недвижимости по кадастру на дату 1 января года, в котором подарок сменил собственника.

В налоговой декларации физлица, получившего квартиру в дар, указывается кадастровая стоимость подарка. Именно с этой суммы вычисляется 13% подоходного налога. Кстати, это касается ценных бумаг, драгоценностей и других дорогостоящих презентов, полученных не от близких родных.

Когда не надо платить налог с продажи подаренной квартиры?

Разберем, когда подаренную квартиру можно продавать без налога. Подоходный налог не придется платить, если недвижимость:

• подарена близким родственником и продается спустя минимум три года;
• продается минимум чем через пять лет после дарения не близкой родней. 

Дата дарения, от которой отсчитывается срок – это число переоформления собственности, когда законным владельцем становится получивший подарок. 

В 2024 году семьи, в которых два и более несовершеннолетних детей (для студентов-очников учитывается возраст до 24 лет) освобождены от уплаты подоходного налога с продажи квартиры (любой, не только подаренной). Но для получения этой льготы нужно выполнить ряд условий:

1. Купить долевку или готовое жилье до 30 апреля следующего года.
2. Новое купленное жилье должно быть дороже по кадастру или больше по площади.
3. Детям не более 18 или 24 лет, если они учатся очно.
4. Проданное жилье по кадастру стоит 50 млн руб.
5. У продавца или его семьи не должно быть во владении более 50% другого жилья, превышающего по площади новое, купленное вместо проданного.

Кто входит в список близких родственников?

Закон считает близкими родственниками: 

1. родителей;
2. детей;
3. супругов;
4. братьев-сестер (полнородных и неполнородных);
5. бабушек-дедушек;
6. внуков.

Понятно, что кроме супругов имеет значение прямая линия родства. Поэтому тети, дяди и другая родня не попали в данный перечень, установленный законодательством. 

Можно ли уменьшить налог с продажи подаренной недвижимости?

Закон устанавливает, через какой срок можно продать подаренную квартиру без налога – через три года, если получена в дар от близкого родного, и через пять лет в иных случаях. Существуют несколько вариантов уменьшить отчисления государству, если потребовалось продать квартиру раньше.

Если квадратные метры подарены дядей, тетей, двоюродным братом или сестрой, а также другом, словом, не близкой родней, то законом предписано заплатить налог (НДФЛ) при ее получении – 13% от кадастровой стоимости жилья на 1 января года переоформления. При таком положении дел из стоимости продажи нужно вычесть сумму этого налога и считать новый НДФЛ уже с уменьшенных показателей. После уплаты всех налогов следует сохранить декларацию с кадастровой ценой жилья и чек об уплате налога с дара. 

Пример №1. Ивану подарил квартиру дядя (не прямой родственник). В год переоформления права собственности кадастровая стоимость равнялась 2,2 млн руб. Иван уплатил налог – 286 тыс. руб. Мужчина захотел продать подарок спустя восемь месяцев за 6 млн руб.

Иван владел недвижимостью менее пяти лет, и на следующий год после сделки он задекларировал доход от продажи и заплатил 494 тыс. руб подоходного налога.

Расчет дарения: 2 200 000 х 13% = 286 000 рублей.

Расчет продажи: (6 000 000 - 2 200 000) x 13% = 494 000 рублей.

Есть еще один случай, при котором можно сократить сумму налоговых отчислений – когда выполняется ряд условий:

1. квартира подарена близким родственником, купившим ее самостоятельно;
2. сохранились документы, подтверждающие стоимость покупки;
3. даритель не получал на нее налоговый вычет.

При соблюдении всех трех условий из стоимости продажи вычитается цена первоначальной покупки дарителем.

Пример №2. Игорю подарил квартиру близкий родственник, например, отец, поэтому подарок не подлежит налогообложению. Отец приобрел квартиру 6 лет назад за 2,5 млн руб. и на руках остался договор купли-продажи с подтверждением суммы. Сын выручил за квартиру 4,8 млн руб. и может вычесть расходы отца из полученного от продажи дохода. Эти расходы в нашем примере составляли 2,5 млн руб. Получается, налог составит 299 тыс. рублей.

Расчет: (4 800 000 — 2 500 000)х13% = 299 000 рублей.

При продаже подаренной жилплощади предусмотрен налоговый вычет на сумму 1 млн руб.

Пример №3. Анне подарила квартиру бабушка – близкая родня по закону. Так как родственница давно владела этим жильем в старом фонде и получила его в результате приватизации, то документов на куплю-продажу объекта не было. Через четыре месяца внучка продала подаренную недвижимость за 5 млн рубл. Поскольку без договора она не сможет подтвердить бабушкины расходы на покупку квартиры, то учесть их по второй схеме не получится. В то же время сохраняется возможность воспользоваться налоговым вычетом на 1 млн руб, и ей останется заплатить 520 тыс. рублей в виде подоходного налога от продажи квартиры.

Расчет: (5 000 000 — 1 000 000)х13%=520 000.

Нельзя применить все эти способы одновременно: придется выбирать, какой алгоритм окажется выгодней в конкретном случае.

При исчислении налога на продажу недвижимости сопоставляются две суммы: цена, указанная в договоре купли-продажи и 70% от стоимости по кадастру. Бывает, что кадастровая стоимость может оказаться выше рыночной. Налог платится с большей суммы.

Как оплатить налог?

Для уплаты налога на доход от продажи недвижимости требуется выполнение нескольких шагов.

Шаг 1. Собрать документы, а именно:

1. паспорт продавца;
2. договор дарения;
3. выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность;
4. договор купли-продажи объекта;
5. подтверждение денежного перевода в виде расписки или банковской выписки. 

Шаг 2. Подать налоговую декларацию

Форму 3-НДФЛ можно заполнить прямо в офисе налоговой инспекции или онлайн в кабинете налогоплательщика на портале Федеральной налоговой службы. Подать декларацию следует до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Например, если квартира была продана в феврале, мае или ноябре 2024 года – во всех этих случаях требуется подать декларацию до 30 апреля 2025 года. 

Шаг 3. Оплатить налог

После проверки корректного заполнения декларации налогоплательщику начислят сумму для уплаты. Деньги можно внести через любой банк или воспользоваться формой оплаты в личном кабинете на официальном сайте налоговой службы.

Очень важно своевременно подать декларацию о доходах физлиц в ФНС – до 30 апреля следующего после сделки календарного года. При несвоевременной подаче документов может быть начислен штраф – он составляет до 5% суммы неуплаченного налога за каждый просроченный месяц (но не более 30% от всей суммы).

Если срок до 30 апреля пропущен, налогоплательщику дается еще один шанс рассчитаться с государством. Он должен повторно подать декларацию и оплатить просроченный налог до 15 июля. Если гражданин не воспользуется и этой возможностью, то налоговая насчитает еще один штраф. В этот раз он составит не 5%, а 20% от суммы налога, если налог не оплачен неумышленно. Но, если гражданин умышленно уклонился от уплаты налога, то штраф увеличит сумму налога на 40%.