Какие документы нужны при покупке квартиры?

Покупка недвижимости предполагает сбор документов. В зависимости от условий сделки их количество может меняться. Например, документы для покупки квартиры в ипотеку придется собирать дольше. Осложняет процедуру еще и то, что некоторые справки и выписки имеют срок годности.

Поэтому мы составили для вас подробную инструкцию и объяснили, какие документы нужны для покупки квартиры.

Какие документы продавца нужны для покупки квартиры?

Покупка недвижимости всегда несет определенные риски именно для покупателя, поэтому к документам продавца следует отнестись с особым вниманием. Причем покупатель имеет право попросить те из них, которые не являются обязательными для подписания договора. Допустим, справку о дееспособности или отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Некоторые документы при покупке квартиры может получить только сам продавец: третьим лицам их не выдадут ни при каких условиях. Поэтому их нужно проверить на подлинность и достоверность информации – для этого лучше привлечь юриста или нотариуса.

Итак, первым делом понадобится правоустанавливающий документ, который подтверждает, во-первых, что перед вами действительно находится собственник квартиры, во-вторых, каким образом у него эта недвижимость появилась.

К правоустанавливающим относятся:

• договор купли-продажи;
• договор обмена;
• договор передачи в собственность при приватизации;
• договор дарения;
• соглашение о разделе имущества или решение суда по разделу имущества при расторжении брака;
• ипотечный договор;
• договор пожизненного содержания с иждивением при наличии обязательства ренты.

В таком деле, как покупка квартиры, нужные документы во многом зависят от способа приобретения недвижимости. Например, если право собственности возникло в результате вступления в наследство, необходимо убедиться, что других наследников нет и сделка не будет ими оспорена в будущем.

Следом сверьте данные из правоустанавливающего документа с паспортом собственника: они должны совпадать. Проще говоря, договариваться о сделке с вами должен тот человек, кому принадлежит недвижимость. Также стоит пробить паспорт собственника через базу недействительных паспортов МВД и запросить другие документы, удостоверяющие личность (СНИЛС, водительские права, ИНН).

Попросите у продавца выписку из домовой книги. В этом документе указаны имена людей, зарегистрированных по адресу. Поскольку выписка действительна всего 5 дней, убедитесь, что на момент передачи прав собственности в квартире не осталось прописанных людей.

Выписка из ЕГРН – еще один важный документ, который нужно получить до подписания договора купли-продажи. Он не является обязательным для всех сделок, но именно он содержит максимум информации об объекте:

• основные характеристики (адрес, кадастровый номер, площадь, материал стен дома, этажность и пр.);
• имя собственника и историю перехода права собственности (если продавец предоставил выписку самостоятельно или открыл доступ к своим данным;
• информацию о правоустанавливающем документе – вы сможете сверить номер этой бумаги в ЕГРН с тем договором, что есть на руках у продавца;
• наличие обременений, например, квартира арестована за неуплату долгов, заключен договор длительной аренды, квартира используется в качестве залога для банка и пр.

Правоустанавливающий документ, паспорт, выписки из домовой книги и из ЕГРН – необходимый минимум, без которого о безопасной сделке можно забыть. Кроме этих могут понадобиться специальные документы. Они определяются в каждом конкретном случае условиями совершения сделки.

Дополнительно могут быть запрошены:

• разрешение на сделку супруга или других собственников (если квартира разделена на доли);
• разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние;
• разрешение на продажу квартиры от банка, если она предоставлена в залог или куплена в ипотеку;
• согласие получателя ренты;
• отказ дольщиков от долей в квартире.

Поскольку ситуации разные, чтобы не упустить из виду важные детали, лучше привлечь к сбору документов и заключению сделки юриста, который разбирается во всех тонкостях сделок с недвижимостью.

Также стоит запрашивать документы как можно ближе к сделке, поскольку информация в учреждениях обновляется с разной периодичностью, и документы могут быть просрочены или содержать неактуальную информацию.

Документы при покупке квартиры: базовые и дополнительные

Если обе стороны согласны с оговоренными условиями, начинается процесс подготовки к заключению сделки. При этом понадобится множество бумаг, поэтому для экономии времени и удобства лучше распределить, какие документы при покупке квартиры собирает продавец, какие – покупатель.

Если сделка оформляется у нотариуса, многие документы он сам может запросить в соответствующих органах – у него есть такие полномочия.

Разберем, какие базовые и дополнительные документы нужны для покупки квартиры.

Базовые документы при покупке квартиры

К этим документам относятся те, которые обязательно потребуются для подписания договора и передачи права собственности. Основные документы при покупке квартиры следующие:

1. Заявления на передачу права собственности и регистрацию нового права: это два разных документа, которые можно оформить на месте: первый заполняется продавцом, второй – покупателем.
2. Договор купли-продажи минимум в 2 экземплярах. Лучше сделать третий дополнительный экземпляр – он может пригодиться Росреестру. В договоре купли-продажи обязательно указывают время и место подписания, паспортные данные обоих участников сделки, стоимость недвижимости и ее характеристики и прочую информацию, которая может быть полезна продавцу или покупателю.
3. Паспорта или иные документы, удостоверяющие личность продавца (собственника) и покупателя. Если сделку кто-то оформляет за вас, понадобится доверенность на имя этого человека.
4. Документ, подтверждающий право собственности продавца, например, выписка из ЕГРН.
5. Квитанции об уплате госпошлины за государственную регистрацию права собственности (2000 рублей для физических лиц).
6. Документ, подтверждающий передачу наличных или перевод денежных средств, вырученных за продажу квартиры.
7. Акт приема-передачи квартиры.

Список документов варьируется в зависимости от особенностей сделки, могут иметь значение требования конкретных организаций: нотариальных контор, регпалаты и МФЦ. Поэтому предварительно лучше позвонить и точно узнать, какие документы необходимо предоставить при заключении договора купли-продажи.

Перед тем, как идти на сделку, обязательно проверьте документы: чтобы все необходимые бумаги были с собой в нужном количестве экземпляров, чтобы информация в них была достоверной и актуальной, чтобы срок действия справок не истек.

Дополнительные документы при покупке квартиры в новостройке

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, второй стороной сделки будет застройщик. В этом случае дополнительными документами занимается представитель организации, покупателю остается лишь внимательно проверить содержащуюся в них информацию.

К сделке прикладываются:

• оригинал доверенности на имя представителя организации, который подпишет документ купли-продажи, а также копия доверенности;
• доверенность на имя представителя организации, который подает документы на госрегистрацию (копия и оригинал) и его паспорт;
• документы организации-застройщика, являющиеся учредительными, регистрационными и разрешительными, например, согласие учредителей на сделку.

Вместо договора купли-продажи, если дом еще не сдан, у покупателя будет договор долевого участия.

Дополнительные документы при покупке квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку осложняется тем, что параллельно оформляется две сделки: ипотечное кредитование и купля-продажа. Хорошая новость: ипотекой почти от и до занимается банк, покупателю остается только контролировать процесс и проверять бумаги. Однако в Росреестре предстоит регистрировать сразу обе сделки:

1. переход права собственности к новому владельцу (для этого понадобятся все документы из пункта выше);
2. ограничение прав собственности нового владельца на недвижимость, поскольку часть прав переходит банку, – квартира становится залогом ипотечного кредита.

Регистрация ипотечных обязательств требует следующих документов:

• доверенность представителя банка и его паспортные данные;
• подтверждение уплаты госпошлины в размере 1000 рублей за регистрацию обременения для физлица;
• заявления всех участников ипотечной сделки о регистрации с подписями сторон;
• закладная (ипотечный договор) при наличии;
• кредитный договор.

Если квартира покупается одним из супругов, понадобится согласие второго на предоставление квартиры в залог.

Дополнительные документы для рефинансирования ипотеки

Если через некоторое время после покупки квартиры собственнику предложили более выгодные условия кредитования, он может оформить рефинансирование. В этом случае ежемесячный платеж, как правило, становится меньше или сокращается срок кредита. Иными словами, ипотека будет выгоднее.

Однако при этом регистрируется не рефинансирование, а новая ипотека. Старый ипотечный кредит закрывается, обременения снимаются, но тут же оформляется новый кредит и накладываются новые обременения.

При этом кроме основного пакета документов понадобятся документы для оформления квартиры в ипотеку (см. предыдущий пункт), а также письменное согласие предыдущего залогодержателя (банка) на наложение дополнительного обременения.

Дополнительные документы при покупке доли в квартире

Одна из наиболее сложных сделок – покупка не всей квартиры целиком, а доли в ней. Такая сделка рискованная для покупателя, поскольку преимущественное право на покупку долей в квартире остается у других собственников. К примеру, квартира поровну разделена между мужем и женой. После развода муж решил продать свою долю: если бывшая супруга захочет сама выкупить эту долю, закон будет на ее стороне при наличии другого покупателя.

Поэтому, собираясь оформить куплю-продажу доли в квартире, получите письменный отказ собственников других долей объекта. Для оформления сделки понадобится оригинал и копия, в которых указываются кадастровый номер квартиры, стоимость доли и выбранный способ оплаты.

Если совладельцы квартиры отказываются предоставить письменный отказ, продавцу необходимо написать предложение покупки доли на их имена. При этом условия сделки должны быть одинаковы с теми, которые оговариваются со сторонним покупателем. В этом случае продавец имеет доказательство, что он предлагал другим собственникам недвижимости выкупить долю, но они отказались.

Уведомление о продаже доли направляется совладельцу через нотариуса или по почте. Если на почтовое письмо в течение 30 дней никто не ответил, это считается отказом от сделки, и продавец может реализовать долю в квартире третьему лицу.

Кроме того, сделка купли-продажи доли в квартире всегда оформляется у нотариуса и договор заверяется нотариально.

Дополнительные документы при покупке квартиры с несовершеннолетними

Если в квартире, которую вы собираетесь купить, зарегистрированы несовершеннолетние, или лица до 18 лет являются собственниками объекта целиком или доли в нем, для заключения сделки потребуется предоставить ряд документов, подтверждающих, что их права не нарушаются.

Эти документы при покупке квартиры собирает продавец и приносит в день подписания договора к нотариусу:

• свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
• разрешение органов опеки и попечительства на совершение родителем действий от имени ребенка (оригинал и копия);
• согласие органов опеки на отчуждение жилья (оригинал и копия);
• письменное согласие родителей или опекунов на покупку жилого помещения или его отчуждение лицом от 14 до 18 лет (оригинал и копия).

Документы для вычета за покупку квартиры

Если вы недавно приобрели недвижимость, то можете получить налоговый вычет. Необходимые документы для вычета за покупку квартиры:

• выписка из ЕГРН или другой документ, подтверждающий ваше право собственности на квартиру;
• договор о покупке или участии в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие оплату покупки: чеки, квитанции, расписки от продавца;
• справку о доходах за тот год, за который вы хотите получить вычет.

Также в зависимости от особенностей сделки могут понадобиться дополнительные справки:

• свидетельство о браке или рождении ребенка, если они тоже являются собственниками или зарегистрированы в новом жилье;
• доверенность на оплату, если деньги за вас передавал кто-то другой;
• договор ипотеки и документы, подтверждающие уплату процентов, вместе с графиком платежей, если квартира куплена в кредит;
• заявление от супруга, если вычет будет разделен на двоих.

Документы предоставляются в налоговую службу лично или отправляются онлайн. Если понесете бумажные документы в налоговую, не забудьте сделать копии для себя: они могут пригодиться.

Дополнительные документы при покупке квартиры в других ситуациях

Есть ряд бумаг, которые может потребовать регистратор, нотариус или покупатель, даже если они не нужны в конкретном случае. К ним относятся:

• расширенная выписка из домовой книги (чтобы узнать, кто был раньше зарегистрирован в квартире и почему выписался);
• расширенная выписка из ЕГРН (чтобы узнать, кто был собственником ранее и как часто право собственности переходило к другим лицам);
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности продавца перед банками и другими организациями, которые могут оспорить сделку в будущем, чтобы реализовать недвижимость в счет уплаты долга;
• справка о дееспособности продавца (если в будущем сделку попытаются оспорить, оперируя недееспособностью одной из сторон, она будет признана незаконной);
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
• справка об использовании материнского капитала при покупке квартиры от продавца, так как у детей должны быть доли;
• техпаспорт квартиры или разрешение на перепланировку, чтобы не приобрести объект с неузаконенными изменениями.

Важно понимать, что документов не обязательно должно быть так много: все зависит от сложности ситуации. Например, если вы покупаете квартиру у одинокого человека, можно обойтись минимумом бумаг. Но приобретение жилплощади у семейной пары с несовершеннолетними, оформленной в ипотеку с использованием маткапитала, конечно, потребует дополнительных справок.

Все документы, которые придется собрать перед завершением сделки, лишь обезопасят покупателя от рисков, так что наберитесь терпения.

Порядок оформления сделки

Сделку купли-продажи оформляют в отделении Росреестра или МФЦ. В любом из выбранных вами учреждений вы сможете оформить право собственности, предоставив необходимые документы.

Сотрудник принимает и проверяет документы, после чего отправляет их на рассмотрение – начинается отсчет времени до регистрации нового собственника. Обычно со дня обращения до изменения в регистрационных данных проходит 10-12 дней.

Если в течение этого срока ничего не произошло, вы можете позвонить в отделение и выяснить причину. Иногда дело стопорится из-за неправильно заполненных или просроченных документов: в этом случае потребуется снова посетить МФЦ или Росреестр.

Сделка считается состоявшейся, когда вы получаете «свежую» выписку из ЕГРН с вашим ФИО.