Как передавать деньги при покупке квартиры?

Передача денег за квартиру является самым ответственным этапом любой сделки купли-продажи. Будущие новоселы могут столкнуться со множеством рисков и угроз. Современное законодательство, конечно, предусматривает разнообразные ситуации, однако вопросы все еще есть.

В этой статье вместе с экспертом разберемся во всех нюансах и расскажем, как вернуть деньги за покупку квартиры, если что-то пойдет не по плану.

Способы внесения предоплаты

Поиск жилья сегодня это сложный процесс. Далеко не факт, что получится купить квартиру мечты после одного просмотра. Продавцы, как и покупатели, тоже выбирают лучшее предложение. Поэтому в качестве компромисса эксперты рекомендуют воспользоваться опцией предварительной оплаты. Это надежная гарантия для двух сторон сделки купли-продажи.

Способы внесения предоплаты бывают разные, остановимся подробнее на этом вопросе.

Задаток

Во время окончательных расчетов покупатель и продавец заключают договор, который принято называть договором задатка. В соглашении сторон, как правило, указывают паспортные данные, сумму предоплаты и порядок возврата денежных средств, если купля-продажа внезапно отменяется. Согласно действующему законодательству, предусмотрены такие форс-мажоры, как:

• Если сделка отменяется по инициативе покупателя, то продавец вправе оставить всю предоплату себе.
• Если сделку отменяет продавец, то покупатель получает предоплату обратно на руки в двойном размере.
• Если никто из сторон не несет прямой ответственности за срыв сделки, то предоплата возвращается покупателю без каких-либо санкций для продавца.

Если при подписании бумаг стороны не добавляют слово «задаток», то все деньги по умолчанию являются авансом. А это является уже другим аспектом сделок купли-продажи.

Аванс

Ключевым отличием аванса от задатка является функционал. Задаток берет на себя гарантийные обязательства, аванс же является исключительно расчетной единицей. Согласно экспертной статистике, в подавляющем большинстве сделок стороны выбирают именно аванс. Однако данный термин не закреплен в законах и отсутствует во всем гражданском праве в целом.

В сделках с авансом действуют нормы:

• Если сделка отменяется по инициативе продавца, то аванс полностью возвращается покупателю.
• Если покупатель сам прекращает сделку, то аванс отходит продавцу.

Так как аванс никак не регламентируется законодательно, велик риск потерять деньги. Даже при подписанном соглашении аванс не обязывает стороны завершить процесс купли-продажи. В будущем доказать в суде правомерность подобных операций практически невозможно.

Обеспечительный платеж

Относительно новый способ получения денег за покупку квартиры. Эксперты определяют этот порядок расчетов, как нечто среднее между авансом и задатком.

Само понятие является достаточно прозрачным и подразумевает обоюдные гарантии. При расторжении сделки до момента завершения продавец не обязан выплачивать сумму задатка в двойном объеме. Вместе с тем покупатель в случае форс-мажоров точно не теряет свои деньги. Как правило, порядок расчетов при обеспечительном платеже выглядит так:

• Если сделка не состоится по вине продавца, то все уже выплаченные средства возвращаются покупателю в полном объеме без дополнительных штрафов.
• Если отмена возникает по инициативе покупателя, то деньги все равно отходят владельцу недвижимости.

Любая из сторон может изменить свое мнение в процессе сделки и выйти из процесса без каких-то серьезных последствий. Обеспечительный платеж, безусловно, самый гуманный и гибкий способ передачи денег при покупке квартиры.

Эскроу-счет

Законодательно термин закреплен как условное депонирование. С недавнего времени расчеты через эскроу являются обязательными при покупке новостроек. В сделках на вторичном рынке привлечение подобного счета носит только рекомендательный характер, так как основной замысел при создании этого способа заключался именно в защите участников долевого строительства. Мера себя оправдала в полном объеме и с начала июля 2019 года в России более не возникало конфликтов с обманутыми дольщиками.

На практике все выглядит прозрачно и просто. Гарантом сохранности денег выступает банк. Покупатель переводит деньги на особый банковский счет, после всех проверок и завершения сделки банк направляет всю сумму продавцу. При этом продавцу понадобиться предоставить подтверждающие документы передачи недвижимости новому владельцу.

Исключительным минусом подобного счета является стоимость услуг банка. В среднем потребуется оплатить комиссию в размере одного процента от всей суммы на эскроу-счете.

Депозит у нотариуса

Кроме банка гарантом сделки может быть и нотариус. Согласно ст. 87 ФЗ о нотариате покупатель может при покупке квартиры перевести деньги на особый нотариальный счет. После регистрации права собственности в Росреестре продавец получает доступ к этому счету и может свободно распоряжаться деньгами.

Во время операции купли-продажи нотариус обязан проверить все бумаги и детали. Конечно, за это он взимает пошлину, обычно в размере половины процента от суммы на нотариальном счете. Процедура является привлекательной для будущих покупателей тем, что нотариус проверяет продавца и документы на объект перед сделкой. А продавцам выгодно использовать этот способ так, как нотариус значительно ускоряет процедуры подготовки всех бумаг.

Весь процесс с участием нотариуса закрепляется трехсторонним договором. Если передача денег при покупке квартиры отменяется по вине нотариуса, то он несет полную материальную ответственность перед продавцом и перед покупателем.

Когда стоит передавать деньги за квартиру?

Покупка квартиры наличными деньгами предполагает внесение предоплаты по договоренности с продающей стороной.

«Бывает клиент влюбился в квартиру с первого взгляда, с первого просмотра, что называется. Тогда откладывать сделку не стоит. Так уже в день просмотра можно начать готовить бумаги для сделки и завершить всю процедуру в кратчайшие сроки», – рассказывает руководитель отдела продаж АН Тime & Home Сергей Суриков.

В случаях с ипотекой понадобится дождаться одобрения банка. Поэтому уже на этапе просмотра не следует замалчивать этот факт. Иногда недвижимость продают экстренно и в срочном порядке, многие не готовы ждать. Стоит обозначить этот аспект, потому что все расчеты так или иначе будут происходить в банке либо в присутствии официального представителя банка.

Вне зависимости от того, происходит расчет с ипотекой или без, есть одно ключевое правило. Итоговая сумма от покупателя к продавцу переходит только после процедуры регистрации в Росреестре. Без окончательного перехода права собственности нельзя передавать все деньги.

Способы передачи денег при покупке квартиры

Существует четыре традиционных способа передачи денег. Рассмотрим преимущества и недостатки каждого из них.

Способ №1. Покупка квартиры за наличные

Самая простая и прозрачная ситуация. Покупатель и продавец заранее договариваются о месте и времени, встречаются, подписывают документы, покупатель отдает деньги. Встретиться можно как на объекте недвижимости, так и в банке, предварительно забронировав при этом переговорную комнату.

Итоговую сумму покупателю следует передавать только после получения выписки из ЕГРН и окончательного подтверждения права собственности. Если вся сделка проходит без участия риелтора, важно не забыть подготовить расписку при получении денег при покупке квартиры. Этот документ в будущем сможет доказать отсутствие долгов.

«Расписка о передаче денег за квартиру была популярна еще в прошлом веке. Сегодня это явление не столь распространено. Во-первых, потому что носить с собой крупные суммы стало не очень комфортно. Во-вторых, для подсчета наличных нужна специальная машина. Редкий человек способен быстро пересчитать миллионы наличными, при этом не сбиться и не ошибиться», – добавляет эксперт Сергей Суриков.

Способ №2. Безналичный расчет при покупке квартиры  

По-простому это перевод со счета на счет. Однако важно заполнить графу с назначением платежа. Следует обозначить, что это перевод за приобретение недвижимости, указать адрес объекта и владельцев долей при наличии.

Преимуществом безнала является возможность запросить в банке выписку об истории списаний. Так при необходимости покупатель в любой момент сможет подтвердить передачу средств. Расписка от продавца же в таком случае не требуется вовсе. Банк при безналичном расчете является независимым свидетелем.

Важно помнить о нюансах безнала. Иногда банковские системы накладывают внутренние лимиты на суммы переводов в день или месяц. Перед сделкой лучше всего позвонить в банк по телефону горячей линии и уточнить, нет ли у владельца счета каких-то ограничений на переводы. Кроме того, некоторые банки могут задержать переводы крупных сумм до пяти рабочих дней.

«На практике встречаются случаи, когда банк автоматически при списании крупных сумм активировал систему защиты от мошенников. Счета замораживались и никакие дальнейшие переводы не производились. Важно учитывать и этот момент. Любые операции с крупными суммами для банка выглядят потенциально подозрительными», отмечает Сергей Суриков.

Способ №3. Расчет за покупку квартиры через банковскую ячейку

Специалисты по недвижимости называют это самым безопасным и финансово выгодным способом передачи денег. На всех этапах купли-продажи квадратных метров деньги не покидают пределы здания банка.

Как это происходит? Покупатель и продавец совместно арендуют одну ячейку в банковском хранилище. Покупатель в присутствии представителя банка пересчитывает наличные, упаковывает сумму в вакуумные пакеты, составляет опись содержимого и закрывает на ключ. После чего ключ переходит уже к продавцу. Но с условием, что доступ к ячейке возможен только при наличии выписки из ЕГРН, например. Можно указать любой другой документ, подтверждающий факт сделки.

Когда купля-продажа подходит к концу, продавец с ключом от ячейки направляется в банк, предъявляет указанный документ и получает доступ к содержимому хранилища.

Банк в таком случае несет ответственность исключительно за сохранность содержимого ячейки. На каких условиях продавец получит к ней доступ и будет ли завершена сделка – эти и другие вопросы остаются на выбор основного владельца ячейки, то есть покупателя.

При всей простоте и привлекательности способа с банковской ячейкой, эта услуга стоит недешево. Средняя стоимость аренды на месяц самого минимального хранилища по России начинается от 2500 рублей. При этом высота ячейки будет всего 10 сантиметров. Этого не всегда достаточно. К примеру, миллион рублей купюрами номиналом в 1 000 рублей займет в высоту примерно 11 см.  

Способ №4. Аккредитив при покупке квартиры

По сути, это тот же самый безналичный расчет, но с особенностями. Принцип передачи денег с помощью аккредитива аналогичен способу с банковской ячейкой только без использования наличных. 

Принцип работы с аккредитивом прост и понятен. Банк создает специальный счет, который не принадлежит ни покупателю, ни продавцу. Далее стороны подписывают соглашение и условия предоставления доступа к счету. В отличие от банковской ячейки стоимость услуг банка обойдется максимум в 2000 рублей. Некоторые банки или организации готовы предоставить аккредитив бесплатно, однако с ограниченным сроком хранения денежных средств.

Если в договоре аккредитива не указаны сроки, значит, деньги будут неприкосновенны до момента, пока покупатель не получит выписку из ЕГРН. Обычно после этого банк автоматически переводит всю сумму продавцу.

У каждого из способов передачи денег за покупку квартиры есть свои достоинства и недостатки. Универсального ответа, что лучше нет. Гораздо логичнее выбирать способ исходя из конкретной ситуации. Кроме того, важно понимать, сделка купли-продажи – это не односторонний процесс. Вместе с покупателем со способом оплаты должен согласиться и продавец.

Чего не стоит делать при передаче денег за квартиру?

1. Спешить и оплачивать покупку квартиры раньше времени. Ни при каких условиях нельзя соглашаться на полную оплату всей стоимости до завершения процедуры регистрации в Росреестре. Нередко, к сожалению, продавцы давят на покупателей и просят внести всю сумму в день подписания договора купли-продажи. Делать этого не стоит, так как есть риск остаться и без квартиры, и без денег.
2. Расплачиваться с продавцом без подтверждающих документов. Хоть расписки и были популярны в прошлом столетии, но ценность их существует и сегодня. Особенно при расчетах наличными. Без банковских чеков, расписок в получении денег, договора купли-продажи и прочего невозможно доказать в суде свою правоту. На практике встречаются недобросовестные продавцы, которые потом судятся с покупателями.
3. Передавать деньги посторонним лицам. Бывают случаи, когда полные тезки продают не свои квартиры и таким образом обманывают доверчивых покупателей. Поэтому на сделке не лишним будет попросить у продавца паспорт и сверить его данные с выпиской из ЕГРН, в которой есть ФИО собственника. Кроме того, иногда мошенники представляются близкими родственниками продавца и просят передать деньги через них. Здесь также важно проявить бдительность. Доказать в суде такие аферы весьма сложно, так как деньги были переданы добровольно. 

Основным залогом успеха при передаче денег за покупку квартиры является бдительность покупателя. Процесс покупки является достаточно трудоемким, так как связан с поиском вариантов, просмотрами, записью на показы и прочими делами. Многие люди совмещают это с основной работой или учебой. Поэтому к финальному этапу расчетов относятся без должного внимания. Увы, этим часто пользуются мошенники и пытаются внедрить новые схемы.

«Основным тезисом, который я бы вынес отдельно, является правило: не передавать итоговую сумму продавцу до момента получения выписки из ЕГРН, а также не поддаваться давлению. Следует помнить, продавец и покупатель находятся в равных условиях. В вопросах с недвижимостью не должно быть места манипуляциям и притеснению», – заключает эксперт.