Зачем нужна выписка из ЕГРН при покупке квартиры?

Жилье всегда было и остается одним из самых надежных вложений в России. При малейших ощущениях кризиса население начинает на все сбережения скупать квартиры. А для инвесторов рынок недвижимости является привлекательным из-за своей высокой доходности. Именно поэтому он привлекает нечистых на руку дельцов и считается довольно рискованным.

Тем не менее, несмотря на мошеннические схемы и недостаточную правовую базу, на рынке недвижимости неплохо зарабатывают добропорядочные инвесторы, а желающие купить жилье находят надежные варианты. Главное, на что следует опираться при сделке – это, в первую очередь, свежая выписка ЕГРН. Расскажем, как не ошибиться при покупке жилья, и чем в этом поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Почему важна выписка из ЕГРН?

Выписка из ЕГРН – главный инструмент для покупателей квартиры. С 2016 года это единственный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость. Только она содержит полную информацию обо всех собственниках, когда-либо владевших площадью, а также сведения обременениях и ограничениях.

После того как выписка из ЕГРН стала единственным правоудостоверяющим документом, количество мошенничеств в сфере недвижимости заметно снизилось. Любой желающий может взять эту справку, которая содержит полный исчерпывающий перечень сведений по объекту.

При покупке жилья у застройщика можно заказать выписку из ЕГРН за месяц до передачи ключей. Чтобы избежать ошибок при покупке новостройки, нужно проверить в ней правообладателя (это должны быть вы), адрес и месторасположение квартиры, а также соответствие ее площади с указанной в ДДУ.

Только не забудьте, что с 1 марта 2023 года в выписках ЕГРН скрыли ФИО собственников. Предоставить прежнюю справку на квартиру, дом или землю может только лично владелец недвижимости. Если он не открыл данные в Росреестре для всех, выписку с ФИО сможет заказать только он и еще небольшой круг лиц. Как правило, лица должны быть связаны с этой недвижимостью.

Что можно узнать из выписки ЕГРН?

• Кадастровый номер и кадастровую стоимость, назначение и разрешенное использование.
• Год ввода здания, наименование и вид недвижимости, ее площадь, этаж и протяженность.
• Сведения о правообладателях, если они не скрыты, – по закону ими являются не только собственники недвижимости, но также другие лица, имеющие юридические права, например, залогодержатели и арендаторы.
• Вид, дату и номер госрегистрации права собственности и его ограничения.
• Информацию о правах требования, заявленных в судебном порядке.
• Схему, план или чертеж объекта недвижимости.

Но, несмотря на такую подробную информацию, покупатели недвижимости часто допускают одни и те же ошибки. 

Как читать выписку ЕГРН?

Предположим, квартира, дом или участок вам понравились и вы уже подумываете выходить на сделку. Перед этим можно самостоятельно получить на заинтересовавший вас объект выписку ЕГРН. В этом документе будут отражены данные лица, запросившего эту справку, то есть ваши. Получив выписку из ЕГРН, стоит обратить внимание не только на собственника и соответствие адреса объекта фактическому, но и на многие другие нюансы.

Важно! Для проверки собственника при самостоятельном заказе необходимо, чтобы владелец недвижимости открыл данные о себе в Росреестре. В противном случае в строке «Правообладатель» будет фраза «физическое лицо».

Справка из Единого государственного раздела недвижимости состоит из пяти разделов. Это данные о вещных правах, расположении участка и самой недвижимости, технических характеристиках и схемы объекта. Все указанные данные являются официальными, их можно оспорить только в судебном порядке.

Выписка из ЕГРН, как правило, сформирована на трех листах: на первом общие сведения о недвижимости, на втором – зарегистрированные права (мы помним, что это не только права собственности) и ограничения, а третий лист содержит план объекта.

Рассмотрим документ подробнее.

Первый лист выписки из ЕГРН

• В первую очередь нужно обратить внимание на дату получения документа – она указана в первой строке документа. Срок действия выписки не зафиксирован законодательно, но ведомства (банки, нотариальные конторы и т.д.) могут самостоятельно его установить, требуя предоставить выписку, взятую не ранее чем за месяц. Право собственности может подтвердить только актуальная выписка из ЕРГН. Эксперты предупреждают, что даже на следующий день после ее получения информация о зарегистрированных правах может измениться.
• Затем нужно сверить кадастровый номер объекта недвижимости в выписке и в правоустанавливающих документах – он должен совпадать. Иногда бывают ошибки, и в этом случае, при следующей государственной регистрации потребуется сначала их исправить, это может занять неопределенное количество времени.  
• Адрес объекта должен совпадать с фактическим и с адресом в документах-основаниях. Бывает, что переименовывается улица или изменяется нумерация домов. Потребуется заказать в Бюро технической экспертизы справку о соответствии адресов.
• Самое пристальное внимание нужно обратить на назначение помещения: если это квартира, то она должна быть оформлена как жилое помещение. Наоборот, в случае покупки нежилого, это тоже должно быть обязательно отмечено в соответствующей графе.
• Площадь, указанная в выписке, должна совпадать с фактической. Расхождения этих данных должны вас насторожить. Возможно, в помещении проводилась перепланировка. Чтобы выяснить, узаконена ли она, нужно посмотреть графу «Особые отметки». Для определения фактической площади помещения стоит не полениться и измерить ее самостоятельно с помощью рулетки.
• В графе «Особые отметки» также могут содержаться сведения о заявленных правах на объект недвижимости и прочая информация.
• Сведения о кадастровой стоимости время от времени меняются. Этот показатель влияет на сумму налога на имущество, а иногда и на размер НДФЛ. По этому значению можно рассчитать, какую сумму придется отдать государству в виде налогов.
• У земельных участков и некоторых нежилых помещений есть графа «Виды разрешенного использования», в которой прописана информация о том, как можно использовать недвижимость.

Второй лист выписки из ЕГРН

• На втором листе документа содержатся сведения о правообладателях, зарегистрированных правах и ограничениях, а также о получателе выписки. С 1 марта 2023 года персональные данные правообладателей недвижимости не могут без их согласия предоставляться другим лицам – в том числе, в выписках из ЕГРН. Поэтому теперь вместо ФИО граждан в справке из ЕГРН написано только фраза «физическое лицо». Но данные о получателе выписки указаны полностью. Они пригодятся, если приобретение недвижимости обернется судебными разбирательствами.
• Номером выписки является ранее присвоенный номер государственной регистрации права. Сравните цифры на штемпеле документа-основания – они должны совпадать.
• К ограничениям и обременениям относятся аресты, запреты, залоги, ипотека и права третьих лиц.

Третий лист выписки из ЕГРН

На последнем листе справки из ЕРГН должны быть корректные схема расположения и планировка объекта недвижимости. Напомним, при объединении баз данных Государственного кадастра недвижимости и Реестра прав случались сбои и графическая информация иногда может отображаться неправильно. Если в этом разделе вы видите ошибки, они тоже станут причиной приостановки регистрации прав.

Как исправить ошибки в выписке из ЕГРН?

Если вы обнаружили ошибки в выписке из ЕГРН, то вам следует подать заявление в Росреестр.

Нужно подготовить и приложить к заявлению некоторые документы:

• Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, по которому вы запросили выписку.
• Выписку из ЕГРН с указанием ошибок.
• Документы, подтверждающие правильность информации, которую вы хотите внести в ЕГРН. Например, это могут быть договоры купли-продажи, свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, технический паспорт на объект недвижимости и т.д.

После подготовки необходимых документов вы можете обратиться в Росреестр или его территориальные органы и подать заявление о внесении исправлений в выписку из ЕГРН. В заявлении укажите, какие именно ошибки вы хотите исправить, и предоставьте все необходимые документы.

Рассмотрение заявления займет некоторое время (обычно не более 30 дней), после чего Росреестр выдаст вам исправленную выписку из ЕГРН или уведомит вас о причинах отказа. Если заявление будет одобрено, то в выписке будут внесены все необходимые исправления.

Юристы рекомендуют сначала исправить ошибки в реестре, и только потом выходить на сделку.

Главные ошибки при покупке квартиры

Ошибка при покупке квартиры №1: смотреть старую выписку из ЕГРН

Самая популярная ошибка при покупке квартиры – беспечно принимать решение о сделке, имея на руках только старую выписку из ЕГРН. Например, заинтересованному покупателю предъявили на квартиру с единственным владельцем выписку из ЕГРН, выданную чуть больше месяца назад. Законно? Конечно! Даже некоторые учреждения и ведомства устанавливают срок давности выписки в 30 дней.

Но после сделки может оказаться, что за этот месяц на жилплощадь был наложен судебный арест, так как единственный владелец давно не платил за крупный кредит. В такой ситуации Росреестр приостановит сделку на время до трех месяцев. Но продавец-то уже получил деньги за недвижимость. Поспешит ли он разрешить проблему или вернет средства доверчивому покупателю добровольно? Чтобы избежать лишних рисков, юристы советуют смотреть выписки, полученные не ранее чем за 7-10 дней. Не поленитесь и закажите справку прямо перед совершением сделки. Эта предосторожность не будет лишней в таком ответственном деле.

Ошибка при покупке квартиры №2: не проверять документы продавца

Во избежание ошибок при покупке квартиры следует начать с проверки паспорта продавца на подлинность и действительность. Его проверяют визуально на предмет подделки (например, чтобы серия и номер совпадали на всех страницах, страница с фото была не толще остальных и т.д.). Понаблюдайте, как это делают профессионалы, например, сотрудники банка. Также паспорт проверяют по базам, чтобы убедиться в действительности документа. Если при регистрации сделки выяснится, что паспорт просрочен, Росреестр приостановит процесс на срок до трех месяцев.

Покупка недвижимости напрямую у недееспособного собственника является одной из самых серьезных опасностей. Сделка может быть признана недействительной на том основании, что продавец не осознавал свои действия. Квартиру вернут по решению суда предыдущему недееспособному владельцу, а деньги – покупателю. Разумеется, если они еще не потрачены – в этом случае человек может выплачивать их в течение всей жизни. Чтобы этого избежать, сделку нужно заключать с опекуном недееспособного, а безопаснее – вовсе от нее отказаться. Недееспособными юридически являются не только люди, страдающие психическими и ментальными расстройствами. Это также наркоманы, алкоголики и т.д. Поэтому стоит запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера.

Ошибка при покупке квартиры №3: не изучать бумаги на жилье

У продавца нужно запросить правоустанавливающие документы. Если он сам ранее приобрел эту квартиру, то таким документом будет договор купли-продажи. Если продавец получил жилье в дар, то должен показать дарственную, а в случае приватизации – договор передачи в собственность. Если квартира досталась продавцу в наследство по закону или по завещанию, право на нее подтверждается свидетельством. Стоит обратить внимание на срок владения квартирой, особенно в случае ее наследования. Кроме того, если в квартире была произведена перепланировка, она тоже должна быть согласована или узаконена, а изменения внесены в технические документы.

Ошибка при покупке квартиры №4: не спрашивать согласие супруга

Как правило, имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью (если брачным договором не предписано иное или если она не приобретена на средства одного из супругов, накопленных до свадьбы). Если муж и жена официально развелись, но не провели законный раздел имущества, продать квартиру можно только при согласии обоих супругов. По умолчанию считается, что второй супруг согласен на продажу, даже если его согласие не оформлено нотариально. Поэтому сделка будет зарегистрирована, но супруг, которого не спросили, может ее оспорить в течение года. Жилплощадь вернут прежним владельцам, а покупателю придется с ними судиться за уплаченные деньги.

Ошибка при покупке квартиры №5: забывать про наследников и детей

Очень часто на момент продажи в квартире прописаны несовершеннолетние дети. В договоре обязательно должно быть оформлено обязательство продавца выписать всех членов своей семьи, включая детей. Но по факту это может быть рискованной сделкой, так как, если бывший владелец жилья этого не сделает, принудительно выписать ребенка можно только через суд. Это сделают только в том случае, когда его можно зарегистрировать по новому месту жительства. В случае с наследством претенденты на квартиру могут оспорить завещание в течение полугода. Причем объявляются они совершенно внезапно.

Покупка квартиры – очень серьезный шаг. Лучше лишний раз все внимательно перепроверить и избежать ошибок при покупке недвижимости, чем потом жалеть о беспечности.