Как купить долю в квартире?

Покупка доли в квартире – это привлекательный вариант как для тех, кто ищет доступное жилье, так и для тех, кто планирует инвестировать свои средства. В этой статье мы рассмотрим, как купить долю в квартире, какие существуют риски и стоит ли вообще выбирать такой вариант.

Что такое долевая и совместная собственность?

Долевая и совместная собственность – это два вида права собственности на имущество, которые отличаются по своим характеристикам.

Долевая

Долевая собственность возникает в том случае, если квартирой владеют несколько собственников и каждому из них принадлежит какая-то ее доля. Зачастую при долевой собственности определяются реальные (выделенные) доли – конкретные комнаты, принадлежащие собственнику.

Пример. Брат и сестра получили в наследство трехкомнатную квартиру. При этом брату передали в собственность 2 маленькие комнаты, а сестре одну – самую большую по площади. В этом случае реальные доли собственников привязаны к конкретным комнатам. Они имеют право распоряжаться теми частями квартиры, которые принадлежат им. Общие зоны (кухню, ванную и коридор) они могут свободно использовать наравне.

Совместная

Совместная собственность возникает, когда квартира принадлежит нескольким людям, но доли каждого не определены – то есть нельзя точно сказать, какая комната в квартире кому принадлежит. При совместной собственности возникают так называемые идеальные доли – они не привязаны к конкретной площади в квартире.

Пример. Супруги Иван и Ирина имеют общую квартиру в совместной собственности. Они имеют равные права на это имущество и могут пользоваться любой комнатой в квартире по своему усмотрению.

Зачем покупать долю в квартире?

Существует множество причин, которые могут сподвигнуть человека купить долю в квартире. Рассмотрим самые распространенные из них.

Проживание

Если человек покупает долю в квартире для проживания, он обычно приобретает одну изолированную комнату в многокомнатной квартире (с двумя и более комнатами). Эта комната – его реальная доля в общей квартире. Он имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению, делать там ремонт и приводить гостей. Это один из самых доступных способов обзавестись собственным жильем. Квартиру придется делить с другими собственниками, которые наравне с владельцем доли могут пользоваться общими зонами.

Получение постоянной регистрации

Отсутствие постоянной регистрации по месту жительства может усложнить получение некоторых документов, устройство на работу, получение поддержки от государства и многое другое. Именно поэтому некоторые люди решаются на приобретение доли в квартире – покупка такой собственности может быть более доступным вариантом, чем покупка целой квартиры, и позволяет прописаться там.

Выкуп квартиры целиком

Покупка доли в квартире с целью выкупа всей квартиры – это распространенная практика, особенно среди родственников. Такая ситуация может возникнуть, например, когда квартира досталась в наследство нескольким родственникам, но один из них хочет стать единственным владельцем. В таком случае он может договориться с остальными собственниками и выкупить их доли.

Инвестиции

Поскольку цены на недвижимость растут с каждым годом, некоторые люди инвестируют свои средства в покупку доли в квартире. Перепродажа этой собственности в будущем может принести прибыль. Кроме того, долю можно сдавать и получать постоянный пассивный доход.

Плюсы и минусы покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире – это приобретение, которое имеет свои преимущества и недостатки. Остановимся на них подробнее.

Плюсы

• Экономия. Покупка доли – более доступный вариант, чем покупка всей квартиры. Это преимущество может быть особенно актуальным для молодой семьи или людей с ограниченным бюджетом. Кроме того, можно сэкономить на оплате коммунальных услуг – ее вы будете делить между проживающими в квартире.
• Вложение в будущее. Даже если вы не собираетесь переезжать в эту недвижимость прямо сейчас, в жизни случается всякое – у вас всегда будет запасной вариант, если вдруг некуда будет пойти. Кроме того, доля в квартире может приносить пассивный доход, если вы собираетесь сдавать ее в аренду. А если недвижимость вырастет в цене, долю получится перепродать и получить прибыль. Именно поэтому покупка доли в квартире может стать хорошей инвестицией в свое будущее.
• Если у вас в собственности есть доля в квартире, вы без проблем сможете оформить постоянную регистрацию. Это поможет избежать трудностей с устройством на работу, получением господдержки, оформлением документов.
• Возможность выкупить квартиру в будущем. Если остальные владельцы согласятся продать свои доли вам, квартира может полностью перейти в вашу собственность. Зачастую такая сделка обходится дешевле, чем покупка квартиры сразу целиком.

Минусы

• Большая зависимость от соседей. Все важные решения по поводу квартиры, такие как ремонт общих зон, продажа или сдача доли в аренду, должны приниматься совместно с другими собственниками. Кроме того, если вам не повезло с соседями, жить в одной квартире с ними может быть некомфортно из-за постоянных конфликтов.
• Продажа доли в квартире более сложная, чем продажа целой квартиры, поскольку вам нужно будет найти покупателя, который согласен купить именно вашу долю. Многое зависит от текущего спроса, состояния квартиры и соседей по жилплощади.
• Если один из совладельцев не сможет оплачивать свою долю расходов на квартиру, это станет проблемой для других совладельцев. Например, если один из собственников доли откажется оплачивать свою часть расходов за ЖКХ, остальные жильцы должны будут каким-то образом решить этот вопрос.
• Риск мошенничества. На этапе подготовки к сделке важно тщательно проверять все документы, чтобы избежать обмана. Справедливости ради эти риски существуют и при покупке квартиры целиком, а не только доли в ней – и о них не следует забывать.

Как купить долю в квартире: инструкция

Первый этап – подготовка к сделке. Если вы приняли решение покупать долю в квартире, для начала вам необходимо собрать все необходимые документы. К ним относятся следующие бумаги:

• Паспорта всех сторон, участвующих в сделке.
• Несколько договоров купли-продажи недвижимости. Их количество зависит от того, сколько человек участвуют в сделке.
• Документы, которые подтверждают права собственника на недвижимое имущество.
• Если квартира была приобретена в браке, продавец должен предоставить официальное согласие супруга/супруги на проведение сделки.
• Письменное доказательство того, что все остальные собственники квартиры отказались воспользоваться преимущественным правом на покупку доли и получили уведомление о ее продаже. Если сам покупатель уже является собственником доли в этой квартире, такие документы не потребуются.

Второй этап – проверка юридической чистоты сделки. На этом этапе вам необходимо убедиться, что продавец имеет право продать долю, и вы не столкнетесь с юридическими проблемами в будущем.

• Закажите выписку из ЕГРН. Это поможет убедиться в правомерности действий продавца этой доли – имеет ли он вообще право продавать недвижимость. Кроме того, так вы сможете выяснить реальное количество совладельцев и размер их долей в квартире.
• Убедитесь, что все собственники квартиры действительно уведомлены о том, что доля продается, и что они имели право выкупить ее первыми. Если вы не сделали этого на этапе подготовки к сделке, очень важно сделать это сейчас. В том случае, если продавец обманул вас и скрыл от совладельцев тот факт, что доля продается сторонним людям, сделка может быть признана незаконной и аннулирована – тогда вы останетесь без недвижимости.
• Досконально проверьте все документы на квартиру. Это может быть сложно, если вы не обладаете соответствующим опытом и образованием, поэтому рекомендуется обратиться к профессиональному юристу.

Третий этап – оформление сделки и ее регистрация. Когда вы окончательно убедитесь, что сделка правомерна и все документы в порядке, можно приступать к ее оформлению:

1. Согласуйте условия сделки с продавцом доли. Необходимо четко определить цену, сроки, порядок расчетов и другие важные пункты.
2. Подготовьте все документы для оформления купли-продажи. К ним относятся: договор купли-продажи доли, заявление о регистрации перехода права собственности, другие бумаги, если потребуются – о них вас уведомит ответственный за оформление сделки нотариус.
3. Вместе с продавцом доли встретьтесь с нотариусом. В присутствии специалиста вы подпишете документ и сразу же нотариально заверите его.
4. Оплатите государственную пошлину.
5. Убедитесь, что в Росреестр была подана заявка на госрегистрацию сделки. Это может сделать нотариус или вы сами.

Четвертый этап – завершение сделки. Получите все необходимые документы. Как правило, их можно получить у нотариуса. Выписка из ЕГРН будет отправлена на вашу электронную почту, когда документ будет готов. Если по договору купли-продажи вы должны окончательно рассчитаться с продавцом на этом этапе, выплатите ему оставшуюся стоимость доли. Попробуйте сервис по поиску недвижимости на всех площадках сразу

Как выкупить долю в квартире у родственника?

Процесс выкупа доли в квартире у родственника практически идентичен аналогичным сделкам, за исключением некоторых нюансов, связанных с договорами, заключаемыми между родственниками.

1. Если вы покупаете долю у родственника, который входит в список взаимосвязанных лиц, вы не сможете получить налоговый вычет за эту сделку. Взаимосвязанными считаются муж и жена, а также дети и родители.
2. Налоговая служба очень пристально следит за сделками, которые заключают между собой близкие родственники. Чтобы сделка не была признана мнимой, стороны должны доказать ее возмездный характер, то есть реальное исполнение договоренностей между сторонами (покупатель заплатил деньги, продавец передал права собственности). Проще говоря, если сделка будет совершена для того, чтобы обмануть государство ради какой-то выгоды, ее могут аннулировать.
3. Если доля в квартире приобретается за материнский капитал, остальные доли в ней должны принадлежать родственникам. При этом не допускается, чтобы сделка проводилась между супругами – тогда один родитель будет и продавцом, и покупателем доли. 

Риски при покупке доли в квартире

Если перед покупкой вы не удостоверились в том, что все собственники отказались от преимущественного права на покупку, сделка легко может быть признана недействительной через суд. Именно поэтому важно досконально проверять чистоту сделки и по возможности находиться в контакте с остальными владельцами квартиры.

Подобная ситуация может возникнуть, если в квартире есть доли, принадлежащие несовершеннолетним. Если выяснится, что органы опеки не давали согласие на сделку, ее могут признать недействительной.

Если вы захотите продать свою долю в будущем, с этим могут возникнуть проблемы. Найти покупателя для целой квартиры, как правило, легче, чем для конкретной доли. Кроме того, чтобы продать долю посторонним, вы должны уведомить всех совладельцев заранее – так что быстрая продажа в этом случае вряд ли возможна.

Можно ли купить долю в однушке?

Купить долю в однокомнатной квартире по закону можно. Однако имейте в виду, что покупка доли в однушке, где уже проживает другой собственник или семья, не гарантирует право на совместное проживание. Даже если вы решите добиться заселения через суд, требование вероятнее всего не одобрят. Размещение двух семей или людей разного пола в однушке по закону невозможно из-за отсутствия возможности изолированного проживания.

Также важно знать, что по закону нельзя выделять доли для нового собственника, если в результате ему будет принадлежать менее 6 квадратных метров от общей жилой площади. Это так называемая микродоля – сделки с ними были запрещены в 2022 году.

Стоит ли покупать долю в квартире для проживания?

Покупка доли в квартире имеет несомненные плюсы – это выгодно, и такая инвестиция обладает большим потенциалом. Однако перед тем, как решится на сделку, вы должны тщательно взвесить все «за» и «против», подготовиться к возможным рискам и юридическим сложностям, которые могут возникнуть.