Можно ли обменять квартиру в ипотеке?

Обмен ипотечной квартиры на другую может стать актуальным, если вы, например, решили переехать в другой город или квартира стала неподходящей для вас: тесной или находящейся далеко от новой работы. Выясняем, можно ли обменять квартиру в ипотеке и как это сделать.

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Срок ипотечного кредита достигает нескольких десятков лет. Разумеется, за этот период многое может поменяться, поэтому ситуации, когда хочется продать или обменять купленную жилплощадь, нередки.

Согласно ст. 345 ГК РФ, сделать это можно, согласовав условия сделки с банком, выдавшим кредит.

Варианты обмена квартиры в ипотеке

Итак, у вас есть квартира, которая взята в ипотеку, но вас она уже не устраивает. Вы хотите совершить обмен, понимая, что сделать это будет сложно, поскольку недвижимость находится в залоге у банка.

У вас есть три варианта, как обменять ипотечную квартиру:

1. Заключить договор мены.
2. Заключить новый договор для погашения ипотеки, чтобы оформить кредит на другую квартиру.
3. Оформить новую квартиру в ипотеку или купить за наличные, параллельно продавая старую.

Какой вариант будет оптимален для каждого случая?

Договор мены

Выбрав этот вариант, вам нужно, заручившись согласием банка, изменить предмет залога. Вместо старой квартиры им будет новая, аналогичная первой и по количеству комнат, и по стоимости (хотя бы приблизительно).

Сложность такой схемы заключается именно в согласии банка: он уже получил большую часть процентов, поэтому не заинтересован в переоформлении документов и изменении условий сделки. Возможность такой корректировки зависит только от лояльности банка: если он пойдет навстречу, можно будет перезаключить договор.

Порядок действий при этом такой:

1. Получить согласие банка на изменение предмета залога.
2. Предоставить документы на новую квартиру.
3. Заключить договор мены.
4. Снять обременение с прежней квартиры и предоставить новую в залог.

Кредитный договор для погашения старой ипотеки

Этот вариант подходит для тех, кто выплатил большую часть ипотеки или кому банк одобрил кредит для погашения оставшейся задолженности. Суть схемы проста: вы берете в банке потребительский кредит на сумму, которой хватит для погашения остатка долга по ипотеке, досрочно выплачиваете ипотечный кредит и продаете квартиру. Деньги, вырученные с продажи, идут на покупку новой квартиры.

У такой схемы есть три недостатка. Во-первых, нет гарантии, что вам одобрят потребительский кредит на нужную сумму. Во-вторых, потребуется некоторое время, чтобы продать имеющуюся недвижимость. В-третьих, после погашения ипотеки нужно будет платить кредит, оформленный для этой цели. Однако если вас все устраивает, можете попробовать такой способ обмена.

Пошаговая инструкция, как обменять ипотечную квартиру:

1. Если вы планируете купить новую квартиру в ипотеку, то подать заявку и дождаться одобрения.
2. Подать заявку на потребительский кредит, чтобы погасить старую ипотеку.
3. Взять кредит, закрыть имеющуюся ипотеку и продать квартиру.
4. Купить новое жилье.

Продажа старой и покупка новой квартиры одновременно

Если у вас уже есть подходящее жилье и вам важно как можно скорее стать его собственником, этот вариант для вас. Здесь нужно получить одобрение новой ипотеки, одновременно с этим занявшись поиском покупателя на старую квартиру. Когда оба действия будут выполнены, понадобится заполнить два договора купли-продажи и предоставить новую квартиру в залог, сняв обременение с предыдущей.

Ключевым моментом является согласование подобной схемы с банком: нет гарантии, что организация одобрит обмен и новый кредит с учетом того, что у вас уже есть ипотечная нагрузка. Поэтому вопрос, как поменять квартиру в ипотеке на другую по этой схеме, нужно решать после получения одобрения банком.

Документы для обмена ипотечной квартиры

Покупка, продажа квартиры через ипотеку подразумевает сбор документов – тех же, которые бы вам понадобились для обычного оформления ипотеки:

• оригинал и копия паспорта;
• оригинал и копия заверенной трудовой книжки;
• справка, подтверждающая доход: 2-НДФЛ или по форме банка;
• договор ипотечного кредитования;
• выписка с лицевого счета;
• документы на старую и новую квартиры;
• оригинал и копия военного билета для мужчин до 27 лет.

Для банка важно, чтобы сделки были юридически чистыми, поэтому он обязательно запросит документы на объекты – как имеющийся, так и тот, который вы собираетесь купить взамен.

К ним относятся:

• технический и кадастровый паспорта;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• акты оценщика;
• справки, подтверждающие отсутствие долгов перед коммунальными службами;
• разрешение органов опеки, если в квартире зарегистрированы или владельцами являются лица до 18 лет;
• согласие супруга (-и), если заемщик состоит в браке.

Через сколько после оформления ипотеки можно обменять квартиру?

Продажа и покупка квартиры в ипотеке может стать актуальной в любой момент: хоть через месяц, хоть через 20 лет после покупки первого объекта. По большому счету, все зависит от того, готов ли банк предоставить новый ипотечный кредит и заняться переоформлением документов. Поэтому вопрос, через сколько можно продать квартиру в ипотеке, имеет такой ответ: через любое время, если согласен банк.

Важно помнить о нескольких важных нюансах:

• Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Это несет определенный риск для покупателя, который не знает, являетесь вы ответственным заемщиком или нет. Поэтому, чтобы быстрее продать квартиру и купить новую, вам придется снизить стоимость квартиры. Иногда скидка может достигать 30%.
• Если вы захотели обменять квартиру, которая находится у вас в собственности менее 3-5 лет, будьте готовы заплатить налог. Ограничение в 3 года действуют на приватизированные, полученные в наследство, по договору пожизненного содержания с иждивением или единственные в собственности объекты. Во всех остальных случаях устанавливается минимальный срок владения 5 лет.
• В случаях обмена ипотечной квартиры на новую банк может диктовать свои условия и предъявлять новые требования: как к пакету документов, новой квартире, так и к новому ипотечному кредиту. Так что не удивляйтесь, если банк решит поднять ставку по ипотеке, увеличить срок кредитования или потребовать неустойку.

Обмен квартиры, купленной в ипотеку, возможен, но на процедуру оформления у вас может уйти больше времени, чем вы ожидаете. Во всех случаях главное – получить одобрение банка, поэтому с вопросом переоформления лучше не спешить и дождаться окончательного положительного решения.

Больше шансов получить разрешение у банка на обмен ипотечной квартиры на другую у тех:

• кто без задержек вносит платежи по ипотеке не один год;
• у кого новая квартира будет не хуже старой и станет предметом залога;
• чье новое жилье расположено в том же регионе, где банк.

Если банк одобрил сделку, можно без проблем проводить обмен ипотечной квартиры на другую.