Что такое договор ипотеки?

Иметь свою квартиру – мечта многих людей. И реализовать мечту помогает банк, который дает в долг деньги на покупку. При этом финансовая организация обязательно заключает с заемщиком несколько договоров. Часто кредитный договор называют договором залога или ипотеки, ведь квартиру, которую покупают на кредитные средства, обязательно оформляют в залог.

Юрист по сделкам с недвижимостью, ипотечный брокер Таисия Дейнега помогает разобраться с нюансами ипотечного договора, его оформления и регистрации.

Виды ипотечных договоров

Ипотечная сделка с банком предполагает сразу несколько договоров: кредитный, купли-продажи или залога, договор с оценщиком, страховой. По сути дела, это множество маленьких сделок в одной большой.

Кредитный договор (КД) банк обычно составляет сам, как и договор купли-продажи (ДКП). КД всегда составляется бесплатно. Если ДКП оформляется без привлечения юриста или ипотечного брокера, то за его составление в банке могут попросить доплатить.

Кредитный договор между кредитором и заемщиком заключается всегда. А вот прописанные в нем условия будут зависеть от вида ипотеки. Например, меньшие проценты по семейной программе или отсутствие требования страхования жизни.

Ипотека в России может быть двух видов: в силу договора (когда в залог отдается уже имеющееся имущество) и в силу закона (например, когда в залог отдается то, что планируется приобрести с помощью ипотечного кредита). Ипотеку в силу договора оформляют, например, когда предпринимателю надо получить деньги под залог имеющейся недвижимости.

При покупке жилья практически всегда оформляется договор в силу закона.

«По закону ипотека – это любой залог недвижимости. который не имеет отношения к кредиту. Так случилось, что ипотечный кредит называется так же. По сути дела, нам дают деньги под залог недвижимости. Когда мы берем кредит в банке на приобретение конкретного объекта, то будет возникать ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора может возникать, если у человека уже есть жилье и он заключает договор с любым лицом, например, с банком. Этот договор будет касаться именно залога недвижимости и не будет относиться к приобретению», – поясняет Таисия Дейнега и отмечает, что такие нюансы не имеют большого значения для заемщика.

Особенности ипотечного договора

Ипотека накладывает некоторые ограничения на действия с приобретаемым или закладываемым жильем. Например, жилье нельзя продать или подарить, потому что оно обеспечивает банку получение одолженных денег. Но есть и не совсем очевидные нюансы договора:

• В ипотечной квартире можно жить сразу после оформления и на всем сроке действия договора ипотеки.

«Есть заблуждение: если ипотека, то квартира не твоя. На самом деле, когда человек берет ипотеку, он становится собственником квартиры, просто с квартирой ничего не может сделать без согласия банка. Банк таким образом защищает свои интересы. Он понимает, что человек не продаст квартиру, не заберет себе деньги и никуда не скроется. В остальном права человека никак не ограничены. Он живет в ней так же, как если бы она не была в залоге. Долги по коммунальным платежам не будут основанием для выселения», – подчеркивает Таисия Дейнега.

• Чаще всего банки запрещают прописывать посторонних лиц в квартире. Членов семьи прописать можно будет без лишних трудностей.
• В ипотечной квартире, которая также является залогом, нельзя делать перепланировку без согласия банка.
• Ипотечную квартиру нельзя сдать в долгосрочную аренду без согласия банка. Такой договор просто не зарегистрирует Росреестр. Аренда на короткий срок не требует регистрации, поэтому вполне возможна.
• Ипотечную квартиру нельзя второй раз отдать в залог, пока она является залоговой для банка.

«Нужно понимать, что банк не будет менять условия под каждого заемщика. Все действия с объектом потребуют согласие банка. При этом если семья решила продать квартиру и купить побольше, то это можно будет сделать законными способами и без согласия банка, но с привлечением юриста», – уточняет эксперт.

Содержание договора ипотеки

Оформление договора ипотеки регламентируется законом (ст.9 ФЗ № 102-Ф3 «Об ипотеке»), поэтому общая форма будет единой. Обязательные пункты такого документа содержат:

1. Данные кредитора (наименование банка) и заемщика (ФИО того, кто берет ипотеку).
2. Информация по предмету ипотеки:
3. Размер или площадь, количество комнат и помещений.
4. Оценка состояния: степень износа строения и инженерных коммуникаций.
5. Описание участка, где расположено жилье, точный адрес.
6. Оценочная стоимость жилплощади или участка.
7. Права, обязанности и ответственность сторон: и банка, и заемщика.
8. Процентная ставка и полная стоимость ипотечного кредита.
9. Срок выплаты ипотеки и сумма, которую заемщик должен вносить каждый месяц.
10. Порядок урегулирования споров.
11. Условия расторжения договора.

Как показывает практика, любой договор стоит посмотреть со специалистом, который разбирается в вопросе и является экспертом в теме. В случае с ипотечным договором можно обратиться к ипотечному брокеру, юристу, риэлтору.

«Для человека главное – процентная ставка, срок кредитования, размер ежемесячных платежей. Сейчас даже размер переплаты итоговый по кредиту я считаю косвенным. Ведь человек может в дальнейшем рефинансировать кредит или закрыть ипотеку раньше», – говорит Таисия Дейнега.

Основные права и обязанности сторон ипотечного договора

Разберемся, к чему обязывает ипотека и какие права дает заемщику и кредитору.

Права заемщика в ипотечном договоре

Тот, кто взял ипотеку, может:

• Завещать ипотечную недвижимость.
• Досрочно погасить ипотеку (важно уточнить условия досрочного погашения в банке еще до заключения договора).
• Сдать квартиру или дом в аренду, если это разрешил банк.
• Взять кредитные каникулы на срок до полугода при попадании в трудную жизненную ситуацию. Этот пункт имеет силу, если ипотечное жилье у заемщика единственное.

Обязанности заемщика по договору ипотеки

• Использовать недвижимость по назначению. Например, однушку на первом этаже в многоквартирном доме нельзя будет превратить в магазин.
• Поддерживать жилье в хорошем состоянии – квартира должна быть ликвидной и не обесцениваться. Если недвижимость будет частично или полностью утрачена, заемщик должен будет возместить ее стоимость.
• Вносить платежи по ипотеке по графику.
• Компенсировать расходы на реализацию жилья и суды, если не удалось выплатить ипотеку.
• Также банк может прописать в договоре обязанность оформить конкретные виды страховок, например, застраховать жизнь или титул. В противном случае он может повысить ставку.

Права кредитора в ипотечном договоре

Чаще всего в договорах ипотеки указывается, что банк имеет право:

• Проверять ипотечное жилье.
• Продать кредит и залог или само жилье, если заемщик не выплачивает долг или использует площадь не по назначению.
• Переуступить права на залог коллекторам, если заемщик не отдает долг.
• Потребовать оплату в случае порчи жилья, утраты или замены на неравнозначный объект.

Обязанности кредитора по договору ипотеки

Та сторона, что является держателем залога (в нашем случае банк), должна:

• Выдать заемщику полную сумму денег, размер которой прописан в договоре.
• Предоставлять данные (банковские справки) о состоянии долга в разрезе тела кредита и процентной части.

Порядок заключения договора ипотеки

С момента подачи документов в банк оформление может занять срок от одного-двух дней. Бывает и так, что банки принимают решение по предварительному одобрению от пяти дней, а весь процесс растягивается на месяцы.

«Тут все зависит от банка, загруженности его специалистов. Бывало такое, что одобрение сделки приходило за один-два дня. Бывает, может занять до трех месяцев – это как раз время действия одобрения по ипотеке», – поясняет специалист по недвижимости.

В целом оформление покупки квартиры в ипотеку проходит в несколько этапов. На первом, как мы уже сказали выше, банк принимает решение: одобрить кредит заемщику или нет. В том числе на этом этапе делается отчет об оценке стоимости объекта.

Вот как выглядят следующие шаги:

1. Заключение кредитного договора.
2. Стороны составляют договор купли-продажи в письменном виде, ставят подписи.
3. Оплата госпошлины.
4. Подача документов на регистрацию.

Подробнее о четвертом шаге:

• Можно подать документы в электронном виде в Росреестр. Но о том, есть ли у банка технические возможности также податься дистанционно, лучше заранее уточнить у ипотечного менеджера.
• Лично подать документы можно в ближайшем МФЦ, предварительно записавшись в очередь.
• Если вы привлекаете нотариуса для удостоверения документов, то можете поручить ему же направить документы в Росреестр.
• Получение выписки из ЕГРН после того, как регистрация будет оформлена. Обычно этот процесс занимает до 5 рабочих дней. В выписке будут видны обременения и новый собственник. После электронной регистрации документы приходят в виде архива на электронную почту.

Обязательная регистрация в Росреестре нужна для того, чтобы подтвердить – квартира будет в залоге у банка до окончательной выплаты ипотеки.

Документы, необходимые для регистрации ипотеки

Для регистрации в Росреестре подготовьте пакет документов. Делимся чек-листом, по которому вы можете проверить себя:

• Совместное заявление от кредитора и заемщика.
• Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины.
• Паспорт и СНИЛС того, кто берет ипотеку.
• Оригинал кредитного договора и приложений к нему.

Будьте также готовы предоставить и другие документы. Лучше заранее иметь под рукой:

• Закладная (если она есть) и приложения к ней.
• Заключение по оценке жилья.
• Нотариально заверенное согласие супруга на оформление ипотеки, если супруг не участвует в сделке.
• Иные документы. Например, согласие органов опеки, когда покупаемая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему.

Госпошлина за регистрацию ипотеки

Порядок уплаты госпошлины за регистрацию договора закреплен законодательно Налоговым кодексом РФ (ст. 333.33) и письмом Минфина РФ. Заранее оплачивать госпошлину до подачи документов в МФЦ не стоит, лучше получить актуальную информацию и оплатить на месте. В электронном формате банк сразу сам возьмет деньги.

При ДКП платит только покупатель. По договору уступки прав требований в отношении строящегося объекта (на первичном рынке) госпошлина в 350 рублей делится на всех. При покупке на вторичном рынке покупатель оплачивает 2 тысячи рублей.

Как расторгнуть договор ипотеки?

Досрочное расторжение ипотечного договора в одностороннем порядке невозможно. Отказаться от обязательств, которые вы взяли на себя, просто не получится. К расторжению договора приводят обычно грубые нарушения обязательств. Зачастую это невнесение платежей и долгие просрочки платежей, неуплата штрафов.

«В целом условия расторжения сводятся к единому – человек нарушает все обязательства перед банком. Расторжение кредитного договора регламентируется законодательством. Мне не очень бы хотелось делать на этом акцент, потому что обязательства все-таки лучше исполнять. Не нужно искать способы нарваться», – делится мнением Таисия Дейнега.

Эксперт отмечает, что заемщику необходимо ознакомиться с условиями расторжения договора еще на этапе подписания. Это нужно для того, чтобы знать, при каких обстоятельствах банк, например, будет решать вопрос через суд.

Бывают и ситуации, когда человек понимает, что совершенно не справляется с платежами по ипотеке. В таком случае можно избавиться от ипотеки или хотя бы уменьшить платежи. Вот несколько способов:

• Продать ипотечное жилье с переводом долга или без. Для начала вы должны получить разрешение банка на перепродажу ипотечной, залоговой квартиры. После этого деньги, вырученные с продажи, идут на погашение ипотеки.

• Реструктуризировать долг. Вы можете попросить банк уменьшить ваш ежемесячный платеж. Имейте ввиду, что обычно реструктуризация ипотеки невыгодна для заемщика.

«Реструктуризация плоха тем, что она делается за счет увеличения срока кредитования и переплата по кредиту вырастает. Важно учесть, что при реструктуризации банк, как правило, делает отсрочку по выплате основного долга, но остаются обязательства по выплате процентов. С учетом того, что большая часть или вообще весь платеж в первые годы уходит на проценты, и самый минимум – на тело кредита, нужно смотреть, насколько реструктуризация вообще может помочь. Также реструктуризация отразится в кредитной истории. Она будет негативным фактором при одобрения в следующий раз, ведь другие банки уже будут видеть, что ты не оценил свои финансовые возможности и вынужден был реструктуризировать кредит», – поясняет эксперт.

• Рефинансировать ипотеку. Если говорить простыми словами, то вы можете получить новый кредит, чтобы погасить старый. Это действие будет выгодно, если новая ставка будет намного ниже предыдущей. Из минусов – вы опять первые годы будете в основном выплачивать проценты, а не сам кредит.

Ипотека – это непростые и очень длительные взаимоотношения с банком, которому вы должны деньги. Поэтому лучше заранее оценить свои силы и возможности.