Содержание статьи
Смоделируем весьма типичную жизненную ситуацию: детям досталась по наследству квартира от родителей. Теперь они стали обладателями двух (или более) равных долей этого объекта недвижимости. Один наследник, предположим, уже имеет свое жилье и желает продать родительскую квартиру, а второй – категорически против такого решения. Как быть в сложившейся ситуации? Можно ли все-таки продать недвижимость, невзирая на отказ второго собственника? И у кого в таком случае будет преимущественное право покупки доли? Давайте разбираться.
Что такое преимущественное право покупки?
Для начала определимся с понятиями. Преимущественное право покупки − это первоочередное право на приобретение объекта перед другими претендентами.
Кто обладает преимущественным правом покупки доли?
Обладают преимущественным правом, в первую очередь, остальные собственники этого жилья (законные владельцы долей квартиры). Это значит, что, решившись продать свою долю в квартире, вы, согласно закону, обязаны предложить купить эту долю остальным собственникам жилья, и только после получения их отказа можно продавать её третьим лицам. Этого требует гражданский кодекс, а именно − ст. 250 ГК РФ.
Отметим, что говорить о преимущественном праве можно лишь в ситуации, когда долю планируется продать третьему лицу. Если же вы хотите продать ее кому-то из других собственников жилья (которых несколько), преимущественного права ни у кого из них не будет. Если отчуждаемую долю захотят приобрести несколько собственников одновременно, то продавец вправе выбирать сам, кому именно ее продавать.
Также преимущественное право покупки есть у собственников комнат в коммунальных квартирах. То есть, если человек хочет продать свою жилплощадь в коммуналке, то ему надо сначала предложить ее купить владельцам соседних комнат.
Правила продажи доли
Теперь поговорим о том, как грамотно оформить вашу сделку, на какие важные моменты стоит обратить внимание. Во-первых, вы должны письменно уведомить остальных участников долевой собственности о своем желании продать принадлежащую вам долю постороннему лицу. Ограничиваться устной формой извещения нельзя. Здесь необходим документ, причем правильно оформленный. В нем следует указать полный адрес квартиры, цену отчуждаемой в ней доли, ФИО сособственника, а также другие условия сделки, если таковые имеются.
Следующий вопрос – как вручить документ адресату? Процедура тоже прописана в законе. Собственники должны получить это извещение по почте (заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении) или лично, при этом обязательно заверив документ своей подписью. Также допускается уведомление через нотариуса. Он в таком случае должен передать извещение остальным собственникам, а они − подписать его.
Бывают ситуации, когда по той или иной причине обладатель доли не хочет предлагать ее остальным собственникам. Но обходить правила о преимущественном праве не рекомендуется – закон однозначно будет на стороне остальных собственников жилья. Сегодня существуют различные механизмы оспаривания подобных действий. Владелец другой доли может подать на продавца в суд. На это ему отводится срок в три календарных месяца.
Как оформить отказ от покупки доли?
Участник долевой собственности может оформить отказ от права преимущественной покупки доли. Это его законное право. В таком случае ему необходимо предоставить письменный отказ от покупки или просто не реагировать на извещение о продаже доли. Молчание в таком случае не будет считаться знаком согласия, а будет расцениваться как отказ.
Если остальные собственники предпочли не молчать, а отреагировать на ваше уведомление, их письменный отказ также должен быть оформлен в определенном порядке. В отказе следует указать сведения о продавце, об участнике долевой собственности, который отказывается от преимущественного права покупки доли, и условия ее продажи. Помимо этого, нужно указать вид объекта недвижимости, ее кадастровый номер, местоположение, площадь, а также иные характеристики, если они есть.
Нотариально заверять отказ необязательно, однако юристы советуют подстраховаться. Ведь если такой документ заверен у нотариуса, он является бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности использовать преимущественное право выкупа. А значит к продавцу при дальнейшем оформлении сделки точно не возникнет лишних вопросов.
Сроки для оформления отказа от преимущественного права
Чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки доли, у сособственника есть один месяц. Если же он не желает выкупать долю, то в течение 30 дней ему нужно оформить отказ. Но, как мы и писали выше, сособственник может просто не отвечать на извещение о продаже доли, его молчание по прошествии месяца тоже будет расцениваться как отказ.
