Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?

При вступлении в брак необходимо помнить, что все вопросы будут решаться между двумя людьми. Это касается не только общих семейных тем, но и таких вопросов, как продажа и покупка недвижимости. В том числе на покупку квартиры или дома требуется согласие супруга или супруги. Вместе с юристом выясним, что такое согласие супруга на покупку недвижимости и когда оно обязательно, а когда – нет.

Нужно ли на покупку квартиры согласие супруга?

• Для собственной уверенности – да.
• По закону – не во всех случаях.
• Чтобы продать жилье – в обязательном порядке.

Конечно, при приобретении недвижимости можно сказать, что супруг согласен, и закрыть вопрос, но не все так просто. В связи с отсутствием письменного согласия на сделку, у второго супруга есть возможность пойти в суд и оспорить ее. Если соглашение признают недействительным и аннулируют, жилье отдадут первоначальному владельцу, а покупатель потеряет свои деньги.

О чем говорится в Семейном кодексе РФ?

Все имущество, которое было нажито во время жизни в браке считается общим.

В эту категорию входят:

• доходы каждого из супругов: зарплата, пенсия, иные выплаты;
• недвижимость, ценные бумаги, вклады, долевое имущество.

Даже если у одного из супругов не было собственного дохода, он или она имеет право распоряжаться тем, что было получено или накоплено в семейной жизни. Однако это можно делать только по обоюдному согласию.

К примеру, если один из супругов совершил сделку, а другой был не согласен, изменил свое решение или вообще не знал о сделке и потребовал расторгнуть договор, суд имеет право по его требованию (при наличии оснований) признать сделку недействительной.

Требуется сделать удостоверенное нотариусом согласие другого супруга для оформления одним из супругов:

1. процедуры по распоряжению имуществом, права на которое относятся к госрегистрации (допустим, передача в залог),
2. процедуры, где закон устанавливает обязательную нотариальную форму,
3. сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Важно! Нотариальное согласие супруга необходимо в том случае, если на имущество действует режим общей собственности или это одна из тех сделок, где оно требуется. 

Иными словами, при оформлении сделки необходимо учитывать два фактора:

1. Будет ли являться имущество, которое вы собираетесь приобрести, совместно нажитым.
2. Имеет ли отношение данная сделка к тем, для которых требуется нотариальное согласие супруга.

Ниже представлен образец документа.

Юрист, руководитель юридической компании «ЛИКАОН» Зарина Адыева выделяет сделки с недвижимостью, когда согласие мужа или жены обязательно, а когда желательно. Подробнее об этом ниже.

Когда по закону согласие супруга на покупку квартиры обязательно?

• Вы заключаете договор долевого участия

Он требует обязательной регистрации государства (ст. 4 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»). Если данные документы не зарегистрировать, то ДДУ будет считаться незаключенным. Перевести оплату и заключить сделку по такому договору не получится.

В документе у нотариуса необходимо указать то, что супруг или супруга в курсе ДДУ и его устраивают все условия сделки, которую заключает муж или жена.

Чтобы нотариально заверить согласие супруга на покупку квартиры по ДДУ, требуется заплатить госпошлину в размере 500 рублей в соответствии с налоговым кодексом РФ. Также специалист может взять деньги за составление документа.

• Вы заключаете договор об уступке прав требований по ДДУ

Этот договор также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 11 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).

Когда желательно согласие супруга на покупку квартиры?

• Вы берете ипотеку. Для банка важна страховка, поэтому для оформления ипотеки запрашивается согласие второго супруга на приобретения жилья в письменном виде. Документ должен быть нотариально заверен. Он нужен не для того, чтобы купить квартиру, а чтобы передать недвижимость, которую вы приобретаете, в залог банку. Так как и муж, и жена владеют правом собственности, и неважно, кто именно из них приобретал жилье. Они оба являются финансово обязанными банку. Конечно, все может пойти куда более интересно, рассказывает Зарина Адыева, на примере из практики.

«Супруги состояли в браке. Не поставив супруга в известность, жена купила в ипотеку жилье. В дальнейшем не смогла ее оплачивать, и банк подал в суд. Когда началось рассмотрение дела, суд известил об этом супруга. Для мужчины данная новость была шокирующей, он подал встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку он не знал об этом и не давал своего согласия жене. Суд, рассмотрев дело, удовлетворил требование банка, взыскал задолженность и обратил взыскание на жилплощадь. Требование мужчины оставили без удовлетворения, поскольку он не смог доказать, что банку при заключении кредитного договора было известно об отсутствии согласия супруга на сделку».

• Вам нужна подстраховка. К примеру, вы берете новостройку без кредитных обязательств и выплачиваете полную стоимость. В случае развода не всегда просто расстаться бесконфликтно. Особенно если супруг или супруга объявят о своем внезапном несогласии на приобретение этого жилья.
• Чтобы все были в курсе и не возникло непредвиденных ситуаций.  Если муж или жена будут не в курсе данного вопроса, это приведет к не самым приятным последствиям. При расторжении брака очень часто возникают ситуации, когда бывшие муж и жена любыми способами пытаются навредить друг другу. Обиженный партнер может с легкостью подать в суд, где признают сделку купли-продажи недействительной.

Когда согласие на приобретение недвижимости не нужно?

Иногда бывают случаи, когда согласие не требуется предоставлять в письменной форме и заверять у нотариуса.

• Вы приняли имущество в дар. Когда один из супругов получает недвижимость в подарок, ему не нужно согласие мужа или жены. Аналогично работает правило и в истории с наследством.
• Один из супругов дал доверенность. Если жена приобретает недвижимость от имени мужа. В этом случае априори имеются документальные подтверждения того, что супруг не имеет ничего против.
• Вы заключили брачный договор. Документ, в котором прописаны все права на имущество каждого из членов семьи, может подтвердить, что супруг не имеет право претендовать на приобретенную собственность и его согласие на сделку не требуется. В вашем брачном договоре прописано, что все приобретаемое имущество на ваше имя является только вашей собственностью. По словам юриста Зарины Адыевой, в этом случае может возникнуть спор, если жилье приобретается за собственные (некредитные) денежные средства. Допустим, муж может заявить, что денег на приобретение жилплощади он не давал, а жена воспользовалась деньгами без его согласия. Однако в этом случае обиженный супруг должен доказать этот факт.
• Между мужем и женой разделены доли на квартиру. Вы приобретаете жилплощадь и сразу устанавливаете, кому какая доля принадлежит. Это также подтверждает, что оба партнера согласны на сделку, ведь каждая из сторон подписывает ДКП.
• Вы купили недвижимость во время брака, но на собственные деньги. Если денежная сумма, потраченная на приобретение жилья, принадлежала одному из супругов еще до брака. Однако, чтобы это подтвердить, нужны будут доказательства.
• У вас есть третий человек, который берет жилье в ипотеку. Если кто-то из супругов становится доверенным лицом другого человека на приобретение жилплощади, то согласие второго партнера на это не нужно. По сути, как муж, так и жена не имеют на новую квартиру никаких прав.

Требуется ли согласие бывшего супруга на покупку квартиры?

Подписать и заверить документ о согласии потребуется, если брак распался, вы официально развелись, но раздела имущества еще не было. Например, муж приобретает недвижимость. Жена также может претендовать на это имущество и даже при разводе стать собственницей жилья. В таком случае вам нужно не только получить документ о согласии на сделку, но и оформить письменное соглашение с другой стороны.

Как получить письменное согласие супруга на покупку квартиры?

Чтобы оформить необходимые документы, подтверждающие согласие мужа или жены, требуется лично прийти к нотариусу. Нотариус проведет разговор, разъяснит все важные нюансы, проверит на дееспособность. Второму партнеру на встрече можно не находиться.

В согласии важно указать все детали и необходимые условия, информацию об объекте недвижимости, также можно установить требования по стоимости жилья. Срока у нотариального заявления нет, только если сам заявитель не пропишет это в условиях.

Важно! Согласие супруга на приобретение жилплощади нужно подписать до заключения сделки.

Какие документы нужно взять с собой:

1. свой паспорт;
2. паспорт мужа или жены, которому дают согласие;
3. свидетельство о браке;
4. свидетельство о разводе, если брак распался;
5. информация о приобретаемой жилплощади (предварительный договор купли-продажи).

Важно! Текст должен быть читаемым и оформленным на бумаге. Никаких зачеркиваний быть не должно, так же, как и легко стираемых надписей. При написании согласия требуется указать прописью сумму на приобретение квартиры и даты совершения сделки, оформления договоров. 

После оформления согласия супруга на сделку заявитель может поменять это решение и отозвать его в любой момент до подписания документов на квартиру.

Что будет, если нет согласия супруга на покупку квартиры?

Это не всегда обязательный документ, и такую сделку спокойно пропустят в Росреестре. Однако сделают пометку о том, что согласия мужа или жены не было. Госрегистрацию при этом не отменят.

Тем не менее второй супруг в течение года сможет подать в суд и оспорить сделку. Если его признают правым и будет доказано то, что он был не согласен или не уведомлен о совершении сделки, недвижимость вернут бывшему собственнику. А вот получить от него деньги будет непросто, и придется решать этот вопрос через судебные разбирательства.

Нужно ли нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку?

Когда кредитная организация делает договор на ипотечный кредит только на одного из супружеской пары, то проверяется согласие второго. Однако это делается для подстраховки и не может стать обязательным пунктом.

Исключение – ДДУ. Такая сделка подлежит строгой государственной регистрации и свое согласие на подписание документов, и приобретение жилплощади должны дать и муж, и жена.

Стоимость составления и заверения документа у нотариуса – примерно 2000 рублей.