Согласие супруга на покупку квартиры

При вступлении в брак необходимо помнить, что все вопросы будут решаться между двумя людьми. Это касается не только общих семейных тем, но и таких вопросов, как продажа и покупка недвижимости. В том числе на покупку квартиры или дома требуется согласие супруга или супруги.

Вместе с юристом выясним, что такое согласие супруга на покупку квартиры и когда оно обязательно, а когда нет.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?

Для собственной уверенности – да.

По закону – не во всех случаях.

Чтобы продать квартиру – в обязательном порядке.

Конечно, при покупке квартиры можно сказать, что супруг согласен, и закрыть вопрос, но не все так просто. В связи с отсутствием письменного согласия на покупку квартиры, у второго супруга есть возможность пойти в суд и оспорить сделку. Если ее признают недействительной и аннулируют, квартиру отдадут первоначальному владельцу, а покупатель потеряет свои деньги. Поэтому положительный ответ второй стороны лучше закрепить письменно.

Разберемся, как верно и точно оформить процедуру, и в каком случае можно обойтись без согласия супруга на покупку недвижимости или продажу.

О чем говорится в Семейном кодексе РФ?

Все имущество, которое было нажито во время жизни в браке считается совместным.

В эту категорию входят:

• доходы каждого из супругов: зарплата, пенсия, иные выплаты (такие, как материальная помощь, возмещение ущерба и так далее);
• недвижимость, ценные бумаги, вклады, долевое имущество.

Даже если у одного из супругов не было собственного дохода, он или она имеет право распоряжаться тем, что было получено или накоплено в семейной жизни. Однако это можно делать только по обоюдному согласию.

К примеру, если один из супругов совершил сделку, а другой был не согласен, изменил свое решение или вообще не знал о сделке и потребовал расторгнуть договор, суд имеет право по его требованию (при наличии оснований) признать сделку недействительной.

Для оформления одним из супругов:

1. процедуры по распоряжению имуществом, права на которое относятся к госрегистрации (допустим, передача в залог),
2. процедуры, где закон устанавливает обязательную нотариальную форму,
3. или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации,

требуется оформить удостоверенное нотариусом согласие другого супруга.

Важно! Нотариальное согласие супруга необходимо в том случае, если на имущество действует режим совместной собственности или это одна из тех сделок, где оно требуется. 

Иными словами, при оформлении сделки необходимо учитывать два фактора:

1. Будет ли являться имущество, которое вы собираетесь приобрести, совместно нажитым.
2. Имеет ли отношение данная сделка к тем, для которых требуется нотариальное согласие супруга.

Юрист, руководитель юридической компании «ЛИКАОН» Зарина Адыева выделяет сделки с недвижимостью, когда согласие супруга обязательно, а когда желательно. Подробнее об этом ниже.

Когда по закону согласие супруга на покупку квартиры обязательно?

• Вы заключаете договор долевого участия

Этот договор требует обязательной регистрации государства (ст. 4 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»). Если данные документы не зарегистрировать, то ДДУ будет считаться незаключенным. Перевести оплату и заключить сделку по такому договору не получится.

В документе у нотариуса необходимо указать то, что супруг или супруга в курсе ДДУ и его устраивают все условия сделки, которую заключает муж или жена.

Чтобы нотариально заверить согласие супруга на покупку квартиры по ДДУ, требуется заплатить госпошлину в размере 500 рублей в соответствии с налоговым кодексом РФ. Также специалист может взять деньги за составление документа.

У согласия по договору долевого участия нет ограничений по сроку действия. Но срок можно установить в самом тексте соглашения.

• Вы заключаете договор об уступке прав требований по договору долевого участия

Этот договор также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 11 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).

Когда желательно согласие супруга на покупку квартиры?

• Вы берете ипотеку. На данный момент это одна из самых комфортных и актуальных форм покупки недвижимости. Для банка важна страховка, поэтому для оформления ипотеки запрашивается согласие второго супруга на покупку квартиры в письменном виде. Документ должен быть нотариально заверен. Он нужен не для того, чтобы купить квартиру, а чтобы передать недвижимость, которую вы приобретаете, в залог банку. Так как оба супруга владеют правом собственности, и неважно, кто именно из них приобретал жилье. Они оба являются финансово обязанными банку. Конечно, все может пойти куда более интересно, рассказывает Зарина Адыева, на примере из практики.

«Супруги состояли в браке. Не поставив супруга в известность, жена купила в ипотеку квартиру. В дальнейшем не смогла ее оплачивать, и банк подал в суд. Когда началось рассмотрение дела, суд известил об этом супруга. Для мужчины данная новость была шокирующей, он подал встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку он не знал о покупке квартиры и не давал своего согласия жене. Суд, рассмотрев дело, удовлетворил требование банка, взыскал задолженность и обратил взыскание на квартиру. Требование мужчины оставили без удовлетворения, поскольку он не смог доказать, что банку при заключении кредитного договора было известно об отсутствии согласия супруга на покупку квартиры».

• Вам нужна подстраховка. Даже если закон не требует письменного нотариального заверения на согласие супруга, иной раз лучше подстраховать себя. К примеру, вы берете квартиру без кредитных обязательств и выплачиваете полную стоимость. В случае развода может быть непросто расстаться бесконфликтно. Особенно если супруг или супруга объявят о своем внезапном несогласии на покупку этой квартиры. Чтобы быть спокойным и уверенным в том, что такой ситуации не произойдет, лучше подписать письменное согласие.

• Чтобы все были в курсе и не возникло непредвиденных ситуаций. Вы должны проговорить информацию о сделке хотя бы в устном виде. Если муж или жена будут не в курсе данного вопроса, это приведет к не самым приятным последствиям. При расторжении брака очень часто возникают ситуации, когда бывшие супруги любыми способами пытаются навредить друг другу. Обиженный партнер может с легкостью подать в суд, где признают сделку купли-продажи недействительной. Правда, для этого недовольному супругу нужно уложиться в срок с подачей заявления: ровно год с того момента, как ему стало известно о приобретении жилья, или с момента оформления договора, если супруг был против. Также требуется доказать в суде, что его действительно не поставили в известность, не стали учитывать мнение. Скорее всего, обиженный супруг или супруга не сможет оспорить сделку, но отнимет много времени и нервов. Кроме того, если при этом супруг не собирается разрушать брак, но был не согласен с вашим выбором и решил обратиться в суд, он должен понимать, что для него эта эпопея тоже не выгодна. Ведь при удачном раскладе в деньгах потеряют оба. Чтобы этого избежать, лучше заручиться письменным согласием супруга на покупку квартиры и спать спокойно.

Когда согласие супруга на покупку квартиры не нужно?

Иногда бывают случаи, когда согласие не требуется предоставлять в письменной форме и заверять у нотариуса. На законодательном уровне оно просто не нужно. Кроме того, решение о согласии нельзя будет оспорить в вышестоящих инстанциях.

• Вы приняли квартиру в дар. Когда один из супругов получает недвижимость в подарок, ему не нужно согласие мужа или жены. Квартиру можно взять и без этого. Вам нужно лишь оформить ее в собственность. Аналогично работает правило и в истории с наследством.

• Один из супругов дал доверенность. Если жена приобретает квартиру от имени мужа. В этом случае априори имеются документальные подтверждения того, что супруг не имеет ничего против.

• Вы заключили брачный договор. Документ, в котором прописаны все права на имущество каждого из членов семьи, может подтвердить, что супруг не имеет право претендовать на приобретенную собственность и его согласие на покупку недвижимости не требуется. В вашем брачном договоре прописано, что все приобретаемое имущество на ваше имя является только вашей собственностью. Но и тут нужно быть внимательнее. По словам юриста Зарины Адыевой, в этом случае может возникнуть спор, если квартира приобретается за собственные (некредитные) денежные средства. Допустим, муж может заявить, что денег на покупку квартиры он не давал, а жена воспользовалась деньгами без его согласия. Однако в этом случае обиженный супруг должен доказать этот факт.

• Между мужем и женой разделены доли на квартиру. Вы покупаете квартиру и сразу устанавливаете, кому какая доля принадлежит. Это также подтверждает, что оба партнера согласны на сделку, ведь каждая из сторон подписывает договор купли-продажи.

• Вы купили недвижимость во время брака, но на собственные деньги. Если денежная сумма, потраченная на покупку квартиры, принадлежала одному из супругов еще до брака. Однако, чтобы это подтвердить, нужны будут доказательства.

• У вас есть третий человек, который покупает квартиру. Если кто-то из супругов становится доверенным лицом другого человека на покупку квартиры, то согласие второго партнера на это не нужно. По сути, оба супруга не имеют на новую квартиру никаких прав.

Требуется ли согласие бывшего супруга на покупку квартиры?

Подписать и заверить документ о согласии потребуется, если брак распался, вы официально развелись, но раздела имущества еще не было. Например, муж приобретает недвижимость. Жена также может претендовать на это имущество и даже при разводе стать собственницей квартиры. В таком случае вам нужно не только получить документ о согласии на покупку квартиры, но и оформить письменное соглашение с другой стороны.

Как вариант, жена говорит, что не будет претендовать на новую жилплощадь, но при этом она получает компенсацию. Если договориться не выйдет, другая сторона может подать в суд, чтобы получить свою часть или чтобы сделку признали недействительной.

Как получить письменное согласие супруга на покупку квартиры?

Чтобы оформить необходимые документы, подтверждающие согласие мужа или жены, требуется лично прийти к нотариусу. Нотариус проведет разговор, разъяснит все важные нюансы, проверит на дееспособность. Второму партнеру на встрече можно не находиться.

В согласии важно указать все детали и необходимые условия, информацию об объекте недвижимости, также можно установить требования по сумме покупки квартиры. Срока у нотариального заявления нет, только если сам заявитель не пропишет это в условиях.

Важно! Согласие супруга на покупку квартиры нужно подписать до заключения сделки на покупку недвижимости.

Какие документы нужно взять с собой:

1. свой паспорт;
2. паспорт мужа или жены, которому дают согласие;
3. свидетельство о браке;
4. свидетельство о разводе, если брак распался;
5. информация о приобретаемой квартире (предварительный договор купли-продажи).

Если документа, который удостоверяет личность, с собой нет или специалист сомневается в данных, то он имеет полное право проверить пришедшего с помощью единой биометрической системы (это поможет только в том случае, если данные зафиксированы в программе). При этом, у гражданского лица разрешение на это спрашивать не будут.

Важно! Текст должен быть читаемым и оформленным на бумаге. Никаких зачеркиваний быть не должно, так же, как и легко стираемых надписей. При написании согласия требуется хотя бы один раз указать прописью сумму на покупку квартиры и даты совершения сделки, оформления договоров. 

После оформления согласия супруга на покупку квартиры заявитель может поменять это решение и отозвать его в любой момент до подписания документов на квартиру.

Что будет, если нет согласия супруга на покупку квартиры?

Это не всегда обязательный документ, и такую сделку спокойно пропустят в Росреестре. Однако сделают пометку о том, что согласия супруга не было. Госрегистрацию при этом не отменят.

Тем не менее второй супруг в течение года сможет подать в суд и оспорить покупку квартиры. Если его признают правым и будет доказано то, что он был не согласен или не уведомлен о покупке квартиры, недвижимость вернут бывшему собственнику. А вот получить от него деньги будет непросто, и придется решать этот вопрос через судебные разбирательства.