Стоит ли покупать коммунальную квартиру?

Коммунальная квартира – довольно распространенный вид жилой недвижимости, особенно в крупных городах. Такие квартиры имеют как свои преимущества, так и недостатки. Рассмотрим их подробнее, чтобы решить, стоит ли приобретать коммуналку.

Что такое коммунальная квартира?

Коммунальная квартира – это жилое помещение, состоящее из нескольких изолированных комнат, в каждой из которых проживает отдельная семья или человек. При этом между комнатами нет дверных проемов. 

Обязательным элементом коммуналки являются помещения общего пользования – кухня, ванная комната, туалет, прихожая, коридоры. Они находятся в общей долевой собственности всех владельцев комнат.

Исторически коммунальное жилье появилось в СССР в 1920-х годах из-за острой нехватки жилплощади после революции и Гражданской войны. Власти стали активно «уплотнять» существующий жилой фонд, вселяя в квартиры по несколько семей. 

Хотя в 1950-1960-х годах активно строились типовые «хрущевки» и «брежневки», полностью отказаться от коммуналок так и не удалось. До сих пор этот формат жилья сохраняется во многих домах постройки до 90-х годов.

Отличия коммуналки от общежития

Не стоит путать коммунальную квартиру и общежитие. Это принципиально разные форматы жилых помещений. 

Общежитие предназначено для временного проживания определенных категорий граждан – студентов, военнослужащих, рабочих вахтовым методом. Право пользования жилплощадью в общежитиях ограничено сроком обучения, работы и т.д.

Коммунальная квартира – это полноценное жилое помещение для постоянного проживания населения, как и любые другие квартиры. Поэтому права собственников комнат ничем не ограничены – они могут свободно ими распоряжаться.

Еще одно важное отличие в том, что коммунальные квартиры могут находиться в любых домах независимо от формы собственности. А общежития, как правило, принадлежат организациям или государственным предприятиям.

Особенности коммунальных квартир

Главная особенность коммуналок – наличие мест общего пользования, которыми совместно пользуются все проживающие там семьи и жильцы. К таким местам относятся:

• кухня;
• ванная комната и туалет; 
• коридоры;
• подсобные помещения вроде кладовок;
• балконы, лоджии, веранды.

Эти помещения принадлежат всем владельцам комнат на праве общей долевой собственности. Размер доли каждого определяется отношением площади его комнаты к общей площади всех комнат. 

Другая важная особенность коммуналок – ограниченные возможности по перепланировке комнат. Как правило, требуется согласование с соседями и в уполномоченных органах.

Помимо этого, в коммунальных квартирах есть ряд бытовых и юридических тонкостей. Рассмотрим их отдельно.

Общее имущество в коммуналках

Любой собственник комнаты имеет право беспрепятственно пользоваться всеми местами общего пользования. При этом нельзя каким-либо образом ограничивать доступ к этим помещениям других жильцов.

К общему имуществу в коммуналке предъявляется ряд общих требований:

1. Содержать в чистоте и порядке. Чистоту и порядок в местах общего пользования поддерживают все собственники комнат совместными усилиями. Как правило, устанавливается график дежурств или привлекается обслуживающая управляющая компания за отдельную плату.
2. Проводить текущий и капитальный ремонт. Общие помещения в коммуналке со временем изнашиваются и требуют ремонта. По закону, эти расходы ложатся на всех собственников пропорционально занимаемой площади.
3. Не нарушать целостность и не отчуждать в пользу отдельных лиц. Запрещается любым способом менять структуру общего имущества. Нельзя, к примеру, расширять кухню за счет прихожей или отгораживать часть коридора под кладовую.
4. Обеспечивать беспрепятственный доступ всем жильцам. Все двери, ведущие в места общего пользования, не могут быть закрыты или заблокированы. Также нельзя размещать на общих площадях личные вещи, мешающие проходу.

Кто отвечает за ремонт и содержание общего имущества в коммуналках?

Ответственность за общее имущество в коммунальной квартире несут все собственники комнат солидарно. Это значит, что решения о ремонте, уборке и так далее принимаются и оплачиваются сообща.

Для удобства соседи могут делегировать часть полномочий по управлению одному или нескольким из них. Либо заключить договор на обслуживание с управляющей компанией (УК).

В обязанности УК входят:

• организация уборки;
• мелкий ремонт общего имущества; 
• поддержание в рабочем состоянии коммуникаций и сантехники;
• формирование бюджета и смет на капитальный ремонт;
• контроль за использованием помещений.

Как оплачиваются услуги ЖКХ в коммунальной квартире?

Оплата коммунальных услуг в коммуналках осуществляется по показаниям общедомовых приборов учета, а также индивидуальных счетчиков в комнатах. 

Распределение затрат происходит следующим образом:

• Электроэнергия. Каждая комната оборудована своим счетчиком, поэтому плата взимается строго в соответствии с потреблением.
• Горячее и холодное водоснабжение. При наличии общеквартирного счетчика оплата делится между всеми пропорционально количеству проживающих в комнате. При отсутствии – по нормативам потребления на человека.
• Отопление. Распределяются, исходя из площади комнат или установленных в них радиаторов отопления.
• Водоотведение. Оплачивается, исходя из суммарного объема потребленной холодной и горячей воды.

Кроме того, все собственники обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества, вывоз мусора и другие услуги ЖКХ. Их стоимость делится поровну или пропорционально жилой площади.

Стоит ли покупать коммунальную квартиру?

После рассмотрения всех особенностей коммунального жилья можно резюмировать, стоит или не стоит  его покупать.

Аргументы «за»

1. Относительная дешевизна. Стоимость комнаты в коммунальной квартире зачастую на порядок ниже цены на отдельные «однушки» или «двушки». Это позволяет сэкономить бюджет при покупке жилья.
2. Удобное местоположение. Благодаря более доступной цене, можно купить комнату в коммуналке в самом центре города рядом с инфраструктурой.
3. Дополнительный доход от сдачи в аренду. Комнату можно сдавать в аренду и получать стабильный пассивный доход, частично или полностью покрывающий расходы на содержание.

Аргументы «против»

1. Конфликты и сложности с соседями. Совместное проживание с незнакомыми людьми несет в себе потенциал для напряженных отношений, ссор из-за быта, шума и т.д. 
2. Ограничения при перепланировке и переустройстве. Чтобы что-то изменить в расположении комнаты, как правило, нужно получить разрешение от всех владельцев в коммуналке и уполномоченных органов.
3. Риски при покупке. Из-за большого количества участников сделки растет вероятность юридических и финансовых проблем при оформлении прав собственности.

Как видно, у коммунальных квартир достаточно как достоинств, так и недостатков. Все индивидуально для каждого покупателя. 

Главное – реально оцените все плюсы и минусы применительно к вашей ситуации. И если готовы мириться с некоторыми ограничениями ради экономии, то покупка коммуналки имеет смысл.

Как купить комнату в коммуналке?

Если вы решили купить комнату в коммунальной квартире, процесс отличается рядом особенностей по сравнению с покупкой отдельного жилья. Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию.

Шаг 1. Выбрать подходящий вариант 

Стоит обратить внимание на такие факторы при выборе:

• Состояние самой комнаты. Оцените качество ремонта, наличие бытовой техники и мебели. Убедитесь, что нет протечек, повышенной влажности, плесени.
• Состояние общих зон. Хорошо, если кухня, санузел, коридоры находятся в ухоженном виде. Загляните на балконы и в подвал – там не должно быть бесхозных вещей и мусора.
• Соседи. Пообщайтесь с будущими сожителями. Убедитесь, что они адекватны, дружелюбны и соблюдают чистоту.

Шаг 2. Провести проверку документов

Попросите продавца предоставить пакет документов на комнату: 

• Паспорт и другие документы, удостоверяющие личность.
• Свидетельство о собственности.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
• Договор перехода права собственности (приватизация, наследование, дарение, купля-продажа и т.д.).
• Кадастровый паспорт и технический план комнаты.
• Отказы в преимущественном праве покупки от всех сособственников.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Внимательно изучите все бумаги, чтобы убедиться в чистоте сделки. Обратите внимание на даты, печати, подписи, совпадение фамилий и паспортных данных.

Если что-то вызвало подозрение или у вас остались вопросы, лучше отказаться от покупки. Или проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости.

Шаг 3. Получить отказы от сособственников

Все жильцы коммуналки имеют преимущественное право купить комнату. Поэтому нужны письменные отказы от сделки от каждого владельца, заверенные нотариусом.

Если кто-то проигнорировал предложение или не дал ответ, требуется официальное уведомление о продаже с подтверждением получения. Через месяц после вручения можно приступать к сделке с другим покупателем.  

Шаг 4. Составить и подписать договор купли-продажи

Рекомендуется заключать сделку в присутствии нотариуса – так будут соблюдены все нюансы законодательства, правильно рассчитаны налоги. 

Договор составляется в трех экземплярах: по одному для покупателя и продавца, третий – для регистрации в Росреестре.

Шаг 5. Зарегистрировать переход права собственности

С пакетом подписанных документов обратитесь в ближайший офис Росреестра или МФЦ. Напишите заявление, оплатите госпошлину. 

После обработки заявки, вам оформят новую выписку из ЕГРН, где вы значиться уже как законный собственник комнаты.

Как продать комнату в коммуналке?

Продажа комнаты в коммунальной квартире требует соблюдения ряда важных формальностей. 

Вот что нужно знать продавцу.

Этап 1. Подготовка документов

Для успешной и безопасной сделки понадобятся:

• Паспорт.
• Свидетельство о праве собственности.
• Выписка из ЕГРН.
• Кадастровый паспорт на комнату.

Этап 2. Уведомление сособственников

Согласно ст. 250 ГК РФ, нужно письменно уведомить всех жильцов коммуналки о намерении продать комнату. У них есть месяц на решение воспользоваться преимущественным правом покупки или отказаться от сделки.

Этап 3. Получение отказов 

Если никто из сособственников не выразил желания приобрести комнату, необходимо получить от каждого письменный отказ либо официальное уведомление о продаже с подтверждением получения адресатом.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Найдя покупателя по взаимной договоренности о цене, заключите с ним сделку в присутствии нотариуса. Тот правильно оформит все бумаги, рассчитает налоги, зарегистрирует сделку.

Теперь вы можете с чистой совестью продать свою комнату в коммунальной квартире. Придерживаясь перечисленных рекомендаций и обращаясь за консультацией к специалистам, избежите юридических рисков и финансовых потерь.