Аварийное жилье и ветхий дом: как работает программа расселения

Национальный проект «Жилье и городская среда» направлен на сокращение числа аварийных домов и обеспечение граждан комфортным жильем. Начиная с 2022 года, была запущена программа переселения граждан из непригодных для проживания домов в новые квартиры. Рассказываем, что такое аварийное жилье и как попасть в программу расселения.

Одним из основных этапов программы является определение приоритетных домов, которые требуют срочной перестройки или сноса. Это осуществляется на основе комплексной оценки технического состояния зданий, проводимой специальными комиссиями. После этого, гражданам предоставляются новые квартиры, соответствующие современным стандартам комфорта и безопасности.

Что такое аварийное жилье

Аварийное жилье – это жилое помещение, которое признано непригодным для проживания из-за опасности для здоровья жильцов или из-за тяжелых повреждений. Они делают его непригодным для нормального проживания.

В этот список могут входить жилища с серьезными структурными повреждениями, небезопасными условиями проживания (например, проблемами с водоснабжением, канализацией или электроснабжением) или другими факторами, делающими помещение непригодным для постоянного проживания. Другими словами, повреждения здания могут быть от 50% до 90% общей площади.

Разница между ветхим и аварийным жильем

Так в чем же различие у двух, казалось бы, таких схожих понятий: «аварийное жилье» и «ветхое жилье»? 

Ветхое жилье – это помещения, которые находятся в состоянии серьезного старения. Такие дома или квартиры потеряли свою первоначальную структурную целостность, требуют крупных ремонтов или имеют устаревшие коммуникации (например, электрическую проводку, водопровод или отопление). Но при этом объект имеет прочный фундамент, несущие стены и крышу.

Для ветхого жилья характерны структурные повреждения, которые появляются в связи с естественным износом: обветшалые конструкции, испорченные отделочные материалы, неполадки в системах отопления, водоснабжения и канализации, а также другие признаки, свидетельствующие о необходимости вмешательства для усовершенствования условий проживания. Но самым главным отличием является степень износа. Проживание в доме, который был объявлен ветхим еще возможно. А вот если ваше жилище признали аварийным, то проживание в нем невозможно.

Мы подготовили таблицу для наглядного представления разницы между двумя видами жилья.

Критерий сравнения	Ветхое жилье	Аварийное жилье
Юридическое определение	В настоящее время в законодательстве РФ данное понятие отсутствует.	Это понятие юридически закреплено на всех уровнях власти, включая федеральный и региональный уровни.
Состояние	Ветхое жилье обычно отличается старением, износом и потерей первоначальной ценности из-за времени и недостатка регулярного ухода. Это может также означать наличие неисправностей, изношенности и потребность в капитальном ремонте.	Аварийное жилье обычно характеризуется серьезными повреждениями, непригодностью для проживания из-за безопасности или структурных проблем, что делает его чрезвычайно опасным для занятия жильцами.
Угроза	Не всегда представляет физическую угрозу для обитателей, но возможно иметь низкое качество проживания и частые проблемы с обслуживанием.	Такое жилье может представлять угрозу для здоровья и жизни людей из-за серьезных проблем со зданием, такими как обвалы, серьезные повреждения фундамента или несущих конструкций.
Требования к действиям	Улучшение или реконструкция ветхого жилья может потребовать вмешательства, чтобы восстановить его в пригодное для проживания состояние, включая ремонт, обновление и модернизацию.	Решение по аварийному жилью чаще всего требует экстренных действий, включая эвакуацию жильцов и проведение серьезных ремонтно-восстановительных работ или даже снос здания.
Материальная компенсация	Не предусмотрена	В ряде случаев жильцы могут потребовать денежную компенсацию вместо переселения.

Из вышеописанного видно, что ветхое жилье, в отличие от аварийного, можно восстановить, проведя капитальный ремонт. Аварийный же дом подлежит только сносу, а жильцов в таком случае расселяют по новым объектам через государственные программы. Помимо нового места жительства, собственники могут запросить денежную компенсацию за свое аварийное жилье. Размер денежной суммы будет рассчитываться по рыночной стоимости их объекта недвижимости. Также владельцы могут получить денежную компенсацию в том случае, если выданная по программе жилплощадь от государства меньше по размерам их предыдущего места жительства.

Как узнать, что дом признан аварийным?

На 2023 год есть несколько доступных способов, чтобы узнать информацию о том, включено ли ваше жилье в список аварийных и подлежащих сносу объектов.

• Запрос на сайте ГИС ЖКХ

Заполните доступные поля. Система тут же отобразит статус по субъекту РФ, городу, населенному пункту, улице и номеру здания. После ввода всех данных необходимо воспользоваться кнопкой «Найти».

Если ваш дом признан аварийным, то в строке поиска отобразится состояние объекта недвижимости. В этом случае статус жилья будет подсвечиваться красным.

• Запрос информации у муниципальной власти или администрации населенного пункта

Для выяснения статуса дома, будь он аварийный или ветхий, рекомендуется обратиться в местный уполномоченный орган по вопросам жилищно-коммунального хозяйства или в управляющую компанию, ответственную за данный объект. Информация о статусе жилья является конфиденциальной и предоставляется только заинтересованным лицам. Для получения таких данных необходимо обратиться в соответствующий орган или компанию с официальным запросом и предоставить документы, подтверждающие ваше право на получение указанной информации.

• Заказать выписку из ЕГРН

С февраля 2022 года принято в силу особое решение: включение специального статуса «Аварийного жилья» в выписку из ЕГРН. Это требование необходимо для того, чтобы помочь покупателям аварийной недвижимости уберечься от ряда проблем.

Получить выписку вы сможете в бумажном варианте в одном из отделений МФЦ, либо в электронном формате на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра.

Отметим, что бывают случаи, когда выписка из ЕГРН не содержит информации об аварийности жилья. Такое бывает, если местное управление не подало соответствующие данные в Росреестр.

Как признать дом аварийным?

Для того чтобы ваше жилище признали аварийным нужно ориентироваться на данный документ – постановление правительства от 28.01.2006 № 47. 

Существует определенный порядок признания дома аварийным. Он выглядит так:

• Подача заявления. Запустить процесс возможно по собственной инициативе, либо через общее собрание жильцов. На собрании собственников следует вынести вопрос о проведении экспертизы и направлении заявления в межведомственную комиссию. Заявление, а также пакет документов можно отправить по почте заказным письмом, лично в МФЦ или через портал «Госуслуги».
• Решение межведомственной комиссии. Когда ваше заявление поступает в администрацию населенного пункта, то действующая власть обязана создать специальную комиссию по оценке состояния жилого объекта.

С момента получения заявления чиновникам отведено 30 дней для принятия решения об аварийности жилья.

• Издание распоряжения. После того как межведомственная комиссия рассмотрит заявление, а также побывает на месте аварийного жилья и составит акт о его статусе, то у нее будет еще 30 дней для издания распоряжения. В это распоряжение входит: сроки расселения жильцов, сроки реконструкции или сноса объекта и порядок использования недвижимости.

У администрации есть 5 календарных дней, чтобы уведомить заявителя о своем распоряжении. После собственники жилья включаются в программу расселения из аварийного жилья.

Как работает программа переселения из аварийного жилья?

В 2022 году в нашей стране стартовал национальный проект «Жилье и городская среда» с новой программой, в рамках которого жильцы аварийных домов переселяют в пригодные для жизни объекты.

Расселение граждан проходит в порядке очереди. В первую очередь идут те дома, где присутствует наибольшая вероятность обрушения. Если фундамент вашего дома дал трещину, а несущие стены покосились, то вы вправе потребовать переселение из аварийного жилья одними из первых.

Согласно условиям проекта «Жилье и городская среда», переселение осуществляется в несколько этапов:

1. Сбор документов и написание заявления с просьбой признать жилье аварийным. Данное заявление направляется в местный муниципалитет. Как это сделать, мы описали выше.
2. Определение статуса. Далее создается специальная комиссия, которая признает дом аварийным. Адреса объекта добавляется в реестр аварийного жилья, а значит автоматически попадает в программу расселения.
3. Экспертиза и оценка. Проводится экспертиза для определения степени аварийности и безопасности жилища. Также оцениваются альтернативные варианты жилья для расселения жильцов.
4. Планирование и подготовка. Разрабатывается план переселения, включая подбор альтернативного жилья, финансовые вопросы, комплексный подход к социальной поддержке жильцов и т. д.
5. Переселение. Фактический процесс переселения, включая выполнение необходимых юридических и технических формальностей: принятие жилого объекта и оформление права собственности в Росреестре.

Куда переселяют из аварийного жилья?

У всех собственников есть возможность выбора из двух вариантов компенсации за аварийные квадратные метры. В первом варианте предусмотрено получение одноразовой финансовой компенсации, определенной на основе рыночной стоимости жилья. Эта оценка осуществляется независимой экспертной комиссией. Тем не менее, полученных средств иногда может оказаться недостаточно для приобретения аналогичного по площади объекта недвижимости.

Во втором варианте собственнику предлагают переселение из жилья, не пригодного для жизни, в другую квартиру. Оба предложения обсуждаются с владельцами. При расхождениях возможен альтернативный вариант. Например, когда владельцы получают новую квартиру, меньшую по площади и количеству комнат, чем была до этого, администрация выплачивает денежную компенсацию за несоответствие по метражу.

Отметим, что граждан могут поселить в дом, который находится в любом районе населенного пункта. Собственников аварийного жилья также могут поселить на любой этаж, кроме цокольного и мансардного.

Размер выкупной стоимости

Ответим кратко: фиксированной выкупной стоимости нет, поскольку все рассчитывается индивидуально в зависимости от состояния жилья, а также региона, в котором находится объект недвижимости.

При расчете денежной компенсации за аварийный дом можно опираться на ст. 32 ЖК РФ. Из данного документа следует, что сумма складывается из рыночной стоимости квартиры, а также общее имущество дома в целом. Все это оценивается независимым экспертом.

Сколько времени занимает переселение?

Время, необходимое для переселения из аварийного жилья, может существенно варьировать в зависимости от различных факторов, таких как наличие доступного жилья, процедурных особенностей вашего региона, наличие финансирования.

Для начала будут расселять тех, чья жилая площадь имеет износ около 90-100%. За более актуальной информацией о сроках переселения необходимо обращаться в администрацию вашего населенного пункта.

Документы для переселения

Программа расселения требует ряд документов:

• Заявление, подтверждающее аварийность дома.
• Выписка из ЕГРН на квартиру.
• Независимое заключение экспертизы.
• Свидетельство о праве собственности.
• Документы, доказывающие наличие недостатков, которые невозможно устранить в аварийном жилье.

Статистика по расселению

• С 2022 года в России реализуется новая программа национального проекта «Жилье и городская среда».
• До конца 2024 года должны расселить тех, чьи дома признаны аварийными в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года.
• К концу программы новое жилье должны получить 536 тыс. человек.
• На сегодняшний день расселена 531 тыс. человек из аварийного жилья площадью 9,53 миллиона квадратных метров.
• 16 регионов уже завершили программу нацпроекта.