Можно ли купить квартиру с прописанными людьми?

Перед тем, как заключить договор купли-продажи квартиры, любой грамотный риэлтор и тем более банк, выдающий ипотечный кредит, попросит у продавца справку о зарегистрированных в квартире гражданах. Точнее, об их отсутствии. Это один из пунктов проверки квартиры на юридическую чистоту на вторичном рынке жилья. Почему это важно и с чем столкнется новый собственник, приобретая квартиру с зарегистрированными в ней людьми, расскажем в этой статье.

Чем грозит покупателю наличие прописанных в квартире жильцов?

Понятие прописка уходит своими корнями еще во времена Советского союза, когда в 1925 году был принят закон «О прописке граждан в городских поселениях». На сегодняшний день такого юридического термина не существует, а есть регистрация по месту жительства. Понятие прописка является разговорным, но при этом понятным любому человеку.

Продажа, равно как и покупка, жилья с зарегистрированными в нем людьми не является нарушением законодательства. Но продавец обязан уведомить покупателя о наличии такого рода обременения. В противном случае, уже после перехода права собственности на основании ст. 460 ГК РФ покупатель может потребовать уменьшить покупную стоимость квартиры либо вообще расторгнуть договор купли-продажи.

В отличие от собственника недвижимости, зарегистрированный гражданин не имеет права распоряжаться квартирой, то есть продать ее или сдать в аренду у него не получится. Но он имеет право проживания и пользования жильем, то есть может постоянно находиться в квартире или посещать ее в любое удобное ему время. И с этим вы ничего поделать не сможете.

Так же, как и самостоятельно выписать этого человека. В случае, когда вы приобрели недвижимость с зарегистрированными в ней людьми, которые отказываются или физически не могут выписаться, придется действовать через суд. А это дополнительные хлопоты, время, а при участии юриста еще и деньги.

Кроме того, существует несколько категорий граждан, которых не получится снять с регистрационного учета даже через суд либо сделать это будет достаточно сложно:

1. Несовершеннолетние, постоянно находящиеся в детском доме или другом детском учреждении. В квартире они могут быть сняты с учета, но за ними сохраняется право проживания в квартире. В остальных случаях дети до 14 лет снимаются с учета вместе с одним из родителей (по закону ребенок до 14 лет может быть зарегистрирован только с родителями).
2. Если гражданин находится в квартире на основании договора пожизненного проживания или ренты. Такое условие может быть указано в договоре купли-продажи или дарения квартиры либо прописано в завещании. 
3. Если на момент приватизации жилья человек отказался от своей доли в пользу других жильцов, за ним сохраняется право пожизненного проживания.
4. Если человек вносил деньги (даже частично) за квартиру в жилищно-строительном кооперативе.
5. Если в брачном договоре прописано условие пожизненного проживания одного из супругов даже после развода.
6. Если человек признан недееспособным или является инвалидом и находится на иждивении собственника.

«Даже в этих случаях возможно через суд выписать гражданина. Дело в том, что право на регистрацию и само право на проживание сохраняется лишь в случае, если гражданин продолжает пользоваться помещением для постоянного проживания фактически. Если же в суде представить доказательства того, что он по своей воле живет в другом месте, тем более приобрел другое жилое помещение в собственность, то суд скорее всего встанет на сторону собственника, признает ответчика утратившим право пользования помещением и прекратит его регистрацию в нем», – уточняет юрист Анна Чернышева.

Таким образом, минимальный риск при покупке квартиры с зарегистрированными в ней гражданами – это потеря нескольких нервных клеток до момента добровольной выписки этих людей, а в случае отказа – подача иска в суд, а, следовательно, временные и денежные издержки. Это не очень приятно, но и не критично, при условии, что гражданин не попадает в одну из перечисленных выше шести категорий.

Намеренная покупка квартиры с прописанными людьми

Некоторые покупатели намеренно соглашаются приобрести квартиру с зарегистрированными в ней людьми, так как подобное жилье относится к категории «с обременением» и может продаваться со значительной скидкой – на 15-20% дешевле рынка.

Чтобы максимально обезопасить себя, юристы рекомендуют обязательно попросить у продавца нотариально заверенное согласие выписаться до определенной даты (например, в течение одного месяца после перехода права собственности), а также внести соответствующий пункт в договор купли-продажи. Главное, чтобы продавец выполнил свое обещание и сделал все вовремя, в противном случае новому собственнику придется обращаться в суд.

И не забудьте выяснить, не относится ли зарегистрированный к категории людей, которых невозможно выписать даже через суд.

«Проверка документов по квартире на юридическую чистоту – необходимое и кропотливое занятие. Не всегда можно самостоятельно получить достоверную информацию о реальном состоянии документов по квартире, в том числе о зарегистрированных в ней людях. Продавец может сознательно утаить или по другим причинам не предоставить достоверную информацию, например, о том, что один из зарегистрированных – недееспособное лицо. И если его опекун добровольно не снимет его с учета, по суду вы этого сделать не сможете. Подводных камней много, и они могут быть неожиданными даже для хозяев квартиры. Покупая квартиру, любой человек начинает новый этап в жизни и хочет жить счастливо, и хождение по судам вряд ли входит в его планы. Именно поэтому я не рекомендую своим клиентам приобретать квартиры с зарегистрированными людьми, тем более детьми. Бывают крайние ситуации, но важно учитывать все риски», – делится опытом риэлтор Евгения Новичкова.

Покупка квартиры с прописанными детьми

Согласно п.2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов. Таким образом, ребенок до 14 лет следует, как ниточка за иголочкой, за своими родителями/опекунами. Иными словами, если родители снимаются с регистрационного учета, то и ребенок тоже. В случае же отказа инициируется процедура снятия с учета родителей и ребенка через суд.

Исключение составляет ситуация, когда оба родителя умерли либо лишены родительских прав. В этом случае на выписку ребенка необходимо согласие органа опеки и попечительства, даже если он не является собственником. Таким образом, в случае покупки такой квартиры и отказа ребенка добровольно сняться с учета, возрастает риск решения суда не в вашу пользу.

Третья категория – это несовершеннолетние, которые временно живут в детском доме или другом детском учреждении. После возвращения из этого учреждения, ребенок имеет право жить в квартире, если был в ней ранее зарегистрирован. В этом случае снятие с учета может быть только добровольным при участии органов опеки и попечительства.

Покупка квартиры с жильцами из-за сокрытия факта прописки

Бывают ситуации, когда продавцы даже сами не знают, что есть люди, которые сохраняют за собой право проживания в квартире. Они сняты с учета, но право пользоваться квартирой за ними сохраняется. Это лица, находящиеся в местах лишения свободы (имеют право вселиться в квартиру после отбытия срока), признанные пропавшими без вести и нашедшиеся спустя какое-то время, а также дети, проживавшие в детском доме.

Это неумышленное сокрытие факта. Обезопасить себя можно, только потребовав от продавца справку, в которой будет отражена максимально полная история постановки и снятия с учета лиц в приобретаемой квартире. В идеале, отметки о вышеперечисленных лицах должны быть сделаны в домовой книге, но по факту это не всегда так. В случае появления такого гражданина на пороге вашей квартиры единственный способ – это договариваться о его добровольном снятии с учета.

Если же вы случайно обнаружили, что в квартире вместе с вами прописан еще кто-то – своего рода наследие предыдущих собственников, то снять его с регистрационного учета можно принудительно через суд.

Процедура включает в себя несколько шагов.

Шаг 1. Сбор необходимых документов:

• правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН;
• адресная справка, подтверждающая факт того, что в вашей квартире есть лишний зарегистрированный;
• если есть возможность узнать адрес проживания человека – подтверждение того, что вы отправляли ему письменное уведомление;
• подтверждение того, что человек не живет в вашей квартире (или, наоборот живет, в другом месте), не оплачивает коммунальные квитанции.

Шаг 2. Подтверждение оплаты госпошлины за рассмотрение дела.

Шаг 3. Составление и подача искового заявления. В иске необходимо раскрыть суть и максимально полно и аргументированно обрисовать ситуацию. В идеале, если исковое заявление вам поможет составить грамотный юрист. Иск с приложенными документами относится в канцелярию суда либо отправляется заказным письмом.

Шаг 4. Судебное заседание. Срок рассмотрения подобных дел – от 2 до 6 месяцев. Длительность зависит в основном от активности ответчика и возможности отыскать его и с ним связаться.

Шаг 5. Получение судебного решения и подача заявления на снятие человека с учета (подается через МФЦ или напрямую в МВД).

Шаг 6. Получение уведомления о снятии ответчика с учета.

«Лучше, если вы дадите своему оппоненту возможность высказать в суде свою позицию, чем получите заочное решение, с которым в дальнейшем будет длительная процедура отмены. Поэтому постарайтесь указать в иске максимально известную информацию об ответчике, в том числе место его реального проживания в настоящее время, чтобы была возможность с ним связаться тем или иным способом. Ведь если это не сделать, то все уведомления придут на его официальный адрес по месту регистрации, то есть к вам», – дополняет юрист Анна Чернышева.

Где узнать, прописаны ли в продаваемой квартире люди?

До 2017 года собственники квартир могли получить выписки из домовой книги, которую вела управляющая компания или ТСЖ. В неформальном общении люди до сих пор называют этот документ «справка формы 40» или «справка о прописанных в квартире». Начиная с 2018 года, регистрацией граждан по месту жительства занимается только МВД, так что и адресные справки выдают только они. Юридически точно этот документ называется «адресная справка о проживающих в жилом помещении».

Получить эту справку может только собственник жилья. Поэтому при покупке квартиры вам необходимо настоять на том, чтобы продавец предоставил вам данный документ. Причем сделал это заранее, чтобы не всплыл какой-нибудь неожиданный нюанс непосредственно на сделке.

Как снять с регистрационного учета человека, постоянно проживающего за границей?

Приведем пример. Решив продать квартиру, Мария столкнулась с тем, что в ней оказались зарегистрированы 4 человека: она, двое взрослых детей и бывший муж. Она и дочь снялись с учета по месту жительства, подав заявление через МФЦ, бывший муж подал заявление на регистрацию по новому месту жительства в другом городе (и автоматически был выписан с прежнего места регистрации), а вот со старшим сыном возникли проблемы, поскольку он проживал за границей на другом конце земного шара. Действующая процедура снятия с учета предусматривает обязательное личное присутствие гражданина: даже если заявление подано через Госуслуги, зафиксировать факт необходимо в МВД при личном присутствии гражданина либо его законного представителя (по нотариальной доверенности) с паспортом гражданина.

Какие есть варианты выхода из сложившейся ситуации?

Вариант 1. Продавать квартиру с прописанным в ней человеком по крайне невыгодной цене. К тому же каждый раз уговаривать потенциального покупателя войти в положение и озаботиться последующей выпиской через суд.

Вариант 2. Самой подать исковое заявление в суд на снятие сына с регистрационного учета, отложив на время продажу квартиры на срок от 2 до 6 месяцев.

К счастью, за последние два года подобные случаи стали не редкостью, и нашелся вариант сняться с учета заочно.

Вариант 3. Человеку необходимо обратиться в консульство РФ по месту проживания и составить заявление на имя начальника регистрирующего органа (например, в Свердловской области это Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Свердловской области). Консульство заверяет заявление и направляет в Москву в Главное управление по вопросам миграции, откуда оно спускается на места. Текст заявления следующий: «Прошу снять меня с регистрационного учета по месту жительства по адресу: ____ (адрес, где человек прописан), в связи с выездом на постоянное место жительства в ____ (указать страну)». 

Снятие будет именно дистанционное, о чем можно еще раз уточнить в консульстве.

В этом случае человек выписывается «в никуда», но нарушением это являться не будет, так как он не находится на территории РФ. В случае возвращения в страну человек будет обязан зарегистрироваться по месту жительства или месту пребывания в установленные законом сроки.

Но, несмотря на появившуюся возможность выписаться дистанционно, юристы рекомендуют не сбрасывать со счетов второй вариант – в судебном порядке. Так как не всегда можно быстро записаться на прием в консульство, а вот дистанционно подтвердить свое согласие с иском вполне реально через систему ГАС РФ «Правосудие». Кроме того, не обязательно ждать решения суда – начать продажу квартиры можно сразу, ведь договориться с потенциальным покупателем, имея справку о заведении дела в суде, намного проще, оговорив обязательство сняться с учета в определенный срок в договоре купли-продажи.

Вывод

Покупка квартиры с зарегистрированным в ней гражданином возможна, но необходимо осознавать все риски и возможные издержки. Взвесьте все «за» и «против» и покупайте такую недвижимость только в крайних случаях, стараясь максимально себя обезопасить.

3 основных правила:

1. Зафиксировать договоренности нотариально и в договоре купли-продажи
2. Быть готовым к судебным процедурам и издержкам (в случае невыполнения договоренностей либо непредвиденных обстоятельств)
3. Если есть очевидные ограничения для выписки зарегистрированных по суду, откажитесь от приобретения такого жилья.