21.03.24

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Содержание

Продажа комнаты в коммунальной квартире – более сложное и долгое мероприятие, чем реализация обычной квартиры или частного дома. Эта процедура имеет особенности и часто сопряжена с особыми условиями, которые затрудняют процесс. Разбираемся, как правильно продать комнату в коммуналке.

продажа комнаты в коммуналке

Кто может продать комнату в коммуналке?

Сначала надо выяснить, кто является собственником комнаты. Хоть этот вид жилплощади и предполагает совместное пользование некоторыми помещениями, у каждой комнаты свой кадастровый номер и свой владелец. Также комнатой могут владеть несколько человек – тогда у каждого есть своя доля, и продать объект получится только при условии, что все собственники ее одобряют.

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире возможна, если собственником является человек или несколько людей. Если правообладателем числится муниципалитет или государство, а люди проживают в квартире по договору соцнайма, потребуется сначала приватизировать жилплощадь.

Нужно ли извещать соседей о продаже комнаты?

Это обязательный и самый важный этап – без согласования с соседями продать комнату в коммуналке не получится.

Согласно Жилищному кодексу, приоритетное право на покупку комнаты принадлежит именно соседям, поэтому в первую очередь нужно переговорить с ними. Для этого достаточно в письменном виде в свободной форме рассказать о намерении реализовать жилье с указанием планируемой суммы сделки.

Далее возможны несколько вариантов развития событий:

  • все жильцы согласны с продажей комнаты, никто не планирует ее приобрести – тогда нужно получить письменное согласие каждого из них;
  • кто-то из соседей захотел купить комнату – ему нужно оповестить об этом продавца и в течение месяца подготовить необходимые документы и найти деньги;
  • кто-то из жильцов хочет купить комнату дешевле или на других условиях – ему нужно направить встречное предложение продавцу.

Если уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире получено, соседи не претендуют на квадраты и одобряют сделку, все отказы должны быть заверены у нотариуса – их потребует банк, если жилье будет приобретаться в ипотеку.

Библиотека документов

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

По закону соседям дается месяц на то, чтобы подумать, не хотят ли они приобрести комнату. Если в течение этого срока никто не откликнулся, можно переходить к следующему шагу.

Но есть другой вариант. Достаточно подготовить уведомление о продаже, вручить в руки соседям и попросить написать письменный отказ, не выжидая положенный срок. Сосед может сам отправиться к нотариусу, написать и заверить бумагу, а затем вручить ее продавцу. После этого начинается сбор документов для продажи.

Можно ли изменить цену на комнату?

за сколько можно продать комнату в коммуналке?

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире предусматривают одинаковую цену для всех – и для каждого из соседей, и для сторонних покупателей. Если продавец получил отказ от владельцев других комнат, а затем выставил свою на продажу дешевле, сделка в итоге может быть признана незаконной: кто-то из соседей может обратиться в суд и заявить, что он получил менее выгодное предложение, а значит его права были нарушены.

Допускается лишь следующий вариант: продавец получил отказ от соседей и попытался продать комнату самостоятельно, но по установленной цене желающих совершить сделку не оказалось. Тогда продавец может снизить стоимость, но ему нужно будет получить новые отказы от соседей, потому что кто-то из них, возможно, захочет купить комнату дешевле.

Как продать комнату в коммуналке: инструкция

При подготовке к продаже убедитесь, что вы являетесь единоличным собственником, или получите согласие второго собственника. Проверить эту информацию можно, заказав выписку из ЕГРН.

Также необходимо выписаться из комнаты и погасить задолженность за ЖКУ. Чтобы ускорить процесс и обезопасить себя и покупателя, можно заранее заказать справку у поставщика коммунальных услуг об отсутствии долгов и выписку из домовой книги.

Как выглядит порядок продажи комнаты в коммунальной квартире?

Первый шаг

Нужно сообщить соседям о вашем желании распрощаться с квадратами. Извещение отправляют заказным письмом с уведомлением о вручении или телеграммой. После того, как письмо получено адресатом или доставлено в конечное отделение связи (если владелец отказался забирать письмо), начинается отсчет 30-дневного срока. Как только пройдет 30 дней с момента получения письма последним из собственников, можно переходить к продаже комнаты третьим лицам. Но обязательно нужно сохранить уведомления о вручении извещений.

Если ждать не хочется, попросите жильцов написать письменные отказы и передать их вам после того, как их заверит нотариус. Это удобный вариант и для тех, кто сдает комнату в коммуналке, являясь собственником, но живет в другом городе или стране.

Второй шаг

Далее следует собрать нужные документы. В каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, для собственника, состоящего в браке, нужно будет согласие супруга/(-и), а если в квартире прописаны дети – согласие органов опеки. Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк запросит ряд дополнительных документов (например, справку об отсутствии задолженности перед коммунальными службами и выписку из домовой книги).

Стандартный набор документов включает:

  • оригиналы и копии продавца и покупателя;
  • 3 экземпляра договора купли-продажи;
  • доказательства того, что соседи не претендуют на покупку (заверенные у нотариуса письменные отказы или уведомления о получении извещения).

Как продать комнату в коммунальной квартире соседям? Порядок действий не будет отличаться: пакет документов аналогичный, только у соседа будет ограниченный срок на сбор документов и денег – 30 дней с момента получения уведомления о том, что вы собираетесь продавать недвижимость.

Третий шаг 

Заключите договор купли-продажи. Он заполняется в свободной форме в трех экземплярах: один для продавца, другой для покупателя, третий для Росреестра, где нужно будет перерегистрировать комнату.

В договоре обязательно указывается адрес и кадастровый номер объекта, площадь, цена, дата заключения договора, ставятся подписи обеих сторон. Заключать договор у нотариуса необязательно, но если есть такая возможность, лучше перестраховаться и защитить себя и покупателя от рисков.

После подписания договора документы необходимо направить в Росреестр для регистрации права собственности. Паспорта, отказов соседей и договора будет достаточно.

Нужно ли платить налог с продажи комнаты?

Документы о продаже комнаты в коммуналке пригодятся и после сделки, поскольку вам предстоит заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Однако сделать это необходимо только в том случае, если вы владеете объектом меньше 3-х лет. Если вы являетесь законным собственником более 3-х лет, вы освобождаетесь от уплаты налога.

Те, кто не хочет платить налог, часто прибегают к хитрости и намеренно занижают стоимость комнаты в договоре купли-продажи, согласовав это с покупателем. Такая практика является незаконной, и в будущем продавец сам от нее пострадает. Например, если кто-то из соседей увидит меньшую стоимость в договоре, чем предлагали ему, то он может обратиться в суд, и тогда сделка будет оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: сложные случаи

коммунальная квартира: сложности

Иногда бывают обстоятельства, осложняющие продажу комнаты в коммуналке. Рассмотрим на примерах.

  • Случай 1. Владельцем одной из соседних комнат числится несовершеннолетний (неважно, долей он владеет или всей комнатой).

В таком случае отказа взрослого от покупки будет недостаточно, потому что по закону понадобится на это согласие органов опеки. Поэтому вам нужно или договориться с соседями, чтобы они собрали необходимые документы и получили справку, доказывающую, что права ребенка не нарушаются, или направить уведомление о продаже соседям и выждать 30-дневный срок. Как показывает практика, первый вариант надежнее, потому что, если опеку все же заинтересует сделка, то есть вероятность столкнуться с судебными разбирательствами.

  • Случай 2. Вы продаете комнату, которой кроме вас владеет кто-то еще.

Самый простой случай, если комната принадлежит супругам – тогда согласия мужа или жены (даже если брак расторгнут) будет достаточно. Его можно составить в свободной форме и обязательно заверить у нотариуса.

Исключение составляют ситуации, если супруги заключали брачный договор или владеют равными долями в комнате. В таком случае и муж, и жена выступают продавцами, и в договоре купли-продажи оба ставят подписи.

Как продать комнату в коммунальной квартире, если ею владеют родственники, не являющиеся супругами? Тогда необходимо получить письменное и заверенное у нотариуса согласие совладельцев, даже если они живут в другом городе или стране – документ может быть отправлен заказным письмом или через нотариуса.

При таких обстоятельствах на этапе сбора отказов вам нужно будет запросить соответствующий документ не у соседей, чья комната не приватизирована, а в муниципальном учреждении или органе государственной власти. Тогда вы получите отказ или согласие на выкуп комнаты.

  • Случай 4. Собственник одной из соседних комнат живет по другому адресу.

Не важно, где находится владелец комнаты, он должен быть уведомлен о вашем намерении продать объект. Для начала потребуется выяснить, кто является собственником, у самих соседей. Возможно, им известны местонахождение или хотя бы номер телефона владельца. Затем извещение о намерении продать комнату отправляется по новому адресу собственника.

Если никто не предоставил вам контактную информацию о владельце комнаты, ее можно запросить самостоятельно, обратившись в ФМС. В миграционной службе можно получить справку о месте регистрации гражданина.

После этого вы отправляете извещение по всем известным вам адресам и выжидаете положенный срок – 30 дней. Если ответ так и не получен, начинайте сделку – оспорить ее в будущем у владельца соседнего объекта не выйдет.

Помните, что продажа комнаты стороннему покупателю происходит так же, как и соседу по коммуналке, поэтому закон обязывает устанавливать одинаковую цену для любого потенциального владельца недвижимости.

предыдущая статья

Что такое договор безвозмездного пользования?

следующая статья

Как фотографировать квартиру для продажи?

Самое читаемое

Из всех кредитных программ банков ипотека — самая сложная в части оформления. Рассматривая заявление на ипотеку, банки вынуждены оценивать не только финансовое положение заемщика или созаемщиков, но и недвижимость — предмет займа. Поэтому список документов здесь отличается от того, который требуется при открытии потребительского кредита.
Покупка вторички в ипотеку актуальна для многих: некоторые отдают предпочтение уже сданным новостройкам или домам, проверенным временем. Банки одобряют ипотечные кредиты на недвижимость на вторичном рынке, но при определенных условиях и требованиях к жилью.
Покупка вторичной квартиры – дело серьезное. Важно правильно подобрать вариант и не ошибиться в продавце. Иначе можно потерять деньги и даже саму квартиру.
М О
Журналист