Как продать комнату в коммунальной квартире?

Продажа комнаты в коммунальной квартире – более сложное и долгое мероприятие, чем реализация обычной квартиры или частного дома. Эта процедура имеет особенности и часто сопряжена с особыми условиями, которые затрудняют процесс. Разбираемся, как правильно продать комнату в коммуналке.

Кто может продать комнату в коммуналке?

Сначала надо выяснить, кто является собственником комнаты. Хоть этот вид жилплощади и предполагает совместное пользование некоторыми помещениями, у каждой комнаты свой кадастровый номер и свой владелец. Также комнатой могут владеть несколько человек – тогда у каждого есть своя доля, и продать объект получится только при условии, что все собственники ее одобряют.

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире возможна, если собственником является человек или несколько людей. Если правообладателем числится муниципалитет или государство, а люди проживают в квартире по договору соцнайма, потребуется сначала приватизировать жилплощадь.

Нужно ли извещать соседей о продаже комнаты?

Это обязательный и самый важный этап – без согласования с соседями продать комнату в коммуналке не получится.

Согласно Жилищному кодексу, приоритетное право на покупку комнаты принадлежит именно соседям, поэтому в первую очередь нужно переговорить с ними. Для этого достаточно в письменном виде в свободной форме рассказать о намерении реализовать жилье с указанием планируемой суммы сделки.

Далее возможны несколько вариантов развития событий:

• все жильцы согласны с продажей комнаты, никто не планирует ее приобрести – тогда нужно получить письменное согласие каждого из них;
• кто-то из соседей захотел купить комнату – ему нужно оповестить об этом продавца и в течение месяца подготовить необходимые документы и найти деньги;
• кто-то из жильцов хочет купить комнату дешевле или на других условиях – ему нужно направить встречное предложение продавцу.

Если уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире получено, соседи не претендуют на квадраты и одобряют сделку, все отказы должны быть заверены у нотариуса – их потребует банк, если жилье будет приобретаться в ипотеку.

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

По закону соседям дается месяц на то, чтобы подумать, не хотят ли они приобрести комнату. Если в течение этого срока никто не откликнулся, можно переходить к следующему шагу.

Но есть другой вариант. Достаточно подготовить уведомление о продаже, вручить в руки соседям и попросить написать письменный отказ, не выжидая положенный срок. Сосед может сам отправиться к нотариусу, написать и заверить бумагу, а затем вручить ее продавцу. После этого начинается сбор документов для продажи.

Можно ли изменить цену на комнату?

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире предусматривают одинаковую цену для всех – и для каждого из соседей, и для сторонних покупателей. Если продавец получил отказ от владельцев других комнат, а затем выставил свою на продажу дешевле, сделка в итоге может быть признана незаконной: кто-то из соседей может обратиться в суд и заявить, что он получил менее выгодное предложение, а значит его права были нарушены.

Допускается лишь следующий вариант: продавец получил отказ от соседей и попытался продать комнату самостоятельно, но по установленной цене желающих совершить сделку не оказалось. Тогда продавец может снизить стоимость, но ему нужно будет получить новые отказы от соседей, потому что кто-то из них, возможно, захочет купить комнату дешевле.

Как продать комнату в коммуналке: инструкция

При подготовке к продаже убедитесь, что вы являетесь единоличным собственником, или получите согласие второго собственника. Проверить эту информацию можно, заказав выписку из ЕГРН.

Также необходимо выписаться из комнаты и погасить задолженность за ЖКУ. Чтобы ускорить процесс и обезопасить себя и покупателя, можно заранее заказать справку у поставщика коммунальных услуг об отсутствии долгов и выписку из домовой книги.

Как выглядит порядок продажи комнаты в коммунальной квартире?

Первый шаг

Нужно сообщить соседям о вашем желании распрощаться с квадратами. Извещение отправляют заказным письмом с уведомлением о вручении или телеграммой. После того, как письмо получено адресатом или доставлено в конечное отделение связи (если владелец отказался забирать письмо), начинается отсчет 30-дневного срока. Как только пройдет 30 дней с момента получения письма последним из собственников, можно переходить к продаже комнаты третьим лицам. Но обязательно нужно сохранить уведомления о вручении извещений.

Если ждать не хочется, попросите жильцов написать письменные отказы и передать их вам после того, как их заверит нотариус. Это удобный вариант и для тех, кто сдает комнату в коммуналке, являясь собственником, но живет в другом городе или стране.

Второй шаг

Далее следует собрать нужные документы. В каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, для собственника, состоящего в браке, нужно будет согласие супруга/(-и), а если в квартире прописаны дети – согласие органов опеки. Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк запросит ряд дополнительных документов (например, справку об отсутствии задолженности перед коммунальными службами и выписку из домовой книги).

Стандартный набор документов включает:

• оригиналы и копии продавца и покупателя;
• 3 экземпляра договора купли-продажи;
• доказательства того, что соседи не претендуют на покупку (заверенные у нотариуса письменные отказы или уведомления о получении извещения).

Как продать комнату в коммунальной квартире соседям? Порядок действий не будет отличаться: пакет документов аналогичный, только у соседа будет ограниченный срок на сбор документов и денег – 30 дней с момента получения уведомления о том, что вы собираетесь продавать недвижимость.

Третий шаг 

Заключите договор купли-продажи. Он заполняется в свободной форме в трех экземплярах: один для продавца, другой для покупателя, третий для Росреестра, где нужно будет перерегистрировать комнату.

В договоре обязательно указывается адрес и кадастровый номер объекта, площадь, цена, дата заключения договора, ставятся подписи обеих сторон. Заключать договор у нотариуса необязательно, но если есть такая возможность, лучше перестраховаться и защитить себя и покупателя от рисков.

После подписания договора документы необходимо направить в Росреестр для регистрации права собственности. Паспорта, отказов соседей и договора будет достаточно.

Нужно ли платить налог с продажи комнаты?

Документы о продаже комнаты в коммуналке пригодятся и после сделки, поскольку вам предстоит заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Однако сделать это необходимо только в том случае, если вы владеете объектом меньше 3-х лет. Если вы являетесь законным собственником более 3-х лет, вы освобождаетесь от уплаты налога.

Те, кто не хочет платить налог, часто прибегают к хитрости и намеренно занижают стоимость комнаты в договоре купли-продажи, согласовав это с покупателем. Такая практика является незаконной, и в будущем продавец сам от нее пострадает. Например, если кто-то из соседей увидит меньшую стоимость в договоре, чем предлагали ему, то он может обратиться в суд, и тогда сделка будет оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: сложные случаи

Иногда бывают обстоятельства, осложняющие продажу комнаты в коммуналке. Рассмотрим на примерах.

• Случай 1. Владельцем одной из соседних комнат числится несовершеннолетний (неважно, долей он владеет или всей комнатой).

В таком случае отказа взрослого от покупки будет недостаточно, потому что по закону понадобится на это согласие органов опеки. Поэтому вам нужно или договориться с соседями, чтобы они собрали необходимые документы и получили справку, доказывающую, что права ребенка не нарушаются, или направить уведомление о продаже соседям и выждать 30-дневный срок. Как показывает практика, первый вариант надежнее, потому что, если опеку все же заинтересует сделка, то есть вероятность столкнуться с судебными разбирательствами.

• Случай 2. Вы продаете комнату, которой кроме вас владеет кто-то еще.

Самый простой случай, если комната принадлежит супругам – тогда согласия мужа или жены (даже если брак расторгнут) будет достаточно. Его можно составить в свободной форме и обязательно заверить у нотариуса.

Исключение составляют ситуации, если супруги заключали брачный договор или владеют равными долями в комнате. В таком случае и муж, и жена выступают продавцами, и в договоре купли-продажи оба ставят подписи.

Как продать комнату в коммунальной квартире, если ею владеют родственники, не являющиеся супругами? Тогда необходимо получить письменное и заверенное у нотариуса согласие совладельцев, даже если они живут в другом городе или стране – документ может быть отправлен заказным письмом или через нотариуса.

• Случай 3. Владельцем одной из комнат в квартире числится государство или муниципалитет.

При таких обстоятельствах на этапе сбора отказов вам нужно будет запросить соответствующий документ не у соседей, чья комната не приватизирована, а в муниципальном учреждении или органе государственной власти. Тогда вы получите отказ или согласие на выкуп комнаты.

• Случай 4. Собственник одной из соседних комнат живет по другому адресу.

Не важно, где находится владелец комнаты, он должен быть уведомлен о вашем намерении продать объект. Для начала потребуется выяснить, кто является собственником, у самих соседей. Возможно, им известны местонахождение или хотя бы номер телефона владельца. Затем извещение о намерении продать комнату отправляется по новому адресу собственника.

Если никто не предоставил вам контактную информацию о владельце комнаты, ее можно запросить самостоятельно, обратившись в ФМС. В миграционной службе можно получить справку о месте регистрации гражданина.

После этого вы отправляете извещение по всем известным вам адресам и выжидаете положенный срок – 30 дней. Если ответ так и не получен, начинайте сделку – оспорить ее в будущем у владельца соседнего объекта не выйдет.

Помните, что продажа комнаты стороннему покупателю происходит так же, как и соседу по коммуналке, поэтому закон обязывает устанавливать одинаковую цену для любого потенциального владельца недвижимости.