16.03.24

Как продать приватизированную квартиру?

Р Д
Копирайтер

Содержание

Казалось бы, получая жилище фактически в подарок от государства, вы имеете право делать с ним все, что пожелаете: сдавать в аренду, прописывать родственников, передавать в наследство и продавать. Формально, так оно и есть, но приватизация имущества по умолчанию предоставляет права на него всем членам семьи, в следствии чего продажа приватизированной квартиры порождает свои юридические трудности и для владельца, и для потенциальных покупателей. Как продать приватизированную квартиру и с какими особенностями сопряжен этот процесс, мы и расскажем в данном материале.

как можно продать приватизированную квартиру?

Что означает приватизация квартиры?

Приватизация — это бесплатная передача жилого имущества, официально принадлежащего государству, в собственность гражданина. Такой объект недвижимости называют приватизированной квартирой.

Термин «приватизация» восходит к девяностым годам — времени перехода страны к рыночной экономике, одной из основополагающих черт которой и является частная собственность.

В СССР понятия частной собственности не существовало в принципе: любое жилое имущество, будь то дом в частном секторе или квартира в многоэтажке, принадлежало государству либо муниципалитету (органам районного самоуправления), которые и предоставляли его гражданам, фактически, в пожизненную аренду. Даже спустя многие годы проживания оно все еще принадлежало государству, и его нельзя было свободно выставить на продажу или купить — доступны были только различные виды обмена и спекуляций. Существовала также разновидность долевой собственности — жилищно-строительные кооперативы, в которые объединялись граждане, не хотевшие дожидаться своей очереди на получение квартиры («очереди» могли длиться от 5 до 20 лет).

Во время и после распада СССР приватизация началась с предприятий, а затем охватила и жилищный фонд, который им принадлежал. Тогда же были введены основополагающие законодательные акты, согласно которым бесплатно приватизировать имущество можно только один раз в жизни, приватизация проводится полностью добровольно и по личной инициативе гражданина.

Подать заявление на приватизацию можно в любом МФЦ совершенно бесплатно.

Можно ли продать приватизированную квартиру?

приватизированная квартира

Да, квартиру можно продать сразу же после оформления договора о приватизации. Но есть нюансы.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Официально продать квартиру можно сразу же после приватизации и получения выписки из ЕГРН. Но для освобождения от уплаты НДФЛ минимальный срок проживания должен составлять не менее 3 лет (в то время как при продаже обычной недвижимости – это 5 лет).

Как продать приватизированную квартиру: инструкция

Порядок действий при подготовке приватизированной недвижимости к продаже практически тот же, что при продаже обычной. Для оформления сделки понадобятся такие документы, как:

  1. Паспорт собственника.
  2. Подтверждение права собственности на квартиру.
  3. Технический паспорт БТИ и внутренний план квартиры.
  4. Сведения о зарегистрированных лицах.
  5. Письменные отказы других собственников. Пункт, логично вытекающий из вышесказанного: при продаже приватизированной недвижимости другие собственники могут официально отказаться от претензий на нее, только подписав соответствующий документ, который, в свою очередь, должен быть заверен нотариусом. Это поможет в дальнейшем избежать судебных тяжб.
  6. Справка об отсутствии долгов по оплате жило-коммунальных услуг.

Отметим, что информация о зарегистрированных лицах крайне важна в первую очередь для потенциального покупателя, потому что после приватизации жилья каждый член семьи имеет право на бессрочное пользование им, даже если от участия в приватизации отказывается. И может предъявить свои права даже после продажи квартиры новому хозяину, в том числе в судебном порядке. В юридической практике это называется прописанный отказник.

Такая же ситуация может произойти и с другими скрытыми собственниками, и с прописанными в квартире несовершеннолетними, особенно когда речь идет о недвижимости вторичного рынка, где риск столкнуться с мошенничеством гораздо выше.

Важно тщательно изучить всю жилищную историю приобретаемой недвижимости: о составе семьи, о том, кто и когда был прописан, кто имеет имущественные права и т.д.  

Помимо справки о составе семьи, к документам о зарегистрированных лицах относится также выписка из архивной домовой книги (с 2018 года ведение домовых книг стало необязательным, но именно ретроспективные сведения о жильцах могут оказаться очень полезными, и помочь вовремя обнаружить отказников и других претендентов на жилье), и выписка из ЕГРН (также содержит важную информацию о зарегистрированных правах на квартиру). В Москве и некоторых регионах доступен также Единый жилищный документ, включающий в себя все названное.

Предоставление сведений о зарегистрированных лицах необходимо для совершения сделок с недвижимостью — следовательно, предоставить их можно в более полном виде в интересах как покупателя, так и продавца. 

Следующий шаг после сбора документов — это непосредственно оформление договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для продавца и для покупателя.

Продажа доли в приватизированной квартире

Официально продажа доли в приватизированной квартире не требует согласования с другими собственниками. При этом статья 250 ГК РФ регламентирует преимущественное право покупки: согласно ей, другие собственники квартиры имеют преимущество перед прочими потенциальными покупателями, и продавец доли все-таки должен в письменной форме известить их о своих планах и предложить выкупить долю.

Собственники, в свою очередь, должны ответить на извещение в течении месяца. Если ответа не последует или будет отказ, долю можно спокойно продавать постороннему человеку. 

Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними

как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетними?

Важно, является ли ребенок единственным собственником жилья, либо у него есть только доля в квартире, либо он просто имеет прописку в этом объекте.

В первых двух случаях потребуется согласование с органами опеки: нужно доказать, что продажа квартиры и выписка из нее ребенка не ущемляет его права и интересы, и что он будет обеспечен жильем не хуже, или даже лучше того, которое планируется к продаже.

Если в службе посчитают, что условия проживания для ребенка станут на порядок хуже (а таковым, по их мнению, может быть даже переезд из Москвы в регион), то сделку могут не одобрить. При этом официально прописанных законом критериев, по которым оценивается качество жилищных условий, не существует.

Есть два варианта:

  1. Оформить на ребенка новое жилье или долю в нем. Чаще всего органы опеки настаивают именно на этом.
  2. Перевести средства с продажи, равные доле ребенка, на банковский счет на его имя и предоставить в службу опеки квитанцию. Доступ к нему ребенок получит по достижении совершеннолетия.

Требуется предоставить:

  1. Паспорта родителей.
  2. Паспорт или свидетельство о рождении ребенка.
  3. Документы о продаваемой недвижимости: выписка из ЕГРН, договор о купле-продаже, информация о рыночной цене недвижимости, внутренний план.
  4. Аналогичные документы на приобретаемую недвижимость.

Если ребенок не является собственником квартиры, а просто в ней прописан, сделка по купле-продаже не требует разрешения ООиП (за исключением случая, если вы опекун).

Также важно, был ли ребенок собственником на момент приватизации. Если он был зарегистрирован в квартире в процессе ее приватизации, ему положена доля. Ее отсутствие является нарушением прав несовершеннолетнего. Достигнув совершеннолетия, он может взыскать ее в судебном порядке, даже если квартира уже продана другому человеку.

Налог с продажи приватизированной квартиры

Как уже было сказано, минимальный срок проживания для освобождения от уплаты НДФЛ для приватизированной недвижимости меньше, чем для любой другой. Но если срок проживания в приватизированной квартире составляет меньше трех лет, налог в размере 13% от дохода все-таки придется заплатить.

Однако при продаже обычной недвижимости действуют те же правила, что при продаже обычной. Так, от уплаты налога освобождаются семьи, в которых два и более несовершеннолетних детей. Для получения льготы должны быть соблюдены условия:

  1. В семье есть двое детей до 18 лет (студенты-очники — до 24).
  2. Если кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
  3. Если новая квартира больше продаваемой по площади, или ее кадастровая стоимость выше.
  4. Если новая недвижимость куплена либо в тот же год, что продана предыдущая, либо до 30 апреля следующего года.
  5. У продавца или его семьи не должно быть во владении более 50% другого жилья, превышающего по площади новое, купленное вместо проданного.
предыдущая статья

Как продавцы мешают продать квартиру?

следующая статья

Можно ли продать подаренную квартиру?

Самое читаемое

Из всех кредитных программ банков ипотека — самая сложная в части оформления. Рассматривая заявление на ипотеку, банки вынуждены оценивать не только финансовое положение заемщика или созаемщиков, но и недвижимость — предмет займа. Поэтому список документов здесь отличается от того, который требуется при открытии потребительского кредита.
Покупка вторички в ипотеку актуальна для многих: некоторые отдают предпочтение уже сданным новостройкам или домам, проверенным временем. Банки одобряют ипотечные кредиты на недвижимость на вторичном рынке, но при определенных условиях и требованиях к жилью.
Покупка вторичной квартиры – дело серьезное. Важно правильно подобрать вариант и не ошибиться в продавце. Иначе можно потерять деньги и даже саму квартиру.
М О
Журналист