Как продать приватизированную квартиру?

Казалось бы, получая жилище фактически в подарок от государства, вы имеете право делать с ним все, что пожелаете: сдавать в аренду, прописывать родственников, передавать в наследство и продавать. Формально, так оно и есть, но приватизация имущества по умолчанию предоставляет права на него всем членам семьи, в следствии чего продажа приватизированной квартиры порождает свои юридические трудности и для владельца, и для потенциальных покупателей. Как продать приватизированную квартиру и с какими особенностями сопряжен этот процесс, мы и расскажем в данном материале.

Что означает приватизация квартиры?

Приватизация — это бесплатная передача жилого имущества, официально принадлежащего государству, в собственность гражданина. Такой объект недвижимости называют приватизированной квартирой.

Термин «приватизация» восходит к девяностым годам — времени перехода страны к рыночной экономике, одной из основополагающих черт которой и является частная собственность.

В СССР понятия частной собственности не существовало в принципе: любое жилое имущество, будь то дом в частном секторе или квартира в многоэтажке, принадлежало государству либо муниципалитету (органам районного самоуправления), которые и предоставляли его гражданам, фактически, в пожизненную аренду. Даже спустя многие годы проживания оно все еще принадлежало государству, и его нельзя было свободно выставить на продажу или купить — доступны были только различные виды обмена и спекуляций. Существовала также разновидность долевой собственности — жилищно-строительные кооперативы, в которые объединялись граждане, не хотевшие дожидаться своей очереди на получение квартиры («очереди» могли длиться от 5 до 20 лет).

Во время и после распада СССР приватизация началась с предприятий, а затем охватила и жилищный фонд, который им принадлежал. Тогда же были введены основополагающие законодательные акты, согласно которым бесплатно приватизировать имущество можно только один раз в жизни, приватизация проводится полностью добровольно и по личной инициативе гражданина.

Подать заявление на приватизацию можно в любом МФЦ совершенно бесплатно.

Можно ли продать приватизированную квартиру?

Да, квартиру можно продать сразу же после оформления договора о приватизации. Но есть нюансы.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Официально продать квартиру можно сразу же после приватизации и получения выписки из ЕГРН. Но для освобождения от уплаты НДФЛ минимальный срок проживания должен составлять не менее 3 лет (в то время как при продаже обычной недвижимости – это 5 лет).

Как продать приватизированную квартиру: инструкция

Порядок действий при подготовке приватизированной недвижимости к продаже практически тот же, что при продаже обычной. Для оформления сделки понадобятся такие документы, как:

1. Паспорт собственника.
2. Подтверждение права собственности на квартиру.
3. Технический паспорт БТИ и внутренний план квартиры.
4. Сведения о зарегистрированных лицах.
5. Письменные отказы других собственников. Пункт, логично вытекающий из вышесказанного: при продаже приватизированной недвижимости другие собственники могут официально отказаться от претензий на нее, только подписав соответствующий документ, который, в свою очередь, должен быть заверен нотариусом. Это поможет в дальнейшем избежать судебных тяжб.
6. Справка об отсутствии долгов по оплате жило-коммунальных услуг.

Отметим, что информация о зарегистрированных лицах крайне важна в первую очередь для потенциального покупателя, потому что после приватизации жилья каждый член семьи имеет право на бессрочное пользование им, даже если от участия в приватизации отказывается. И может предъявить свои права даже после продажи квартиры новому хозяину, в том числе в судебном порядке. В юридической практике это называется прописанный отказник.

Такая же ситуация может произойти и с другими скрытыми собственниками, и с прописанными в квартире несовершеннолетними, особенно когда речь идет о недвижимости вторичного рынка, где риск столкнуться с мошенничеством гораздо выше.

Важно тщательно изучить всю жилищную историю приобретаемой недвижимости: о составе семьи, о том, кто и когда был прописан, кто имеет имущественные права и т.д.  

Помимо справки о составе семьи, к документам о зарегистрированных лицах относится также выписка из архивной домовой книги (с 2018 года ведение домовых книг стало необязательным, но именно ретроспективные сведения о жильцах могут оказаться очень полезными, и помочь вовремя обнаружить отказников и других претендентов на жилье), и выписка из ЕГРН (также содержит важную информацию о зарегистрированных правах на квартиру). В Москве и некоторых регионах доступен также Единый жилищный документ, включающий в себя все названное.

Предоставление сведений о зарегистрированных лицах необходимо для совершения сделок с недвижимостью — следовательно, предоставить их можно в более полном виде в интересах как покупателя, так и продавца. 

Следующий шаг после сбора документов — это непосредственно оформление договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для продавца и для покупателя.

Продажа доли в приватизированной квартире

Официально продажа доли в приватизированной квартире не требует согласования с другими собственниками. При этом статья 250 ГК РФ регламентирует преимущественное право покупки: согласно ей, другие собственники квартиры имеют преимущество перед прочими потенциальными покупателями, и продавец доли все-таки должен в письменной форме известить их о своих планах и предложить выкупить долю.

Собственники, в свою очередь, должны ответить на извещение в течении месяца. Если ответа не последует или будет отказ, долю можно спокойно продавать постороннему человеку. 

Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними

Важно, является ли ребенок единственным собственником жилья, либо у него есть только доля в квартире, либо он просто имеет прописку в этом объекте.

В первых двух случаях потребуется согласование с органами опеки: нужно доказать, что продажа квартиры и выписка из нее ребенка не ущемляет его права и интересы, и что он будет обеспечен жильем не хуже, или даже лучше того, которое планируется к продаже.

Если в службе посчитают, что условия проживания для ребенка станут на порядок хуже (а таковым, по их мнению, может быть даже переезд из Москвы в регион), то сделку могут не одобрить. При этом официально прописанных законом критериев, по которым оценивается качество жилищных условий, не существует.

Есть два варианта:

1. Оформить на ребенка новое жилье или долю в нем. Чаще всего органы опеки настаивают именно на этом.
2. Перевести средства с продажи, равные доле ребенка, на банковский счет на его имя и предоставить в службу опеки квитанцию. Доступ к нему ребенок получит по достижении совершеннолетия.

Требуется предоставить:

1. Паспорта родителей.
2. Паспорт или свидетельство о рождении ребенка.
3. Документы о продаваемой недвижимости: выписка из ЕГРН, договор о купле-продаже, информация о рыночной цене недвижимости, внутренний план.
4. Аналогичные документы на приобретаемую недвижимость.

Если ребенок не является собственником квартиры, а просто в ней прописан, сделка по купле-продаже не требует разрешения ООиП (за исключением случая, если вы опекун).

Также важно, был ли ребенок собственником на момент приватизации. Если он был зарегистрирован в квартире в процессе ее приватизации, ему положена доля. Ее отсутствие является нарушением прав несовершеннолетнего. Достигнув совершеннолетия, он может взыскать ее в судебном порядке, даже если квартира уже продана другому человеку.

Налог с продажи приватизированной квартиры

Как уже было сказано, минимальный срок проживания для освобождения от уплаты НДФЛ для приватизированной недвижимости меньше, чем для любой другой. Но если срок проживания в приватизированной квартире составляет меньше трех лет, налог в размере 13% от дохода все-таки придется заплатить.

Однако при продаже обычной недвижимости действуют те же правила, что при продаже обычной. Так, от уплаты налога освобождаются семьи, в которых два и более несовершеннолетних детей. Для получения льготы должны быть соблюдены условия:

1. В семье есть двое детей до 18 лет (студенты-очники — до 24).
2. Если кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
3. Если новая квартира больше продаваемой по площади, или ее кадастровая стоимость выше.
4. Если новая недвижимость куплена либо в тот же год, что продана предыдущая, либо до 30 апреля следующего года.
5. У продавца или его семьи не должно быть во владении более 50% другого жилья, превышающего по площади новое, купленное вместо проданного.