Что лучше: завещание или дарственная?

В современном обществе, где недвижимость является одним из самых ценных активов, вопрос прав на владение ею никогда не теряет своей актуальности. Многим важно знать, кому отойдет уютная квартира или дом, в который вложено много сил, после их смерти. Поэтому вопросы эти нередко решаются еще при жизни владельца.

Два основных способа передачи недвижимости – это дарение и завещание. В статье мы разберемся, чем отличаются эти два механизма, какие преимущества и недостатки они имеют, и почему многие владельцы недвижимости предпочитают оформлять передачу прав заранее.

Чем отличается дарственная от завещания?

Чтобы разобраться, чем отличается завещание от дарственной на квартиру, для начала обозначим их общие черты. В юридическом поле и дарение, и завещание – это безвозмездная передача права на собственность третьим лицам, то есть безвозмездная сделка. То есть получатель не покупает какую-либо собственность, а получает ее условно бесплатно.

К этим методам прибегают люди, имеющие значительное имущество, которые они хотят передать определенным людям после своей смерти. Это может быть дом, квартира, земля, автомобиль, ценные вещи. Например, если у человека есть несколько детей, и он хочет распределить свое имущество между ними равномерно или же оставить что-то конкретное конкретному наследнику. Иногда дарственную или завещание оформляют, если у человека нет детей, братьев и сестер, мужа или жены. Человек передает свое имущество друзьям или благотворительным организациям, людям, которые о нем заботились.

Тем не менее, понятия разграничены и, если углубляться в тему, немало отличаются. Главное расхождение кроется в том, когда и при каких обстоятельствах получатель права может начать им пользоваться.

• С дарственной вы получаете право собственности, когда зарегистрировали подписанный договор.
• При завещании распоряжаться имуществом вы сможете только спустя полгода после смерти завещателя.

Также немало отличий – в процессе оформления, ее сложности, стоимости, налогах, возможностях отмены и так далее. Подробнее рассмотрим, как оформляются дарственная и наследство, чтобы вы могли осознанно подойти к выбору способа передачи прав.

Как оформляется дарственная?

При желании дарственную можно оформлять не только на недвижимость, но и на автомобиль, предметы искусства, ценные бумаги.

Конечно, при дарении нужно оценить необходимость официального оформления. Если машину лучше передавать по дарственной, то аквариум вполне можно подарить и без лишних бумаг. Кстати, передавать имущество в дар можно не только родственникам, но и посторонним людям и даже компаниям.

Даря квартиру, нужно оформить договор дарения. Документ подразумевает два условия, которые неукоснительно должны быть соблюдены:

1. В договоре должно иметься подробное описание того, что передается как дар (то есть предмет дарения). То есть, если по договору передается квартира или земля, нужно указать все характеристики недвижимости, четко прописать адреса и площади, приложить выписку из ЕГРН.
2. Не должно быть установлено ограничений. То есть не прописываются ограничивающие условия. В нем, например, вы не напишете, что ваш дом племянник получит только после женитьбы.

С дарственной идти к нотариусу необязательно. И все же, лишним нотариальное заверение не будет. Третье лицо с полномочиями нотариуса сможет сыграть важную роль в будущем. Особенно, если возникнут какие-то проблемы. Например, вы сможете подтвердить в будущем при необходимости, что даритель был дееспособен и отдавал себе отчет, когда дарил вам дом.

Любые сделки с недвижимостью в России отслеживаются и фиксируются. Поэтому дарение квартиры будет считаться законным, только если смена собственника зарегистрирована в Росреестре. Причем необязательно идти в отделение федеральной службы в вашем городе. Вполне можно записаться в многофункциональный центр (МФЦ) поближе к дому и на удобное время.

Какие именно документы понадобятся для оформления, лучше уточнить заранее на сайте ведомства или в МФЦ. Обычно пакет документов включает:

• заявление о регистрации и смене владельца;
• чек (или квитанция) об уплате госпошлины за регистрацию;
• паспорта (для каждого – и одаряемого, и дарителя);
• бумаги на дом/квартиру (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
• заверенная в БТИ справка о стоимости недвижимого имущества;
• справка о зарегистрированных на жилплощади;
• разрешение органов опеки, если прописаны дети;
• согласие супруга, если квартиру купили в браке, с отметкой нотариуса.

Как оформляется завещание?

Завещание чаще всего используется, когда речь идет про наследуемое имущество. Например, когда бабушка хочет оставить свою квартиру единственной внучке.

Составить документ можно самостоятельно в произвольной форме. Можно также привлечь юриста. Чтобы завещание имело законную силу, нужно:

• заверить его у нотариуса;
• указать в тексте полную информацию по имуществу (формулировки должны быть настолько четкими, чтобы не существовало и малейшего риска разночтений);
• прописать данные потенциальных наследников и точных долей, которые им хотят выделить.

Завещание должно быть максимально прозрачным и конкретным. Ни у кого не должно возникать каких-либо сомнений или разного понимания прочитанного. Именно поэтому лучше всего обратиться к юристам. В идеале – к тем специалистам, которые специализируются на вопросах наследства.

Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

Помогаем вам взглянуть на процедуры со стороны их достоинств и недостатков. Для начала разберемся, чем хороша и чем плоха дарственная. Сразу обозначим: немалая часть недостатков негативна только для одной из сторон – для дарителя.

Плюсы дарственной

• Простое оформление.
• Если собственник один, то договор не надо заверять у нотариуса.
• Безвозмездность (не придется платить за получение подарка) и безусловность – нет ограничений по возрасту, семейному положению и так далее.
• Не надо платить налог, если дарят близкому родственнику.
• Одаряемому не нужно чего-то ждать, чтобы начать пользоваться «подарком».
• На подаренный объект не смогут претендовать другие наследники.
• Подаренная недвижимость становится личной собственностью, даже если одариваемый состоит в браке.

Минусы дарственной

• Если получатель не приходится близким родственником, он будет вынужден заплатить 13% налога от стоимости.
• Придется потратиться на оформление сделки.
• Даритель лишается всех прав на имущество. Это рискованно для тех, кто хочет продолжать жить в подаренной кому-то квартире.
• Дарителю будет сложно расторгнуть договор.

Завещание на квартиру: плюсы и минусы

Одну из сложностей оформления завещания мы описали ранее: это обязательная прозрачность и четкость формулировок. Для тех, кто хочет все оформить без привлечения юриста, это может стать непростой задачей.

К завещаниям прибегают нередко, желая определить будущего владельца жилья. Процесс оформления его – несложный и недорогой. Тем не менее, и с завещанием нужно быть готовым к некоторым недостаткам и сложностям. Основные минусы относятся к стороне, которая наследует недвижимость.

Плюсы завещания

• Минимальная стоимость оформления (по самому простому сценарию – 100 рублей за заверение завещания у нотариуса).
• Есть возможность изменить завещание или вовсе его отозвать.
• Завещатель не лишается права собственности на имущество в момент оформления и может продолжить им владеть до самой своей смерти.

Минусы завещания на квартиру

• Дорогое оформление прав при вступлении в наследство (0,3%, но не больше 100 тыс. руб. – для близких родственников, 0,6%, но не больше 1 млн руб. – для остальных).
• Отсутствие гарантий для наследника. В любой момент наследодатель может отозвать завещание или оформить новое, которое отменит текущее.
• Завещание не распространяется на тех, кто имеет обязательную долю в наследстве. Например, дети или нетрудоспособные из числа близких родственников могут оспорить завещание.

Завещание или дарственная – что лучше и дешевле?

Не существует универсального ответа на вопрос, что лучше оформить – дарственную или завещание. Все зависит от того, к чему вы готовы морально и финансово, какие у вас и ваших близких потребности, что вам важнее всего учесть при передаче собственности. Прежде чем принять решение, нужно оценить и взвесить все «за» и «против» по каждому способу.

Рассмотрим подробнее три основных аспекта, которые учитывают при выборе – сроки, сложность и цена.

Сроки

На регистрацию дарственной уйдет не больше двух недель. Иногда на получение свидетельства ЕГРН может уйти около 1 месяца.

Если по договору дарения передается лишь доля в объекте недвижимости, заложите время на выделение доли в физическом выражении. Сделать это может через суд. Так права других владельцев будут защищены. Также выделение доли позволит избежать разночтений при пользовании имуществом или его продаже. Когда свидетельство из суда окажется на руках, необходимо перерегистрировать в Росреестре право собственности на каждого владельца. 

На оформление завещание у нотариуса сразу отведите 1 день – это точно займет несколько часов. Лучше всего с собой взять перекус и воду.

Возможность аннулирования

Для отмены дарственной понадобятся веские причины. Попытаться признать договор недействительным через суд может и сам даритель, и его родные. При дарении обе стороны живы, поэтому оспорить вменяемость дарителя и факт добровольности будет труднее. 

В качестве аргументов в судах выдвигают:

• Недееспособность дарителя (например, указывают на психические заболевания или зависимости, в том числе алкогольную и наркотическую);
• Дарственная была оформлена менее, чем за 6 месяцев до того, как даритель обанкротился. Такой договор могут оспорить родственники и судебные органы;
• Одаряемый нанес физический вред дарителю или его родственникам, чтобы устранить.

Что касается завещания, то, как мы говорили выше, собственник легко может его переписать. На это владельцу недвижимости не понадобится много времени или денег, а «переписывания» завещаний никак не ограничены количественно. Например, в Ханты-Мансийском автономном округе (ХМАО) удостоверение отмены завещания у нотариуса будет стоить всего 500 руб. Так или иначе, действовать будет то завещание, которое написано последним перед смертью владельца.

Оспорить последнюю волю покойного наследники могут, обратившись в суд. Других способов нет. Если люди, в пользу которых отписали имущество, не являются инвалидами, пенсионерами-родителями или детьми (то есть не относятся к защищенным категориям населения), пересмотреть завещание можно по следующим причинам:

• когда составлялось завещание, недееспособность владельца недвижимости уже была доказана;
• завещание написал не собственник, а другой человек;
• завещателя принудили к тому, чтобы передать имущество конкретным людям, и это доказано;
• в завещании прописано или указано то, что противоречит закону.

Что дешевле – дарственная или завещание на квартиру?

При оформлении завещания вы можете заплатить нотариусу за заверение (100 руб.) и за оценку имущества. Если вы – наследник, подготовьтесь к тратам в будущем. При получении документа на право наследования нужно будет заплатить 0,3-0,6% от стоимости имущества.

При оформлении дарственной объем трат будет зависеть от близости родства и стоимости самого «подарка».

Если даритель и одаряемый – близкие родственники, траты составят:

• 2 тыс. руб. за госрегистрацию договора;
• 3 тыс. руб. + 0,2% (но не более 50 тыс. руб.) от цены жилья, если дарственную составляет нотариус.

Когда речи о близком родстве нет, цифры изменятся. Сразу стоит учесть уплату НДФЛ (13% от стоимости жилья). В остальном играть роль будет стоимость недвижимости.

Цена жилья	Траты
до 1 млн. руб.	3 тыс. руб. + 0,4% пошлина
1-10 млн. руб.	7 тыс. руб. + 0,2% пошлина
свыше 10 млн. руб.	25 тыс.руб. + 0,1% пошлина (но не более 100 тыс.руб.)