Особенности квартир в исторических домах

В России довольно много зданий, признанных объектами культурного наследия. И среди них есть многоквартирные дома. Сколько же стоят квартиры в домах-памятниках и стоит ли их покупать? Рассказываем в нашем материале.

Дом-памятник

Дом-памятник – один из видов объектов культурного наследия. Эта сфера регулируется законом № 73-ФЗ от 25.06.2002г.

Свойства ОКН:

• Обладает документально подтвержденной ценностью (архитектурной, археологической, эстетической, этнологической или иной). Примеры ОКН – здание, сооружение, бульвар, озеро, курган, изваяние, городище.
• Каждый ОКН имеет паспорт, в котором указаны все предметы охраны: фасад, лепнина, двери, внутренний интерьер. Изменять их запрещено.
• Статус ОКН могут не только присвоить, но и снять или изменить. 
• Жилые помещения в ОКН продаются и покупаются в общем порядке.  

Проверить статус дома можно в Едином государственном реестре объектов культурного наследия в открытых данных на сайте Минкультуры России. 

У каждого ОКН указан:

• Номер.
• Наименование.
• Адрес.
• Категория и вид объекта.
• Принадлежность к ЮНЕСКО.
• Уровень ценности.

Общее число ОКН в России

В России постоянно меняется общее число объектов культурного наследия. На данный момент общее число ОКН – около 155 тысяч. Их них:

1. 71 тысяча – федерального значения;
2. 79 тысяч – регионального значения;
3. 4 тысячи – местного значения.
4. 2 463 объекта ОКН имеют принадлежность к ЮНЕСКО.

ОКН в регионах 

Объекты культурного наследия сконцентрированы в исторических и археологических районах России:

1. Москва и область – 10,1 тыс.
2. Ростовская область – 9,6 тыс.
3. Санкт-Петербург и Ленинградская область – 8,2 тыс.
4. Республика Дагестан – 6,5 тыс.
5. Алтайский край – 4,5 тыс.
6. Псковская область – 4,3 тыс.
7. Новгородская область – 3,9 тыс.
8. Костромская область – 3,8 тыс.
9. Нижегородская область – 3,6 тыс.
10. Пермский край – 3,1 тыс.

Плюсы жизни в доме-памятнике

У покупки квартиры в старинном доме есть свои плюсы и минусы. Для начала рассмотрим преимущества такого выбора:

1. Расположение в историческом центре города.
2. Толстые стены, хорошая шумоизоляция, простор и необычная планировка.
3. Если дом выведут из списка ОКН, то есть возможность выгодно продать квартиру при скупке застройщиком.
4. Высокий спрос на краткосрочную аренду квартиры. Этот пункт важен для тех, кто планирует покупать квартиру в доме-памятнике в качестве инвестиционной недвижимости.

Минусы жизни в доме-памятнике

Однако недостатки проживания в объекте культурного наследия тоже есть, и их даже больше:

1. Ограничения по ремонту и перепланировке. Например, нельзя поставить пластиковые окна или кондиционер, если охраняется фасад здания.
2. Дорогой ремонт. Работы в ОКН ведутся по правилам реставрации. Это повышает стоимость ремонта в 2-3 раза, а сроки согласования удлиняются до года.
3. Есть вероятность, что не соблюдаются противопожарные, санитарные и другие нормы. Популярный пример – деревянные конструкции здания при плохом состоянии электросетей и отсутствии системы пожаротушения.
4. Возможно соседство с коммунальной квартирой.
5. Визиты туристов. Бывают ситуации, когда гид водят экскурсии по крышам и подъездам исторических зданий. Такие истории часто встречаются в Санкт-Петербурге.
6. Проблемы с юридической чистотой. Так, студия в здании 19 века может быть обычной комнатой с незаконной перепланировкой в коммунальной квартире.

Дополнительные затраты

При покупке квартиры в доме-памятнике и жизни в ней возникают дополнительные затраты, в том числе:

1. Оплата электричества на обогреватели, так как в доме может быть слабое отопление
2. Дорогой ремонт. Как мы уже писали выше, работы ведутся по правилам реставрации. Необходимо будет заказывать точные копии объектов охраны памятника: к примеру, оконных рам.
3. Высокая стоимость экспертизы и проектирования. Этот пункт связан с предыдущим. Чтобы сделать ремонт, необходимо сначала провести экспертизу и подготовить проект.

Ответственность за разрушение ОКН

Ответственность за полное или частичное разрушение объектов культурного наследия регулируется законом 73-ФЗ Статья 61. Так, лица, которые причинили вред ОКН, обязаны возместить стоимость восстановительных работ.

Статья 7.13 КоАП РФ предусматривает санкции за нарушение требований законодательства об охране ОКН:

1. административный штраф для граждан до 300 000 рублей;
2. для должностных лиц – до 500 000 рублей;
3. для юридических лиц – до 20 000 000 рублей.

Также предусмотрена уголовная ответственность за уничтожение или повреждение ОКН (статья 243 УК РФ):

1. штраф до 5 000 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 5 лет,
2. либо обязательные работы до 480 часов,
3. либо принудительные работы до 5 лет,
4. либо лишение свободы на срок до 6 лет.

Стоимость квартиры в историческом здании 

Сколько же стоят квартиры в старинных домах? Приводим стоимость за объект и за квадратный метр:

• Доходный дом на Кремлевской набережной в Москве, 1913 год постройки. Здесь в 1913-1917 годах жил писатель Борис Пастернак. Стоимость 5-комнатной квартиры площадью 111 «квадратов» – 53 млн рублей, стоимость квадратного метра – 477 тыс. руб.
• Доходный дом графа Шереметьева в переулке Романов в Москве, 1899 год постройки. Стоимость 4-комнатной квартиры площадью 136 «квадратов» – 169 млн рублей, а квадратного метра – 1,2 млн рублей. 
• Комплекс на Адмиралтейской набережной в Санкт-Петербурге, 1881 год постройки. Стоимость 4-комнатной квартиры площадью 243 «квадрата» – 380 млн рублей, цена квадратного метра – 1,6 млн рублей.
• Жилой дом на Невском проспекте в Санкт-Петербурге, 1828 год постройки. Стоимость 2-комнатной квартиры площадью 156 «квадратов» – 170 млн рублей, цена квадратного метра – 1,08 млн рублей.