Добросовестный приобретатель квартиры – кто это?

Покупка недвижимости на вторичном рынке связана с определенными рисками. Квартира до вас могла иметь различных владельцев, а, например, сделки купли-продажи не всегда проходили без проблем. Какие трудности имеют свойство проявляться спустя годы после завершения сделки?

Уменьшение потенциальных рисков во многом зависит от бдительности покупателя. Кто такой «добросовестный приобретатель квартиры» и каким образом данный статус может способствовать сохранению приобретенной недвижимости? Для подтверждения своего статуса и защиты собственных интересов необходимо доказать, что вы и есть добросовестный приобретатель. Как это сделать — читайте в нашем материале.

Кто такой добросовестный приобретатель? 

Добросовестный приобретатель — это тот, кто покупает недвижимость с чистой совестью и без знания о возможных юридических или финансовых проблемах, связанных с объектом сделки. Этот статус предполагает, что покупатель не имеет информации о каких-либо недостатках или обременениях в отношении данного жилья. Другими словами, физическое или юридическое лицо полагалось на сведения, содержащиеся в выписке ЕГРН.

Отметим, что покупатель недвижимости будет считаться добросовестным до тех пор, пока суд не докажет: приобретатель знал об отсутствии у продавца права на отчуждение данного имущества.

Если суд установит, что приобретатель действовал добросовестно и не располагал информацией о выявившихся проблемах, иски о возврате имущества будут отклонены, и приобретенное жилье сохранится в собственности покупателя. В случае решения суда о конфискации недвижимости, добросовестному приобретателю будет предоставлено право на получение единовременной выплаты от государства.

Как доказать добросовестность приобретателя недвижимости?

Доказательство добросовестности приобретателя недвижимости может быть ключевым аспектом в случае возникновения правовых споров. Вот несколько шагов, которые могут помочь в подтверждении добросовестности приобретателя:

• Выписка из ЕГРН. Оформление заказа на получение выписки из ЕГРН по объекту недвижимости в Росреестре является важным этапом для будущего покупателя. При изучении документа рекомендуется уделить особое внимание информации о судебных спорах, ограничениях прав и обременениях. Например, приобретая квартиру, необходимо быть внимательным к тому, была ли отметка о судебном споре на момент совершения сделки. Если приобретатель намеренно проигнорировал эту отметку, то его автоматически можно считать недобросовестным.
• Документация о сделке. Важно, чтобы данные о правообладателе в выписке соответствовали продавцу по договору, даже если сам документ кажется безупречным. В случае возможного спора следует сохранить документы для предоставления суду.
• Тщательно изучайте информацию о сделке. Обращайте внимание на необычные условия сделки. Так, продавец может запрашивать неоправданно низкую цену. В этом случае вам стоит провести дополнительную проверку, иначе вы рискуете стать недобросовестным покупателем. Также подозрительными условиями считаются короткий срок владения недвижимостью, оплата большей части сделки после регистрации без дополнительных гарантий.
• Запрос информации. Активно запрашивайте информацию у продавца и в соответствующих государственных органах, чтобы убедиться, что вам предоставлена полная и точная информация. Изучайте документы продавца, включая правоустанавливающие документы на недвижимость, такие как договоры, акты приема-передачи, расписки и выписки со счетов. В случае, если продавец действует по доверенности, важно проверить ее действительность.
• Юридическое сопровождение. Обратитесь к опытному юристу, специализирующемуся на недвижимости, для профессиональной консультации и сопровождения сделки. Юрист может помочь в правильной интерпретации документов и защите ваших интересов.

Также мы советуем проверить, является ли собственник квартиры банкротом. Если у собственника есть большие долги и он продает жилье, то есть вероятность того, что уже возникло требование о признании его банкротом. Соответствующая информация содержится в Едином федеральном реестре данных о банкротстве (ЕФРБ). 

Существуют формы обременений, которые остаются невидимыми в официальной документации. Например, вы не сможете увидеть лиц, обладающих бессрочным правом пользования квартирой, которое связано с их отказом от приватизации. Решение таких вопросов требует присутствия в квартире и тщательного опроса владельца. А чтобы избежать непредвиденных ситуаций, вы можете потребовать, чтобы собственник квартиры в договоре заверил «чистоту» сделки. В данном заверении следует детально описать, что объект сделки не имеет других собственников, не обременен какими-либо обязательствами, а владелец жилья не является банкротом и так далее.

Данные шаги могут помочь в создании надежного доказательства добросовестности приобретателя недвижимости в случае необходимости. Важно также проконсультироваться с юристом для получения индивидуальных рекомендаций, учитывая конкретные обстоятельства вашей сделки.

На что может рассчитывать добросовестный приобретатель квартиры?

Когда покупателя недвижимости признают добросовестным приобретателем, то он может рассчитывать на несколько важных прав и гарантий, включая:

• Право собственности. В случае, если сделка признана законной и честной, добросовестный приобретатель получает полное право собственности на недвижимость.
• Защита от третьих лиц. В судебных спорах или претензиях со стороны третьих лиц, не связанных с предыдущими обязательствами продавца, добросовестный приобретатель может полагаться на защиту своих прав и интересов.
• Компенсации в случае потери прав (самый частый случай). Если права добросовестного приобретателя нарушаются, например, из-за наличия обременений, ему может быть предоставлена возможность получить компенсацию или защиту от государства. Более того, покупатель недвижимости обладает правом подтверждать свою добросовестность и имеет возможность оспаривать требования собственника вернуть ему обратно приобретенное жилье. Даже если суд приходит к решению возврата жилья предыдущему владельцу, который потерял владение этим жилым помещением не по своей воле, но в то же время признает покупателя добросовестным, это предоставит основание для получения покупателем компенсации.
• Документальная поддержка. Заключение договора собственности и других сопутствующих документов обеспечивает добросовестному приобретателю формальные основания и поддержку для законного владения недвижимостью.
• Дополнительные гарантии в договоре. Путем включения дополнительных условий в договор, таких как заверения и гарантии, добросовестный приобретатель может защитить себя от скрытых рисков и проблем.

Важно отметить, что права и гарантии могут варьироваться в зависимости от юрисдикции и конкретных обстоятельств сделки, поэтому рекомендуется получить юридическую консультацию перед подписанием договора.

Когда добросовестный приобретатель вынужден вернуть квартиру?

В соответствии со статьей 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель обязан вернуть имущество в следующих случаях:

• Распоряжение без согласия собственника. Если имущество было отчужденно и продано третьими лицами без согласия законного собственника. Например, в случае мошеннической продажи имущества поддельными документами.
• Получение в дар от неправомочного лица. Если имущество было передано добросовестному приобретателю в форме дарения (безвозмездно) от лица, которое не обладало правом на отчуждение этого имущества.

В данных ситуациях сохранение недвижимости добросовестным приобретателем может оказаться невозможным. Важно отметить, что такой приобретатель сохраняет право на предъявление иска о возмещении убытков к лицу, которое осуществило незаконное отчуждение. В случае положительного решения суда, продавец обязан вернуть добросовестному приобретателю сумму, за которую произошла покупка.

Эти законные меры предоставляют добросовестному приобретателю возможность защиты своих прав в случае недобросовестных действий третьих лиц, обеспечивая справедливость и возмещение убытков в результате незаконных сделок.

Компенсация потери недвижимости добросовестному приобретателю

Добросовестному приобретателю, который сталкивается с потерей недвижимости по различным обстоятельствам, могут предоставляться определенные возможности получения компенсации.

Компенсация происходит из государственного бюджета. Ее размер зависит от нанесенного ущерба добросовестному приобретателю. Обычно это кадастровая стоимость жилья, согласно ст. 68.1 ФЗ-218. Иначе говоря, физические и юридические лица могут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение 3 лет со дня вступления в силу новых правил.

Однако существуют обстоятельства, при которых лицо не имеет права на компенсацию. Такие случаи включают в себя ситуации, когда покупатель проявляет недобросовестность. Один из признаков недобросовестности – это значительное снижение цены объекта по сравнению с рыночной, при этом покупатель сознательно совершает сделку. Тогда приобретатель может быть признан недобросовестным, что может привести к лишению недвижимости без предоставления компенсации.

В связи с этим, важно не только осуществлять тщательную проверку недвижимости перед покупкой, но также учитывать и другие факторы. Низкая цена или частая смена собственников должны привлечь внимание, так же, как и долги продавца. Существует множество нюансов, но учитывая их при покупке, увеличиваются шансы стать добросовестным приобретателем в глазах суда.