Как узнать собственника квартиры?

Сделка с недвижимостью – непростой процесс, и почти всегда несет некоторые риски для сторон. Поэтому перед покупкой квадратных метров, особенно на вторичном рынке, в ход идет доскональная проверка. Специалисты называют это юридической чистотой.

До подписания договора очень важно проверить как данные объекта, так и самого продавца. И с последним с 2023 года стало несколько сложнее: в России запретили раскрывать ФИО и дату рождения собственников. В том числе этот запрет распространяется на выписки из ЕГРН. В статье попробуем разобраться, как узнать собственника квартиры по адресу и можно ли это сделать вообще, и как покупатель может получить полную выписку со всеми данными.

Собственник квартиры – кто это?

Собственник квартиры – это тот, кто может использовать квадратные метры как ему заблагорассудится. Причем это может быть как конкретный человек, так и группа людей или даже организация. Владелец квадратных метров может жить в помещении, сдавать его арендаторам, дарить, продавать. Норма установлена законодательно – Гражданским кодексом РФ (ст.209).

Чаще всего собственниками становятся после покупки: у квартиры появляется новый хозяин после подписания договора купли-продажи (ДКП) и внесения в базу Росреестра новых сведений. Конечно, это не единственный вариант: можно получить квартиру в наследство от дедушек и бабушек или в качестве подарка от родителей.

Что касается сделки купли-продажи, этап вычитки договора и проверки чистоты сделки – самый важный. До того, как поставить подпись на документе, обязательно нужно уточнить, точно ли вам продает жилье тот, кто им владеет. В противном случае можно нарваться на проблемы, потерять потраченные на покупку деньги и само жилье. Например, ДКП могут признать в суде недействительным, если в нем указаны одни данные владельца, а по факту хозяином является кто-то другой.

Конечно, к сделкам купли-продажи в целом нужно относиться с предельным вниманием и проверять все на десять раз. В этих случаях осторожность не будет лишней. И есть моменты, на которые нужно обязательно обратить внимание, и, возможно, провести дополнительную проверку документов и данных. К ним относятся:

• есть ли другие собственники жилья (например, возникнут проблемы, если муж продает их общую с женой квартиру без ведома второй половины);
• если второй стороной является не сам владелец, а его представитель – по доверенности: нужно проверить и представителя-посредника;
• владеют ли жильем несовершеннолетние и/или недееспособные люди. Если дееспособный брат продает квартиру своей сестры-инвалида, не обойтись без разрешения органов опеки.

Проверка очень важна и на случаи, если не повезет, и все-таки придется пойти в суд. В том числе, там будут рассматривать вопрос добросовестности покупателя. Важно будет доказать, что вы тщательно все проверили до совершения сделки и не могли знать о нарушениях.

Росреестр: узнать собственника квартиры

В первую очередь вы должны помнить: бесплатно узнать ФИО всех собственников через Росреестр нельзя. Такие мифы нередко встречаются в интернете или в разговорах, но они не имеют связи с реальностью. Не пугайтесь: речь идет не об огромных суммах, всю зарплату отдавать не придется.

Предоставление данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – это услуга, за которую взимается плата. И об этом есть предупреждение на самом сайте Росреестра. При этом не имеет значения «путь» заказа этих данных (через МФЦ или Госуслуги), платить придется в любом случае. Бесплатно это предоставляется только некоторым госорганам: приставам, судебных служащим, полицейским.

Стоимость выписки зависит от того, кто ее запрашивает и в каком виде. Например, бумажный вариант будет дороже: для физлица цена составляет около 750 руб., для юрлица – 2200. Электронная выписка стоит заметно дешевле: 350 рублей для человека и 700 рублей – для организации.

Важно! Не доверяйте сайтам и порталам, которые предлагают узнать собственника квартиры онлайн бесплатно. Это, скорее всего, мошенники.

Способы проверки собственника квартиры

Один из самых надежных способов для покупателя – доверить проверку экспертам. Например, нотариусы точно знают, как узнать ФИО собственника квартиры, и могут получить эту информацию самостоятельно. Заодно специалист проверит все документы на соответствие. Это заметно снизит риски для покупателя.

Рассказываем, куда может обратиться за сведениями-выписками владелец (или один из собственников) жилья.

• ФНС. Налоговая может пойти на уступки и предоставить информацию, но вам для этого понадобится веский повод.
• ЖЭК. В конторе тоже есть база собственников.
• БТИ. Подойдет, если жилье зарегистрировано до 1998 года. В БТИ хранятся данные о самих собственниках и их количестве.

Помните, что вот так запросто получить данные хозяина по адресу или кадастровому номеру не получится. Это возможно только с подачи владельца жилья или по судебному запросу. Узнать собственника квартиры по адресу можно только одним способом: попросить владельца заказать выписку из ЕГРН. 

Какая информация содержится в выписке из ЕГРН?

Для начала обозначим, что есть несколько вариантов выписок:

• выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• выписка об объекте;
• выписка в классическом виде – сокращенная или расширенная.

Многие из них может получить только собственник, так как в них содержится много «лишних» данных. Если вы выступаете в сделке в качестве покупателя, попросите продавца предоставить свежие документы не старше пары дней. Выписки помогут проверить юридическую чистоту квадратных метров и в любом случае пригодятся на сделке. Не стоит верить на 100% даже правоустанавливающим документам: их мошенник может и подделать.

Выписки для продавца

Что можно найти в выписке о характеристиках и правах:

• данные по объекту (вид, площадь, назначение и все в таком духе), кадастровая стоимость и план или схема;
• сведения о том, кто обладает правом собственности, о госрегистрации права и ограничениях;
• прочие сведения (например, вроде невозможности перехода права без присутствия владельца)

Согласно данным портала Госуслуг, такая справка поможет подтвердить права на владение или проверить объект на обременения. Для граждан выписка стоит 290 рублей, для организаций – 820 рублей.

Выписка об объекте содержит, в том числе:

• все то же, что и прошлая;
• более подробная информация об объекте, вплоть до материала наружных стен;
• данные о кадастровых инженерах, которые выполняли работу;
• прочие сведения (например, не включен ли дом в число объектов культурного наследия).

Эта справка дороже: 350 и 700 рублей для граждан и организаций соответственно.

Выписки для покупателя

Покупатель может рассчитывать либо на честность продавца, либо запрашивать выписки самостоятельно. Единственный недостаток – в выписках будет чуть меньше данных. Без правоустанавливающих документов можно запросить выписку онлайн.

В таблице подробнее рассказываем, что из такой выписки удастся узнать, а что – нет. 

Нет сведений	Есть сведения
ФИО собственника	Данные квартиры и дома (этаж, год постройки и прочее)
	Обременение и арест
	Процесс перехода прав

Помимо того, чтобы просить предоставить выписку, покупатель может запросить у продавца разрешение на предоставление личных данных. Такое разрешение продавец должен направить сам: прийти в МФЦ или отправить туда документы почтой, подать электронное заявление через сайт Росреестра или Госуслуги.

Конечно, это разрешение – «лишние телодвижения» для продавца. Но, учитывая возможность подать заявление удаленно, из дома или с работы, оно не должно вызвать много трудностей. Если же продавец всячески уклоняется от этого, стоит задуматься, – не мошенник ли перед вами, не нарушает ли он чьи-то права.

Когда нужно узнать ФИО владельца?

В общей сложности мы описали множество ситуаций, когда вам придется задаться вопросом, а как узнать фамилию собственника квартиры? Чтобы разложить по полочкам, перечислим ситуации отдельно.

Приобретение жилплощади. Вам как покупателю нужно узнать, точно ли квартиру продает собственник, а не мошенник. Не нагрянет ли бывший владелец с детьми, которых не наделили долями в другом жилье. Как минимум это позволит избежать судов и потери денег.

Аренда жилья. В ситуации со сдачей квартиры в сделке может выступить и посредник, например, риэлтор. Но лучше всего убедиться, что вам сдают квартиру конкретного человека, и что этот в курсе происходящего и не имеет возражений.

Собрание жильцов. Например, если собственники квартир собираются, чтобы решить, ставить ли шлагбаум на въезд во двор. 

Какие сведения о собственнике вызывают подозрение?

Любые расхождения в информации, которую вам предоставляет продавец, и которую вы видите на бумаге, должны вызывать сомнения и подозрения. Несоответствия в данных могут привести к тому, что вы попросту станете жертвой мошенников.

Что еще вас должно обязательно насторожить:

• если жилплощадь в общей долевой собственности, но продавец убеждает вас в том, что он – единственный владелец;
• долей или долями квартиры владеют дети до 18 лет. Так вы рискуете потерять много времени, пока продавец запрашивает и получает разрешение на продажу от органов опеки. К слову, разрешение это он получит, только когда детей одновременно зарегистрируют в качестве владельцев других квадратных метров;
• на жилплощадь наложен арест или другое обременение. Даже ипотека здесь может стать помехой. Сделку не зарегистрируют, пока ограничения не будут сняты, а когда это произойдет – не может гарантировать никто.

Как узнать собственника квартиры по кадастровому номеру?

Между адресом и кадастровым номером мало разницы, если речь идет про поиск собственника квартиры. В случае, если у вас есть кадастровый номер, то узнать владельца можно также через Росреестр, Госуслуги или МФЦ. Единственное отличие – в запросе указывается этот самый кадастровый номер, а не адрес.

Также мало отличий и вопросе возможностей. Изменения, которые вступили в силу в марте 2023 года, распространяются и на случаи поиска по номеру. То есть запросить данные можно только, воспользовавшись услугами нотариуса или получив разрешение владельца.

Заключение

Риэлторы делятся, что ограничения по выписке и указании ФИО и даты рождения владельцев довольно сильно усложнили процессы сделок. В том числе теперь сложнее проверять юридическую чистоту недвижимости. Специалисты находят другие возможности обезопасить продавцов и снизить для них риски.

В частности, помощниками покупателей и риэлторов выступили сервисы проверки недвижимости перед покупкой. Да, это платные услуги, но все же они могут вам сохранить миллионы. По крайней мере, полный пакет проверок позволит получить чуть больше сведений о жилье, которое вы планируете приобрести.

Помните: если продавец наотрез отказывается предоставлять свежую выписку, нужно бежать от сделки. С высокой долей вероятности перед вами – мошенник, который выдает себя за владельца жилья.