Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его оформить

Покупка, продажа и иные сделки с недвижимостью — всегда повышенный риск. К счастью, есть возможность немного себя обезопасить — и заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП).

Рассказываем все, что нужно знать об этом документе, с какими трудностями и рисками можно столкнуться и как их избежать. Разобраться в вопросе помогли специалист по работе с клиентами юридической компании «Авант» и Pro Bono Ural Иван Похвалитов и юрист Анастасия Власова.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Говоря простым языком, ПДКП — это соглашение, которое фиксирует, что продавец и покупатель договорились о будущей сделке и всех ее условиях.

Такой документ необходим, чтобы стороны не передумали совершить ранее оговоренную сделку. А в случае возникновения разногласий благодаря преддоговору все проблемы можно решить через суд.

При этом важно понять, что предварительный договор не гарантирует, что выбранное вами жилье стопроцентно будет вашим. Такой документ просто служит доказательством того, что стороны уже обсудили многие детали - а возможно, уже совершили какие-то действия для купли-продажи недвижимости. Это дает уверенность и покупателю, и продавцу в том, что основном договор можно будет заключить без лишних проблем.

Имеет ли предварительный договор юридическую силу?

«Сам ПДКП имеет юридическую силу. Нотариальная форма договора возможна, но это дополнительные затраты, поэтому, технически, у нотариуса заверять документ необязательно», — отмечает Иван Похвалитов.

«Договор имеет силу во всех случаях, если соблюдена его форма и он содержит все существенные условия на данном этапе», — подтверждает Анастасия Власова.

Когда заключается ПДКП?

Предварительные договоры делятся на соглашения между физлицами и юрлицами. Также они отличаются друг от друга в зависимости от характера сделки и особенностей заключения преддоговора.

Как правило, ПДКП заключается в следующих случаях — и со своими нюансами. Кратко рассмотрим эти ситуации.

Покупка у собственника

Два физлица могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Главное, прописать предмет договора и условия будущего основного договора

Покупка недвижимости в ипотеку

Если предметом сделки является ипотечное жилье, сторонами ПДПК должны быть не только продавец и покупатель, но и банк, одобривший кредит. В соглашении следует указать, что оплачиваться недвижимость будет средствами, взятыми в кредит. 

Покупка жилья у застройщика 

Заключить преддоговор с застройщиком тоже можно, но есть свои тонкости. Например, продать еще не построенный объект по ПДКП невозможно. Поэтому соглашение с застройщиком получится заключить только тогда, когда дом будет сдан и все документы будут получены

Покупка для опеки

Несовершеннолетний или недееспособный человек не имеет права принимать “взрослые” решения. Поэтому его родителям или опекунам придется предоставить в опеку нотариально удостоверенный ПДКП. 

Покупка жилья с авансом или задатком

Важно разделять оба эти понятия – иначе может возникнуть масса проблем. Разбираемся:

• Аванс – предоплата по договору, которая несет условное подтверждение того, что сделка будет заключена. Если сделка не совершится, покупатель получит свой взнос обратно — но его размер может измениться с учетом издержек.
• Задаток – нечто более «ответственное». Делая этот вклад, стороны берут на себя обязательства по заключению договора и его исполнению. 

Если вдруг сделку не удастся заключить, задаток тоже можно вернуть. Но есть свои нюансы. Например, если это было обоюдное согласие – покупатель получит задаток назад в полном размере. Если заключать сделку передумал продавец, то ему придется раскошелиться и вернуть сумму в двойном размере. А вот если от сделки отказался сам покупатель, то ни о каком возврате задатка не может быть и речи.

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Договор обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

«Обязательность ПДКП в нотариальной форме в сфере недвижимости есть только в случае продажи доли. В остальных случаях — исключительно на усмотрении сторон», — объясняет Власова.

В документе должен быть прописан предмет договора и иные условия будущего основного договора, которые желает закрепить хотя бы одна из сторон.

Разберем каждый пункт ПДКП: 

• Предмет договора

От того, насколько хорошо будет описан предмет договора, во многом будет зависеть успешность вашего документа. Поэтому надо описать объект настолько максимально, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, о какой именно недвижимости идет речь.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, адрес и площадь. А если недвижимости еще нет — опишите ее будущий вид в мельчайших подробностях: чем больше, тем лучше. Например, для описания квартиры необходимо указать кадастровый номер и адрес участка стройки, номер подъезда и этажа, примерную площадь квартиры, ее расположение на лестничной клетке, количество комнат внутри и их расположение. Для описания дома — его ориентировочную площадь, кадастровый номер участка, количество этажей и примерный вид. 

• Расчеты

Одним из существенных условий является сумма сделки. Если этот пункт прописывается, то следует сразу указать, каким образом ее получит продавец, есть ли возможность изменения суммы и был ли передан задаток.

«По сути предварительный договор не дает никакой гарантии на покупку квартиры. То есть никакого преимущественного права покупки у покупателя, заключившего ПДКП, не будет. Поэтому обычно предварительный договор заключается лишь с целью внесения и получения задатка или аванса», - считает Иван Похвалитов.

• Срок действия договора

«Один из главных пунктов договора — это указание сроков, — уверена Анастасия Власова. — Если срок заключения основного договора не указан, то основной нужно заключить в течение года. А если и в течение года не заключили, то у вас есть не три года (общий срок исковой давности) для подачи иска, а всего лишь полгода с момента неисполнения обязанности договор заключить. Если вдруг стороны до окончания срока заключения основного договора его не заключили, то их обязательства по ПДКП считаются прекращенными».

Поэтому в интересах обеих сторон — указать наиболее оптимальный срок действия договора. 

Также важно указать срок для возврата аванса при незаключении основного договора и срок передачи квартиры после подписания договора.

• Ответственность сторон

В документе следует указать, какие последствия будут, если одна из сторон откажется заключать договор или внезапно не согласиться с одним из условий будущего основного договора — например, штраф и его размер. Чтобы обезопасить себя, можно также прописать условия, при которых стороны вправе расторгнуть ПДКП без санкций.

Желательно в этом пункте указать и информацию о том, в каком виде жилье передается покупателю — чтобы быть уверенным в том, что за время до заключения основного договора недвижимость будет выглядеть так же, как и при вашей «первой встрече».

Не забудьте также прописать в документе срок передачи квартиры после подписания договора, а также срок для возврата аванса, если основной договор не будет заключен.

Советы юриста

«Заверения и гарантии я лично вставляю в зависимости от обстоятельств в любой договор. Даже в ПДКП, поскольку люди сейчас очень любят в ушки напеть, ничего не исполнять, а жертву винить. Например, даже если продавец уверяет, что в его квартире вообще не слышно соседей – это тоже стоит зафиксировать в договоре. 

Еще я советую писать порядок расторжения, претензионный порядок. Сейчас еще модно медиацию проводить — это процедура, где есть переговорщик, который выступает неким котом Леопольдом. Это дорого, но если стороны готовы финансово – почему нет. 

Классно еще предусмотреть в ПДКП штраф за отказ в добровольном от заключения основного договора, а сумму предварительного платежа указать задатком, если мы — продавец, а сумму предварительного платежа — авансом, если мы — покупатель», – сообщает юрист Анастасия Власова

Договор купли-продажи будущей недвижимости не гарантирует, что предмет недвижимости, о котором идет речь, в итоге стопроцентно будет вашим. Но с этим документом продавец в любом случае подпишет основной договор: или добровольно, или принудительно через суд.

«ПДКП дает гарантию заключить основной договор, о чем говорит факт возможности понудить в судебном порядке сторону, уклонившуюся от заключения основного договора, его заключить, а также те заверения и гарантии, которые стороны сами пропишут», — уточняет Анастасия Власова. 

«В предварительном договоре купли-продажи могут быть проговорены определенные условия — это, скорее, делается для удобства и для спокойствия продавца и покупателя в случае выхода на сделку. Но все равно — обязать продавца (если у него в силу каких-либо обстоятельств что-то изменилось) в дальнейшем продать конкретному человеку конкретную квартиру никто не может», – говорит Иван Похвалитов

Риски при заключении договора о намерениях купли-продажи

Как и при заключении любого документа, у ПДКП тоже есть свои риски: общие, для покупателя и для продавца. Причем именно покупатель находится в более уязвимом положении. Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Общие риски:

• Одна из сторон может отказаться от условий договора.
• Любая из сторон может решить прекратить действие ПДКП в суде.
• Стороны могут пропустить срок заключения основного договора.

Риски для покупателя

• У продавца может отсутствовать предмет сделки. В таком случае нужно обязательно обратиться в суд.

«Обезопасить собственника от недобросовестного продавца может предварительная юридическая проверка недвижимости: проверить собственника, действительность паспорта, права и прочее», — советует Иван Похвалитов.

• Продавец может умолчать об обременении недвижимости, при котором нельзя провести сделку. Чтобы обезопасить себя, необходимо прописать в договор пункт об отсутствии обременений.
• Покупатель может попасть на двойную продажу жилья. Поэтому важно доказать, что никаких других договоров заключено в ипотеку.
• Если покупатель покупает жилье в ипотеку, банк может не одобрить недвижимость.
• ПДКП могут признать недействительным. Поэтому необходимо соблюдать форму договора, а также выполнять все его условия.
• Есть риск потерять аванс или задаток (об этом мы писали выше).
• Преддоговор могут признать основным договором.

 «Чтобы ПДКП не признали основным, необходимо в нем указать, что Стороны подтверждают, что ПДКП содержит условия, влияющие на заключение основного, но не определяющие его содержание в полном объеме. Условия ПДКП актуально только для достижения цели заключения основного договора», — советует юрист Анастасия Власова.

Риски продавца

У продавца рисков значительно меньше. Помимо общих рисков, стоит выделить разве что отказ покупателя от подписания основного договора.

«Главный риск для продавца — ничтожность документа, если требования к форме договора не соблюдены. Ну, договорились с покупателем, что через месяц основной договор заключите, по рукам ударили и разошлись. Месяц прошел — а покупатель другую недвижимость купил. Продавец ему говорит, что, мол, у нас же предварительный договор, мы же по рукам ударили. А покупатель заявит, что ничего не подписывал — и будет прав», – объясняет Власова.

С тем, что у продавца практически нет рисков, согласен и Иван Похвалитов: «Самое страшное, что может случится для продавца — реституция по сделке. Предположим, когда сделка прошла, но в итоге была оспорена, то самым худшим для продавца будет получение объекта недвижимости обратно. Иных рисков для продавца как таковых нет – в наиболее уязвимом положении находится покупатель».

Частые ошибки при составлении предварительного договора

• Неправильная форма преддоговора. Он заключается только в письменном виде.
• Нечеткое описание объекта недвижимости (о том, к чему это может привести, мы уже говорили).
• Непонимание различий между задатком/авансом .
• Отсутствие в договоре стоимости недвижимости. Если не получится стоимость не согласуют стороны - за них этот вопрос придется решать суду.
• Отсутствие информации о задатке: его размер, как он был передан, получен ли и т.д.
• Отсутствие согласия супруга продавца объекта. Это подтверждение должно быть у вас уже на стадии подписания ПДКП. В противном случае могут возникнуть проблемы с заключением сделки.
• Слишком емкий договор с минимумом подробностей и условий. В интересах обеих сторон — максимально оговорить все условия в ПДКП: цену, сроки передачи недвижимости, ситуации, права расторжения документов, сроки возврата денег и т.д.
• Несогласованная покупка со стороны продавца. Речь идет о покупке доли квартиры. В таком случае продавец обязан согласовать все вопросы по продаже доли со всеми владельцами других долей.

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимости можно добровольно, по обоюдному согласию сторон, и принудительно через суд. 

По решению одной из сторон отказаться от ПДКП не получится — ведь это абсолютно противоречит всей сути документа: иначе он просто не будет иметь смысла. Однако ситуации в жизни бывают разными, поэтому стороны могут прописать условия, при которых договор можно разорвать без каких-либо печальных последствий и долгов. Обычно среди таких причин указывают отказ банка в одобрении ипотеки или отказ органов опеки на продажу жилья.

Расторжение по соглашению сторон

Решить расторгнуть договор о будущей сделке может и продавец, и покупатель — главное, добиться соглашения от второй стороны. Причем соглашение о расторжении договора должно быть письменным и максимально подробным: где, как, кем он заключен и по какой причине.

А если в ПДКП прописан пункт, запрещающий заключать такое соглашение, — то отменить сделку можно будет только через суд.

Расторжение через суд

Сделка расторгается через суд обычно в двух случаях: если стороны не смогли прийти к обоюдному решению по расторжению ПДКП или если суд зафиксировал нарушения договора.

«Расторгается ПДКП по тем же причинам, что и любой договор, поскольку это тоже соглашение двух сторон. Регулируется все ст. 450, 451 ГК РФ. Поводы для расторжения: затягивание сроков, неудовлетворительное состояние недвижимости, нарушение заверений и гарантий, резкий скачок цен на недвижимость, что влияет каким-то образом на заключение основного договора. Но в этой ситуации можно и понудить сторону его заключить, выбор — у стороны, чьи права нарушены», — подчеркивает Анастасия Власова. 

Сначала стороны должны обсудить все детали расторжения договора в досудебном порядке. Предстоит доказать, что такой разговор действительно был: доказательствами может быть подписи сторон или уведомление от почты о том, что документ был передан. Далее необходимо подготовить и подать иск в суд. А в течение пяти дней после этого суд должен решить, принимать иск или нет. От этого зависит, будет ли начато судебное разбирательство.

Неисполнение договора

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, указанных в договоре, – это нарушение условий договора купли-продажи. «Если сделка сорвалась – смотрим, кто в этом виноват. Смотрим в порядок, который должен быть в договоре, и исполняем этот порядок. Если порядка нет – смотрим, кто виноват, смотрим на вид платежа, решаем вопрос с возвратом денег», – напоминает Анастасия Власова.

Ответственность за нарушение может быть разная. Среди них: возмещение убытков или выплата неустойки. А если окажется, что у недвижимости есть недостатки, о которых продавец умолчал, покупатель вправе потребовать или уменьшения покупной цены, или безвозмездного устранения недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Подробнее все виды ответственности указаны в 25 главе ГК РФ.

«Когда я планировала приобрести квартиру, много читала о предварительном договоре купли-продажи и долго думала о том, стоит ли его заключать. Некоторые юристы уверяли меня, что это ни к чему. По их словам, такие договоры заключаются в исключительных случаях: например, если квартира в новостройке еще не на кадастровом учете, хоть уже построена, ну или при покупке “вторички” - если основную сделку не получится заключить “прямо сейчас”, а какие-то гарантии уже нужны. Да и с оформлением ПДКП при покупке квартиры в ипотеку могут быть проблемы. Но я все равно оформила преддоговор - да, до суда дело действительно не дошло, но мне было спокойнее, что все зафиксировано в документе», – рассказала Валерия, покупательница.