Как провести осмотр квартиры перед покупкой?

Если жилье понравилось по расположению и цене, многие забывают, впереди самое главное – осмотр квартиры, после которого принимается окончательное решение о сделке.

Нередко собственники, желая как можно быстрее продать объект, маскируют недостатки и надеются, что покупатель потеряет бдительность и не будет слишком придирчиво изучать жилое помещение. В материале вместе с экспертом разберем, как провести осмотр квартиры перед покупкой и приобрести удачное жилье.

Подготовка к осмотру квартиры перед покупкой

После того, как вы выбрали несколько вариантов недвижимости, договоритесь с собственником о просмотре. Лучше планируйте встречу на утреннее или дневное время, когда на улице светло, и по возможности возьмите с собой специалиста – человека, который разбирается в тонкостях жилых объектов, например, риелтора.

Возьмите с собой блокнот и ручку и хорошо зарядите телефон, чтобы фотографировать и записывать то, что сочтете важным.

Можно взять с собой дополнительное оборудование, которое поможет провести осмотр квартиры при покупке, например, электроприбор для проверки розеток, фонарик или измеритель уровня влажности в помещении.

Осмотр района и дома

Когда приедете на место, сначала пройдитесь по району. Это первый этап осмотра квартиры при покупке. Посмотрите, есть ли поблизости магазины, школа, детский сад, поликлиника, автобусные остановки – можно составить список необходимых организаций и заведений заранее. Вдруг для вас критически важно, чтобы в шаговой доступности был спортзал или не было баров, в которых могут допоздна шуметь посетители.

Обратите внимание на:

• наличие парковочных мест и обстановку на парковке, если у вас есть личный автомобиль;
• состояние дома в целом;
• состояние двора, наличие детской площадки, места для выгула собак;
• убранность придомовой территории, наличие урн, чистоту дорог и тротуаров.

Обязательно записывайте или фотографируйте все, что вам нравится или, наоборот, не нравится. В будущем это поможет вам принять верное решение, взвесить все плюсы и минусы.

Если район вам кажется уютным, безопасным, чистым, а неподалеку есть вся необходимая инфраструктура, можно заходить в подъезд. Там тоже стоит осмотреться: есть ли консьерж и лифт, в каком состоянии стены и лестничные клетки, нет ли подтеков на стенах в подъезде. Не поленитесь и пройдитесь по этажам, даже если есть лифт, особенно уделив внимание первому и последнему этажу.

Что должно насторожить при осмотре района?

Пока вы не оказались в квартире, проверьте, нет ли на доме или в подъезде значительных изъянов и недостатков. Например:

• заметные трещины на стенах, следы от отвалившейся штукатурки, монтажная пена снаружи дома;
• продуктовые магазины, точки общепита на первом этаже многоквартирного дома – это может повлечь повышенную влажность в квартирах, посторонний шум и запахи, насекомых и крыс;
• следы влажности и плесени в подъезде, облупившаяся краска, неприятный запах.

Если что-то из этого вас насторожило, не забудьте зафиксировать недостатки на бумаге: потом можно будет спросить о состоянии дома у соседей, а, если вы все-таки примите решение покупать квартиру, договориться о скидке.

Осмотр квартиры перед покупкой

Не спешите делать выводы о квартире, как только войдете в нее. Первое впечатление может быть обманчиво, особенно если вас встретил свежий ремонт, идеальный порядок, очень приветливые хозяева и приятный аромат чистоты.

Попросите собственника включить свет и приступайте к осмотру квартиры при покупке: загляните на кухню, в ванную, на балкон, пройдитесь по всему жилью – так вы сможете заметить очевидные изъяны.

Но этого недостаточно. Осмотр квартиры перед покупкой (вторичка это или новостройка) всегда занимает много времени и состоит из нескольких этапов.

Что проверить при осмотре квартиры перед покупкой: чек-лист от эксперта

Специалист по недвижимости Валерия Колкова предлагает чек-лист, который можно взять с собой на осмотр квартиры:

1. Стены, потолки и пол. Обратите внимание, нет ли следов подтопления или плесени, не отходят ли обои, не скрипят ли полы. Натяжные потолки в квартире должны вас насторожить: под ними жильцы могут скрывать трещины.
2. Осмотрите оконные рамы, окна и балконную дверь. Не должно быть трещин, сколов, щелей, следов запотевания на стекле, а все окна и балконная дверь должны быть герметичны. Если покупаете квартиру в холодное время года, проведите рукой вдоль рам и убедитесь, что нигде не поддувает.
3. Внимательно проверьте состояние сантехнических приборов и труб в ванной комнате и санузле: откройте и закройте кран, смойте унитаз, отрегулируйте температуру воды, проверьте напор. В санузле не должно быть сыро – проведите рукой или сухой салфеткой по трубам, если они находятся на виду. Вас должны насторожить неприятный запах и сырость.
4. Если в квартире установлена газовая плита, проверьте, работает ли она.
5. Электропроводка. Спросите у собственника, в квартире установлена алюминиевая или медная проводка. Алюминиевая сильно нагревается и легче перегружается. Чтобы убедиться в исправности электропроводки, попросите собственника включить сразу несколько электроприборов. Проверьте, работают ли розетки.
6. Счетчики. В квартире должны быть установлены приборы учета водоснабжения, электроэнергии и газа: так вы сможете узнать у хозяев, сколько они платят за ЖКУ ежемесячно по факту. Также запросите последнюю квитанцию, чтобы оценить платы за коммуналку.

После осмотра квартиры приготовьтесь задать собственнику вопросы и записать ответы:

• как давно менялась проводка, трубы, радиаторы отопления;
• какая мебель остается в квартире после продажи;
• были ли потопы от соседей (на этот вопрос вам вряд ли ответят честно, поэтому нужно подняться к соседям этажом выше и проверить состояние труб);
• как обстоят дела с парковкой, есть ли во дворе шум, собираются ли пьяные компании, появляются ли бродячие собаки;
• легко ли недалеко от дома купить продукты, лекарства, корм для животных, есть ли круглосуточные магазины;
• в каком году построен дом, из чего он (монолит, кирпич, панели);
• какова точная площадь квартиры.

Конечно, собственник не ответит честно на все вопросы, но, если до заключения сделки вы узнаете правду, например, названная площадь не совпадет с данными из выписки из ЕГРН, вы уже поймете, утаивают от вас что-то или нет.

Юридические тонкости осмотра квартиры перед покупкой

Юридические тонкости, связанные с квартирой, вы можете также узнать из выписки из ЕГРН. Закажите расширенную версию документа заранее, чтобы сверить данные из выписки с тем, что скажет вам собственник.

Что важно уточнить:

• есть ли в квартире перепланировка и узаконена ли она;
• есть ли обременения (например, арест, ограничения банка);
• сколько собственников у объекта и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные;
• как квартира досталась собственнику (дарение, покупка, наследование), покупалась ли она в ипотеку и использовался ли для покупки маткапитал. Информации о маткапитале в выписке ЕГРН не будет, потребуется справка из Пенсионного (теперь уже Социального) фонда.

Наконец, спросите у собственника, почему он решил продать квартиру, а также узнайте, готов ли предоставить выписку из домовой книги и справку об отсутствии за ЖКУ. По этим документам вы сможете увидеть, кто прописан в продаваемой квартире и есть ли у собственника долги за коммуналку.

Акт осмотра квартиры перед покупкой

После осмотра квартиры составляется акт осмотра квартиры, который подтверждает, что собственник увидел, что ему понравилось, а что – нет.

«Акт осмотра квартиры составляется в письменной форме в двух экземплярах: один – для продавца, другой – для покупателя, – объясняет специалист по работе с недвижимостью Валерия Колкова. – Строгих требований к документу нет, образцы можно найти в интернете».

Однако в акте осмотра квартиры, по мнению эксперта, обязательно должны быть:

• дата и место проведения осмотра;
• ФИО участников осмотра (продавец, покупатель, свидетели со стороны покупателя, если были);
• адрес и основные характеристики объекта (площадь, количество комнат и пр.);
• наличие либо отсутствие перепланировки и узаконена ли она;
• результат осмотра (что устроило покупателя, что не устроило и почему) с детальным описанием всех изъянов;
• подписи всех участников осмотра (покупателя, продавца, третьих лиц).

Неочевидные вещи, на которые стоит обратить внимание при осмотре квартиры перед покупкой

Кроме того, что лежит на виду, могут быть скрытые изъяны, которые продавец намеренно прячет от ваших глаз. Поэтому при детальном осмотре квартиры загляните под ковры, попросите отодвинуть мебель, проверьте состояние вентиляции (нет ли на решетках толстого слоя грязи, не издает ли она посторонних шумов).

Выраженный запах следов домашних животных можно тоже включить в число изъянов. Если хозяева оставляют мебель, будьте готовы потратиться на химчистку. Но иногда запах настолько стойкий, что поможет только ремонт.

Если вы рассматриваете покупку квартиры на первом этаже, вам нужно попасть в подвал, если на последнем – на чердак. Необходимо проверить состояние технических этажей, крыши и убедиться, что там нет признаков сырости и плесени. Для этого может понадобиться обращение в ЖЭК или к старшему по дому. 

И, наконец, не забудьте пообщаться с соседями, лучше – с пенсионерами, которые давно здесь живут. Они расскажут вам всю правду о районе, доме и жильцах, особенно если вы придете с добрыми намерениями, опишите ситуацию и вежливо попросите проконсультировать. Вполне возможно, что от вас утаили полчища насекомых на этажах, вечно текущую крышу или ежедневный вой собаки за стеной.

И обязательно запишите все, что узнали и увидели, чтобы потом сравнить результат с данными из техпаспорта и выписки из ЕГРН, а также с результатами осмотров других квартир. Изъяны, которые вас смущают, но не настолько, чтобы отказаться от покупки, помогут выбить скидку на квартиру, если она обоснована.