Вторичка с ремонтом или без: что выбрать

Купить квартиру с ремонтом или своими силами привести ее в порядок – что лучше? Разбираемся с экспертом в деталях, какой вариант выгоднее лично для вас. 

Плюсы квартиры с ремонтом

• Можно заселяться сразу же после покупки.
• Не нужно брать дополнительные кредиты или копить на ремонт – если берете ипотеку, то его стоимость уже как бы входит в общую цену жилья.
• Не нужно тратить драгоценное время на ремонт.

Минусы квартиры с ремонтом 

• Ремонт и дизайн интерьера бывшие владельцы делали для себя, под свои потребности и предпочтения. Их вкусы и представления о комфорте могут не соответствовать вашим.
• Менять готовый ремонт труднее, чем начинать все с нуля.
• Нельзя сэкономить. Квартиры с ремонтом стоят дороже аналогичных, но без него. Обновить жилье без ремонта можно своими силами, используя самые дешевые материалы. 

Какой вариант выбрать?

Вместе с экспертом рассмотрим критерии, на основе которых стоит принимать решение – покупать квартиру с готовым ремонтом на вторичке или лучше сэкономить на покупке и самостоятельно ее обновить. 

Каким бюджетом располагаете ?

Квартиры с отделкой и тем более с дизайнерскими интерьерами стоят дороже аналогичных по квадратуре и локации, но со старым ремонтом или совсем «голые». Поэтому тут выбор диктует собственный бюджет. Разница в цене довольно большая – доходит до 1-1,5 миллионов. 

Посмотрим реальные объявления о продаже. Для выборки мы взяли город Тюмень: дом из старого жилого фонда и новостройку, которая уже заселена. В сравнении участвуют идентичные квартиры, но одна с ремонтом, а другая без. 

Старый дом	Новый дом
Квартира площадью 20,4 кв.м с ремонтом – 3 млн рублей	Квартира площадью 30,4 кв.м с ремонтом – 6 млн 200 рублей
Квартира площадью 20,4 кв.м без ремонта – 2 млн 150 тыс. рублей	Квартира площадью 30,4 кв.м без ремонта – 5 млн рублей

Если совсем нет лишних денег, придется покупать жилье с минимальной отделкой, со старым ремонтом или вообще без него. Со временем можно накопить на отделку либо каждый месяц выделять из бюджета какую-то сумму и постепенно приводить жилье в порядок. 

Оцените цены на стройматериалы

Стоимость строительных материалов и крупной бытовой техники постоянно растет. По аналитике Infoline, в среднем цена на стройматериалы с начала 2023 года в России выросла на 10,6%. Некоторые позиции подорожали в 1,5 раза. 

«Нужно быть готовым к тому, что уже в процессе ремонта цены на материалы могут вырасти, – предупреждает Ольга Онищук. – Но стройматериалы – не единственная трата. Если вы будете покупать их онлайн или у поставщика, учтите стоимость доставки. Она может значительно повлиять на общую цену материалов. Плюс ко всему, если вы нанимаете профессионалов для работ, учтите стоимость и их услуг. Это также может влиять на общую цену проекта. При планировании ремонта рекомендую иметь запасные средства на случай повышения стоимости». 

Тем, кто решил не просто сделать ремонт, а воплотить дизайнерский проект, нужно потратиться дополнительно. По словам эксперта, стоимость дизайн-проекта сильно варьируется от разных факторов: локации помещения, сложности проекта, требований клиента. Обычно цена его начинается от 1000 рублей за квадратный метр (если его делает студент или начинающий дизайнер) и достигает нескольких десятков тысяч рублей.  

«Здесь потолка нет. В среднем в регионах России у давно практикующего дизайнера стоимость услуг составляет 3500-5000 за квадратный метр», – говорит Ольга Онищук.

Поэтому при выборе квартиры прикиньте – а не выгоднее ли вам купить квартиру сразу с обычным ремонтом или даже дизайнерским ремонтом. Да, сейчас она стоит дороже, чем вариант без отделки. Но ремонтные работы эту разницу нивелируют. В итоге вы потратите больше денег, чем отдали бы за жилье в уже приличном виде. 

Оцените свои силы 

Кроме денег учтите такой важный ресурс, как собственное время. Привезти материалы, нанять рабочих и дизайнеров, а потом просто заехать в красивую квартиру не получится. Придется тратить время, силы и нервы.

«Возьмем для примера стандартную двухкомнатную квартиру. Время, затраченное на ее ремонт, зависит от масштаба работ, состояния квартиры и требуемых изменений. В среднем ремонт небольшой квартиры может занять от нескольких недель, если речь идет о косметическом ремонте, когда вы просто освежите помещение, до нескольких месяцев. А иногда работы длятся и год, если это капитальный ремонт с дорогими или эксклюзивными деталями, которые нужно заказывать. Это время может быть увеличено, если включены сложные строительные работы или изменения планировки», – поясняет эксперт. 

Если ремонт будет с участием дизайнера, то время уйдет на планирование и разработку проекта. Но зато само воплощение этого проекта, наоборот, будет быстрее, потому что у опытного дизайнера уже все процессы отлажены: наличие дизайн-проекта упрощает координацию работы с подрядчиками, дизайнер поможет выбрать материалы, спланировать и обеспечить более эффективную работу. 

Но не каждый может позволить себе ремонт с дизайнером. Тогда нужно будет все брать в свои руки: контролировать бригаду рабочих на качество, соблюдение сроков, решать, какие задачи сейчас в приоритете, а что можно отложить, следить за расходованием денег.    

«Как часто вам придется приходить в квартиру на контроль, зависит от масштаба и продолжительности работ. Обычно рекомендуется проводить проверки несколько раз в неделю. А начальные этапы ремонта, например, подготовительный, требуют более частых проверок», – отмечает эксперт. 

Посчитайте выгоду 

При осмотре квартиры перед покупкой будет примерно уже понятно, сколько времени уйдет на ремонт – это легкая косметика или же тотальная перестройка. Если у вас нет другого жилья, в период ремонтных работ нужно будет снимать квартиру. А это дополнительные траты.

Ольга Онищук приводит следующие цифры относительно трат на ремонт и дизайн: 

• Ремонт: траты составляют от 5% до 15% от стоимости квартиры. Это может включать обновление ванных комнат, кухни, полов, окон и других элементов квартиры.
• Дизайн: расходы варьируются от индивидуальных предпочтений владельца и уровня роскоши. В среднем они составляют от 10% до 30% от стоимости квартиры. Это может включать выбор и установку мебели, освещения, декоративных элементов и других аспектов интерьера.

«Имейте ввиду, эти пропорции могут значительно отличаться в зависимости от региона, уровня роскоши и индивидуальных предпочтений владельца», – говорит эксперт. 

Посчитайте примерную стоимость обновления квартиры. Включите сюда аренду жилья на время работ, если она требуется, и стоимость самой квартиры. Теперь сравните получившуюся сумму с ценой квартиры, у которой уже есть ремонт или дизайн. Так вы придете к верному решению – какое жилье из этих вариантов выгоднее купить.