Договор задатка при покупке квартиры

Представим ситуацию: покупатель и продавец недвижимости встречаются и договариваются о совершении сделки. Но как в таком случае кто-либо может гарантировать серьезность своих намерений? Для этого предусмотрены документы, подтверждающие внесение денег за покупку.

Юрист по сделкам с недвижимостью, ипотечный брокер Таисия Дейнега помогает правильно составить соглашение о задатке и объясняет, чем он отличается от аванса и обеспечительного платежа.

Договор задатка: отличия от аванса и обеспечительного платежа

Нередко понятие задатка ставят через знак «равно» с понятием аванса. Несмотря на то, что и то, и другое – по сути, предоплата за объект, у них есть кардинальные отличия. Разберемся и разведем эти понятия.

1. Аванс – это предоплата. Не регламентируется законодательством. Передается при заключении предварительного договора купли-продажи или в момент совершения сделки.
2. Задаток – это способ обеспечить выполнение обязательства сторонами (обязательством выступает предварительный договор и обязанность заключить основной договор в будущем). Передается только в момент заключения предварительного договора и недействительно без него. Условия по задатку прописаны в Гражданском кодексе РФ.

Соглашение о задатке при покупке квартиры оформляется как отдельный документ дополнительно к предварительному договору. Аванс и обеспечительный платеж прописываются в самом предварительном договоре.

«Если нельзя прямо сейчас пойти в Росреестр, стороны заключают предварительный договор, то есть берут обязательство заключить основной договор в будущем», – объясняет Таисия Дейнега.

Обе суммы включаются в общую стоимость объекта. В случае расторжения предварительного договора по любым причинам аванс вернется покупателю в том же размере. Единственное исключение – если в предварительном договоре прописаны штрафы (неустойки, пени) за выход из сделки.

«Если возникает спор и никто добровольно не хочет никому ничего выплачивать, дело может дойти до суда. Правильно заключенное соглашение о задатке дает более сильную защиту, чем аванс, условия которого прописаны недостаточно конкретно», – делится юрист.

С задатком складывается иная ситуация. Правила его возврата при отмене сделки прописаны прямо:

• Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остается у продавца.
• Если выход на сделку невозможен по вине продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, если продавец решил повысить цену на квартиру.
• Если ни одна из сторон не может повлиять на обстоятельства, задаток должен быть возвращен покупателю в однократном размере. Основанием будет, например, отказ банка в выдаче ипотеки, кредитовании объекта или отказ от органов опеки.

«Обе стороны несут ответственность одним размером задатка. Если предварительный договор и соглашение о задатке грамотно составлены, риски срыва сделки заметно снижаются», – рассказывает эксперт.

Помимо задатка и аванса не так давно в ГК РФ появилось новое понятие – обеспечительный платеж. Из себя он представляет нечто среднее между задатком и авансом.

«В некоторых городах такой формат предоплаты уже применяется. Суть у него примерно такая же, как у аванса. Гражданским кодексом он прописан не очень детально. Я считаю, что задаток с четко прописанными критериями защищает стороны больше», – говорит Таисия Дейнега.

Как проверить продавца перед заключением соглашения о задатке?

Когда заключается соглашение о задатке при покупке участка или квартиры, требуется принимать решение быстро.

«На этом этапе я провожу проверку, для меня как юриста она быстрая. Если есть на руках выписка из ЕГРН и продавец не отказывается предоставить паспортные данные, все можно проверить в течение получаса. Для продавца эта проверка часто проходит незаметно», – отмечает Таисия Дейнега.

• В сведениях Росреестра можно понять, общаетесь ли вы с собственником, сколько всего собственников у объекта (в сделке должны так или иначе участвовать все) и есть ли обременения, аресты, запреты на объекте.
• Проверить финансовую устойчивость продавца и супруги хотя бы по базе банкротов, в сведениях судебных приставов.
• По судебным делам можно поискать, не фигурирует ли продавец в качестве ответчика в разбирательствах.

Если продавец отказывается предоставлять паспортные данные, дождитесь заключения договора – там их ему все равно придется указать (в таком случае проверку быстро проводят перед подписанием).

Как оформить соглашение о задатке?

Договор задатка по закону составляют в письменном виде в двух экземплярах. На листах не допускается исправлений, должны стоять подписи обеих сторон.

Юрист советует обязательно указывать в соглашении о задатке следующее:

1. В случае ипотеки лучше указать все ситуации, когда сделка не может состояться по вине банка (отказ в выдаче ипотеки или кредитовании объекта банк готов дать в ипотеку только меньшую сумму).
2. Сумма, которую планируется взять в ипотеку.
3. Информация по объекту сделки – квартире, дому или участку.
4. Информация про возврат/невозврат задатка со ссылкой на статью 381 ГК РФ.
5. Если планируется удаленное подписание, то максимально подробно описывается весь процесс.
6. Обязательство продавца не искать нового покупателя до определенной даты. «Прописать это нужно обязательно хотя бы для того, чтобы стороны четко понимали, что они делают», – сообщает специалист по недвижимости.
7. Сумма и порядок передачи денег.
8. Формат, в котором будут взаимодействовать стороны, и контакты тех, кто будет общаться. «По умолчанию взаимодействие должно быть либо вживую, либо по почте. Если стороны хотят общаться через мессенджеры или электронную почту, нужно обязательно это прописать. Чем больше мы оставляем пробелов, тем больше остается возможностей для будущих вопросов и разбирательств», – добавляет Таисия Дейнега.

Форма соглашения о задатке также подразумевает следующие пункты:

1. Паспортные данные и места жительства сторон.
2. Сроки действия соглашения.
3. Дееспособность сторон.
4. Гарантия от покупателя на покупку объекта и передачу всей суммы по ДКП.
5. Штрафы за срыв сделки (согласно закону).
6. Список необходимых документов.
7. Дата и место подписания.
8. Подписи и расшифровки (без использования инициалов).

Соглашение о задатке: образец

Договор задатка с распиской обычно выглядит примерно таким образом.

Как правильно передать задаток за квартиру?

Передачу денег обязательно нужно зафиксировать.

1. Если покупатель переводит деньги безналично, сохраните квитанции и чеки. Также в предварительном договоре и соглашении о задатке прописываются реквизиты счета, на который переводятся деньги.
2. Если покупатель передает наличные деньги, нужно от руки составить расписку о получении задатка. Нотариально заверять ее не нужно.

Расписка – это подтверждение расчета наличными между физлицами. В ней указываются паспортные данные, сумма, информация об отсутствии финансовых претензий и о том, по какому договору передаются деньги.

«Если получить задаток хочет третье лицо, например, агент по недвижимости, у него должна быть доверенность, в которой обязательно нужно указать право получать задаток, аванс или обеспечительный платеж. Я рекомендую все же пересылать деньги напрямую второй стороне», – поясняет Таисия Дейнега.

Какие документы нужны для оформления соглашения о получении задатка?

Для составления договора задатка обязательно потребуются документы и информация от обеих сторон. Правда, покупателю нужно будет взять с собой только паспорт, а вот для продавца пакет документов несколько шире:

1. Паспорт или доверенность.
2. Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право владения недвижимостью (лучше та, которая была получена продавцом при регистрации его права собственности).
3. Документы-основания, которые подтвердят переход права собственности продавцу (например, ДКП или данные о наследстве, дарении).
4. Банковские реквизиты продавца, на которые он получит деньги от покупателя.
5. Расписка.

Чтобы покупателю было спокойнее, можно попросить у продавца следующие документы (в Росреестре как таковой необходимости в них нет):

1. Техпаспорт. Может пригодиться, чтобы успокоить покупателя, что в квартире не было незаконных перепланировок.
2. Выписка от управляющей компании (УК) или коммунального предприятия о том, что нет задолженности за услуги ЖКХ.

«Если есть задолженности по платежам, покупатель должен быть готов взаимодействовать с УК, ресурсоснабжающей организацией, доказывать, что он никому ничего не должен. А лучше на этапе заключения предварительного договора договориться с продавцом, что он их оплатит», – говорит юрист.

1. Выписка из домовой книги с информацией о прописанных на жилплощади лицах.
2. Документы по прошлым сделкам с объектом, если они совершены за последние три года.