Новостройка или вторичка: что выбрать?

Покупка квартиры требует внимательного подхода и анализа. И одним из главных вопросов, который возникает перед покупателем, является выбор между квартирой в новостройке или на вторичном рынке. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки.

В этой статье мы рассмотрим подробно, что выгоднее: вторичка или новостройка. Это поможет вам сделать правильный выбор.

Чем отличаются новостройка и вторичка?

Для начала стоит разобраться, что же из себя в принципе представляют новостройка и вторичка. Первичное жилье – это здание, которое еще строится или находится на стадии ввода в эксплуатацию. Проще говоря, это дом, в котором еще никто не успел пожить. После того, как дом сдан, он уже считается вторичным жильем. Также ко вторичному жилью относятся любые жилплощади, которые когда-либо кому-то принадлежали. То есть, если в квартире никто не жил, но у нее уже есть собственник, то недвижимость будет продаваться и приобретаться на рынке вторичного жилья.

Достоинства первичного жилья

• Это полностью новое жилье, в котором еще никто не жил.

«Намного приятней жить в новой квартире, чем в той, где кто-то уже существовал. Конечно, такое жилье можно найти и на вторичном рынке, когда дом уже построен, но в квартире никто не жил. Но там приобретение будет как на вторичном рынке, и ипотечные программы там уже другие», – отмечает основатель и руководитель компании TUMANOVA RIELT GROUP Оксана Туманова.

• Чем новее дом, тем более современные в нем будут использоваться технологии и коммуникации. Например, у вас будет новый лифт и даже несколько, квартиру уже могут оборудовать технологией «Умный дом», чтобы управлять всем с телефона.
• Экономия на плате за коммунальные услуги и автоматическая передача данных счетчиков. В новых домах счетчики потребления находятся за пределами квартиры, и телеметрия позволяет не тратить время и не спешить укладываться в сроки передачи данных счетчиков.
• Хорошие и новые дороги в новом районе.
• Возможность изменить квартиру – поставить перегородки, возвести стены – благодаря открытой планировке.
• Ваши соседи – примерно одного с вами возраста и социального положения, поэтому вы можете обзавестись новыми друзьями, как и ваши дети.
• В новых районах экологическая обстановка будет лучше, чем в центральной части города.
• Новые и современные детские площадки, придомовая территория.
• На ранних стадиях строительства у вас есть свобода выбора: этаж, метраж, планировка, ориентация по сторонам света.
• Если покупать квартиру на ранней стадии строительства, можно сэкономить. Кроме того, ставка по ипотеке в новостройке будет ниже, чем на вторичном рынке.
• Жилье будет юридически чистым: не стоит ждать, что в квартиру приедут другие собственники и попросят вас выселиться. Кроме того, юрлицо проще проверить, что особенно актуально в наше время, когда многие сведения о физлицах в справках ФГИС ЕГРН становятся недоступны.

Недостатки новостройки

• В квартире может быть шумно из-за ремонта у соседей. Вероятнее всего, так будет довольно долго, потому что соседние квартиры будут заселяться постепенно. А из-за бульдозеров и кранов может сложиться ощущение, что вы живете на стройплощадке. Это может быть не очень комфортно, особенно если вы привыкли к тишине и спокойствию.
• Если хотите жить в спокойном и уютном месте, то придется потерпеть и дождаться постоянных жильцов. Скорее всего, рядом с вами первые годы часто будут меняться соседи, а дом будет похож на проходной двор.
• Новые районы чаще всего находятся далеко от центра или даже на окраине. Возможно, что жилой комплекс в процессе развития города станет престижным, но гарантий никаких нет.
• Вид из вашего окна со временем может сильно измениться в худшую сторону. Напротив окон спустя пару лет может быть уже не поляна, а окна соседнего дома.
• Чаще всего в новых районах нет готовых детсадов, школ и больниц или поликлиник.
• Вкладываться в дорогой и качественный ремонт поначалу не стоит. Новые дома всегда дают усадку. Особенно это касается панельных построек.
• От покупки квартиры до заселения может пройти несколько недель или даже несколько лет, если вы приобрели недвижимость на ранней стадии строительства.
• Неоправданно высокая стоимость. Цены на квартиры в новостройках сейчас стали выше, чем на вторичном рынке.

«Вторичный рынок всегда стоил дороже, чем первичный. Цена новостроек всегда была ниже, потому что нужно было ждать, пока построят дом. Всегда был риск, что не достроят. Сейчас все встало с ног на голову – цены на новостройки очень высокие, единственное – более низкие ставки», – говорит эксперт.

Плюсы вторичного жилья

• Цена на квартиры в более старых домах будет ниже, чем в новостройке.
• Жилье уже готово, поэтому исключаются риски недостроя.
• Заселиться можно практически сразу после оформления права собственности.
• Зачастую район с вторичным жильем уже обустроен, в нем есть разные магазины, парки, детские сады и школы.
• У дома, скорее всего, уже будет своя транспортная инфраструктура: автобусные и трамвайные остановки, станция метро.

Минусы вторички

Перечисляя недостатки вторичного жилья, во многом можно идти от обратного – то есть от плюсов новостройки. Кратко пройдемся по пунктам:

• Коммуникации в старом или просто обжитом районе могут быть частично или полностью изношены. То же касается домов и квартир.
• Зачастую отсутствуют счетчики отопления, из-за чего оплата квартиры в отопительный сезон будет очень высокой. Например, в двухкомнатной квартире площадью 50-60 кв. м. плата в месяц за отопление может доходить до 3,5-4 тысяч, а то и до 5 тысяч рублей.
• Старые и маленькие лифты, в которые с трудом поместится мама с большой коляской или новая мебель в квартиру. А в тех же пятиэтажках лифтов нет вовсе.
• Под свежим ремонтом недобросовестные продавцы могут замаскировать проблемы. Под натяжным потолком, ламинатом и новыми обоями может оказаться плесень, которую очень сложно вывести.
• Квартирой и всем, что в ней есть, кто-то уже пользовался.

«Есть люди, для которых это очень важно и кто к этому относится очень трепетно. Такие покупатели, как правило, делают ремонт заново – в каком бы состоянии ни была квартира после прошлого владельца. Обычно такие люди покупают «убитые» квартиры, чтобы сделать то, что хотят, предпочитая не переплачивать за ремонт, который все равно разрушат», – делится опытом Оксана Туманова.

К тому же, такие квартиры продаются намного быстрее, чем квартиры с хорошим ремонтом. Потому что новым ремонтом угодить сложнее: не нравятся обои, плитка и так далее.

• Несовременная придомовая территория и детские площадки.
• Отсутствие парковки или пространства, куда можно поставить машину.

«Зачастую на вторичке нет современного паркинга, который так необходим. Сейчас машины не то что практически у каждой семьи, сейчас в каждой семье по 2-3 машины. И куда их ставить? Это большая проблема. В современных домах этот вопрос решается: многоуровневые наземные и подземные парковки или выделяется территория. Первый вопрос, который сейчас задает покупатель: что с парковкой? Какая бы классная квартира ни была, какой бы классный дом ни был, если ставить машину некуда, квартиру покупать не будут», – объясняет специалист по недвижимости.

• Проверить продавца – физлицо – с точки зрения юридических нюансов сложнее, чем юрлицо-застройщика.

«Сейчас часть сведений вообще закрывается от посторонних. Ну и эти истории по поводу банкротств физических лиц, которые поголовно сейчас происходят. Есть огромные риски. Конечно, в договорах все это прописывается, но все равно есть риски какого-либо негативного момента, которые приведут к судебным разбирательствам», – продолжает Оксана Туманова.

• Высокие ставки по ипотеке и большие ежемесячные платежи.
• На вторичном рынке значительно меньше интересных программ, чем по новостройкам.
• Старый дом с годами станет еще хуже. Возможно, его расселят или отремонтируют. А соседство с такими же старыми домами может обернуться неприятностями.
• Риск лишиться и жилья, и денег. Например, такое может произойти при разбирательствах в суде с наследниками предыдущего владельца или из-за случаев, касающихся приватизации.

Как уменьшить риски при покупке вторички?

Обезопасить себя можно еще на этапе выбора жилья. Во многом тут на помощь придут выписки из ЕГРН, где можно найти много полезной и интересной информации о жилье. Рассмотрим самые «популярные» схемы мошеничеств со стороны продавцов вторичного жилья:

Продают совсем другую квартиру или несуществующую

Покупатель, который невнимательно прочитал договор, не заметил, что в документе указан другой адрес. Но подписанный документ и задаток уже на руках у продавца.

Как обезопасить себя. В выписке из ЕГРН необходимо сравнить адрес с тем, что написано в договоре. Будет не лишним сравнить метраж квартиры и кадастровый номер.

Продавец реализует квартиру, которая ему не принадлежит

Мошенник может продать вам квартиру по уже не действующей, например, отозванной доверенности. Бывает и так, что доверенность оформляют на лицо, которое употребляет алкоголь или принимает сильнодействующие препараты. Так покупатель может оказаться в суде.

Как обезопасить себя. Здесь помочь смогут юристы и нотариусы. Обязательно потребуйте у продавца встречу с собственником.

Продают квартиру с обременениями

Недобросовестный продавец может и не сообщить покупателям, что квартира арестована за долги или еще находится в ипотеке. Не зная об этом, покупатель подписывает договор и уже передает какие-то деньги продавцу. Но для регистрации в Росреестре в таком случае понадобится снятие ареста или разрешение от банка на продажу. И совсем не обязательно, что человеку удастся вернуть свой залог.

Как обезопасить себя. Такую информацию обычно проверяют специалисты: риэлтор или юрист. Но посмотреть сведения об обременениях можно и самостоятельно в выписке из ЕГРН в разделе про наличие (или отсутствие) обременений, арестов или других ограничений. В документе будет написано, когда и кем наложены ограничения, и до какого срока они будут действовать.

«Если клиент обращается к специалисту, ему даже в это вникать не надо. В этих выписках нужно все смотреть и изучать – что за обременение, причины ареста. Есть и безобидные моменты, но есть и ситуации, с которыми лучше не связываться, которые решать бывает очень проблематично», – рассказывает Оксана Туманова.

У квартиры часто менялись собственники за короткое время

Эксперт отмечает, что частая смена собственников не обязательно является показателем, что вы нарвались на мошенников. Например, это относится к ситуациям, когда квартира передавалась внутри одной семьи между родственниками. Эксперт советует тщательно изучить вопрос и историю квартиры.

«У меня были такие моменты, когда мы покупали с клиентами квартиры, и, пока шла регистрация, клиент говорил, что квартира ему все-таки не нравится и решал продавать. Но бывает и не сильно безобидно, – уточняет Оксана Туманова. – Например, квартиру могут выставить на продажу, когда выявили дефекты – ту же плесень, скрытую под свежим ремонтом. А под натяжными потолками может быть скрыто то, что предыдущих жильцов топили соседи».

Как обезопасить себя. В первую очередь нужно нанять специалистов, которые проверят жилье на дефекты. Такие услуги оказывают в строительных компаниях. Чтобы не нарваться на мошенников, которые заметают следы по дороге к настоящему владельцу, внимательно просмотрите в выписке ЕГРН историю сделок. Тревожным звоночком будет, если собственность за последние три года переходила из одних рук в другие несколько раз.

В любом случае рекомендуется, чтобы в каждой сделке присутствовал хотя бы один профессиональный риэлтор. Лучше всего также обратиться за услугами в юридическую компанию. Специалисты смогут проверить все документы и дать свое заключение – безопасная сделка или нет.

«Если вдруг это сильно рискованный объект, можно подстраховаться и купить жилье в ипотеку. В таком случае к сделке подключаются банк и страховая компания, которые проведут дополнительные проверки со своей стороны. В случае высокого риска они могут отказать в одобрении этого объекта и предложить заемщику найти более безопасный вариант на покупку», – рекомендует Оксана Туманова.

Она также сообщает, что присутствие в сделках специалистов сыграет на руку в случае судебных разбирательств. И, предоставив доказательства о привлечении экспертов, вы покажете добросовестность, что немаловажно в таких ситуациях.

«Добросовестный покупатель – это человек, сделавший со своей стороны все возможное, чтобы предотвратить возникновение риска. Если человек покупал сам, то он умышленно шел на покупку квартиры, не имея никакого отношения к недвижимости и опыта. Это все равно, что человек стал бы сам себе удалять зуб, а потом просил какое-то возмещение. Когда есть другие участники, риэлторы, юристы, банки, страховые, нотариусы, соответственно, человек показывает, что у него вот были специалисты, и тогда вопрос идет в другом русле», – комментирует эксперт.

Покупатель может быть спокоен только тогда, когда сделка прошла многоступенчатую систему безопасности – в особенности через риэлтора. Полагаться только на мнение банка при покупке в ипотеку не стоит. В первую очередь банк страхует ипотечные средства, которые выдаются заемщику.

Вторичка или новостройка? Универсальные рекомендации для выбора

Прежде чем идти к специалисту по недвижимости или на сайты с объявлениями, рекомендуется пройти несколько минимальных шагов:

1. Сначала решить, для какой цели приобретается квартира: для себя, для инвестиций. Если покупаете квартиру, чтобы сдать ее в аренду, лучше, если арендные платежи полностью либо хотя бы частично перекрывали ипотечные.
2. Определите свой бюджет и предел стоимости покупки.
3. Ответьте на вопрос, какими средствами вы будете платить – полностью своими или возьмете частичную ипотеку. В случае с ипотекой нужно будет определить приемлемый размер ежемесячного платежа. Покупателю важно просчитать платежи по ипотеке – справится ли он с ними? Также важно понять, сколько будет строиться дом и где человек будет жить все это время, потянет ли аренду.
4. Составьте список требований и желаний: метраж, количество комнат, привязка к объектам инфраструктуры, транспорту, район.

Все-таки первичка (новостройка) или вторичка? 

«Нужно понимать, для чего человеку квартира и какой бюджет. Если у человека есть 3 млн рублей и он не хочет брать ипотеку, то купить новостройку вряд ли получится. За такую стоимость можно приобрести квартиру на вторичном рынке, например, в пятиэтажке.

Если у человека есть средства на первоначальный взнос, и он хочет купить хорошую квартиру в хорошем районе, то нужно оценивать стоимость квартир и ежемесячные платежи. Нужно понять, насколько человеку это нужно. С некоторыми клиентами я проводила глубинную консультацию, где мы вместе просматривали плюсы и минусы такой покупки. Мы оценивали жизнь человека на ближайшие 30 лет с ипотекой: готов ли он будет вносить такие платежи, как он будет себя чувствовать и какой у него будет уровень жизни. Часто клиенты после моих аргументов и своих рассуждений приходили к выводу, что в такую кабалу они залезать не хотят».